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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第四一號 　　上　訴　人　乙 ○ ○ 　　訴訟代理人　張 國 清律師 　　上　訴　人　戊 ○ ○ 　　訴訟代理人　黃 淑 芬律師 　　被 上訴 人　書林出版有限公司 　　法定代理人　蘇 正 隆 　　被 上訴 人　甲 ○ ○ 　　　　　　　　己 ○ ○ 　　　　　　　　庚　　○ 　　　　　　　　丁○○○ 　　　　　　　　丙 ○ ○ 右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月十三日台灣高等 法院第二審判決︵八十八年度重上字第四０九號︶，提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：被上訴人書林出版有限公司︵下稱書林公司︶、甲○○、己○○ 、庚○、丁○○○、丙○○分別為門牌號碼台北市○○○路○段○○號二樓之五、三 樓之一、三樓之三、四樓之三、五樓之五、六樓之四之建物所有權人，並為該建物基 地即坐落台北市○○區○○段一小段七一三地號土地之共有人。上訴人戊○○、乙○ ○分別為同大樓八八號七樓之六、七樓之建物所有權人，其未經該大樓全部共有人同 意，分別占用屋頂平台擅自興建如原判決附圖Ａ、Ｂ所示建物，被上訴人自得本於物 上請求權及侵權行為之規定，請求上訴人分別將該建物拆除，並將屋頂平台返還共有 人全體。又上訴人占用系爭平台受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人亦得基於 侵權行為及不當得利之法則，請求上訴人分別賠償或返還相當於租金之損害金或利益 等情。爰求為命上訴人分別將如原判決附圖Ａ、Ｂ所示建物拆除，將屋頂平台返還共 有人全體，並分別給付各被上訴人如原判決附表所示五年內及至拆除之日止之金額之 判決︵第一審駁回被上訴人之請求，被上訴人提起上訴，原審就拆除建物部分，改判 被上訴人勝訴，並駁回被上訴人其餘之上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上 訴人就其敗訴部分提起第三審上訴︶。 上訴人則以：上訴人分別向大樓建商嘉吉公司購買頂樓房屋時，即已約定上訴人對所 購房屋之屋頂平台擁有管理、使用權，並因而支付較高之價金。且其在屋頂平台增建 之建物，已向台北市政府工務局建築管理處申請核准備案列管，並獲得大樓其他住戶 同意不予拆除，自非無權占有，亦無侵權行為或不當得利等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以：被上訴人主張之事實，業據其提出土地、建物登記簿謄本及 照片為證︵一審卷第十六至四七、一八二至一八九頁、外放證物︶。被上訴人分別為 前開八八號二樓之五、三樓之一、三樓之三、四樓之三、五樓之五、六樓之四建物之 所有權人，上訴人分別為八八號七樓之六、七樓建物之所有權人，且均屬訴外人嘉吉 公司所興建而由台北市政府工務局建築管理處︵下稱建管處︶核發之同一七一使字第 三一三號使用執照之「嘉吉萬福大廈」，有建物登記謄本可稽︵外放上證四、五︶。 同屬該使用執照之建物係分為前後兩棟之七層樓大廈，以中庭花園相隔，地下停車場 相通，前後棟各有兩部電梯上下樓，前後棟之屋頂平台各自獨立，前棟面臨台北市○ ○○路，住戶除兩造所屬門牌號碼台北市○○○路○段○○號各樓層住戶外，尚有門 牌號碼台北市○○○路○段○○號之一、之二、之三等所屬各樓層之其他住戶，業經 原審法院勘驗在卷，有勘驗筆錄可憑︵原審卷第一九三、一九七頁︶，並為兩造所不 爭執，是以不論兩造所有房屋係直接或輾轉向嘉吉公司購買，其均屬同一使用執照之 大樓區分所有權人，要無疑義。參酌證人即嘉吉公司參與出售系爭房屋業務之職員祁 士鉅到場陳述之證言︵一審卷第一五九至一六一頁︶，及嘉吉公司出售該大樓房屋時 簽訂之定型化不動產預定買賣契約書第八條、第十五條之約定︵一審卷第二０四至二 ０七頁︶，足認嘉吉公司出售該大樓時，確有將一樓前後空地或七樓屋頂平台指定一 樓或七樓買受人管理使用之情事。各區分所有權人向嘉吉公司購買房屋時，既已同意 嘉吉公司將一樓前後空地或七樓屋頂平台指定一樓或七樓區分所有權人管理使用，則 該大樓之區分所有權人，已就共有之一樓前後空地及七樓屋頂平台，成立由一樓或七 樓區分所有權人管理使用之分管契約。依大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，共有 物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約， 或有無可得而知之情形為斷。本件被上訴人庚○直接向嘉吉公司購買房屋，依前開定 型化之不動產預定買賣契約書觀之，當無不知該大樓之一樓前後空地及七樓屋頂平台 由一樓或七樓區分所有權人管理使用之約定。其餘被上訴人雖非直接向嘉吉公司購買 房屋，惟被上訴人甲○○及被上訴人己○○之配偶陳淑貞，既已就樓頂平台搭建違建 物之事與上訴人達成協議，自難諉為不知。被上訴人丁○○○自民國七十三年四月二 十六日即買受該房屋，而上訴人於樓頂平台搭建違建物係七十五年間向建管處申請核 備，倘非認知上訴人對於樓頂平台有管理使用權，豈會坐視上訴人搭建違建物？被上 訴人書林公司係八十一年五月四日買受該房屋，斯時上訴人已於樓頂平台搭建違建物 多年，揆諸常情，書林公司購屋之際，對於上訴人已在樓頂平台搭建違建物等情，豈 有不知之理？足認庚○以外其餘之被上訴人於受讓房屋時，已知悉其前手與上訴人間 有分管契約存在。按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供 吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋 頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響 全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全 體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之。本件上訴人依其與嘉吉公司簽訂之不 動產預定買賣契約，固得管理使用其屋頂平台，惟上訴人戊○○先於七十五年以加強 磚造之方式將其屋頂平台搭蓋違建，將同棟各樓層住戶於屋頂平台上之水錶掣水筏、 水管等覆蓋於其搭蓋之違建地板下，八十三年又以鐵棚架於加強磚造之違章上再增建 一層，形成如原判決附圖Ａ所示八樓、九樓之二層違建，面積達九十八平方公尺︵約 二九．六坪︶，致同棟各樓層住戶無法正常使用水錶掣水筏，喪失屋頂平台作為火災 避難場之用途，且上訴人搭建之違建物外觀醜陋，與整棟大樓相當不協調，影響整棟 大樓景觀甚鉅，有照片可考︵原審卷第一八五頁︶，顯已逾越一般社會通念所能接受 之種植花草等管理使用方式。上訴人戊○○此舉，自是影響全棟建物之景觀及住戶之 安全，而已超出通常樓頂平台用途之程度，即非適法。上訴人戊○○雖於七十六年十 月二十九日向建管處申請備案，亦不得資為合法占用之依據。況建管處七十五年十月 十五日北工建︵查︶字第七六九三八號函覆上訴人戊○○略稱：「有關申請於本市○ ○區○○○路○段○○○號七樓之六樓頂搭建二九．九平方公尺之加強磚造構造物， 請確依本市『拆除違章建築認定基準』規定搭建，得暫免拆除，如違反規定，仍視為 構成拆除要件之新違章建築，依法查報取締」等語︵一審卷第一０七、一０八頁︶， 亦認定其搭建之第八層加強磚造房屋於必要時應予拆除。此外，上訴人戊○○於八十 三年間又以鐵棚架違章增建第九層，致違建物面積達九十八平方公尺，除已違反建管 處之前開意旨外，並違反其與部分住戶所簽僅得搭建九坪私用空間之協議，有該協議 書在卷可稽︵一審卷第一０九至一一二頁︶。上訴人戊○○援引建管單位之前開公文 及其與部分住戶簽訂之協議書，資為合法管理使用系爭頂樓平台之佐證，均不足採。 另上訴人乙○○搭建如原判決附圖Ｂ所示面積三十八平方公尺︵約一一．四坪︶加強 磚造之違建物，亦有使屋頂平台喪失作為火災避難場之用途，自足影響住戶之安全， 已超出樓頂平台通常用途之程度，亦非適法。上訴人乙○○雖於七十六年十月二十五 日向建管處申請備案，亦不得資為合法占有之依據。況建管處七十五年十月十五日北 工建︵查︶字第七六九三八號函覆上訴人乙○○所稱：「有關申請於本市○○區○○ ○路○段○○○號七樓頂搭建二七．八六平方公尺之加強磚造構造物，請確依本市『 拆除違章建築認定基準』規定搭建，得暫免拆除，如違反規定，仍視為構成拆除要件 之新違章建築，依法查報取締」等語︵一審卷第九一、九二頁︶，仍認定上訴人乙○ ○搭建之加強磚造房屋於必要時應予拆除。此外，上訴人乙○○搭建之加強磚造房屋 面積達三十八平方公尺︵約一一．四坪︶，並非委請建築師設計之二七．八六平方公 尺︵約八．四坪︶，除已違反建管處之前開意旨外，並違反其與部分住戶所簽僅得搭 建九坪私用空間之協議，有該協議書在卷可稽︵一審卷第八二至八五頁︶。上訴人乙 ○○提出建築師陳明：「於合法房屋平型屋頂上搭建二七．八六平方公尺之加強磚造 構造物，對本屋及整棟建築物之結構安全無顧慮，且亦不妨礙屋頂平台之防火逃生避 難規定……」之鑑定說明書︵一審卷第八七至八八頁︶，既僅就原設計於屋頂平台搭 建二七．八六平方公尺之加強磚造房屋為鑑定，即與上訴人乙○○實際所搭建三十八 平方公尺之加強磚造房屋不符，該建築師之鑑定說明書亦不足為有利上訴人乙○○之 論據。上訴人乙○○援引建管單位之前開公文，及其與部分住戶簽訂之協議書，暨建 築師之鑑定說明書，資為合法管理使用系爭頂樓平台之佐證，均不足採。兩造區分所 有樓層均屬嘉吉公司興建之「嘉吉萬福大廈」同棟建築，為同一執照所設計興建，且 地下停車場相通，其整體之安全結構無從分離，上訴人分別於其房屋之樓頂平台搭建 如原判決附圖Ａ、Ｂ所示之違建物，雖僅係同棟大樓樓頂平台之一隅，然對於整棟大 樓之其他住戶而言，亦已影響整體結構安全，非僅限於系爭樓頂平台違建物垂直而下 之住戶始有利害關係。至建管處印製之「台北市拆除違章建築認定基準修正應申請備 案之原有違建簡介表」，雖規定於合法房屋平型屋頂搭建房屋，僅需檢附「直下方各 戶出具之使用屋頂平台權利同意書」與「搭建圖說」，向主管機關報備即可，惟亦規 定搭建之房屋面積不得逾三十平方公尺，有該「台北市拆除違章建築認定基準修正應 申請備案之原有違建簡介表」可考︵一審卷第九五頁︶。姑不論此「台北市拆除違章 建築認定基準修正應申請備案之原有違建簡介表」，僅係建管處對於舊違章建築命補 正而得暫緩拆除之行政命令，對於直下方以外之其他住戶之權利行使本無拘束力。即 就上訴人於樓頂平台所搭建如原判決附圖Ａ、Ｂ所示之違建物而言，其面積分別為九 十八平方公尺、三十八平方公尺︵見一審卷第一四一、一四二頁台北市大安地政事務 所之土地複丈成果圖︶，亦與前開簡介表所載面積三十平方公尺之限制有所不符。上 訴人辯稱其已得垂直下方各住戶同意，並向建管處申請核備，非不得在其房屋樓頂平 台搭建房屋云云，即不足取。且上訴人於樓頂平台搭建之違建物面積，既逾其向垂直 下方各住戶承諾之九坪範圍，有違協議書之約定，則被上訴人訴請上訴人拆除該樓頂 平台之增建物，亦無違誠信並無權利濫用可言。再系爭樓頂平台係屬同棟大樓之公共 部分，上訴人在屋頂平台搭建違建物，本應取得全體區分建築物之所有人同意，而非 僅取得其垂直下方各住戶之同意即可，上訴人提出其與部分住戶間之協議書，欲佐證 其得在樓頂平台搭建房屋，亦非可採。上訴人對於其樓頂平台雖有管理使用之權，然 於其上搭建之前開違建物，既已逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式，影響整 棟建築物之景觀及住戶之安全，已變更樓頂平台之通常用途，於全體共有人之權利自 有所妨害，被上訴人自得本於物上請求權，請求上訴人除去之。被上訴人請求上訴人 戊○○將八八號七樓之六屋頂平台如原判決附圖Ａ所示面積九十八平方公尺之加強磚 造、鐵皮造建物拆除，及請求上訴人乙○○將同附圖Ｂ所示面積三十八平方公尺之加 強磚造建物拆除，即屬有據，應予准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意 見，因而將此部分第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並 無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決 其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十二 年 一 月 十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 劉 福 聲 法官 黃 秀 得 法官 葉 勝 利 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十一 日