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最高法院民事判決　　　　　　　　九十四年度台簡上字第八號 　　上　訴　人　田圃企業股份有限公司 　　法定代理人　陳田圃 　　訴訟代理人　柯尊仁律師 　　被 上訴 人　新喜股份有限公司 　　法定代理人　陳進朗 　　訴訟代理人　許銘春律師 　　　　　　　　張文雪律師 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十三 年五月二十七日台灣高雄地方法院合議庭判決（九十三年度簡上 字第七九號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高雄地方法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十六年六月十九日將依被上訴人之 需求而建築完成之門牌編號高雄市○○區○○路○○○號房屋出 租予被上訴人經營旅館使用，租賃期間自同年月一日起至九十四 年五月三十一日止，租金自同年八月一日起每月為新台幣（下同 ）五十五萬元，並以六個月為一期而應於每期前三天簽發一期六 個月之即期支票以為給付，該租金之營業稅並由被上訴人負擔。 詎被上訴人於承租後，就九十一年十二月一日至九十二年五月十 五日之租金（含營業稅），除給付其中之五十七萬七千五百元外 ，其餘租金竟主張依土地法第九十九條之規定，以其先前所交付 之一千五百萬元保證金於扣除二個月房屋租金總額一百十五萬五 千元，所餘之一千三百八十四萬五千元抵付自九十二年一月份起 迄今之租金而拒不給付，惟土地法第九十七條規定應僅限於供住 宅用而不包含供營業用之房屋，伊乃於九十二年四月十四日委請 律師發函限其於函到七日內將積欠之租金一次付清，逾期即以該 函併為終止租約之意思表示，詎被上訴人於收受通知後，仍未依 限給付，系爭租賃契約於同年四月二十三日終止，計欠二百十五 萬六千元租金未償，被上訴人於租約終止後仍續無權占用系爭租 賃房屋，獲有相當於每月應付租金之不當利得，爰依兩造租約及 不當得利之法律關係，求為命被上訴人給付二百五十七萬七千六 百六十六元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分 之五計算利息之判決。 被上訴人則以：系爭房屋係伊承租作為經營旅館之用，簽約交付 一千五百萬元現款予上訴人係為履行租賃契約之擔保，伊均依約 按期繳納鉅額租金，惟因大高雄地區市況持續萎靡，同時又新增 旅館競爭，營收每況愈下，營運日趨艱難，經多次請求上訴人酌 情調降租金，均未獲應允，伊依土地法第九十八條、第九十九條 之規定以交付之保證金於超過二個月租金額外之部分抵付租金， 土地法第九十九條、第一百條並無限制僅適用於供居住之房屋， 系爭房屋自有上開條文之適用等語，資為抗辯。 原判決維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以： 按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額， 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付 房租。出租人非有因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達 二個月以上時之情形，不得收回房屋，土地法第九十九條、第一 百條第三款定有明文。又土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與 供營業用之房屋而言；現存有效之最高法院判例認土地法第一百 條所謂之房屋係兼指住屋與供營業用之房屋而言，土地法第九十 七條房屋租金最高額之限制，並無營業與否之分，與該條同列房 屋及基地租用章節之同法第九十九條規定，既未限制係僅供居住 使用而排除營業用，則依其前後條文之關連及最高法院判例意旨 ，土地法第九十九條之規定自應同此範圍，不僅囿於供居住使用 之房屋而已，而土地法關於房屋及基地租用有關之規定係為民法 債編租賃章節之特別規定，是出租人就供營業用房屋之現金擔保 及其收回，自應依土地法之上開規定而為優先適用，且不得以特 約加以排除自明。系爭房屋出租之現金擔保及其收回，既優先適 用土地法第九十九條、第一百條之規定，且不得以特約加以排除 ，而被上訴人於承租系爭房屋時乃曾交付一千五百萬元以為現金 擔保，該房屋之租金每月為五十七萬七千五百元（含營業稅）， 是系爭房屋依土地法第九十九條規定，其應擔保金額原應以二個 月即一百十五萬五千元為其限度，超過該限度之部分即一千三百 八十四萬五千元，被上訴人原即得以之抵付租金，被上訴人既通 知上訴人自九十二年一月份起以該超過之部分抵付每月應付之租 金，則迄於九十二年四月間上訴人限期催告給付租金之時，被上 訴人已交付而超過法定現金擔保限度之保證金，仍逾已到期租金 額甚多，自無欠租情事，上訴人所陳系爭租約業因被上訴人未依 限給付租金，經其合法終止云云，自無足採。兩造所訂租賃契約 ，既不因上訴人所為不生效力之終止意思表示而消滅，被上訴人 依現仍有效之租賃契約繼續使用系爭房屋，自屬有權占有，從而 上訴人依兩造租約及不當得利之法律關係請求被上訴人給付積欠 之租金及損害金計二百五十七萬七千六百六十六元及其遲延利息 ，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。 惟按人民之生存權、財產權應受保障，為憲法第十五條所明定， 所有權人之不動產出租收益權為財產權之一種，其租金及擔保金 之多寡，自應本諸契約自由之原則，受憲法第十五條之保障，除 有憲法第二十三條及國民經濟等基本國策之需要外，不應以立法 限制。但人民之生存權亦同受憲法之保障，而居住乃人民生存之 基本條件，為生存權之內涵。財產權及生存權兩種憲法基本人權 衝突時，自應衡量生存權屬於生命法益，應優於財產法益，而保 障財產權之目的，乃在維持生存，生存權優先於財產權之保障， 故供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自 得以立法加以管制。至營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤 ，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉 ，自無立法限制之必要。土地法第九十七條限制房屋租金最高額 及同法第九十九條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人 ，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀之土 地法第九十七條、第九十九條之立法意旨自明。承租人有能力承 租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦 非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第九十七條 之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解，土地 法第九十九條擔保金之規定，亦應為相同之解釋。尤以供營業使 用房屋租賃之擔保金，重在擔保租賃契約之履行，其擔保金之多 寡，常因租賃房屋之價值及承租人營業之風險而有不同，更應回 歸契約自由之原則，不應以特別法加以限制，故土地法第九十九 條就擔保金之規定，亦應解為不包括供營業使用之房屋租賃，以 兼顧租賃雙方之利益。原判決遽以被上訴人得依土地法第九十九 條之規定，就其所繳擔保金超過二個月租金額一百十五萬五千元 部分，即一千三百八十四萬五千元抵付租金，因而為上訴人敗訴 之判決，非無再予研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求 予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之 二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　九十四　年　　三　　月　 十五 　日 最高法院民事第七庭 審判長法官 許　朝　雄 法官 謝　正　勝 法官 劉　福　來 法官 鄭　玉　山 法官 吳　麗　女 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中　　華　　民　　國　九十四　年　　三　　月　二十一　日 Ｑ