最高法院民事判決 九十八年度
台上字第一三三九號
上 訴 人 甲○○
訴訟
代理人 陳志誠
律師
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳 麒律師
林明正律師
被 上訴 人 安泰商業銀行股份有限公司
法定代理人 丙○○
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，上訴人對於中華民國九十
八年三月三十一日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字
第一○五號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除
假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人甲○○起訴主張：伊前提供所有坐落台北市○○區○
○段二小段一三七號土地（下稱
系爭土地），與訴外人新偕中建
設股份有限公司（下稱新偕中公司）訂定合作興建大廈契約書（
下稱
合建契約）後，又與訴外人李慶鐘簽訂補充條款（下稱補充
條款），由李慶鐘承受新偕中公司權義，繼續建物之興建。
嗣該
建物遭李慶鐘之
債權人東怡營造工程股份有限公司，
聲請法院
查
封拍賣（下稱系爭執行程序），由上訴人乙○○（於民國八十六
年八月六日）拍定，並接續興建。嗣於九十五年間申得使用執照
，辦畢保存（第一次
所有權）登記（建物門牌為台北市○○○路
○段○○號地下一至三樓及地上一至十一樓，下稱系爭建物）後
，於九十六年五月十五日將該建物信託登記在被上訴人安泰商業
銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）名下。為此，伊已於九十五
年十二月十八日解除與李慶鐘間之補充條款（合建契約），系爭
建物自無占有系爭土地之正當權源。
乃乙○○、安泰銀行為系爭
建物信託登記之委託人、受託人，間接或直接占有系爭土地，受
有相當於租金之不當得利，
爰依
民法第一百七十九條規定，求為
命乙○○或安泰銀行給付起訴日前一年（即自九十五年七月十九
日起至九十六年七月十八日止），共新台幣（下同）四百四十八
萬一千六百十四元，及自訴狀
繕本送達
翌日（九十六年七月二十
八日）起加付法定
遲延利息。並於原審為訴之追加，請求乙○○
或安泰銀行另給付起訴日後一年（即自九十六年七月十九日起至
九十七年七月十八日止），計二百五十一萬八千三百八十六元，
及自追加訴狀繕本送達翌日（九十七年五月三十日）起加付法定
遲延利息；
暨其中一人為給付，另一人於該給付範圍內免其給付
義務之判決（一審判命乙○○給付甲○○二百零四萬六千零八十
四元本息，
駁回甲○○其餘之訴。甲○○、乙○○就所受不利判
決部分，各自提起上訴。原審廢棄第一審所命乙○○超過一百二
十七萬零五百八十三元本息之給付部分，駁回甲○○該部分之訴
，及甲○○之上訴。另就甲○○之追加訴訟，判命乙○○給付一
百三十萬六千三百九十八元本息，駁回其餘
追加之訴。甲○○、
乙○○各就所受不利判決，提起第三審上訴）。
上訴人乙○○及被上訴人安泰銀行則以：
對造上訴人甲○○既出
具系爭土地使用權同意書予新偕中公司或李慶鐘，供申辦系爭建
物之建造執照，並同為該建物之起造人。而乙○○係以一億五千
餘萬元向法院拍得系爭建物，經台北市政府都市發展局發給使用
執照，合法取得該建物之所有權，依民法第四百二十五條之一第
一項規定，應
推定乙○○就系爭土地與甲○○間於系爭建物可
堪
使用之年限內，有租賃關係存在，
而非無權占有。甲○○請求乙
○○給付相當於租金之不當得利，自屬無理。又安泰銀行僅係受
乙○○之信託，登記為該建物所有權人，系爭建物仍由乙○○占
有並使用、收益。縱認該建物無占有系爭土地之正當權源，亦無
容甲○○請求安泰銀行給付不當得利之餘地。即令甲○○仍得為
請求，其請求給付之金額，顯然超過土地法第九十七條所定之租
金額，
核屬過高，不應准許等語，資為
抗辯。
原審廢棄第一審所命乙○○之給付，於超過一百二十七萬零五百
八十三元本息部分之判決，改判如乙○○之聲明。並就乙○○應
給付甲○○一百二十七萬零五百八十三元本息部分，維持第一審
所為甲○○勝訴之判決，駁回乙○○之上訴。另就甲○○請求乙
○○再給付（二百四十三萬五千五百三十元本息）部分，維持第
一審所為甲○○敗訴之判決，駁回其上訴。關於甲○○追加之訴
，則判命乙○○應給付一百三十萬六千三百九十八元之本息，駁
回甲○○其餘追加之訴，係以：
兩造並不爭執乙○○依系爭執行
程序所拍得之系爭建物，占用甲○○所有系爭土地。嗣乙○○申
得使用執照，辦畢第一次所有權登記後，以信託為原因移轉所有
權登記予被上訴人安泰銀行之事實。而甲○○與新偕中公司簽訂
合建契約後，又與訴外人李慶鐘訂定補充條款，由李慶鐘繼受新
偕中公司之權義，並出具系爭土地使用權同意書予新偕中公司、
李慶鐘，於該土地上興建建物。可見甲○○未實際出資興建，自
無從取得系爭建物所有權。是該建物遭李慶鐘之
債權人聲請法院
依系爭執行程序
予以拍賣後，雖由乙○○拍定，然系爭土地及系
爭建物既原非同一人所有，即無民法第四百二十五條之一第一項
規定之
適用。乙○○抗辯應適用或
準用該條項之規定，於該建物
可堪使用年限內，非屬無權占有
云云，並無可取。又系爭合建契
約（補充條款），及甲○○為履行合建契約（補充條款）出具予
新偕中公司或李慶鐘之土地使用權同意書，均僅具債之性質，其
效力不及於乙○○。況甲○○又已對李慶鐘解除該補充條款（合
建契約），乙○○自不得執此謂系爭建物有占有系爭土地之正當
權源。
是以甲○○請求乙○○給付相當於租金之不當得利，
即屬
有據。至乙○○嗣雖將系爭建物信託登記在安泰銀行名下，
惟參
諸渠等間信託契約第一條、第二條、第六條之約定意旨，再佐以
乙○○於信託契約訂定後仍將系爭建物（或其外牆）出租他人
等
情，可見安泰銀行並未實際占有系爭建物為營運，亦無處分該建
物之權。甲○○主張安泰銀行為系爭建物之間接
占有人，請求該
銀行返還不當得利，為無理由。審酌乙○○利用系爭土地之經濟
價值及所受利益等一切情狀，認甲○○得請求乙○○給付相當於
租金之不當得利，以依系爭土地申報地價年息百分之十二計算，
方屬允當。從而，甲○○請求乙○○給付起訴日之前一年（即九
十五年七月十九日起至九十六年七月十八日止），及「追加」請
求起訴日之後一年（即九十六年七月十九日起至九十七年七月十
八日止）之相當於租金不當得利，於各一百二十七萬零五百八十
三元，及一百三十萬六千三百九十八元本息之範圍內，為有理由
。其餘，即屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按房屋與土地分屬不同之
不動產，性質上房屋必須占有土地，不
能脫離土地而單獨存在。而信託乃委託人為自己或
第三人之利益
，將信託財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一定
經濟上或社會上之目的之行為，故信託契約之受託人在
法律上為
信託財產之所有人，如信託財產為房屋，則受託人自為房屋坐落
土地之占有人。惟倘委託人僅以其財產在名義上移轉於受託人，
受託人自始不負管理或處分之義務，凡財產之管理、使用、或處
分悉由委託人自行辦理時，即為消極信託，除有確實之正當原因
外，其助長脫法行為者，應
難認該信託為合法。本件原審既認定
乙○○向法院拍定之系爭建物，無權占有甲○○所有之系爭土地
。乙○○就該建物向
主管機關申得使用執照，辦妥第一次所有權
登記後，雖以信託為原因移轉所有權登記予安泰銀行。然參諸
渠
等間信託契約第一條、第二條、第六條之約定意旨，及乙○○於
信託契約訂定後仍將系爭建物（或其外牆）出租他人，似見安泰
銀行未實際占有系爭建物以為營運，亦無處分該建物之權等事實
。果爾，該信託行為，究屬脫法而為無效？或有確實之正當原因
，仍可認為有效？與該建物之所有權是否合法移轉予安泰銀行，
及究應由乙○○抑或安泰銀行給付相當於租金之不當得利？所關
頗切。原審
未遑詳予調查審認，遽就甲○○請求安泰銀行給付不
當得利部分，為其敗訴之判決，自嫌速斷。又倘本件應由安泰銀
行給付不當得利，則原判決所命乙○○給付不當得利部分，即無
以維持。乙○○
上訴意旨，雖未指摘及此，惟原判決該部分既有
可議，仍應認其上訴為有理由。是以，上訴人上訴，分別求予廢
棄原判決對其不利部分，均有理由。惟按民法第四百二十五條之
一關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋
所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在
之規定，尋繹其立法理由所
揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權
讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上
見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續
使用土地，但應支付相當代價，故其
法律關係之性質，當屬租賃
。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，
並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步
肯認土地使用權
不因
嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用
關係，庶符社會正義之要求。本件甲○○與訴外人新偕中公司簽
訂合建契約後，又與訴外人李慶鐘訂定補充條款，由李慶鐘繼受
新偕中公司之權義。甲○○為此出具系爭土地之使用權同意書予
新偕中公司、李慶鐘，於該土地上興建建物。嗣李慶鐘繼續興建
之建物，遭其債權人聲請法院依系爭執行程序查封拍賣，由乙○
○拍定後，向主管機關申請領得使用執照，辦妥第一次所有權登
記，均為原審所認定之事實。則甲○○對於其提供之系爭土地上
，將由新偕中公司或李慶鐘興建具永久性房屋，自不得謂為不知
。而因甲○○出具土地使用權同意書予李慶鐘興建建物，該建物
就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣
，由乙○○拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第四百二
十五條之一第一項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情
形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依「相類事
實，應為相同處理」之法理而為
類推適用？即待進一步推究。案
經發回，應由原審法院注意及之，附此指明。
據上論結，本件上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第
一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 七 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 張 宗 權
法官 高 孟 焄
法官 許 正 順
本件
正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 八 月 十一 日
Ａ