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最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第六三三號 上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　熊賢祺律師 被 上訴 人　乙○○ 　　　　　　丙○○ 　　　　　　戊○○ 　　　　　　丁○○ 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十八 年十一月十七日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十八 年度重上更㈠字第三六號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：訴外人黃唐月英（已歿）於民國八十一年四 月間與上訴人簽訂房地押租契約書（下稱系爭租約），將其所有 坐落台中縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地），及其 上同段四六七建號等四棟建物（下稱原建物）出租予上訴人，租 期自八十一年四月十日起至一百零一年四月九日止。乃上訴人明 知該土地屬都市計畫「特定農業區」，僅能供農牧使用，竟將原 建物拆除，於其上另行興建如第一審判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之 八間鐵皮結構廠房（下稱系爭廠房），出租予訴外人偉敦有限公 司等作工廠使用。嗣系爭土地及原建物，遭黃唐月英之債權人聲 請台灣台中地方法院以九十三年度執字第五三六九一號強制執行 事件（下稱系爭執行事件）予以拍賣，由伊等拍定，並於九十五 年六月二十九日辦訖所有權移轉登記（應有部分各四分之一）。 又原建物早經上訴人拆除而滅失，伊等業向地政機關為滅失登記 ，系爭租約自失其效力。另上訴人於該土地興建該廠房違法出租 他人使用，違反區域計畫法第十五條、第二十一條、第二十二條 規定及系爭租約第十條約定，又拒不依催告拆除廠房，及遲付租 金達二年租額以上，伊等先後於九十五年八月十八日及九十八年 二月二十四日，依土地法第一百零三條第二款、第四款、民法第 四百三十八條及第四百四十條規定，向其為終止租約之表示，上 訴人已無占有系爭土地之正當權源等情，爰依民法第七百六十七 條及第一百七十九條規定，求為命上訴人拆除系爭廠房返還系爭 土地，暨自九十八年二月二十五日起至返還土地日止，按月給付 伊等相當於租金之不當得利新台幣（下同）九千零九十七元之判 決。（被上訴人請求之不當得利，超過上述部分，業經其減縮聲 明，並由第一審法院判決其敗訴確定，不另贅列。） 上訴人則以：依系爭租約第九條約定之意旨，該租約並不因原建 物之拆除而失其存在。又系爭租約就如何使用租賃物無特別約定 ，伊增建系爭廠房及出租他人使用，復得原所有人黃唐月英及其 全體繼承人黃聖旻等七人之同意，亦無違約之可言，且僅屬行政 機關得否拆除之問題，要無任由被上訴人以伊違反系爭租約第十 條約定，或依民法、土地法等規定終止租約。況被上訴人明知系 爭執行事件拍賣公告，經載明系爭土地上有伊所有系爭廠房，拍 定後不點交之拍賣條件，仍予買受，即應受其拘束，不得主張伊 非法使用土地，據以終止租約。伊二十年之租金已完全繳納，並 以二千萬元押租金視為租金之預付而於期內不再付租金，被上訴 人縱未受押租金之交付，亦無從以伊欠租為由，終止該租約等語 ，資為抗辯。 原審維持第一審所為如被上訴人上述聲明之判決，駁回上訴人之 上訴，無非以：本件被上訴人固不得依系爭租約第七條、第十條 、第十二條約定及土地法第一百零三條第二款規定，以上訴人在 系爭土地上興建系爭廠房出租他人使用為由，主張終止系爭租約 ，惟查上訴人並不爭執，自被上訴人於九十五年五月二十九日拍 定取得系爭土地及原建物所有權起，均未付租金予被上訴人。且 被上訴人於九十八年二月十二日即以信函催告上訴人給付租金， 並於同年月二十四日以上訴人遲付租金達二年以上為由，致函向 上訴人為終止租約之表示，符合民法第四百四十條及土地法第一 百零三條第四款規定，系爭租約已因合法終止而告消滅。上訴人 雖以上開情詞置辯，然依本院六十五年台上字第一五六號及四十 五年台上字第五九○號判例所揭：「押租金契約為要物契約，以 金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢 ，始生效力，此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受 讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按 月扣抵應支付於受讓人之租金」及「承租人以金錢貸與前業主， 約定將息抵租，債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租 賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三 百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效」 等意旨觀之，系爭土地之租金，無論以押租金所生孳息抵充或上 訴人所辯貸款二千萬元之利息抵租，因上訴人支付黃唐月英之二 千萬元，並未因被上訴人拍定取得系爭土地所有權，而一併隨租 賃契約移轉予被上訴人，兩造間即無該押租金存在，上訴人積欠 租金達二年以上之總額，自不能由該二千萬元押租金抵償之。上 訴人辯以被上訴人應受讓黃唐月英上開押租金孳息充作租金之拘 束云云，為無足取。從而，被上訴人據以請求上訴人拆屋還地， 並給付不當得利，即有理由等詞，為其判斷之基礎。 按承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人，故租 賃契約，如訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支 付租金，而將押金視為預付之租金者，雖受讓人未受押金之交付 ，亦得以之對抗受讓人（司法院院字第一九○九號解釋㈠後段） 。又依司法院院字第一九○九號解釋，出租人未將押租金交付於 受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓 人承受之租賃關係，如為有押租金之租賃，承租人已依原約將押 租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押 租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題， 其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合（參看 本院五十一年台上字第二八五八號判例）。查上訴人迭於原審抗 辯：依系爭租約第一條至第五條約定，伊二十年之租金已完全繳 納，並以二千萬元之押租金視為租金之預付而於期內不再付租金 ，被上訴人縱未受押租金之交付，亦不得對抗伊，被上訴人不得 以伊欠租為由，終止租約等語（分見原審上字卷三九頁、重上更 ㈠卷四五、五七、五八、七八、七九頁），且系爭租約既稱之為 「房地『押租』契約書」，並於第一條、第三條及第四條分別約 定：「甲方願將．．房屋全部及．．空地一併『押租』與乙方， 而乙方願意『承押』」、「甲乙雙方同意以押租金所生之孳息抵 充租金」及「甲乙雙方同意本『押租』契約之押租金數額為二千 萬元正。前項押租金，乙方應於本約簽訂日同時交付甲方收訖無 誤」（分見一審卷一五、五三～五五頁），而被上訴人所提系爭 執行事件之查封筆錄（黃唐月英之子黃聖旻到場簽名，且為保管 人），亦載為：「鐵皮建物為甲○○所建，原因為其母黃唐月英 向甲○○借錢，但沒錢還，因此同意由甲○○建屋，分別再租給 他人，由甲○○收現抵債」云云（見一審卷七二、七三頁），系 爭租約是否即訂明上訴人得於押金之孳息已敷抵充租金之時期內 ，不再支付租金，而將押金之孳息視為預付租金之性質？原審未 通觀系爭租約全文，再於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，復恝置上訴人此項重要之攻擊方法於不論，徒 以上述理由而為上訴人敗訴之判決，即有可議。上訴論旨，執以 指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 九十九 年 四 月 十五 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 朱 建 男 法官 顏 南 全 法官 林 大 洋 法官 沈 方 維 法官 王 仁 貴 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十九 年 四 月 二十七 日 s