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地方行政訴訟庭第三庭

112年度簡字第327號

113年5月30日辯論終結

原      告  大世紀不動產有限公司

代  表  人  章衛   

輔  佐  人  陳玉凰 

被      告  臺北市政府地政局

代  表  人  陳信良 

訴訟代理人  熊育賢 

            陳金同 

            賀小慧 

上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國112年10月25日府訴二字第1126083117號訴願決定（下稱訴願決定），提起行政訴訟，本院判決如下：

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

一、被告認原告於民國112年2月間，仲介臺北市○○區○○路0段000號房屋之租賃，未於簽約時指派經紀人於上開房屋之租賃契約書（下稱系爭租約）上簽章，違反不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第22條第1項第6款規定，依同條例第29條第1項第1款規定，以112年5月24日北市地權字第1126011694號裁處書（下稱原處分），裁處原告新臺幣（下同）6萬元罰鍰。原告不服，於訴願遭訴願決定駁回後，提起本件行政訴訟。

二、原告主張系爭管理條例第22條第1項第6款並無要求經紀人須於交易當事人簽訂系爭租約時在場，經紀人亦可事後補簽章，原告已請經紀人於系爭租約補蓋章，不應被裁罰，且被告為原處分前並未給予原告陳述意見之機會，原處分記載事實又有錯誤，裁罰6萬元亦不符合比例原則，聲明請求撤銷訴願決定及原處分。被告則認原告違規事實明確，其主張並無理由，答辯聲明駁回原告之訴。

三、本院判斷：

(一)按系爭管理條例第1條規定：「為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業) ，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」、第22條第1項第6款規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：六、不動產租賃、買賣契約書。」、第24條規定：「（第1項）雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第2項）前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、第29條第1項第1款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」。第22條立法理由並有載明：為保障交易當事人之權益，明定不動產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、定金之收取等事項，應由經紀業指派經紀人為之等語（本院卷第115頁）。

(二)據此可知，不動產經紀業並非僅單純仲介交易而已，其並負有提供類似不動產之交易價格、說明契約內容規範、提供不動產必要資訊、告知依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助進行必要檢查等責任與注意義務，始可正當的獲取相當比例之經紀報酬。而為保障交易當事人之權益，第22條第1項第6款要求經紀人必須在不動產租賃或買賣契約書上簽章，第24條也要求經紀人必須在雙方當事人「簽訂租賃或買賣契約時」，將不動產說明書交付與交易相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，而「作為租賃或買賣契約書之一部分」。是據上開規定體系解釋，自應認為第22條第1項第6款有要求經紀人於「簽約時」在場為交易當事人進行把關而於契約書上簽章之義務。如經紀人在簽約時並無在場、均無任何為交易當事人把關之作為，僅係在交易當事人簽約後始簽章於契約書上，則無法落實保障交易當事人權益之立法意旨（因為，當事人既已簽約，即已對當事人發生拘束力，此時經紀人才簽章於契約書，無濟於事，要保障交易當事人權益，經紀人就應該在當事人簽約前履行其責任）。反之，如經紀人確有參與簽約程序、在簽約時在場履行其為交易當事人把關之相關責任，僅是形式上漏未簽章者，因為其實質上已落實立法意旨，仍非不許其補正簽章以符合第22條第1項第6款規定，不過，因為相關事證均掌握在經紀業者手裡，上開有利經紀業者之事實，自應由經紀業者負舉證責任。

(三)經查，原告業自承關於系爭租約之經紀仲介與簽約過程，其經紀人均未參與、在場，而是由經紀營業員獨立作業，其經紀人是在系爭租約簽訂完成後才補蓋章等語（本院卷第88、239頁），可見原告並未於「簽約時」指派經紀人落實系爭管理條例第22條第1項第6款保障交易當事人權益之立法意旨，且無從以事後補簽章以為補正，原告應注意且得注意卻未注意，核有過失，依上開說明，堪認違反第22條第1項第6款規定，應依同條例第29條第1項第1款規定處罰。

(四)原告雖爭執其為系爭租約之仲介，僅收取服務費6萬元，被告裁罰6萬元不符合比例原則等語（本院卷第242頁）。惟系爭管理條例第29條第1項第1款規定之最低罰鍰金額即為6萬元，且卷內未見原告有何法定可減輕裁罰事由（行政罰法第18條第3項規定參照）之事證，自無從裁罰低於6萬元。又是否符合比例原則，本非以仲介系爭租約所收取服務費之金額作為唯一衡量標準，衡諸原處分藉由課處罰鍰，可建立原告經紀人應於交易當事人簽約前有所作為之意識，有效導正原告未以經紀人落實保障交易當事人權益之作法，而可能避免原告日後進行其他不動產租賃或買賣仲介衍生交易糾紛，以維繫不動產交易秩序，本院認為原處分裁罰6萬元尚屬適合且必要，未違比例原則。

(五)又被告為原處分前，已有以112年5月4日北市地權字第11260

　  10556號函，限原告於同年月19日前提出說明及改正，否則視為放棄陳述之機會（原處分卷第10、11頁），堪認已於處分前給予原告陳述意見之機會，無違行政程序法第102條規定。

(六)原告另表示原處分事實欄記載被告為業務檢查時原告已提供系爭租約受檢，係屬錯誤，原告乃事後提供等語（本院卷第242、243頁）。惟核原處分事實欄之記載全文，被告主要是在說明調查緣由與經過，且未指明原告係業務檢查「當日」提供系爭租約（本院卷第15頁）。又如前述，被告對原告處罰所根據之事實，乃原告未於「簽約時」指派經紀人於系爭租約上簽章。前開調查緣由與經過之記載縱使存在若干錯誤，只要處罰所根據之「事實」（原告未於「簽約時」指派經紀人於系爭租約上簽章）沒有錯誤，亦不影響原處分之合法性。原告主張原處分事實欄記載有誤，即不符合行政程序法第96條規定而應予撤銷，核不可採。

(七)綜上，原處分並無違誤及不法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷原處分及訴願決定並無理由，應予駁回。本件事證已明，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。

　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉家昆