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臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　 103年度簡上字第31號 上　訴　人　陳信謂即陞豐房屋仲介企業社 被　上訴人　施延堂 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國103年8月26日 本院簡易庭102年度東簡字第300號第一審判決提起上訴，本院於 103年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：緣伊於民國102年2月23日即先與訴外人 楊佩佩不動產仲介經紀有限公司（即有巢氏房屋臺東加盟店 ，下稱有巢氏）訂定專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契 約），而以委託銷售價格新臺幣（下同）498萬元委託有巢 氏居間仲介銷售伊所有坐落臺東縣臺東市○○段○○○○○○○○ ○○○○號土地及其上同段26、30建號即門牌號碼臺東市○○ 路○○巷○弄○號房屋（下合稱系爭房地）。詎上訴人之受僱人 洪俊德為與伊訂定委託銷售契約，竟向伊誆稱系爭專任契約 得任意解約或改為一般委託銷售契約，伊因而於102年3月7 日與上訴人訂立一般委託銷售契約（下稱系爭一般契約）， 而另以委託銷售價格488萬元委託上訴人居間仲介銷售系爭 房地。嗣伊經上訴人斡旋而於102年4月12日先與訴外人何林 梅就系爭房地以總價480萬元簽訂買賣契約（下稱第一次買 賣契約），伊並已收受定金及第一、二期款。其後，伊向有 巢氏表示解除系爭專任契約遭拒，遂於102年6月6日經有巢 氏斡旋而另與訴外人游皓翔就系爭房地以總價490萬元簽訂 買賣契約（下稱第二次買賣契約），伊因而將系爭房地移轉 登記至游皓翔名下，並將第一次買賣契約已收款項共80萬元 返還何林梅，惟遭何林梅對伊提起損害賠償之訴，嗣經雙方 以：由伊給付何林梅10萬元、雙方合意解除第一次買賣契約 之條件達成訴訟上和解，伊因而受有10萬元之損害。據上， 上訴人既為不動產仲介之專業經紀人，竟任由其受僱人向伊 誆稱上詞致締結系爭一般契約，其後復未向何林梅解釋解約 事由乃非可歸責於伊，顯因故意不作為而未盡忠實義務，爰 依系爭一般契約、不動產經紀業管理條例第26條第1項請求 上訴人賠償10萬元之損害，並依消費者保護法第51條之規定 ，請求損害額三倍之懲罰性賠償金30萬元等語。並聲明： （一）上訴人應給付被上訴人40萬元。（二）願供擔保請准 宣告假執行。 二、上訴人則以：被上訴人既與有巢氏訂定系爭專任契約，應知 契約之內容。又伊與被上訴人簽訂系爭一般契約後，旋即為 被上訴人覓得買主何林梅，且於102年4月12日以480萬成交 並簽訂第一次買賣契約，伊亦應被上訴人之要求，待被上訴 人與有巢氏之系爭專任契約屆期後始辦理移轉登記。然因有 巢氏於102年5月初為被上訴人斡旋另一買主出價490萬而請 求被上訴人出面簽約，否則將向被上訴人求償，伊考量被上 訴人之利益後，為被上訴人與何林梅商談以10萬元作為解除 第一次買賣契約之條件，詎被上訴人拒絕該條件，並將所有 責任推給伊，然伊已盡契約之忠實義務，並無致被上訴人受 損害之故意，且被上訴人亦未受有損害，是被上訴人請求損 害賠償及懲罰性賠償金，應無理由等語置辯。並答辯聲明： （一）被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原審審理結果，認被上訴人請求上訴人給付5萬元部分有理 由，逾此部分則無理由，而駁回上訴人其餘請求，並依職權 宣告假執行。上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳 述外，另補陳：被上訴人給付予何林梅之10萬元，係伊協調 解除第一次買賣契約時，被上訴人承諾支付之解約補償金， 與系爭一般契約之簽訂並無直接因果關係，非屬被上訴人之 損害；且被上訴人因伊協調解除第一次買賣契約，因而尚獲 有免給付伊按買賣總價4％計算之服務協調費192,000元之利 益【計算式：480萬元×4％＝192,000元】，因此被上訴人 並無損害可言等語。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴 人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。 四、被上訴人除援用原審之主張及陳述外，另補陳：伊與有巢氏 締結之契約為專任委託銷售契約，伊本應優先履行與有巢氏 間之約定，而伊給付予何林梅10萬元，乃係肇因於上訴人以 欺騙手段致伊簽訂系爭一般契約所致，伊之損失自應由上訴 人負擔等語。並答辯聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項： （一）被上訴人原為系爭房地之所有權人，於102年2月23日與有 巢氏就系爭房地訂立系爭專任契約，約定委售銷售價格為 498萬元。 （二）被上訴人於102年3月7日就系爭房地與上訴人訂立系爭一 般契約，約定委售銷售價格為488萬元。 （三）被上訴人於102年4月12日經上訴人居間仲介而與何林梅就 系爭房地以總價480萬元簽訂第一次買賣契約，並收受定 金10萬元及第一期款30萬元，並於同年月29日收受第二次 期40萬元。 （四）被上訴人於102年6月6日經有巢氏居間仲介而與訴外人游 皓翔就系爭房地以總價490萬元簽訂第二次買賣契約，並 於102年6月21日將系爭房地移轉登記至游皓翔名下。 （五）被上訴人於102年5月17日透過訴外人即上訴人之員工張美 涓轉交面額80萬元之支票予訴外人何林梅而返還上開已收 取之價金。被上訴人嗣於何林梅對其所提本院102年度訴 字第132號損害賠償民事事件中，與何林梅達成訴訟上和 解，雙方同意由被上訴人給付何林梅10萬元，並合意解除 第一次買賣契約。 六、得心證之理由： （一）按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任。不動產經紀業管理條 例第26條第1項定有明文。經查： 1.系爭一般契約乃被上訴人委由其妻李柔慕代理而與上訴人 之受僱人洪俊德為實際洽談、締約，而被上訴人曾先與其 他仲介業者簽訂委託銷售契約乙節，業經李柔慕於系爭一 般契約締結時告知洪俊德，惟洪俊德未查證被上訴人與有 巢氏間之系爭專任契約得否任意解約，即率爾告以李柔慕 系爭專任契約隨時得變更為一般契約或解約，致李柔慕因 信賴洪俊德之專業而代理被上訴人締結系爭一般契約，是 堪認被上訴人嗣後無法履行系爭一般契約及第一次買賣契 約，乃係可歸責於洪俊德之過失所致，且依民法第224條 之規定，上訴人應就洪俊德之上開過失與自己之過失負同 一責任。惟被上訴人與李柔慕於系爭專任契約締結時均在 場，且被上訴人復有取得系爭專任契約之契約書，則被上 訴人及李柔慕理應知悉系爭專任契約之內容及效力，然李 柔慕卻亦未向有巢氏確認系爭專任契約得否任意解除，即 率爾代理被上訴人締結系爭一般契約，堪認李柔慕就因此 所生損害亦與有過失，且被上訴人應承擔其代理人李柔慕 之過失，從而兩造就本件損害之發生均有過失，應負擔之 過失比例為各50％等情，業經原審認定在案，兩造對原審 上開事實認定復均不爭執（本院卷第12頁反面、第13頁） ，自應採認為真實。 2.次查，上訴人支付予何林梅之10萬元，乃係作為被上訴人 解除第一次買賣契約之解約補償金，為上訴人所自承。而 細繹本件締約及履約經過，被上訴人之所以必須與何林梅 解除第一次買賣契約，乃係因其既已締結系爭專任契約， 並已履行本於系爭專任契約所締結之第二次買賣契約，因 而不能就同一標的物即系爭房地再為履行依系爭一般契約 所締結之第一次買賣契約所致，從而必須給付該10萬元予 何林梅以解除第一次買賣契約，是該10萬元解約補償金自 屬被上訴人因無法履行系爭一般契約及第一次買賣契約所 生之損害。準此，自足認被上訴人確因不能履行系爭一般 契約及第一次買賣契約，而受有該10萬元解約金之損害。 是上訴人以上詞辯稱：被上訴人所給付該10萬元非屬損害 ，且與系爭一般契約之締結無因果關係等語，自難採認。 再者，被上訴人無法履行系爭一般契約及第一次買賣契約 ，乃係可歸責於上訴人之過失所致，業如前述，從而揆諸 上開不動產經紀業管理條例第26條第1項之規定，上訴人 就被上訴人因此所生之損害自應負賠償責任。 七、綜上所述，被上訴人不能履行系爭一般契約及第一次買賣契 約既係可歸責於上訴人，且被上訴人因此受有10萬元之損害 ，從而被上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第1項之規 定，自應就被上訴人上開損害負賠償責任，惟被上訴人就上 開損害之發生亦應負50％之過失責任，是被上訴人就上開損 害在5萬元之範圍內請求上訴人負賠償責任，為有理由，應 予准許。原審就此認事用法核無違誤，應予以維持，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其 上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 7 日 民事第一庭 審判長法 官 盧怡秀 法 官 朱家寬 法 官 趙彥強 以上為正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 1 月 7 日 書記官 陳憶萱