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臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第139號 原　　　告　林渝鳳 訴訟代理人　許仁豪律師 被　　　告　蔡宗沛 　　　　　　賓江華 共　　　同 訴訟代理人　陳信伍律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107年8月1日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參佰參拾捌萬柒仟柒佰伍拾柒元，及其中 新臺幣貳佰捌拾捌萬柒仟柒佰伍拾柒元自民國一○三年十二月二 十六日起，其中新臺幣伍拾萬元自民國一○六年八月十八日起， 均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。 本判決第一項部分於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬玖仟貳佰伍拾貳 元為被告預供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣參佰參拾捌萬 柒仟柒佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：「被告應給 付原告新臺幣（下同）600萬元，及其中500萬元部分，自民 國103年12月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其 中100萬元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。」，嗣於民國106年10月23日當庭減縮 聲明如後所示（見本院卷一第129頁反面），核原告前揭所 為係基於同一基礎事實減縮聲明，而與前揭規定相符，自應 准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠ 緣原告為仕鴻建設有限公司之負責人，坐落臺東縣○○市○ ○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺東縣 ○○市○○路○段○○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋，與 系爭土地合稱系爭不動產）原為原告所有，被告前於103年9 月29日以總價1,580萬元向原告購買系爭不動產，惟因系爭 不動產需通行訴外人黃碧霞所有同段408地號土地如附圖一 所示C1部分道路（路寬6公尺，下稱系爭6米道路）對外通行 ，兩造遂約定由原告起訴取得系爭6米道路通行權後移轉與 被告，被告應於簽約時給付簽約款480萬元、103年10月13日 給付完稅款500萬元、103年11月10日系爭不動產移轉登記完 畢後給付交屋款500萬元、通行權判決日給付100萬元，兩造 並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告已給 付簽約款及完稅款共980萬元。 ㈡ 而原告已依系爭買賣契約於103年11月14日將系爭不動產所 有權移轉登記為被告所有，並於103年8月25日以訴外人黃碧 霞為被告，請求訴外人黃碧霞將系爭6米道路所有權移轉登 記為原告所有，經本院以103年度東簡字第226號受理在案， 嗣改分為104年度重訴字第20號回復登記事件，經多次訴之 變更及追加，最終變更聲明為「確認原告得自由通行系爭6 米道路，訴外人黃碧霞不得妨害原告通行。」，本院於104 年9月29日判決原告敗訴，原告因被告已另案起訴確認通行 權而未上訴；而被告業於106年5月19日經本院以105年度簡 上字第6號判決確認被告就附圖二所示a部分（路寬3公尺， 下稱系爭3米道路）通行權存在，原告同意尾款因被告僅取 得系爭3米道路而減價50萬元，被告依約仍應給付交屋款500 萬元及尾款50萬元共計550萬元，惟被告迄今拒絕給付，原 告自得依系爭買賣契約之約定請求被告清償。 ㈢ 被告固辯稱原告未依約取得系爭6米道路並移轉為被告所有 ，系爭不動產因不通公路而有瑕疵，其等自得依民法第354 條等規定扣減價金150萬4,190元云云。惟系爭買賣契約第6 條已載明不含道路通行權，原告亦於系爭買賣契約第7條善 盡告知義務，是原告僅於取得系爭6米道路權利時始負移轉 義務，而原告與訴外人黃碧霞間訴訟業遭本院判決敗訴確定 ，原告自無交付系爭6米道路與被告之義務，被告以此扣減 價金顯無足取。又原告於締約時無從預料被告自行訴訟取得 系爭3米道路，如本院認系爭買賣契約限於原告所提民事訴 訟勝訴判決始得請求尾款，然原告已為一切必要之作為協助 被告取得系爭6米道路，則依民法第227條之2規定請求被告 給付尾款50萬元。又張書銘不動產估價師事務所107年2月26 日檢送之不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）雖認定系 爭不動產因無系爭6米道路致價值減損150萬4,190元，惟系 爭鑑定報告僅以交易價格為鑑定，而忽略系爭不動產周圍地 形單純、爭議性低，日後以訴訟方式取得通行權自非困難， 系爭鑑定報告之鑑定結果應無足採。被告另辯稱系爭不動產 於點交前遭訴外人黃碧霞破壞水電設施，復於105年7月間遭 尼伯特颱風毀損屋頂，且未依系爭買賣契約特別條件第2條 約定完成送水、送電及外觀門窗裝設而有瑕疵，致被告另支 出143萬4,000元而應自買賣價金中扣除云云。惟兩造於簽訂 系爭買賣契約時即103年9月29日已依現況點交系爭不動產完 畢，被告於104年2月11日存證信函亦載明上情，原告嗣雖因 被告拒付交屋款500萬元而於103年11月底至12月間將系爭不 動產換鎖並張貼載明未點交之公告，然此不影響原告已將系 爭不動產點交與被告之效力，系爭不動產之水電設施及屋頂 分別係103年11月底、105年7月間即點交後始遭毀損，自應 由被告承擔買賣標的物毀損之危險；且原告已依約完成外觀 門窗裝設、送水、送電、水塔裝設及陽台欄杆裝設並於103 年11月10日前點交，浴室設備係因被告拒絕原告進場始未施 作，其餘屋內門窗裝設及於系爭3米道路鋪設柏油非系爭買 賣契約效力所及，被告以此抗辯應扣減價金亦屬無據。況被 告係因訴外人黃碧霞惡意挖斷水電設施始受有損害，被告應 向訴外人黃碧霞求償，而非以此為由拒付買賣價金。 ㈣ 至於被告另抗辯原告未依約交付系爭6米道路而違約，並依 系爭買賣契約第17條規定以已付價金980萬元計算違約金而 與未付買賣價金抵銷云云；惟系爭6米道路非系爭買賣契約 標的物，原告無從預見通行權案件勝敗結果及被告於103年 12月間自行提起袋地通行權訴訟，原告於買賣時亦已善盡告 知義務，是原告確因不可歸責於己事由無法將系爭6米道路 移轉為被告所有，被告以此抗辯減少價金為無理由；且此非 屬系爭買賣契約第17條違約事由，被告抗辯以違約金抵充買 賣價金尾款亦屬無據。況系爭買賣契約第17條係仿效民法第 249條、第259條契約解除或不能履行時所訂回復原狀義務， 是系爭買賣契約第17條應契約解除為其適用前提，被告抗辯 顯屬無據。縱認系爭買賣契約第17條確係違約金之約定，然 系爭買賣契約總價為1,580萬元，系爭6米道路僅占系爭土地 面積4%，以公告現值計算系爭6米道路價值為15萬6,384元而 僅總價1%，然被告依系爭契約第17條之約定賠償違約金980 萬元，高達契約總價62%，顯屬過高。 ㈤ 爰依系爭買賣契約第5條第4項、第5項約定及民法第227條之 2規定請求被告給付買賣價金。並聲明：⒈被告應給付原告 550萬元，及其中500萬元部分，自103年12月26日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；其中50萬元部分，自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔 保，請准宣告假執行。 二、被告則以：其固不爭執其與原告即訴外人仕鴻建設公司法定 代理人簽立系爭買賣契約購買系爭不動產，其已交付買賣價 金共計980萬元等節；惟其主觀上係向訴外人仕鴻建設公司 締結系爭買賣契約，原告以其名義提起本件訴訟顯當事人不 適格。次觀系爭買賣契約特別條件第6條、第8條約定原告應 於判決分割後將系爭6米道路移轉為被告所有，依特別條件 優先適用原則，原告自負有將系爭6米道路移轉登記與被告 所有之義務，原告稱系爭6米道路非系爭買賣契約標的云云 ，已無足取；且原告於本院104年度重訴字第20號審理中擅 將訴之聲明變更為確認通行權之訴，於104年9月29日敗訴後 亦未積極上訴，顯已違背系爭買賣契約約定原告應取得系爭 6米道路所有權並移轉與被告之約定。被告因原告未履行系 爭買賣契約，始向本院另提起確認通行權訴訟，經本院以10 3年度東簡字第336號受理在案，嗣本院於104年11月26日判 決其等就系爭3米道路部分有通行權存在，本院105年度簡上 字第6號並駁回其等上訴確定，其等現通行之系爭3米道路係 自行訴訟取得而非出自原告之給付，系爭不動產因不通公路 而有欠缺致價值減損150萬4,190元，其自得依民法第227條 、第354條以下規定扣減未付價金150萬4,190元。又系爭買 賣契約雖記載現況交屋，惟原告於103年11月底至12月間將 系爭房屋換鎖並張貼「尚未點交」之公告，被告於106年9月 7日始因原告於準備書狀表明業已點交完畢，其等始自行換 鎖而取得系爭不動產占有，足見系爭不動產迄106年9月7日 始點交完畢，而系爭房屋於點交前即103年11月間遭訴外人 黃碧霞挖斷水電、105年7月遭尼伯特颱風毀損屋頂，復未完 成特別條款第2條送水送電、門窗工程，致被告須另支出143 萬4,000元，其等自得依民法第227條、第360條規定向原告 求償並抵銷買賣價金尾款或依民法第359條規定扣減買賣價 金。此外，原告未依系爭買賣契約特別約定第6條、第8條約 定將系爭6米道路移轉為被告所有，依系爭買賣契約第17條 約定原告應賠償被告按已收價金980萬元計算之懲罰性違約 金，並以此與原告之買賣價金請求權為抵銷；原告另主張依 民法第227條之2規定請求尾款，惟本件係原告違約而無前揭 規定適用，是原告請求給付550萬元顯無理由等語，資為抗 辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷三第46頁至第47頁反面）： ㈠ 緣原告為仕鴻建設有限公司之負責人，被告前於103年9月29 日，以總價1,580萬元，向原告購買系爭不動產，雙方簽訂 系爭買賣契約，原告並以仕鴻建設有限公司之名義開立訂金 收據予被告。 ㈡ 系爭買賣契約記載「第5條：1.簽約款新臺幣480萬元整，於 簽定本契約同時由買方支付之（即日交付乙方親收足訖，不 另立據）。（2.未記載，略）.3.完稅款新臺幣500萬元整於 103年10月13日，於土地增值稅、契稅稅單核准後，由買方 支付之，同時雙方應依約繳清稅款。4.交屋（地）款新臺幣 500萬元整於103年11月10日，於辦妥所有權移轉登記後，由 買方支付之，如有貸款者依第3條規定辦理。5.尾款計新臺 幣100萬元正於此民事判決通行權判決日付訖。」、「第6條 ：本約不動產確係乙方所有，乙方擔保產權清楚，並無一物 數賣、不含道路通行權部份，如有出租、設定他項權利或債 務糾紛等情事，有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及 其他有關法令規定辦理。「第16條：本約不動產在未移交以 前，若遇天災地變或其他原因受有損害時，應由乙方負責， 概與甲方無涉。」「第17條：本約甲乙雙方，應誠信履約， 若甲方違約，則已付價金，由乙方無條件沒收。若乙方違約 ，則已收價款，於催告三日起三日內加倍返還予甲方，雙方 絕無異議。」「特別條件：一、於所有權登記完畢之日付款 同時簽立尾款100萬本票一紙予乙方。2.雙方約定：乙方同 意送水、送電、贈送1.5噸水塔一台、外觀門窗裝設、排水 系統完成。（交屋日前完成）陽台欄杆4組。3.衛浴設備由 甲方負責購買乙方負責安裝完成。4.現況交屋(簽約日拍照 存檔)5.乙方僅承諾協助支付現在進行之道路權民事訴訟費 用。6.若民事判決通路權確定時乙方同意將道路使用權利交 付予甲方永久使用之。7.乙方已善盡告知甲方道路通行權之 問題。8.通行權標示C部分道路用地經由判決書逕為分割後 所有權無條件移轉至甲方名下。9.契約附件：(1)土地、房 屋所有權狀影印(2)切結書(3)民事起訴狀影印」。 ㈢ 原告於103年8月25日以訴外人黃碧霞為被告，起訴請求訴外 人黃碧霞將如切結書附圖所示道路A、C之土地所有權移轉登 記為原告所有，經本院以103年度東簡字第226號受理在案， 嗣改分為104年度重訴字第20號回復登記事件；原告並於103 年10月6日聲請定暫時狀態處分，請求法院准予原告（含同 意使用之人）自由通行道路C。原告復於104年4月9日具狀聲 請更正暨追加訴之聲明為：「1.確認如臺東地政103年11月 24日複丈成果圖所示A、C1部分為原告所有。2.原告得自由 通行前揭A及C1道路，黃碧霞不得妨害原告通行。」原告又 於104年4月30日具狀追加備位訴之聲明：「1、確認『黃碧 霞與陳進成』及『黃碧霞與原告』就如臺東地政103年11月 24日複丈成果圖所示A、C1部分之買賣關係不存在。2、原告 得自由通行前揭A及C1道路，黃碧霞不得妨害原告通行。」 ，再於104年6月9日具狀變更訴之聲明為：「1.確認兩造關 於臺東縣○○市○○段○○○○號土地之買賣關係存在。2.原 告得自由通行如臺東地政103年11月24日複丈成果圖所示A、 C1部分，黃碧霞不得妨害原告通行。」，原告於104年8月13 日撤回追加請求之請求「1.確認兩造關於臺東縣○○市○○ 段○○○○號土地之買賣關係存在。」，僅請求確認「原告得 自由通行如臺東地政103年11月24日複丈成果圖所示A、C1部 分，黃碧霞不得妨害原告通行。」，本院於104年9月29日判 決原告敗訴，原告並未上訴而告確定。 ㈣ 被告於103年12月8日各以原告及黃碧霞為被告提起主參加訴 訟，請求確認：「1.確認被告對原告所有坐落臺東縣○○市 ○○段○○○○號土地有通行權存在2.確認被告對於黃碧霞所 有坐落臺東縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示C部分（ 寬約6公尺、長度約12.6公尺）有通行權存在」，經本院以 103年度東簡字第336號受理在案，本院於104年11月26日判 決被告就臺東縣○○市○○段○○○○號土地如判決附圖二所 示a部分（路寬3公尺，面積為32.58平方公尺）有通行權存 在。被告與黃碧霞各自上訴，經本院以105年度簡上字第6號 受理在案，而於106年5月19日駁回上訴，並判命黃碧霞應容 忍被告於臺東縣○○市○○段○○○○號土地如判決附圖二所 示a部分（路寬3公尺，面積為32.58平方公尺）土地範圍內 設置電線、水管及瓦斯等管線，並不得為任何禁止或妨礙被 告埋設上開管線之行為，業經本院調閱前開卷宗核閱無訛。 ㈤ 原告於103年4月15日向台灣自來水公司申請使用自來水，嗣 於106年1月23日被廢止。另於103年6月26日，向台灣電力公 司申請使用電力，嗣於103年12月16日遭廢止。原告於103年 11月14日將系爭不動產所有權移轉登記為被告名下，惟原告 迄今未交付系爭房地之所有權狀予被告。 ㈥ 被告業已交付簽約款480萬元、完稅款500萬元予原告。 ㈦ 原告於103年11月底至同年12月間，於系爭房屋外張貼「本 房屋因買方尚未辦理點交手續，本不動產尚歸屬於賣方所有 ，若有擅闖依法律途徑解決處理」，並更換系爭房屋大門鑰 匙，訴外人黃碧霞則於同年11月間以怪手挖掘原告鋪設於臺 東縣○○市○○段○○○○號土地供系爭房屋使用之臨時水電 。 ㈧ 系爭房屋屋瓦因105年7月間尼伯特颱風而毀損。 四、是本件爭點厥為：原告依系爭契約第5條第4款、第5款約定 及民法第227條之2規定，請求被告給付交屋款550萬元有無 理由，意即：㈠被告抗辯系爭不動產於點交前因尼伯特風災 受損且原告未依特別約定第2條完成送水、送電、門窗工程 並點交予被告，而以此減價或求償並抵銷143萬4,000元有無 理由？㈡被告抗辯原告未依特別約定第6條、第8條將系爭6 米道路移轉登記予被告所有，而依不完全給付及買賣瑕疵擔 保之規定減價或求償並抵銷150萬4,190元，另依契約第17條 約定抗辯原告應以已收價款980萬元作為違約金，並以此與 原告之買賣價金請求權抵銷，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠ 被告抗辯原告不具當事人適格為無理由： 查系爭不動產原為原告所有，兩造並於103年9月29日簽立系 爭買賣契約，已如㈠所述，並有系爭不動產所有權狀影本 可稽（見本院卷一第9頁及其反面），堪信原告確為系爭買 賣契約之出賣人而具當事人適格。原告縱以仕鴻建設有限公 司名義開立訂金收據，系爭買賣契約當事人亦不因此變更為 仕鴻建設有限公司，被告抗辯原告不具當事人適格云云顯無 足採，合先敘明。 ㈡ 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；稱買賣者 ，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契 約；又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人 依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金，民法第227條、第345條第1項、第354條、 第359條前段分別定有明文。而前開所謂之「瑕疵」，乃指 物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失 而言，且如其減少之程度無關重要者，即不得視為瑕疵。又 按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一 方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者 ，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責 任分配之原則，更是民事訴訟法第277條基於「公平原理及 誠信原則，適當分配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現 （最高法院102年度台上字第297號判決意旨參照）。查原告 業將系爭不動產移轉登記為被告所有，本院並於106年5月19 日以105年度簡上字第6號判決被告就系爭3米道路有通行權 存在確定，已如㈣㈤所述，堪信系爭買賣契約第5條第4款 、第5款約定之交屋款500萬元、尾款100萬元給付條件業已 成就；被告抗辯系爭不動產有前揭瑕疵而不具通常效用，進 而主張減少價金共計293萬8,190元，並以違約金980萬元抵 銷買賣價金尾款等節，為原告所否認，自應由被告就此有利 於己事實負舉證責任，待被告就此為適當之舉證後，則應由 原告就此提出相當之反證。 ㈢ 被告抗辯系爭不動產因尼伯特風災毀損且未完成送水送電而 有瑕疵，應減價110萬8,053元為有理由，逾此部分則屬無據 ： ⒈系爭不動產於106年9月7日始交付與被告占有： ①原告固主張兩造已於103年9月29日簽立系爭買賣契約當日交 付系爭房屋鑰匙1支而現況點交完畢，是其就前揭損害不負 賠償責任云云。查系爭買賣契約特別條件第4條雖約定現況 交屋並註記簽約日拍照存檔，惟此僅係就系爭房屋交付時之 應有狀態為約定，尚難以此推認兩造已於簽約日交付系爭不 動產完畢。且系爭買賣契約係103年9月29日簽立，被告於簽 約日僅交付簽約款480萬元，系爭買賣契約第5條第4款、特 別條件第2條復分別載明103年11月10日辦理移轉登記完畢後 給付交屋款、交屋日前完成外觀門窗裝設等節，亦如㈡㈥ 所述，堪信103年9月29日被告僅交付簽約金480萬元並約定 103年11月10日始辦理所有權移轉登記；則原告縱於103年9 月29日交付鑰匙1把與被告，實難想見原告於系爭不動產所 有權尚未移轉登記且僅收受定金之情形下，即有將系爭不動 產交付被告占有使用之意，原告此部分主張已與交易常情不 符。 ②次查證人即原告銷售人員游定倫於本院審理中雖證稱：兩造 是在簽約日依現況點交云云（見本院卷一第149頁），惟其 就點交情形復證稱：當日我先帶訴外人即被告代理人蔡瑞英 至系爭房屋確認系爭房屋細節，回公司簽約時即註明依現況 交屋，系爭房屋共有3支鑰匙，當時因為通行權糾紛及部分 工程尚未完成，故簽約日僅交付1支鑰匙與訴外人蔡瑞英， 方便被告進出系爭房屋看屋及規劃未來裝潢而無須找原告拿 鑰匙，不清楚被告取得鑰匙後是否即得自由利用系爭房屋， 亦不清楚系爭房屋換鎖及遭張貼公告之事等語（見本院卷一 第149頁至第150頁反面），堪信兩造於簽約日僅係就房屋現 況為勘查，原告於簽約日後仍保留系爭房屋鑰匙並實際管理 使用系爭房屋，而與點交著重移轉不動產占有之性質不符， 證人游定倫證稱兩造已依現況點交云云顯係誤認而不可採。 佐以原告於103年11月底至12月間，在系爭房屋外張貼「本 房屋因買方尚未辦理點交手續，本不動產尚歸屬於賣方所有 ，若有擅闖依法律途徑解決處理」，並更換系爭房屋大門鑰 匙等情，業如㈦所述，益徵原告於103年11月底至12月間 仍以所有權人自居並實際支配系爭房屋，原告於103年9月29 日交付鑰匙並無移轉系爭不動產占有之意。至於被告104年2 月11日存證信函雖記載：系爭不動產已於104年1月17日移轉 登記，依法應視為點交完畢，原告聲稱尚未點交並換鎖已妨 害被告權利，限原告交出鑰匙並拆除公告等語（見本院卷一 第51頁），然前揭存證信函實係被告催請原告依約交付系爭 房屋鑰匙並排除公告，原告以此主張兩造於簽約日已交付系 爭不動產占有完畢云云，亦無足取。 ③綜上，原告主張其已於103年9月29日將系爭不動產交付予被 告占有使用顯無足採，被告抗辯原告於106年9月7日準備一 狀始表明點交之意而交付完畢則有前揭書狀在卷可稽（見本 院卷一第59頁至第62頁反面），本院審酌兩造之舉證，認被 告抗辯原告於106年9月7日始交付系爭不動產完畢應屬有據 。 ⒉系爭不動產確因尼伯特風災毀損且未完成送水送電而有瑕疵 ，應減價110萬8,053元： ①按本約不動產在未移交以前，如遇天災地變或其他原因受有 損害時，應由乙方（即原告）負責，概與甲方（即被告）無 涉；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承 受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，系爭買賣契約第16 條、民法第373條分別定有明文。查系爭買賣契約特別條件 第2條約定原告須完成送水送電，而系爭房屋之水電管線於 103年11月間遭訴外人黃碧霞挖斷，105年7月間復因尼伯特 颱風侵襲屋頂毀損等節，已如㈡㈦㈧所述，並有現場照片 可證（見本院卷一第114頁、第154頁），堪認系爭房屋確因 未完成水電管線且屋瓦鬆脫破損而有瑕疵。而原告於106年9 月7日始將系爭不動產交付與被告占有使用，業已論述如前 ，依上說明，原告自應負瑕疵擔保及不完全給付責任。 ②而被告抗辯其因前揭瑕疵而支出水電申請費4萬7,053元、水 電修復費用14萬3,000元（計算式：1萬元＋3萬2,000元＋2 萬3,000元＋1萬8,000元＋2萬8,000元＋3萬2,000元＝14萬 3,000元）及屋頂修繕費用91萬8,000元（計算式：拆除費8 萬元＋文化瓦62萬4,000元＋搭架7萬元＋屋頂防水14萬4,00 0元＝91萬8,000元）共計110萬8,053元（計算式：4萬7,053 元＋14萬3,000元＋91萬8,000元＝110萬8,053元）乙節，業 據其提出估價單3紙、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水 公司繳費憑證及電表箱照片為證（見本院卷一第56頁、第14 0頁，本院卷三第31頁至第34頁），核與系爭房屋受損之情 形大致相符，足見上開費用確屬修復系爭房屋所必要，被告 前揭抗辯應堪採信。原告就此雖辯稱修復費用過高云云，惟 被告既已就系爭房屋應減價110萬8,053元為適當之舉證，原 告欲否認其主張自應提出相當之反證，然原告迄未提出任何 證據供本院審酌，本院自無從為有利於原告之認定。是以， 被告抗辯系爭房屋因尼伯特風災毀損且未完成水電管線而有 瑕疵，依民法第359條、第227條規定減價110萬8,053元並自 買賣價金尾款中扣除，應屬有據。 ③至於被告辯稱系爭不動產另有未裝設內部門窗及系爭3米道 路未鋪設柏油之瑕疵，致其支出修繕費32萬6,000元（計算 式：整地6萬元＋柏油路面8萬元＋木門1萬2,000元×8扇＋ 雅朵門1萬元×9扇＝32萬6,000元）云云，固據其提出估價 單及系爭房屋照片為證（見本院卷一第56頁、第115頁至第 118頁）。惟兩造並未約定原告應於系爭3米道路鋪設柏油供 被告通行，有系爭買賣契約書可證（見本院卷一第6頁至第8 頁），被告辯稱系爭3米道路未鋪設柏油路面而有瑕疵云云 ，已非可採。復觀系爭買賣契約特別條件第2條，兩造僅約 定原告應完成外觀門窗裝設，已如㈡所述；被告復於本院 審理中自承：簽約時拍照存檔僅針對系爭房屋外觀部分，兩 造就系爭房屋內部裝潢並無約定等語（見本院卷一第130頁 及其反面），證人游定倫亦於本院審理中證稱：特別條件第 2條外觀門窗裝設係指系爭房屋外側門窗而不及於內部房間 、浴廁之門窗等語（見本院卷一第150頁反面），則兩造既 未就系爭房屋內部裝潢為特別約定，系爭買賣契約特別條件 第2條復記載原告應贈送者為「外觀門窗」，堪信系爭買賣 契約不及於系爭房屋內部房間、浴廁門窗之裝設。而原告於 103年9月29日已完成外觀門窗裝設，有簽約日存檔照片可稽 （見本院卷一第95頁至第96頁），堪以信實，則被告抗辯系 爭房屋內部房間、浴廁未裝設門窗而有瑕疵云云，亦屬無據 。 ④從而，被告就系爭不動產因尼伯特風災毀損且未完成水電管 線裝設而有瑕疵，應減價110萬8,053元乙節已為相當之舉證 ，應堪信實；逾此部分，則與卷內事證不符而無可採。 ㈣ 被告抗辯原告未交付系爭6米道路致系爭不動產不通公路而 有瑕疵，應減價150萬4,190元為有理由： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之 真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟 契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為 斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高 法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。觀諸系爭買賣 契約第6條約定：「本約不動產確係乙方所有，乙方擔保產 權清楚，並無一物數賣、不含道路通行權部份，如有出租、 設定他項權利或債務糾紛等情事，有關本標的物之瑕疵擔保 責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，其中「不含 道路通行權」緊接於「一物數賣」之後並以頓號連接，堪信 「不含道路通行權」係與「一物數賣」並列而同為「並無」 所修飾，是依文義解釋，兩造顯已約明原告應擔保「無一物 數賣」且「無不含道路通行權」。參以系爭買賣契約第5條 第5款、特別條件第8條復約定：「尾款計新臺幣100萬元正 於此民事通行權判決日付訖」、「通行權標示C部分道路用 地（即系爭6米道路）經由判決書逕為分割後所有權無條件 移轉至甲方名下。」，而就系爭6米道路之交付與尾款給付 細節為磋商，益徵兩造之真意確為原告應擔保系爭不動產就 系爭6米道路有通行權存在並應移轉系爭6米道路與被告甚明 。原告就此固陳稱兩造真意僅係其以訴訟取得系爭6米道路 後應移轉與被告，且其於簽立系爭買賣契約時已告知被告通 行權問題，被告抗辯減少價金為無理由云云。查特別條件第 7條固記載：「乙方已善盡告知甲方道路通行權之問題」； 惟原告於系爭買賣契約簽立時係以系爭6米道路之所有權人 自居，並向被告表明已對訴外人黃碧霞提起所有權移轉登記 訴訟等情，有系爭買賣契約書所附切結書、民事起訴狀影本 可稽（見本院卷一第10頁至第12頁），則被告至多僅知悉系 爭6米道路現與他人涉訟，尚難以此遽認被告明知系爭不動 產有不通公路瑕疵，原告以此主張被告不得請求扣減買賣價 金云云，亦無可採。 ⒉原告固主張本院業以判決確認被告就系爭3米道路通行權存 在，系爭不動產非不通公路而僅減價50萬元云云。惟查，原 告前以訴外人黃碧霞為被告提起回復登記之訴，本院於104 年9月29日以104年度重訴字第20號判決原告敗訴，因原告未 上訴而告確定；被告則於103年12月8日各以原告及黃碧霞為 被告提起主參加訴訟，請求確認通行權存在，經本院以103 年度東簡字第336號判決被告就系爭3米道路有通行權存在， 嗣經本院以105年度簡上字第6號判決駁回上訴而於106年5月 19日確定等節，已如㈢㈣所述，堪信原告於104年10月21 日即本院104年度重訴字第20號判決確定時就系爭6米道路業 已給付不能，系爭不動產於斯時起即因不通公路而有瑕疵， 被告取得系爭3米道路通行權為被告自行訴訟之結果而與原 告無涉。承上，系爭不動產既於104年10月21日已因原告就 系爭6米道路給付不能而有不通公路之瑕疵，自不得以被告 嗣後另訴取得系爭3米道路通行權，即謂原告出售之系爭不 動產無瑕疵。原告主張系爭不動產尚有系爭3米道路供通行 而非不通公路云云，顯無足取。 ⒊原告復主張系爭鑑定報告僅以交易價格評估，而未考量系爭 不動產袋地通行情形單純，被告日後得輕易訴訟方式取得通 行權，是系爭鑑定報告不可採云云。然系爭鑑定報告業經不 動產估價師至現場勘查並參考鄰近農業用地之袋地成交實例 進行比較分析後，得出鄰近農業用地袋地減價比率約為23.9 5%，復參酌土地利用、市場替代性及臨路深度距離等因素， 得出系爭土地之減價率為17.45%，進而計算系爭不動產因無 法通行公路而減損價值150萬4,190元，有系爭鑑定報告可證 （見本院卷二第60頁至第63頁及附件），足見系爭鑑定報告 已綜合考量系爭土地之地形地貌及取得通行權之難易程度， 始認定系爭不動產因無法通行公路而減損價值150萬4,190元 ，原告主張系爭鑑定報告僅以交易價格評估而未考量系爭不 動產袋地通行情形單純云云，顯與事證不符，自無足採。 ⒋至於原告主張其於締結系爭買賣契約無從預料被告自行訴訟 取得系爭3米道路，其已盡力協助被告取得道路，如免除給 付顯失公平云云。惟按，契約成立後，情事變更，非當時所 得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增 、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第 1項所明定；惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂 約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契 約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就 契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者 ，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（ 如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原 可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給 付（最高法院97年度台上字第1794號判決意旨參照）。查被 告固於原告提起回復登記訴訟敗訴確定前即103年12月8日提 起確認通行權訴訟，然被告前揭行為並無礙於原告續行104 年度重訴字第20號回復登記訴訟，被告復於原告前揭回復登 記訴訟敗訴後始取得系爭3米道路通行權，足見原告未依系 爭買賣契約交付系爭6米道路確與被告另行起訴無涉，原告 以此主張情事變更，即非有據。況臺東縣○○市○○段○○○ ○號土地因原告興建農舍而遭地政機關套繪管制，有土地登 記第二類謄本、臺東縣臺東地政事務所103年10月2日東地所 測量字第1030007359號函可證（見104年度重訴字第20號卷 第14頁至第16頁、第26頁至第29頁），則依農業用地興建農 舍辦法第12條第2項規定，於解除套繪管制前本不得分割。 原告既經營建設公司且明知上情，於締結系爭買賣契約時即 得預見前揭回復登記訴訟確有敗訴之可能，而仍於系爭買賣 契約擔保系爭不動產確含通行權並同意將系爭6米道路移轉 為被告所有，依上說明，自不得於系爭買賣契約成立後，以 該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則請求變更 給付。 ⒌從而，原告此部分主張洵無足採，被告自得以原告未交付系 爭6米道路致系爭不動產不通公路而有瑕疵，依民法第227條 、第359條規定請求減價150萬4,190元。至於原告於本院準 備程序終結後即107年8月1日始當庭聲請傳喚製作系爭買賣 契約書之地政士到庭作證，核無必要且有礙訴訟之終結，爰 依民事訴訟法第196條第2項、第276條規定不予調查，併此 敘明。 ㈤ 被告抗辯原告未依約交付系爭6米道路，其依系爭買賣契約 第17條對原告有懲罰性違約金980萬元債權存在，並以此抵 銷買賣價金餘額550萬元，則無理由： ⒈查原告未依約交付系爭6米道路與被告而有違約情事，系爭 買賣契約第17條並約定：「本約甲乙雙方，應誠信履約，若 甲方違約，則已付價金，由乙方無條件沒收。若乙方違約， 則已收價款，於催告三日起三日內加倍返還予甲方，雙方絕 無異議。」，已如㈡㈣所述，固堪認定。惟自系爭買賣 契約第17條約定「乙方得無條件『沒收』已付價金」、「已 收價款應加倍『返還』甲方」觀之，可知前揭約定係以可歸 責一方致系爭買賣契約解除為前提，始生已收買賣價金「沒 收」或「返還」之問題。被告就此固以最高法院61年台上字 第2922號判例、83年度台上字第1758號判決、74年度台上字 第1122號判決、80年度台上字第1456號判決、70年度台上字 第4782號判決意旨，抗辯系爭買賣契約是否解除對其依系爭 買賣契約第17條請求違約金不生影響云云；惟被告所提最高 法院判例、判決係針對業已成立之違約金債權不因契約嗣後 解除而消滅，並闡釋懲罰性違約金及損害賠償預定性違約金 之不同，顯與系爭買賣契約以契約解除作為違約金請求要件 之案例事實不同、法律關係迥異，自無援用之餘地。從而， 本件被告既未解除系爭買賣契約，原告即無返還已受領買賣 價金義務，被告依系爭契約第17條規定請求以已受領買賣價 金1倍計算之違約金，已非有據。 ⒉縱認被告於系爭買賣契約解除前仍得依該契約第17條請求違 約金。惟按，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行 而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依 適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求 履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得 減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條定有明文； 而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約 金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得 享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定， 不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最 高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度 台上字第3796號判決參照）。查兩造並未約定該違約金為懲 罰性質，自應認前開約定係損害賠償總額預定性違約金。本 院審酌被告因原告未依約交付系爭6米道路所受損害為系爭 不動產交易價值減損150萬4,190元，被告所受損害已依民法 第227條、第359條規定請求減價並與未付買賣價金抵銷，兼 衡被告請求違約金980萬元係其所受損害額之6.5倍且占系爭 不動產總價金60%，認被告請求980萬元違約金顯屬過高，應 酌減至0元，始為適當。 ㈥ 從而，被告抗辯系爭不動產因尼伯特風災毀損且未完成水電 管線施作，復因原告未交付系爭6米道路致不通公路而有瑕 疵，應分別減價110萬8,053元、150萬4,190元，扣除原告已 同意減價50萬元部分，共應再減價211萬2,243元（計算式： 110萬8,053元＋150萬4,190元－50萬元＝211萬2,243元）， 並以此抵銷未付買賣價金，核屬有據。則原告依系爭買賣契 約之約定，請求被告給付買賣價金338萬7,757元（計算式： 契約未付餘額550萬－211萬2,243元＝338萬7,757元），為 有理由，逾此部分則屬無據。 ㈦ 再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第 233條第1項前段、第203條分別定有明文。查系爭買賣契約 約定交屋款500萬元、尾款100萬元之清償日分別為103年11 月10日及民事判決通行權判決日（即106年5月19日），有系 爭買賣契約及本院105年度簡上字第6號判決可證（見本院卷 一第6頁至第8頁、第17頁至第21頁反面），則原告請求分別 自103年12月26日、起訴狀繕本送達翌日即106年8月18日（ 見本院卷一第32頁至第33頁）起算遲延利息，亦屬有據。 六、綜上所述，原告依系爭買賣契約請求被告給付338萬7,757元 ，及其中288萬7,757元自103年12月26日起，其中50萬元自 106年8月18日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許；逾此部分，則屬無據，應予駁回。 七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定核無不合，爰酌定相當擔保金額予准許。而 被告聲請宣告免為假執行，亦核無不合，爰酌定相當之擔保 金額准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 8 月 15 日 民事第一庭 審判長法 官 廖建彥 法 官 郭韶旻 法 官 鍾 晴 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 15 日 書記官 郭岱毓