裁判書系統

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第132號 原　　　告　陳東成 訴訟代理人　邱聰安律師 被　　　告　蕭天賀 訴訟代理人　蕭承龍 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年10月17日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國107年10月09日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 訴訟費用新臺幣柒仟陸佰元，由被告負擔。 事實及理由 壹、原告主張： 一、原告經訴外人沈杰（即仲介）介紹購買：被告所有坐落臺東 市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）。而被告係經訴外 人王獻豐｛即九井不動產經紀有限公司（下稱九井公司）負 責人｝介紹出售系爭土地。在系爭土地買賣契約簽約前之民 國107年06月04日，曾由王獻豐帶原告至系爭土地現場時， 發現現場草比人高、無法進入，原告僅能在路邊查看而已。 二、107年06月07日買賣雙方之仲介，及原告、被告代理人蕭承 龍（即被告之父，有關系爭土地之買賣相關事宜，均由蕭承 龍全權處理），在九井公司（地址：臺東市○○路○○○號） ，在簽約前討論時，蕭承龍保證：系爭土地非常平坦，中間 下方只有一凹洞而已，並無甚妨礙等語，致原告信以為真， 遂在陳俊成代書所撰寫之「不動產買賣契約書」上簽名後， 成立系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），而原告當場 給付被告第一期款新臺幣（下同）35萬元。 三、107年06月09日原告經王獻豐洽得鄰地同段335地號所有權人 同意，經由該地號至系爭土地查看後，發現系爭土地：除僅 靠路邊約5分之1之土地為平坦外，其餘後方約有5分之4之土 地非平坦，而是下陷達三層樓以上，故並未具有：蕭承龍所 保證之品質及系爭土地應具有通常之效用，而原告在簽立系 爭買賣契約時並不知情。經王獻豐當場聯絡蕭承龍，並告知 ：現場為何有如此嚴重之瑕疵等語後，並與蕭承龍約定次日 （即10日）三方再至現場查看。 四、107年06月10日原告、蕭承龍、王獻豐至系爭土地現場查看 地形現況後，蕭承龍亦不否認：系爭土地後半段約有5分之4 土地下陷約3層樓深之凹陷（下稱系爭凹陷）等語。故系爭 土地絕非蕭承龍在簽約時所保證「系爭土地非常平坦，中間 下方只有一凹洞而已，並無甚妨礙」乙節，故蕭承龍當場向 原告、王獻豐表示：願意解除契約、退還價金35萬元。㈠原 告遂於107年06月14日以存證信函通知被告，表示：系爭土 地後方坍塌有三層樓之高，而非被告所稱僅一凹洞差異而已 ，則被告恐涉詐欺之嫌等語。㈡被告於107年07月09日以存 證信函通知原告，限原告7日內履行買賣契約，屆期本人將 依本契約第9條第2款之約定，沒收原告已付價款充作違約金 等語。㈢原告於107年07月12日再以存證信函通知被告，表 示：系爭土地一半之面積土地下陷三公尺深、並向下傾斜三 層樓高，系爭土地顯有重大瑕疵，而催告被告在函到七日內 改善土地瑕疵，以便繼續辦理所有權及繳納稅金等手續，台 端若逾期不為修繕，則解除契約，台端應加倍返還所收受之 訂金等語。㈣被告卻於107年07月23日以存證信函通知原告 ：以系爭土地係「現況點交」，而原告逾期未支付款項，而 已依系爭買賣契約第9條第2項之約定解除系爭買賣契約在案 ，併沒收原告已交付35萬元之價款充作違約金等語。 五、系爭土地存在系爭凹陷，有欠缺其通常效用或契約預定效用 之瑕疵，而蕭承龍卻隱瞞其情，顯有違反系爭買賣契約第10 條信用原則。雖原告因重大過失，而不知上開瑕疵，但因蕭 承龍保證系爭土地上僅有一凹洞等語，而蕭承龍在代理被告 權限內，所為上開之意思表示，直接對被告本人發生效力， 故被告仍應負瑕疵擔保之責任。因系爭土地之狀況，有被告 應負之瑕疵擔保責任，則原告自得以起狀繕本送達被告，作 為向被告解除系爭買賣契約之意思表示後，並依民法第359 條本文解除系爭買賣契約後，依系爭買賣契約第9條第1項後 段之約定：請求被告應退還已交價款35萬元，及支付已付價 款35萬元同額違約金之法律關係起訴等語，併聲明求為判決 ：被告應給付原告70萬元，及自107年10月09日（即起訴狀 繕本於10月08日送達被告之翌日，第99頁：送達證書回證） 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息｛見本院卷 （下同）第157頁至第159頁：筆錄｝。 貳、被告則以： 一、被告就所有系爭土地，以440萬元委託訴外人九井公司銷售 ，併由李伊蓮（該公司業務員）、王獻豐（即該公司負責人 ）與被告（由蕭承龍代理人，即被告之父）於107年06月04 日簽立「土地一般委託銷售契約書」（系爭買賣之相關事宜 ，均由蕭承龍為被告代理人而全權處理，被告未曾出面）， 因仲介告知：原告買受系爭土地後需整地，遂依原告於107 年06月06日所提出「買賣議價委託書與要約書」，經協調後 ，兩造終以350萬元成交，併於107年06月07日在21世紀不動 產公司，簽立系爭土地之買賣契約書，嗣被告已收受原告交 付之第一期款35萬元，並已支付第一期仲介費4萬元。系爭 買賣過程，均由仲介依其專業負責向原告說明，仲介可借道 335地號鄰地，或以google空照地圖，均可瞭解系爭土地之 地形狀況。被告及蕭承龍並未涉入、亦不知情，故原告指控 被告欺瞞，有違常理。 二、王獻豐於107年06月10日偕同原告、蕭承龍至系爭土地，係 為勘查水源，而蕭承龍已明確指出水源處、並告知處理之方 式。惟原告聲稱無法整地，意欲解約等語後。蕭承龍即向仲 介及原告表示：如原告確實無法整地種植時，則被告願退還 價金，否則系爭買賣契約當繼續有效等語。經蕭承龍事後請 教怪手專業人員表示：要整地種植並無問題等語。且鄰地33 5地號土地也有種植果樹，並非如原告所陳無法種植。而被 告、蕭承龍非專業農務，目前並無餘力從事土地之開墾，原 告指控蕭承龍欺瞞，與事實不符。 三、仲介在協調時，已因原告需整地種植要求減價，而雙方簽立 系爭買賣契約時，亦言明現況點交，併由原告自行負責整地 種植，而予以減價，由此可知：原告已知悉系爭土地之現況 。如今卻已系爭土地下陷為由，欲解除系爭買賣契約，實不 足取。而被告曾於107年07月09日以存證信函催告原告：應 於函到七日內履行買賣契約等語，併於原告逾期未履約後， 於107年07月23日以存證信函通知原告：依系爭買賣契約書 第九條第二項之約定，沒收台端已付價款，充作違約金，並 解除買賣契約在案，故原告訴請如其聲明所示，為無理由等 語置辯，併聲明求為判決：駁回原告之訴（第159頁至第160 頁：筆錄）。 參、下列重要事實，經兩造在言詞辯論期日，經辯論後併確認不 爭執（第160頁至第167頁：筆錄），自應堪信為真實，本院 爰逕採為辯論及判決之基礎。 一、坐落臺東市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），由被告 於106年07月06日以買賣為登記原因，於106年08月18日取得 所有權登記（第22頁：該土地登記謄本影本）。被告買這塊 土地也是由蕭承龍（即被告之父親）全權處理。 二、㈠依卷附第14頁至第19頁兩造於107年06月07日就系爭土地 所簽立之系爭買賣契約書，內載： ①第1條買賣標的：臺東市○○段○○○○號土地、面積5,389平 方公尺（即系爭土地）。「現況：1.依現況點交。2.點交內 容：依不動產現況說明書（確認書）內容點交。」（第15頁 ：該條文）。 ②第2條價款議定：買賣價款為新臺幣350萬元。 ③第3條付款約定： 1.原告於107年06月07日已交付被告第一次款35萬元（原告 於107年06月07日簽約時已支付該35萬元）。 2.第2期款115萬元，在「土增稅單核發三日內，買方應支付 此款予賣方。」 ④第7條不動產點交「（第1項）1.本買賣標的物，應於『尾款 交付日』由賣方於現場負責點交與買方或登記名義人，賣方 應於約定交地日前搬遷完畢。交付時，如有未搬離之物件， 視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。（第2項）2.因可 歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方 得請求賣方自應交付日起至實際交付日止，每日按已支付全 部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害 。（第3項）3.買賣過戶期間，雙方暫勿將戶籍遷移，俟過 戶完成後再行辦理遷移。」。 ⑤第8條擔保責任：「（前段）本買賣不動產權，賣方需保證 產權清楚正確，絕無來歷不明、抵押設定登記、擔保債權、 受假扣押、出租、佔用、一地數賣等違法情形，致與第三人 發生糾紛時，應由賣方負責於完稅前清理一切，不得因此而 損害買方之權益。有關本『不動產之瑕疵擔保責任，悉依民 法』及其他有關法令規定辦理。 ⑥第9條違約罰責「（第1項前段）1：若賣方違反..第八條（ 擔保責任）時，『買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍 未解決者，買方得解除契約』。（後段）解約時賣方除應將 買方已支付之價款....全部退還買方外，並應支付與已付價 款同額之違約金..。」。（第2項）若買方..如逾期一個月 不付期款..，經賣方以存證信函..催告後，自送達7日內仍 未支付者，賣方得解除契約並沒收買方已付價款充作違約金 ，..。」。 ⑦第10條後段「除本約外，其附件亦視為本約之一部分，契約 如有未盡事宜，則依有關法令、善良風俗習慣及公平信用原 則處理之。」。 ⑧備註欄第2點記載「2.該筆土地上尚無任何農作物，『買方 承諾負責整地』及種植農作物，以利農業使用證明申請，其 費用皆由買方負擔。」。 ㈡兩造卷附第21頁在「土地標示現況說明書內」，第21項次「 是否有其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」欄位 ，勾「否」（該說明書影本）。 三、兩造以存證信函往返，其內容： ㈠原告於107年06月14日以台東新生郵局77號存證信函，寄予 蕭承龍、被告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「 台端坐落臺東市○○段○○○○號乙筆面積5389平方公尺民國 107年06月07日經仲介介紹本人，並簽立不動產買賣契約書 。簽約當日因水源問題至該地區尋找源頭，竟然發現該土地 後方坍踏有三層樓之高，與台端所云僅一凹洞差異甚大，根 本無法填補。契約成立為雙方意思表示一致者（民法第153 條），表示之內容『恐有』詐欺事實之嫌，本人『得行使撤 銷權』，並對台端追究損害賠償之責。限台端函到三日內返 還簽約金，並解除本契約，希勿自誤。」（第25頁至第26頁 ：該函影本）。 ㈡被告於107年07月09日以台東新生郵局77號存證信函，寄予 原告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「貴我雙方 於民國107年06月07日經九井不動產公司仲介買賣，標的坐 落臺東市○○段○○○號土以筆面積5389平方公尺，並由陳俊 成代書簽立不動產買賣約書，對於土地現況及水電、整地、 種植、鑑界、申請農用證明均有清楚約定，詳如契約書備註 ㈠，水源問題於簽訂買賣契約書時，買方已明確知悉，且有 不動產說明書可佐證，『土地凹洞亦為買方所知悉，且言明 現況點交』。今台端以該理由作為不履行契約之原因，實屬 無理，本人經以書面向台端催告，限台端7日內履行買賣契 約，屆期本人將依本契約第9條第2款之約定，沒收台端已付 價款充作違約金，希勿自誤。」（第29頁至第30頁：該函影 本）。 ㈢原告於107年07月12日以台東博愛路郵局51號存證信函，寄 予被告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「台端所 賣之臺東市○○段○○○○號土地，其中『一半之面積土地下 陷三公尺深並向下傾斜三層樓高，其土地顯有重大瑕疵，台 端騙稱只有一小凹洞而已』，核與台端所簽土地現況說明書 完全不相符，故特此催告台端於函到七日內改善土地瑕疵， 以便繼續辦理所有權及繳納稅金等手續，台端若逾期不維修 繕，則解除契約，台端應加倍返還所收受之訂金，特此催告 ，請勿自誤。」（第31頁：該函影本）。 ㈣被告於107年07月23日以台東博愛路郵局54號存證信函，寄 予原告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「台端與 本人於民國107年06月07日訂立買賣契約，於簽訂契約同時 ，即已言明以現況點交併由買方負責自行整地，由此可知， 買方已知土地之現況，今台端以土地下陷為由欲解除買賣契 約，實屬無稽，今台端反悔不買。本人也於107年07月09日 函請台端於文到7日內依契約內容履約，未料台端屆期仍置 之不理，今函告臺端本人將依契約書第九條第二款之約定， 沒收台端已付價款，充作違約金，並解除買賣契約，特此函 告。」（第32頁至第33頁：該函影本）。該存證信函於107 年07月24日送達原告（第110頁：掛號收件回執影本）。 ㈤兩造前揭等存證信函，分別經對方所收受在案。 四、本件適用之相關法條： ㈠民法 ①第103條第1項「代理人於代理權限內，以本人名義所為之 意思表示，直接對本人發生效力。」。 ②第354條：「（第1項）物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦『無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵』。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵 。（第2項）出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其 所保證之品質。」。 ③第355條「（第1項）買受人於契約成立時，知其物有前條 第一項所稱之瑕疵者（係指交付時之危險移轉），出賣人 不負擔保之責。 （第2項）買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱 之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。 但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。 ④第359條本文「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約..。」。 ⑤第373條「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」。 ㈡系爭買賣契約 ①第8條「有關本『不動產之瑕疵擔保責任，悉依民法』 及其他有關法令規定辦理。」。 ②第9條違約罰責「（第1項）1.（前段）若賣方違反..第八 條（擔保責任）時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾 期仍未解決者，買方得解除契約。（後段）解約時賣方除 應將買方已支付之價款....全部退還買方外，並應支付與 已付價款同額之違約金..。」。 五、本院會同兩造於107年10月11日勘驗系爭土地現場，依卷附 第24頁系爭土地，1,200分之1比例尺地籍圖，顯示：土地① 南邊地界線長度約160公尺、②北邊地界線長度約140公尺、 ③東邊臨馬路寬度約34公尺。其勘驗結果：「 一、系爭土地現場：（對面地籍圖方向）由東邊臨馬路端往 西邊方向看，為雜木林、約2人高之雜草，無法由從臨 馬路處看到西邊之系爭土地，亦無法由臨馬路處進入系 爭土地。 二、藉由系爭土地南邊第2塊鄰地同段335-8地號土地，由該 土地臨馬路之位置進入該土地後，由東往西走到底，再 往右轉折後、往東沿335-5地號（即系爭土地西南邊臨 地土地）北邊土地範圍內、由西往東方向前進。再繼續 向東沿335地號（即系爭土地南邊、東南邊之鄰地）土 地範圍內、由西往東方向前進，至335地號土地距離馬 路邊約40公尺之處為池塘，無法再向東前進。 ㈡本次勘驗，並無法進入系爭土地，係從南邊鄰地之335 地號、335-5地號北邊土地上往北看，其北邊與系爭土 地之南邊間，大部分為2人高之雜草，視線無法完全看 見系爭土地。 ㈢而本件之勘查點，均選在：335地號、335-5之地號（即 系爭土地南邊鄰地）北側之土地範圍內，且能往北看見 系爭土地之僅有位置處。 三、在系爭土地北邊之鄰地同段332 地號上，種滿一排高大 之雜木林，與南邊之系爭土地，有明顯之分界線。 四、在系爭土地臨馬路處往西方向，約60公尺之位置點，在 南邊及北邊地界線間，土地開始往西邊凹陷，下凹之土 地上長滿高度約2人高之雜草。因為無法爬下到系爭土 地之地面，故以皮捲尺綁石頭往北、往下丟擲到該土地 地面，其三角斜線邊之距離為15公尺，經兩造同意：該 系爭土地之深度約為9 公尺。 ㈡在系爭土地臨馬路處往西方向約120公尺之位置點，在 南邊及北邊地界線間，土地仍然凹陷，深度超過9公尺 。 ㈢在系爭土地臨馬路處往西方向約153公尺之位置點，在 南邊及北邊地界線間，土地仍然凹陷，深度約為9公尺 。 ㈣故系爭土地臨馬路由東往西約60公尺處往西，在系爭土 地南邊及北邊地界線間，土地開始凹陷，其深度約9公 尺。此後再往西邊至100 公尺長度間，在系爭土地南邊 及北邊地界線間，仍然凹陷，其深度約為9 公尺。」（ 第77頁至第97頁：勘驗筆錄、現場圖及照片）。 六、原告起訴狀繕本於107年10月08日送達被告（第99頁：送達 證書回證）。 七、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後， 對該等證據資料之形式真正，均不爭執（均同意有證據能力 ），但其實質之證明力，由本院逕為認定。本件證據資料既 已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，由本院依卷內證 據資料而為判斷。 肆、本件經兩造同意行集中審理，並整理及協議簡化限縮爭點 為（第107頁頁：筆錄）：除兩造不爭執之部分外，原告請 求如其訴之聲明所示，有無理由？ 伍、得心證之理由： 一、被告解除系爭買賣契約，為不合法。 被告雖以：因原告未依被告107年07月09日存證信函、於文 到7日內依契約內容履行契約，而於107年07月23日以存證信 函通知原告：依系爭買賣契約第9條第2項之約定解除系爭買 賣契約（見兩造不爭執事項第三點㈣）在案。經查： ㈠系爭買賣契約第9條第2項約定「若買方（係指原告）..如逾 期一個月不付期款..，經賣方（係指被告）以存證信函..催 告後，自送達7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收買 方已付價款充作違約金，..。」（見不爭執事項第二點㈠⑥ ）。而原告在107年06月07日簽立系爭買賣契約時，已交付 第一期款35萬元，故原告原應繼續履行契約者，應係第2期 款115萬元。而依系爭買賣契約第3條付款約定，該第2期款 項應在「土增稅單核發三日內，買方應支付此款予賣方。」 （見不爭執事項第二點㈠③），故原告原應繳納之第2期款 項，應係在被告通知原告：系爭土地增值稅單核發後之三日 內。 ㈡據①被告訴訟代理人表示：「（法官問：被告何時拿到系爭 土地增值稅單？）被告訴代：系爭土地之土地增值稅單，必 須是在原告買了這個土地之後經過整地、種植、申請農用證 明之後，該土地增值稅才會核定下來。所以被告在107年7月 23日解除系爭買賣契約時，該土地的增值稅單尚未核定下來 。」等語（第161頁：筆錄），②證人王獻豐在言詞辯論中 （下同）結證稱：「（法官問：㈠系爭土地之土地增值稅單 ，是否亦由你去申請？㈡該土地增值稅單約何時核定下來？ ）證人答：一、系爭土地的土地增值稅單都是交由代書去處 理。二、因為107年6月10日兩造在代書事務所本來要解除系 爭買賣契約時，代書也在現場，代書也知道系爭土地有買賣 的爭議，所以代書後續就沒有去申辦土地增值稅單。」等語 （第171頁：筆錄）。據上，系爭土地之土地增值稅單既尚 未核定，則依系爭買賣契約第3條所約定之第2期款之履行期 限之條件尚未成就，故原告即無先為繳納之義務。則被告以 ：原告在存證信函通知後，逾期未繼續履行契約（即係指未 繼續繳納第2期款）為由，而逕為解除系爭買賣契約乙節， 依上說明：則被告解除系爭買賣契約為不合法，在該時之系 爭買賣契約仍繼續有效，應為明確。 二、原告解除系爭買賣契約，為合法： ㈠原告在107年06月07日簽立系爭買賣契約後，始知系爭土地 上，有：未具通常效用或系爭買賣契約預定效用之凹陷之瑕 疵： ⑴依本院會同兩造於107年10月11日勘驗系爭土地現場，依卷 附第24頁系爭土地，1,200分之1比例尺地籍圖，顯示：土地 南邊地界線長度約160公尺、北邊地界線長度約140公尺、東 邊臨馬路寬度約34公尺。而勘驗結果：從系爭土地臨馬路由 東往西約60公尺處往西，以後在系爭土地南邊及北邊地界線 間，土地開始凹陷，其深度均約9公尺以上（即系爭凹陷） （第77頁至第97頁：勘驗筆錄、現場圖及照片。另見兩造不 爭執事項第五點）。 ⑵據證人王獻豐在言詞辯論終結證稱：①「（法官問：㈠曾經 做過之職業？㈡目前之職業？）證人答：一、我大概從民國 76年當仲介一直到現在。二、為九井不動產經紀有限公司之 負責人。」、②「（法官問：提示卷附第14頁至第19頁：兩 造就被告所有坐落臺東市○○段○○○○號土地（下稱系爭土 地），於於107年06月07日簽立之不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），問證人：你在系爭買賣契約之角色？）證 人答：為兩造之仲介。」、③「（法官問：在系爭買賣契約 簽約前之107年06月04日，你是否曾陪同原告陳東成到系爭 土地現場查看？其現場之狀況？）證人答：當日由我、原告 、李伊蓮（九井公司的業務員）到系爭土地現場。由系爭土 地東邊臨馬路的位置向西邊看，為雜木林、約兩人高的雜草 ，所以無法由馬路看到系爭土地的地形狀況，也沒有辦法由 該馬路進入系爭土地。所以當日在場人都無法進到系爭土地 ，去查看系爭土地的地形全貌。」、④「（法官問：在系爭 買賣契約於107年06月07日簽約時，有何人在場？）證人答 有：原告陳東成、蕭承龍、我、李伊蓮、沈杰在場。」、⑤ 「（法官問：107年6月7日簽完約之後，你有沒有再去看過 土地現場？）證人答：一、簽約當天下午三點後，我和原告 及蕭承龍、李伊蓮又到現場找水源，經過蕭承龍說明：水源 地距離系爭土地約在兩公里外，而已經牽管到南邊鄰地335 地號上。當天在場人也沒有進到系爭土地查看系爭土地的全 貌。二、因為原告希望知道水源的出水量，所以107年6月8 日由我跟原告、李伊蓮又到系爭土地現場查看335地號上的 水源水量大小，正好那邊有志工，所以我們就趁這個機會， 站在335地號上面往北邊觀看系爭土地之地形地貌，這時候 才發現系爭土地存在凹陷的情形（該凹陷的情形與鈞院107 年10月11日履勘現場的情形相同），因為凹陷的深度很深， 所以在場人無法下到凹陷土地的地面。我就以手機聯絡蕭承 龍在隔天再到系爭土地看現場。」、⑥「（法官問：㈠你在 107年06月09日為何有無再陪同原告陳東成到系爭土地現場 ？㈡有無查看系爭土地西邊之地形？後續處理情形？）證人 答：一、該日原告蕭承龍、我、李伊蓮又到系爭土地現場。 原告當場表示：系爭土地凹陷太厲害，他無法使用來種植農 作物和養狗，希望能夠解除契約。蕭承龍當時並沒有回應， 後來說：我們到代書那邊去做解除契約的動作。二、107年6 月10日原告、蕭承龍、我和李伊蓮，就到代書事務所，代書 也有在現場。本來我們公司是要為雙方解除契約，要將原告 所交付的35萬元第一期款項（內含被告從該款項中所交付4 萬元的仲介費）還給原告，但是後來蕭承龍並沒有把錢拿出 來，當場主張不解除契約。三、事後才發生兩造以存證信函 通知及本件訴訟。」、⑦「（法官問：原告陳東成在簽約時 ，是否已知悉系爭土地上，有系爭凹陷情形？）證人答：原 告陳東成在簽約時並不知道系爭土地有凹陷。」、⑧「（法 官問：系爭土地既有系爭凹陷之情形，在一般買方而言，是 否有：缺少：通常效用或契約預定效用之瑕疵？）證人答： 依照我仲介土地的經驗，如果買方知道系爭土地有如此程度 的凹陷，則應該不會購買系爭土地。」等語（第168頁至第 171頁：筆錄）。 ⑶據證人李伊蓮（即九井公司之業務員）在言詞辯論終結證稱 ：①「（法官問：㈠曾經做過之職業？㈡目前之職業？）證 人答：一、民國89年左右做美容業，做到100年左右，103年 開始就在九井公司從事仲介業直到現在。二、為九井不動產 經紀有限公司之仲介。」、②「（法官問：提示卷附第14頁 至第19頁：兩造就被告所有坐落臺東市○○段○○○○號土地 （下稱系爭土地），於於107年06月07日簽立之不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），問證人：妳在系爭買賣契約 之角色？）證人答：雙方仲介的業務員。」、③「（法官問 ：在系爭買賣契約簽約前之107年06月04日，妳是否曾陪同 原告陳東成到系爭土地現場查看？其現場之狀況？證人答： 一、有，我有跟王獻豐、原告去看現場。二、因為當時系爭 土地面臨馬路的位置雜草叢生，比我還高，所以沒有辦法進 入系爭土地查看，不知道系爭土地的地形地貌。」、④「（ 法官問：（係指107年06月07日）簽完約之後，當天有無再 去看現場？）證人答：本件買賣契約最重要的問題在於水源 ，所以當天簽完約之後下午我就跟王獻豐、原告、蕭承龍去 到系爭土地現場找水源。那時候還沒有看到系爭土地的地形 全貌。」、⑤「（法官問：107年6月8日有無再到現場？） 證人答：為了要瞭解水源，我和王獻豐、原告又去到系爭土 地現場，因為當天有隔壁335地號鄰地的志工在場，所以我 們有繞到335地號土地的後面去看系爭土地的狀況。那時才 發現在系爭土地：南北寬度間、至少一半以上的土地，凹陷 的程度都達到三層樓以上的深度，這種凹陷跟蕭承龍在6月7 日簽約時，所講的小凹洞有很大的落差。」、⑥「（法官問 ：系爭土地既有系爭凹陷之情形，在一般買方而言，是否有 ：缺少：通常效用或契約預定效用之瑕疵？）證人答：如果 是這種凹陷，我認為無法用土方來填平，而且凹陷的地方已 經造成大面積的土地無法使用，所以一般買家是不會買的。 」等語（第173頁至第175頁：筆錄）。 ⑷按證人為不可代替之證據方法，如果證人確係在場見聞待證 事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與原告有其他利害關 係，其證言亦非不可採信，應無疑義。故本院在斟酌當事人 證人王獻豐、李伊蓮，在開庭時身心、精神狀態、健康狀況 、年齡，及從事不動產仲介職業之年資、專業知識、身份地 位，及參酌證人在刑事偽證罪規範下，均結證以擔保其分別 為仲介兩造買賣系爭土地之公司負責人、業務員，就：因系 爭土地雜木叢生、無法進入該土地查看地形地貌，而原告於 107年06月07日簽立買賣契約時，並不知系爭土地有系爭凹 陷之瑕疵，至107年06月08日經由繞道鄰地後始發現系爭土 地有系爭凹陷，而該凹陷未具有通常效用或契約預定效用之 瑕疵等，就勘查系爭土地之地形地貌等相關過程，所為始末 之陳述、證言，及觀其當庭所為陳述之表情及舉止，而反覆 比對證人間證述之可信度及是否真實性等情後，認為：證人 對勘查系爭土地過程之重要事項，所為前揭證述，大致相符 再考量得以佐證之卷證資料後；復斟酌全辯論意旨及調查證 據之結果，以認定其證言之證明力後，認證人之上開陳述、 證言之證明力，已達足以採信之程度。據上，本院認為：原 告在簽約時，並不知系爭凹陷瑕疵，而該凹陷並未具有通常 效用或契約預定效用之瑕疵等情，應堪認定。 ㈡原告在簽約時不知系爭凹陷瑕疵，為有重大過失。但被告代 理人明知該瑕疵卻為保證，則被告仍應負該瑕疵擔保之責任 ： ⑴按「（第1項）買受人於契約成立時，知其物有前條第一項 所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。（第2項）買受人因 重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未 保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者， 不在此限。」（民法第355條）。經查：系爭土地面積達5, 389平方公尺（第22頁：土地登記謄本影本），故原告購買 系爭土地欲為整地、種植，自應瞭解系爭土地之地形等狀況 ，卻因輕率而未查明系爭土地上，有系爭凹陷致無法整地、 種植之瑕疵，原告本具有重大過失。 ⑵「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力。」（民法第103條第1項）。據證人王獻豐 結證述：「法官問：法官蕭承龍代理被告蕭天賀簽立系爭買 賣契約，則系爭買賣之相關事宜，是否由蕭承龍全權代理？ ）證人王獻豐答：是的。」（第168頁至第169頁：筆錄）、 證人李伊蓮結證稱「（法官問：蕭承龍代理被告蕭天賀簽立 系爭買賣契約，則系爭買賣之相關事宜，是否由蕭承龍全權 代理？）證人李伊蓮答：是的。」（第173頁：筆錄）。據 上，蕭承龍既在：與系爭買賣相關之事宜，以本人名義所為 之意思表示，則應直接對被告發生效力，應為當然。經查： ①蕭承龍在言詞辯論中（下同）陳稱：「（法官問蕭承龍： 提示第22頁：該土地登記謄本，問被告訴代：被告於系爭土 地於106年07間購買時，是否也是由你全權處理？㈡在購買 前，你是否看過該土地之地形（該地形是否如本院107年10 月11日勘察現場之狀況）？）蕭承龍答：一、該土地是由我 全權處理。二、我在106年7月買受該土地的時候，就已經知 道該土地的西邊有地形凹陷的狀況。該凹陷的情形與107年 10月11日會同鈞院勘查系爭土地現場的狀況相同。」等語， 據上，蕭承龍在107年06月07日代理被告與原告簽立系爭買 賣契約時，即已知悉系爭土地尚有系爭凹陷之情形。②另據 證人王獻豐結證述「（法官問：在簽約當時，蕭承龍有無對 原告陳東成說過：系爭土地非常平坦，中間下方只有一凹洞 而已，並無甚妨礙等語（當時之對話狀況？）？證人王獻豐 答：當天蕭承龍對系爭土地的狀況為陳述時，說：土地中間 有一個洞，因為該土地東邊的土方較高，但是可以找怪手回 填該凹洞等語。」、「（法官問：你對蕭承龍上開的說明如 何理解？）證人王獻豐答：依我對土地買賣仲介多年的經驗 ，我認為依蕭承龍上開說明，其意思是：可以用系爭土地東 邊的土方，就可以把土地西邊的凹洞填平。」等語（第169 頁至第170頁：筆錄）。另證人李伊蓮結證稱「（法官問： 在簽約當時，蕭承龍有無對原告陳東成說過：系爭土地之狀 況（當時之對話狀況？）？證人李伊蓮答：當時我有拿地籍 圖給蕭承龍看，讓他說明系爭土地的地形，蕭承龍說：系爭 土地中間有個小凹洞，土地東邊土方較高，把該土方往西邊 撥一下，就可以回填該凹洞。我的理解是：系爭土地的凹洞 是可以被填平的。」（第174頁：筆錄）。據上，蕭承龍顯 就：系爭土地中間僅有小凹洞，土地東邊土方較高，把該土 方往西邊撥一下，即得回填該凹洞乙節為保證，而蕭承龍對 前揭保證事項之意思表示，其效力當然及於被告，故被告自 應就系爭凹陷之瑕疵，負擔保之責任，應為昭然。且依本院 勘驗系爭土地現場狀況（見兩造不爭事項第五點），系爭土 地從臨馬路由東往西約60公尺起至160公尺止，在系爭土地 南邊及北邊地界線約34公尺之寬度間，土地凹陷之深度均約 9公尺以上，則該凹陷之程度，顯非以系爭土地東邊之土地 ，即得以填平，應無疑義。 ㈢原告以起訴狀繕本送達被告之日起解除系爭賣賣契約，為有 理由： 按系爭買賣契約第9條違約罰責「（第1項前段）1：若賣方 違反..第八條（擔保責任）時，『買方得定相當期限催告賣 方解決，逾期仍未解決者，買方得解除契約』。（後段）解 約時賣方除應將買方已支付之價款....全部退還買方外，並 應支付與已付價款同額之違約金..。」。經查：原告於107 年07月12日以存證信函，催告被告應在函到七日內改善系爭 土地之系爭凹陷瑕疵，以便繼續辦理系爭土地所有權及繳納 稅金等手續，被告若逾期不為修繕，則解除契約等語（見兩 造不爭執事項第三點㈢）。嗣在被告逾期未改善系爭凹陷瑕 疵後，以起訴狀繕本送達被告之日起解除系爭賣賣契約後， 依該條約定，請求被告應返還已付價金35萬元，及給付同額 之違約金，並無不合。 ㈣至於被告訴代質疑：「被告全權委託仲介賣系爭土地，仲介 怎麼可以說他們不知道這塊土地的現況？而且從被證五的空 照圖也可以看得出來這塊土地的地形。」乙節，經證人李伊 蓮陳述「土地買賣本於誠信原則，仲介本來是應該要查知土 地的狀況，但是系爭土地無進出的路徑，且雜木林雜草叢生 幾人高，並無法看到系爭土地的全貌。而南邊鄰地335地號 養狗一百多隻流浪狗，且有些流浪狗並沒有綁好，要從鄰地 進出必須事先取得鄰地所有人的同意。經過多次查看系爭土 地的狀況後，才有機會取得鄰地地主的同意，經由鄰地始知 系爭土地的凹陷狀況，所以才多次協調兩造。」等語，上情 ，則與被告應負系爭凹陷瑕疵擔保責任，尚屬無涉，併為敘 明。 三、綜上所述，原告依民法第359條本文解除系爭買賣契約後， 依系爭買賣契約第9條第1項後段約定之法律關係，求為判決 ：如主文第1項所示，為有理由，應予准許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 對判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項（第385條第1項前段之規定，判決如主文第1項 所示。 柒、訴訟費用額之部分，依後附計算書確定如主文第2項所示。 中 華 民 國 107 年 10 月 18 日 民事第一庭 法 官 陳兆翔 以上正本，係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 18 日 書記官 戴嘉宏 計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 第一審裁判費 7,600元（第06頁：裁判費收據）