臺灣臺東地方法院小額民事判決 104年度東小字第52號
原 告 鄭博文
被 告 獻豐
不動產有限公司（21世紀不動產臺東中華加盟
店）
法定
代理人 王獻豐
上列
當事人間
損害賠償事件，本院於民國104年7月9日
言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經由被告仲介，向訴外人葉季強購買門牌號
碼臺東縣臺東市○○路○○○巷○○弄○○○號房屋及基地，總價
新臺幣（下同）340萬元，被告在
買賣契約書所附之現況說
明書上，勾選無「滲漏水情形」，但原告買受
系爭房屋後，
雇工拆除原裝潢，始發現內牆及天花板均滲漏水造成壁癌，
屬重大瑕疵，被告為房仲業，未善盡詳查現況並告知買受人
，造成原告買受具有瑕疵之房屋，
乃向被告請求損害賠償
34,000元，另提起懲罰性損害賠償10,000元。聲明: 被告應
給付原告44,000元。
二、被告則以：銷售過程並沒有看到漏水情形，被告接受委託時
，曾派員至現場查看，但因為有裝潢，無法得知有無漏水或
壁癌；被告亦曾詢問葉季強，但房屋裝潢為葉季強前手所作
，葉季強也不清楚；簽訂買賣契約前，原告曾到房屋現場，
也未發現漏水情形，現有壁癌狀態，也可能是潮濕造成，不
一定是漏水。聲明：
原告之訴駁回。
三、
按「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其
標的金額或價額在新台幣10萬元以下者，
適用本章所定之小
額程序。」為民事訴訟法第436條之8第1項所規定適用
小額
訴訟程序之情形。又按「有下列各款情形之一者，法院得不
調查證據，而審酌一切情況，認定事實，為公平之
裁判︰一
、經
兩造同意者。二、調查證據所需時間、費用與當事人之
請求顯不相當者。」而小額訴訟程序「判決書得僅記載主文
，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。」分別
為民事訴訟法第436條之14、第436條之18第1項規定。
本件
涉及之
訴訟標的金額44,000元，適用民事訴訟法第436條之8
以下所規定之小額訴訟程序，本院斟酌本件事實之調查證據
所需時間、費用，認為以兩造當事人已提出之現有資料為基
礎，逕行審斷為適當，不另加調查證據，並依民事訴訟法第
436條之18第1項規定，就爭執事項敘述理由要領如後：
（一）原告經由被告仲介，向葉季強買受
上開房地，並簽定有不
動產買賣契約書，契約書並附有「不動產標的現況說明書
」（下稱系爭現況說明書），均如原告提出之相關文書影
本所示（卷第7至24頁），為兩造不爭執，足認定為真正
。系爭現況說明書，由委託人即出賣人葉季強於「是否有
滲漏水情形」欄位，勾選「否」，並經其於下方蓋章確認
，復據原告提出影本為憑（卷第6頁），則系爭現況說明
書為葉季強所填具，亦可認定。被告僅為仲介居間業務，
系爭現況說明書並
非被告填具。
（二）按「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司
或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居
間或代理業務。經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀
人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協
助經紀人執行仲介或代銷業務。」為不動產經紀業管理條
例第4條第4、5、7款所為規定。而「稱居間者，謂當事人
約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方
給付
報酬之契約。」則為
民法第565條關於居間之定義規
定。
是以仲介業務從事不動產交易之居間及代理，僅是「
報告訂約之機會或為訂約之媒介」之地位，或代為交易必
要行為，其所負擔之責任，與出賣人應負擔
瑕疵擔保責任
有別。①關於不動產經紀業者之業務與責任，不動產經紀
業管理條例第18條以下設有規定，均著重於不動產交易之
法律或行政管制上事務之協助處理，以及誠實進行廣告與
銷售，而不是關於不動產本身結構、測量等工程技術事項
。是以不動產經濟業者於法律上具有意義之專業，即在於
提供誠實之不動產交易媒介，並協助完成交易有關之法律
或行政（稅務）管制之申報或登記，不動產經濟業者所負
擔之責任（及其注意義務範圍），亦以其上開專業為基礎
。②因此，當仲介交易之不動產具有瑕疵時，不動產經紀
業管理條例第24條之2第4款規定「經營仲介業務者經買賣
或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，
並依下列規定辦理：四、告知買受人或承租人依仲介專業
應查知之不動產之瑕疵。」只有「依仲介專業應查知」之
不動產瑕疵，始由不動產經紀業者負責。③被告受葉季強
委託，將上開房地仲介銷售予原告，原告雖於事後發現房
屋具有瑕疵，
惟原告所主張之瑕疵，均須待拆除裝潢後，
始能發現（如卷第30、31頁照片所示），被告為本件仲介
時，藉由系爭現況說明書向委託人葉季強詢問房屋狀況，
就細節事項一一要求其逐項回答，已就受委託之不動產狀
況，盡適當之查證義務。其後，被告依葉季強填具之系爭
現況說明書，前往現場查看，當時復未發現漏水、壁癌
等
情況，原告所主張之瑕疵，均非被告當時可得查知；簽約
前原告前往現場，亦無發現漏水、壁癌之跡象，
堪認原告
所主張之瑕疵，必須依靠高度工程技術方能檢測得知，乃
屬工程技術事項，超出不動產經紀業者提供誠實之不動產
交易媒介，並協助完成交易有關之法律或行政（稅務）管
制之申報或登記之業務內容，該瑕疵非屬不動產經紀業者
「依仲介專業應查知」之瑕疵，即使該瑕疵存在，亦非被
告履行仲介業務之注意義務範圍，關於被告本件仲介業務
，本院無法認定被告應負
損害賠償責任。
四、綜上，被告關於本件房地之仲介，已盡適當之查證義務，原
告所主張之漏水、壁癌瑕疵，無法證明為被告「依仲介專業
應查知」之瑕疵，原告不得對被告請求賠償。從而，原告聲
明請求被告給付44,000元，
爰無理由，乃予駁回，並依民事
訴訟法第436條之19確定訴訟費用額。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
臺東簡易庭 法 官 郭玉林
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上
正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內以違背
法令為理由，向本
院提出
上訴狀。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
書記官 陳憲修
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或
抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。