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臺灣桃園地方法院刑事判決　　　　　　 103年度易字第1454號 公　訴　人　臺灣桃園地方法院檢察署檢察官 被　　　告　刁俞方 上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵續字第99 號），本院判決如下： 主 文 刁俞方無罪。 事 實 一、公訴意旨略以：被告刁俞方原為桃園市楊梅區（改制前為桃 園縣楊梅市○○○○街○○巷○ 號房地之所有權人，明知該屋 有漏水及多處壁癌等瑕疵，竟隱瞞上情，意圖為自己不法之 所有，基於詐欺得利之犯意，先於民國102 年不詳時間修補 及粉刷該屋，並於102 年4 月27日，向有意購屋之告訴人林 純玲佯稱屋況良好，告訴人乃於102 年5 月5 日與被告簽立 買賣契約約定價金新臺幣（下同）462 萬8,000 元，被告並 於所附建物現況說明書項次3 「建築改良物是否有滲漏水之 情形」勾選「否」及「以現況交屋」，告訴人遂依約於102 年5 月5 日、5 月31日及6 月8 日給付價金，嗣於102 年6 月8 日交屋當日，告訴人雖發現該屋1 樓車庫之部分漏水問 題，惟被告仍未向告訴人告知該屋之嚴重漏水狀況，甚佯稱 該屋1 樓車庫漏水問題係因樹葉等雜物堵塞水管所致並當場 補貼告訴人1 萬元，雙方乃就此於買賣契約加註「102 年6 月8 日雙方協議，賣方支付新臺幣壹萬元給買方，處理漏水 問題，以後賣方不負責任何漏水問題及不負瑕疵擔保責任」 等內容，被告之前揭行為均足使告訴人陷於錯誤，而誤認該 屋並無壁癌及漏水之虞，並交付房屋之買賣價金予被告，告 訴人後發現系爭房屋之嚴重漏水瑕疵，經估計修繕費用至少 68萬5,000 元，扣除前揭被告已補貼告訴人之1 萬元部分， 被告受有相當於67萬5,000 元之財產上不法利益。因認被告 涉犯刑法第339 條第2 項之詐欺得利罪嫌。 二、被告未經審判證明有罪確定前，推定其為無罪；犯罪事實應 依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告 犯罪者，應諭知無罪之判決；刑事訴訟法第154 條第1 項、 第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按事實之認定， 應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不 能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；且認定犯罪事實所 憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然 而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般 之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據 為有罪之認定；又檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任， 並指出證明之方法，因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應 負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不 足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服 法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為 被告無罪判決之諭知（最高法院40年台上字第86號、76年台 上字第4986號、92年台上字第128 號判例參照）。 三、公訴意旨認被告涉犯上開詐欺得利罪嫌，無非以被告於警詢 、偵查中之供述及歷次書狀，證人即告訴人林純玲於警詢、 偵查中之指訴及歷次書狀，證人于筱雯、王國穗、詹瑞珍、 邱銘材於偵查中之證述，桃園市楊梅區（改制前為桃園縣楊 梅市）地政事務所102 年9 月11日函檢附之前開房屋建物異 動索引、該屋於100 年10月4 日及102 年5 月27日土地登記 申請書，被告與告訴人於102 年5 月5 日所簽立之不動產買 賣契約書暨付款明細表、支票付款明細表、建物現況說明書 ，被告與詹瑞珍於100 年9 月19日所簽立之不動產買賣契約 書暨付款明細表、支票付款明細表、長佑房屋地產標的現況 說明書，東恆昇實業有限公司102 年6 月17日及102 年12月 14日報價單、三方防水工程有限公司102 年6 月18日估價單 ，漏水前後屋況照片數張及錄影光碟1 片等為其主要論據。 四、訊據被告固然坦承有與告訴人簽立不動產買賣契約及出售上 開房屋，並交屋予告訴人之事實，惟堅決否認有何詐欺得利 之犯行，辯稱：伊當初也是以現況買下該屋，伊居住期間除 了壁癌還有車庫右上方的水管會漏水外，伊不知道哪裡還有 漏水，伊亦有跟告訴人說車庫那邊有漏水，伊一直以為漏水 的原因是因為車庫上面的水管堵住，伊還有補貼告訴人1 萬 元，也有寫到契約書內，且告訴人買屋前亦來看過房屋，伊 亦讓他們自由查看，再者伊交屋時該屋之壁癌沒有那麼嚴重 ，是因為告訴人將原屋主釘的木板挖開，且該屋之牆壁及天 花板的木板不是伊釘的，是前屋主釘的，伊並不知情，並未 刻意隱瞞屋況等語。經查： ㈠ 被告就於100 年9 月19日透過長佑房屋仲介向詹瑞珍購買坐 落桃園市○○區○○○街○○巷○ 號之房屋，另於102 年5 月 5 日與告訴人簽立前開房屋之不動產買賣契約書，在建物現 況說明書「建築改良物是否有滲漏水情形」勾選「否」等情 ，自承無訛，復有不動產買賣契約書影本2 份、建物現況說 明書在卷可稽，此部分事實堪以認定。又告訴人於102 年6 月8 日交屋當日發現該屋1 樓車庫有漏水情形，被告與告訴 人即合意由被告支付告訴人1 萬元作為整修該處漏水之對價 ，亦載明於前揭不動產契約書中等情，為證人于筱雯證述明 確，並有不動產契約書附卷可查，足見上開房屋之1 樓車庫 於交屋前，即有漏水之情形，而兩造就該漏水之情形知之甚 詳，至被告就該車庫漏水之原因說明，縱使與實際之情形不 符，然因被告非屬修繕漏水之專業人士，未必可查知漏水之 實際原因，故尚難因被告曾向告訴人說明前開車庫漏水係因 水管遭樹葉等雜物堵塞所致，而認被告有何虛偽陳述之詐欺 行為。 ㈡ 復查證人詹瑞珍於本院審理時證稱：該屋係伊於86年間所購 買，伊大概在該屋居住3 年，於居住期間若該屋有漏水情形 ，伊即會請人來處理，約於90幾年間，伊將該屋之漏水情形 處理好後，即請人用木板將修復之漏水牆面用木板釘起來， 該屋1 樓、4 樓、5 樓牆壁所釘之木板即為伊所為，因木板 有漆油漆，故看不出前開牆壁為木板牆壁，而伊於出賣前開 房屋予被告時，雖曾告知該屋漏水的部分伊均修繕完畢，然 伊未曾告知被告伊修繕之方法，亦未告知被告伊將部分之牆 面以木板釘起來，因該屋漏水之情形伊均已修繕，該屋已無 漏水或壁癌之情形，故伊於屋況說明書上並未勾選「漏水」 等語（見本院易字卷第72頁背面至第76頁）；並參以證人邱 銘材證稱：伊於100 年間曾受被告委託幫她粉刷位於桃園市 ○○區○○○街○○巷○ 號房屋之天花板及牆壁，於粉刷時雖 有發現該屋之牆壁釘有木板，但並未詢問被告原因，伊僅將 屋內的油漆顏色粉刷成粉紅色，伊在粉刷當時並未發現牆壁 有漏水情形，被告亦未告知該屋有壁癌或漏水情形等語（見 3624號卷第178-179 頁），足認前揭房屋1 、4 、5 樓之木 板牆面是由被告之前屋主詹瑞珍所施作，且詹瑞珍並未告知 被告前開牆面釘有木板之情，而被告於向詹瑞珍買受該屋後 僅係僱工重新粉刷油漆該屋牆面，並未另行裝潢，被告既係 向前手屋主詹瑞珍購買已裝潢之房屋，又予以保留沿用而未 另行裝潢，縱購買後曾委任他人將屋內之油漆重新粉刷，但 粉刷業者並未告知被告屋內之牆壁釘有木板之情形，則難認 被告有何以木板牆面裝潢包覆，以掩飾漏水瑕疵之行為。況 證人林純玲於本院審理時亦證稱：用目視的方式無法辨識是 木板牆還是水泥牆，且102 年5 月5 日裝潢師傅也有去看， 他都看不出來了，所以伊也看不出來等語（見本院卷第56頁 背面），依告訴人所述可知無法單以目視之方式查悉該屋之 1 、4 、5 樓牆面係以木板釘住，則被告在無其他人告知該 屋之前開牆面係以木板釘住之情況下，是否得自行查知前開 情形，尚非無疑。 ㈢ 又告訴人於偵訊中自陳：102 年4 月27日第1 次看屋時，當 天有下雨伊與于筱雯每個樓層都看過，被告帶伊從5 樓看下 來，而被告並無限制伊看屋，當初油漆的很漂亮，看不出來 有壁癌，且簽約時，于筱雯、裝潢師傅及風水師也有去看一 下屋況，但都沒發現什麼問題；伊只看過1 次就要購買，是 因為被告說這個房子很好，買了這間房子以後，非常賺錢， 且被告急著搬家，需要金錢，伊基於同情下就決定購買，伊 買該屋的用途是養老用，因為該屋1 樓有衛浴等語【102 年 度他字卷第3624號卷（下稱3624號卷）第32-33 頁、102 年 度偵字卷第16303 號卷（下稱16303 號卷）第48-52 頁、16 303 號卷第167 頁】；又於本院訊問時證稱：伊是從5 樓看 下來，一般看房子的外觀，看起來都還好，沒有看到任何瑕 疵，只有看到車庫那邊類似有在滴水，而被告在每1 層樓都 有解釋屋況，但是到二樓就在講他自己的事情等語（本院易 字卷第54頁背面至第55頁）；另證人于筱雯於偵查中及本院 審理時證稱：102 年4 月27日去看屋時已經是晚上8 點過後 ，被告帶伊及告訴人從5 樓看下來，伊及告訴人係逐層看， 沒有看到問題，整個看屋的過程大約20分鐘左右，看完屋後 ，就屋況部分，告訴人沒有再說什麼，有向伊表示該屋有符 合需求，且1 樓可以停車也有廁所，只是價錢部分，告訴人 希望再低一點；102 年5 月5 日裝潢師傅跟風水師也一起過 去，當天也都有進去該屋察看屋況，也是從5 樓看到1 樓， 裝潢師父及風水師也沒說房子有什麼問題，都說這房子不錯 等語（見3624號卷第99-100頁、本院易卷第59頁背面）；又 證人王國穗於偵查中證述：5 月5 日當天，告訴人跟屋主簽 約，找伊一起去測量，看室內如何裝潢，伊於102 年間總共 去過2 、3 次該屋兩三次，伊都是在看房子，沒有聽清楚他 們談買賣房屋的事等語【3624號卷第166 頁、103 年度偵續 字第99號卷（下稱99號卷）第73頁】。是參酌告訴人、證人 于筱雯及王國穗所述，可見被告於本件購屋過程中，並無阻 擋告訴人及其同行者查驗屋況，以防止買方發覺該屋是否有 瑕疵之舉，甚且被告係帶看每層樓，並對告訴人說明每層樓 之屋況，而告訴人購買房屋之決定係於謹慎評估本身需求及 該房屋之狀況，自行衡量利弊得失後始決定購買之，尚難認 被告有何施行詐欺使告訴人陷於錯誤之情。 ㈣ 另證人即告訴人林純玲於本院審理時證稱：102 年4 月27日 看屋當天有下雨，但雨勢不大，不過前幾天有下大雨，當天 我們是從5 樓看下來，房子的外觀看起來都還好，沒有看到 任何瑕疵，只有看到車庫那邊類似在滴水，但伊於102 年6 月8 日交屋後發現該屋有漏水等語（見本院易字卷第54-55 頁），可見被告於交屋前並未發現上開房屋有漏水之情形， 雖於交屋後有發現漏水之處，亦無法以此認定被告於居住期 間即有滲漏水之情形。又參以告訴人林純玲於本院審理時證 稱：伊於102 年6 月8 日先在4 樓滑倒撞到牆壁才發現牆壁 是木板釘的，伊即跟于筱雯試著拿螺絲起子從車庫那邊挖看 看，挖下去的時候就有水流下來，當時並未下雨，才知道牆 壁係先鋪了塑膠布，再釘木板，因為原牆面若有漏水的話都 會在塑膠布裡面，所以外面看不出來等語（見本院易字卷第 55頁背面），是縱告訴人於102 年6 月8 日發現該屋有滲漏 水現象，然告訴人亦稱於挖開木板牆壁前，無法光從外表看 出牆壁內部之異狀等語，且依前所述上揭房屋之木板牆面係 由該屋之前屋主詹瑞珍所施作，既被告並未開挖該房屋之木 板牆壁，則無法以告訴人事後將該木板牆壁挖開後始發現內 部有滲漏水之情形，即遽認被告於交屋或訂約前即明知房屋 有漏水之情形，卻故意於屋況說明書上填載居住期間全無漏 水之不實事項，而有故意隱瞞告訴人之詐欺行為。 ㈤ 至觀諸告訴人提出之屋況照片及錄影光碟，雖可知悉該屋有 壁癌及滲漏水之情形，然前開房屋幾乎是交屋後告訴人自行 或僱工破壞原本裝潢後方可查知，已如前述，告訴人提出之 前開照片及光碟至多僅能證明瑕疵確實存在，但不能證明瑕 疵係於被告居住期間發生，甚或被告於居住期間即已知悉前 開瑕疵情形，蓋前開木板牆壁之施作係由前屋主所為，被告 於購買房屋後，就屋內原先施作之木板牆壁工程並未更動， 其無從得知瑕疵之存在。 ㈥ 再者公訴人認依告訴人提供之製造日期為102 年3 月6 日之 疑似為油漆桶罐之照片，及被告所述：該物實為補土罐，伊 本來想要補壁癌，讓房屋交給告訴人時好看一點，購買時好 像已經跟告訴人簽約了等語（見99號卷第81頁），可知被告 於出賣房屋予告訴人時，已知悉該屋有壁癌問題，對於該屋 之屋況知之甚詳。然據告訴人委託施作前開房屋裝修工程之 劉運意於另案（本院103 年度訴字第397 號民事案件）證稱 ：潮濕之氣候亦會造成壁癌之現象等語，可知漏水非造成壁 癌之唯一原因，臺灣為島型氣候，氣候潮濕，又該屋屋齡已 有19年，依經驗法則而言，無法排除該屋係因長年處於潮濕 氣候之狀態下，而有壁癌之形成。可否以被告於出賣該屋前 即知悉房屋有壁癌之現象，即推認該屋於出賣前即有漏水之 情形且被告亦知悉該情形，尚非無疑。且觀諸卷附不動產買 賣契約書及建物現況說明書，被告亦未保證該屋並無壁癌之 瑕疵，縱該屋於交屋時已有壁癌之情形，然因告訴人亦係經 查看屋況後同意以現況交屋，則無法單以被告於與告訴人簽 定不動產買賣契約時明知該屋有壁癌之情形，而於屋況說明 書關於「建築改良物是否有滲漏水之情形」之問題勾選「否 」，即認被告有刻意隱匿之詐欺行為。 ㈦ 另據證人邱銘材（已歿）於偵查中證稱：102 年間，被告有 打電話給伊，請伊去幫她施作抓漏工程，大約是在102 年間 6 、7 月間等語。前開證述至多僅得證明被告曾請邱銘材於 102 年6 、7 月間至前開房屋進行抓漏工程，但無法認定抓 漏工程之範圍、內容。且觀之邱銘材與檢察官當天之對談內 容，檢察官先詢問證人邱銘材：你施工時有無發現屋內牆壁 有漏水、壁癌等語，而邱銘材答稱：伊施工時，天氣都是晴 天，所以看不出來有無漏水現象，但地下室有水漬等語；檢 察官接續訊問：你有無問被告為何會有水漬等語，證人邱銘 材答：伊忘記了，但102 年間，被告有打電話給伊，請伊去 幫她施作抓漏工程等語（見16303 號卷第129-130 頁），依 前開對談內容可知，檢察官接續之問題應係針對地下室之水 漬為訊問，而證人邱銘材回稱被告於102 年間有請伊去施作 抓漏工程等語，則係針對地下室之水漬問題之回答，故可推 認證人邱銘材當時應係就地下室進行抓漏工程，然告訴人並 未表示該屋之地下室有何滲漏水之情形，是尚難以證人之前 開證詞而遽認被告於簽約或交付房屋予告訴人時，即明知前 開房屋有漏水之現象。 ㈧ 又告訴人雖稱被告以大型傢俱遮住該屋壁癌處，致其於交屋 時無法查悉該屋有壁癌之情形等語，惟被告辯稱: 那些傢俱 是向前屋主購買該屋時即放置在該處等語（見本院易字卷第 21頁），而本件並無其他證據足證被告係故意以大型傢俱遮 蔽該屋之壁癌處，自難以該屋內於交屋時擺放大型傢俱而為 不利於被告之認定。 ㈨ 末按以刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使 用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質 及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上 固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方 為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩 序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之 不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情 事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考。而本件買賣標的 物為房屋，衡諸一般人於購買價值高昂之不動產時，除注意 房屋之本體外，當亦會就房屋所座落之地理位置、附近之就 學、就業環境、交通便利、生活機能等因素通盤考量，並會 仔細詢問現任屋主或仲介及現使用房屋之人、附近居民等以 了解房屋之現況，自行考量交易內容之正確性、資金風險等 等因素，作為是否買受房屋之判斷依據。換言之，房屋之是 否滲漏水，乃與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格 ，亦僅係審酌因素之一，就被告口頭表示居住期間未曾漏水 或在建物現況說明書上勾選無漏水，而其後發生房屋漏水等 情事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔 保等相關之規範，已足以令被告依債之本旨負起出賣人之責 任，尚難逕以刑法上詐欺罪相繩。 ㈩ 綜上，本案應屬民事法律糾葛，尚與刑法詐欺得利罪之構成 要件不合。且告訴人向被告訴請解除契約等事件，業經本院 以103 年度訴字第397 號民事判決被告應賠償告訴人94萬元 ，有該案判決及確定證明書各乙份在卷可稽，附此敘明。 五、綜上所述，公訴人所舉之事證尚未達使通常一般之人均不致 有所懷疑，而得確信被告等確有本件犯行之程度，且本院認 尚有合理之懷疑存在而無從得有罪之確信，揆諸前開法條規 定及判例意旨，自應為被告無罪之諭知。 據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。 本案經檢察官林蔚宣、楊石宇到庭執行職務。 中 華 民 國 104 年 9 月 25 日 刑事第十六庭 審判長法 官 游紅桃 法 官 林蕙芳 法 官 徐雍甯 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本) 「切勿 逕送上級法院」。 書記官 陳星年 中 華 民 國 104 年 9 月 25 日