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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1485號 原　　　告　范姜宏仁 訴訟代理人　孫志堅律師 被　　　告　愛育婦產科診所即范姜正仁 被　　　告　愛育國際有限公司 法定代理人　范姜明璿 共　　　同 訴訟代理人　潘維成律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國104 年7 月7 日辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告愛育國際有限公司應自民國九十九年一月二十九日起至民國 一○一年十二月三十一日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰 捌拾陸元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十五分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於各期到期後，原告每期以新臺幣伍仟元為被告愛 育國際有限公司供擔保後，得假執行。但被告愛育國際有限公司 如以已到期部分全額為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為 承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定 有明文。次按承受之聲明，並無一定之用語，倘依書狀之意 旨，及承受義務人以該書狀所為之訴訟行為，足認其係出於 承受訴訟之意思者，應認其已為承受訴訟之聲明（最高法院 102 年度台抗字第70號裁定意旨參照）。被告愛育國際有限 公司法定代理人原為范姜典陽，嗣於審理期間變更為范姜明 璿，業據新任法定代理人范姜明璿具狀聲明承受訴訟（見卷 二第128 頁），原告對此復無爭執，核無不合，應予准許。 二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。 原告起訴時訴之聲明第一項、第四項關於被告占用面積及範 圍均記載「待現場測量為準」，嗣於最後言詞辯論期日將上 開訴之聲明以言詞變更為由技師所量測的實際占用面積跟區 域所示（如附圖），核其所為僅係更正事實上之陳述，非為 訴之變更或追加，核無不合，亦應予准許。 三、原告起訴主張：被告范姜正仁為原告之兄，被告范姜正仁長 期在桃園縣中壢市（嗣改制為直轄市○區○○○○路○○號房 屋（桃園縣中壢市○○段○○○○號建物，下稱系爭房屋）經營 愛育婦產科診所，被告愛育國際有限公司則係民國99年1 月 29日設立在系爭房屋2 樓，並逕在該處營業。緣系爭房屋原 為兩造之母余菊妹所有，基地原為兩造之父范姜逢時所有， 原告先後於98年4 月24日、10月23日受贈系爭房屋、基地， 乃向被告請求租金，詎被告置之不理，形同無權占有，原告 遂本於物上請求權請求被告騰空並遷讓交還系爭房屋，並請 求相當於租金之不當得利。並聲明：①被告愛育婦產科診所 即范姜正仁應將原告所有之門牌號碼「桃園市○○區○○○ 路○○號」房屋內騰空遷讓交還予原告（占用範圍為一樓全部 含騎樓、二樓後半部、三樓後半部、四樓後半部，詳如附圖 所示）；②被告愛育婦產科診所即范姜正仁應自98年4 月24 日起至遷讓交還前項房屋之日止按月給付新臺幣（下同）11 萬元予原告；③被告愛育婦產科診所即范姜正仁（下稱被告 范姜正仁）應將如起訴狀照片1 至照片3 所示之屋外屋前及 屋側之看板廣告拆除；④被告愛育國際有限公司應將第一項 房屋內騰空遷讓交還予原告（占用範圍為二樓前半部，詳如 附圖所示）；⑤被告愛育國際有限公司應自99年1 月29日起 至遷讓交還前項房屋之日止按月給付3 萬元予原告；⑥被告 愛育國際有限公司應將公司登記地址更改至他處；⑦願供擔 保請准宣告假執行。 四、被告則以：被告固不否認各自占用系爭房屋一樓全部、二至 四樓後半部，但僅占用至101 年12月31日止，亦即被告范姜 正仁與系爭房屋原所有人余菊妹間之租期（97年1 月1 日至 101 年12月31日）屆滿為止，而余菊妹雖於98年4 月間將系 爭房屋贈與原告，但此贈與為附負擔之贈與，亦即原告應容 許被告范姜正仁繼續使用系爭房屋，租金亦繼續由余菊妹收 取，而被告范姜正仁依租約本可使用範圍為系爭房屋全部， 是被告於該日以前，並非無權占有。至被告愛育國際有限公 司與余菊妹間之租約係98年1 月1 日至118 年12月31日，雖 長達20年，但被告范姜正仁已承租系爭房屋全部。又原告受 贈系爭房屋時，對於被告已向余菊妹承租系爭房屋之事實難 謂不知情，原告非但未告知被告已取得系爭房屋所有權，甚 至保持沉默，容任被告繼續使用系爭房屋長達2 年才提起本 訴訟，堪認原告確有同意被告繼續使用系爭房屋，與余菊妹 證稱係附負擔之贈與相符。被告否認於101 年12月31日以後 仍占有系爭房屋，現場縱遺留有「愛育婦產科」字樣之被單 、床組、廣告等，亦係被告不及帶走之廢棄物，並非占用系 爭房屋。況原告提起本訴訟，有權利濫用之情等語答辯。並 聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 五、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於 其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條 定有明文。次按訴訟標的之捨棄，與訴之撤回不同，前者係 在聲明存在之情形下，就為訴訟標的之法律關係，自為拋棄 其主張，後者係表示不請求法院就已提起之訴為判決之意思 。故在訴訟標的之捨棄，法院仍須就其聲明，為原告敗訴之 判決。在訴之撤回，因請求已不存在，法院毋庸為裁判（最 高法院64年台上字第149 號判例參照）。是原告於言詞辯論 時為訴訟標的之捨棄者，法院即應不調查原告所主張為訴訟 標的之法律關係及被告所抗辯之事實是否果屬存在，而以捨 棄為該原告敗訴之判決基礎。原告於言詞辯論期日陳明訴之 聲明第三項、第六項捨棄，訴之聲明關於系爭房屋五樓部分 亦捨棄（見卷二第239 頁背面），本院自應就原告捨棄之各 該部分為其敗訴之判決。 六、被告抗辯基於與余菊妹之租約占有系爭房屋（101 年12月31 日以前）部分 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之。民法第425 條定有明文。次按依民法第425 條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上 訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃 契約所生之權利或義務（最高法院44年台上字第30號判例參 照）。出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時， 依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在 ，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所 生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租 人返還租賃物（同院26年上字第365 號、41年台上字第1100 號判例參照）。出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第 三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與 受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃 關係（同院23年上字第3092號判例參照）。 余菊妹原為系爭房屋所有人，其與被告范姜正仁間成立97年 1 月1 日至101 年12月31日之租賃契約（見卷一第115-116 頁），核與被告向稅捐機關申報之租約（見卷一第256-257 頁）相同，並經證人余菊妹到庭結證綦詳（見卷一第96、98 頁），衡情證人余菊妹為兩造之母，應無甘冒偽證重典而故 為不實證述偏袒任一方之虞，考量其年事已高，亦難強令其 對於租賃細節為完整之記憶，是該約賃契約之存在要屬可信 ，則原告於98年4 月24日受讓系爭房屋所有權（見卷一第15 頁）時起，當然繼受出租人地位而與被告范姜正仁間發生租 賃關係，不因余菊妹對原告之贈與是否有附負擔之影響。是 被告范姜正仁迄租約期滿前占有系爭房屋，乃基於承租人地 位，尚非無權占有，原告就此部分不得請求相當於租金之不 當得利。至被告范姜正仁縱無繳交此部分租金予原告，另屬 被告有無租約之債務不履行問題，原告起訴既未以出租人之 租金給付請求權為請求權基礎，本院自不得就此部分為訴外 裁判。 被告愛育國際有限公司係99年1 月29日成立，有公司基本資 料查詢在卷（見卷一第25頁）可稽，而余菊妹與被告愛育國 際有限公司間成立之租賃契約（見卷一第252-253 頁）立約 日為98年1 月1 日，租期為98年1 月1 日至118 年12月31日 ，共20年，則被告愛育國際有限公司於成立前1 年，竟先與 余菊妹訂立租約，尚與常情不符，縱認被告愛育國際有限公 司斯時係以非法人團體或籌備處之性質與余菊妹訂立租約， 不影響租約有效性，因該租約有民法第425 條第2 項之情形 ，被告愛育國際有限公司復自承該租約未經公證（見卷二被 告民事綜合答辯意旨狀第3 頁），自無民法第425 條第1 項 「所有權移轉不破租賃」之適用，是被告愛育國際有限公司 自原告受讓系爭房屋所有權時起，基於債之相對性，尚不能 以該租約對抗原告，是被告愛育國際有限公司自斯時起至其 自認最後占有時間即101 年12月31日止，占有系爭房屋並無 正當權源可言，原告請求此部分相當於租金之不當得利，尚 屬有據。 七、被告否認占有系爭房屋（101 年12月31日以後）部分 按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917 號判例參照）。次按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得 請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法 第767 條定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物 之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（同院97年度台 上字第721 、1101號判決參照）。被告既否認於101 年12月 31日以後占有系爭房屋，自應由原告就被告之占有事實負舉 證責任。又應負返還義務之範圍其事實狀態發生變化者，自 應以事實審言詞辯論終結時之狀態為準。 原告固主張系爭房屋如附圖所示範圍內，遭被告以醫療器材 、被單、床組、廣告等雜物占有云云。惟按對於物有事實上 管領之力者，為占有人。民法第940 條定有明文。此即占有 之定義。本院履勘現場時，原告已對系爭房屋有充分管領力 ，雖然現場有勘驗筆錄（見卷二第201 頁）及原告準備二狀 所附之現場照片（見卷二第213-233 頁）所示之各種雜物或 遺留之隔間設施，然被告否認該等物品為其所有，衡情被告 既已於101 年12月31日搬離系爭房屋，現場遺留之物縱為婦 產科醫療器材或印有「愛育婦產科」字樣之物，因隔間設施 或固定裝置在系爭房屋上的醫療器材，已附合為系爭房屋之 一部分，原告依法當然取得所有權，該等不動產部分即不可 能仍為被告所有之物；至動產部分被告雖辯稱為兩造之姐先 前開設診所遺留之物，又改辯稱係其遷離時不及帶走之廢棄 物，惟無論該等動產是否本為被告之物，因被告已拋棄占有 長達數年，期間亦無出面主張該等動產之所有權，堪認該等 動產縱曾屬被告所有，亦已於被告遷離時拋棄所有權，成為 無主物或廢棄物。原告雖以原證17主張余菊妹曾以存證信函 告知其系爭房屋內之器物為余菊妹或被告范姜正仁所有，不 得任意處分或毀壞，認該等動產仍為被告范姜正仁之物云云 ，但余菊妹主張為其自己所有之物，本與被告范姜正仁無關 ，余菊妹主張為被告范姜正仁之物，因余菊妹未受被告范姜 正仁授與代理權或與被告范姜正仁定有委任契約，余菊妹所 為之存證信函之意思表示自非被告范姜正仁本人之意思表示 ，不得遽謂被告范姜正仁承認該等動產為其所有。是原告既 不能證明該等物品為被告所有，該等物品單純之物理上存在 亦未妨害原告對於系爭房屋之管領支配，其主張被告於101 年12月31日以後無權占有系爭房屋，即屬無據。至被告縱於 租約屆期後未清運廢棄物或回復隔間設施之原狀，乃屬承租 人有無違反其義務之問題，即令應對出租人負損害賠償責任 ，亦與原告起訴之不當得利返還請求權無關，本院自不得就 此部分為訴外裁判。 八、被告愛育國際有限公司應給付之不當得利數額 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相 當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字 第1695號判例參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過 土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項 定有明文。次按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價 而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地 價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、 土地法第148 條亦分別定有明文。再按基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合 判斷之（同院68年台上字第3071號判例參照）。 被告愛育國際有限公司不爭執曾占用系爭房屋二樓前半部， 該占有應包含使用建物之結構外牆在內，故占有面積允宜參 照系爭房屋課稅現值資料（見卷一第26頁），應為46.1平方 公尺，審酌系爭房屋地處桃園市中壢區市中心，交通便捷， 商業機能發達，具有甚高之經濟效用，原告雖未主張以系爭 房屋申報總價年息10％計算租金，僅主張請求月租金3 萬元 ，惟原告可得請求之租金既不得逾法定申報總價年息10％， 本院因認以申報總價年息10％計算租金尚屬適當。又系爭土 地起訴時100 年當期申報地價為每平方公尺35595.2 元（見 卷一第16頁），系爭房屋二樓前半部100 年課稅現值為9750 0 元（見卷一第26頁），是原告請求被告每月給付14487 元 〔計算式：（35595.2 46.1＋97500 ）10％12＝1448 6.9 ，元以下四捨五入〕，應屬有據，逾此範圍，則屬無據 。其計算期間應自原告主張之99年1 月29日起算，算至本院 認定之最後占有日101 年12月31日止。 九、綜上，原告主張依物上請求權請求被告騰空並遷讓交還系爭 房屋，並依不當得利返還請求權請求相當於租金之不當得利 ，就被告愛育國際有限公司自99年1 月29日至101 年12月31 日止之不當得利部分為有理由，應予准許；逾此範圍為無理 由，應予駁回。末兩造均聲明願供擔保請准或免為假執行， 原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當金額准許之；原 告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 十、至兩造於言詞辯論終結後始提出之新證據之攻擊防禦方法， 依法均不得採為裁判基礎；本件事證已臻明確，兩造其餘主 張及所提證據資料，核與判決結果無影響，不再一一論述， 附此敘明。 據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法 第79條、第385 條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 31 日 民事第三庭法 官 毛松廷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 2 日 書記官 范升福