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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1792號 原　　　告　寶祥縣寶社區管理委員會 法定代理人　熊佳源 訴訟代理人　李銘洲律師 複代理人　　湯其瑋律師 被　　　告　林秀女 訴訟代理人　商景勳 被　　　告　岳大實業股份有限公司 法定代理人　李麗雪 被　　　告　李美燕 　　　　　　許張嬚 上2人共同 訴訟代理人　黃維星 被　　　告　吳時 　　　　　　楊秀琴 　　　　　　邱美豐 　　　　　　林永芳 　　　　　　楊丕振 　　　　　　　　　　　　27號 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國101 年3 月9 日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告吳時、邱美豐、林秀女、林永芳、楊丕振、岳大實 業股份有限公司等人經合法送達，無正當理由，未於最後言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形， 爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠被告為桃園縣桃園市○○段734 建號（即門牌號碼桃園縣 桃園市○○路○○○○號地下1 樓，以下簡稱系爭建物）之共 有人，並由被告使用系爭建物如附圖所示之編號①至編號 ㊳之空間以作為停車場使用。惟依照桃園縣政府工務局核 發之(84)桃縣建管字第184 號使用執照之圖說所示，被告 使用作為停車場空間原係設計為商場使用，期間並未曾辦 理結構或用途等變更設計。詎訴外人寶祥實業建設股份有 限公司（以下簡稱寶祥公司）無視於系爭建物依使用執照 所載用途，僅得作商場空間使用，竟於辦理建物第一次所 有權登記後，擅自將系爭建物全部規劃為停車位，陸續將 該建物出售予被告等人，並以銷售平面圖為據，與該建物 各共有人間約定各自使用停車位之位置及範圍，而就該建 物訂立分管契約，致使渠等均得基該分管契約，堂而皇之 將原先規劃為商場之空間，違法變更為停車位使用。 ㈡因系爭建物由被告等人將原供作商場使用之空間，逕自作 為停車位空間使用，不僅未依建築法規辦理合法變更設計 ，更遑論辦理消防案全驗收，導致該商場空間因未予設置 泡沫滅火設備，屢遭桃園縣消防以違反相關消防法規為由 ，對系爭建物所屬之社區管理委員會即原告進行裁罰，合 計裁罰金額達新臺幣（下同）631,206 元，使原告不得不 以該社區全體住戶繳納之管理費用支應之，此舉形同使全 體住戶須以每月繳納之管理費等公共基金負擔被告等人違 法行徑衛生之消防裁罰等不利益，此對於全體住戶而言難 謂公平。 ㈢系爭建物為原告所屬之寶祥縣寶社區之共有部分，被告為 系爭建物之共有人，本應就系爭建物之使用及設置符合相 關法令之使用規範，避免導致其他住戶受有損害，惟渠等 竟未向主管機關申請變更使用目的，即擅自將原規劃為商 場尸用之系爭建物，違法變更為停車位空間使用，亦未設 置符合相關消防法規規範之消防設備，致使原告遭主管機 關裁罰高達631,206 元，進而變相由全體住戶繳納之管理 費用共同負擔，然被告等人竟任令原告屢遭消防主管機關 裁罰，迄今仍未見渠等將該共有物修繕至符合安全規範， 或向主管機關申請變更使用，及設置符合相關消防法規之 消防設備，反由原告以全體住戶所繳納之管理費共同基金 負擔此等不利益，是被告等住戶對此共有部分之使用，顯 未依其設置目的及通常使用方法為之，造成其他住戶受有 須分擔系爭消防罰鍰之損害。原告爰依公寓大廈管理條例 第9 條第2 項、第4 項等規定，提起本件訴訟，向被告請 求損害賠償。 ㈣現由被告等人供作停車場空間使用部分，係由寶祥公司將 此原為商場部分另行設置為停車位出售（或輾轉出售）予 被告等人使用，則寶祥公司依公寓大廈管理條例第9 條第 2 項但書之規定，充其量僅得將該原屬全體區分所有權人 共用部分，透過約定專用之方式，供作商場使用，實難將 該但書規定解為被告等人得因分管約定，而逕自使原商場 設計空間變更為停車空間使用合法化。況細繹該規定之立 法趣旨，乃在規範公寓大廈之共用部分均能合乎原先設置 目的使用，而其設置目的尚須依建築相關法令及申領建築 執照圖說所載內容為斷，倘住戶使用方式已逾越建管法令 核准之範圍，縱其使用另有分管之約定，亦與全揭但書規 定情形有間，否則不啻使住戶間分管約定得凌駕於建管法 令對建築物設置目的偶途之規範要求，使該本文規定形同 具文，尤以此一分管約定，倘與相關建管法令相牴觸（須 經合法變更設計之申請始得為之），依民法第71條規定， 就此分管約定能否謂已符合前揭但書規定，更滋疑問。 ㈤綜上，爰依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項之規 定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告如附表所示 之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告部分： ㈠被告岳大實業股份有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作何聲明或陳述。 ㈡被告吳時、邱美豐、林秀女、林永芳、楊丕振未於最後言 詞辯論期日到場，據渠等前於本院審理提出之書狀及陳述 意旨，及被告楊秀琴、李美燕、許張嬚之答辯意旨略以： ⒈渠等購買系爭建物之地下停車位時，前手並未說明該停 車位原係作為商場使用，而嗣後變更作為停車場使用， 且被告邱美豐於民國83年間欲購買系爭建物之地下停車 位而前往系爭建物查看時，系爭建物之停車格線均已劃 好。 ⒉被告楊秀琴提出之書狀意旨略以：早期寶祥公司已將設 置消防設備之預算給付予原告，倘系爭建物因未設置消 防設備而遭罰鍰，原告早應設置，而不應讓罰鍰累計達 60餘萬元，顯然原告有疏未管理之責。 ⒊被告李美燕、許張嬚提出之書狀意旨略以： ⑴本件原告請求被告損害賠償，其爭點應在於：關於商 場或停車場等公共設施之消防設備修繕義務人為何人 ？原告受消防局處罰內容與被告停車使用有無關聯？ ⑵原告為系爭建物消防設備修繕義務人。系爭寶祥社區 於87年間，確實因公共設施之消防設備設置不足，經 原告向原起造人即寶祥公司請求補足各項設施不足， 經多次協商後，原告與寶祥公司於87年10月7 日達成 協議，約定寶祥公司給付原告100 萬元，以專款專用 於社區各項公共設施，包括電器系統、消防系統之修 繕，其範圍包含原告所稱之地下停車場、大門、警衛 室等，而公寓大廈管理條例第3 條第9 款亦賦予原告 對公寓大廈之維護義務，故負有對社區管理維護者之 原告，應基於上開協議內容，有義務完成消防設施修 繕。但原告收到寶祥公司給付修繕款後，並未依該協 議補充修繕消防設施，違背該協議內容，任由消防單 位每年檢查不合格而處罰，應屬原告之故意過失所致 。 ⑶原告受消防局處罰內容與被告停車使用無關聯。商場 、停車場兩種使用類別，在97年5 月15日修訂之各類 場所消防安全設備設置標準規範中，其中商場為該標 準第12條第1 款甲類場所，停車場則為同條第3 款丙 類場所。又依各類場所應設置之消防安全設備，商場 與停車場之設備相差無幾，均須消防栓、自動灑水、 照明、火警警報器等。故本件與被告是否因商場或停 車場使用無關，而是原告未依其與原起造人寶祥公司 協議內容修繕設置消防設備，才受消防機關處罰為主 因，與被告用途變更與否無關。 ⑷原告應舉證其所受損害與被告有關。原告固以損害賠 償法律關係請求被告給付，惟其所依憑證據是以消防 機關對其處罰之事實，從前述消防設備修繕維護義務 為原告，及受罰為可歸責於原告因素等情而觀，自不 得以其受處罰事實，以推置被告須負損害賠償責任， 是原告應證明其受何種損害？其損害與被告有何關聯 。 ⑸綜上，消防局處罰原告社區，是因可歸責於原告管理 不善與不作為有關，與被告無涉，是原告提起本件訴 訟為無理由。 ⒋綜上，原告之請求均無理由，並聲明：原告之訴駁回； 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠經查，被告為桃園縣桃園市○○段734 建號（即門牌號碼 桃園縣桃園市○○路○○○○號地下1 樓，即系爭建物）之共 有人，並由被告使用系爭建物如附圖所示之編號①至編號 ㊳之空間以作為停車場使用一情，為兩造均不爭執，復經 本院依原告聲請調取本院98年度重訴字第356 號民事卷宗 查閱無訛，是此部分之事實堪以認定，合先敘明。 ㈡再查： ⒈依桃園縣桃園地政事務所100 年12月29日桃地登字第10 00009803號函及所附系爭建物之建物登記謄本、建物所 有權第一次登記案所示（見本院卷第67頁至第89頁）， 系爭建物之原始起造人為寶祥實業建設股份有限公司（ 以下簡稱寶祥公司），系爭建物之主要用途為共有部分 ，復於84年4 月14日領得桃園縣政府工務局核發之使用 執照，並辦理建物所有權第1 次總登記，依使用執照所 載之系爭建物用途，係作為避難空間、停車場使用；綜 上，應認系爭建物供作停車位使用，尚無違反上開使用 執照所載之使用目的。 ⒉原告主張：依系爭建物原始建造執照所載之地下層設計 圖，系爭建物由被告使用作為停車位處之空間，本即作 為商場設計，且該建物完工時，亦係供作商場設計，此 據桃園縣政府以99年11月24日建字第0990466075號函覆 鈞院他案98年度重訴字第356 號民事案件明確，亦據證 人黃翠琴於上開民事案件中證述綦詳，顯見系爭建物原 確有商場之設計等語。查： ⑴系爭建物申請建築執照時，系爭建物確有商場設計， 完工時依竣工圖說驗收，並無辦理結構變更或用途變 更乙節，有桃園縣政府99年11月24日府工建字第0990 466075號函及所附林永發、曾文魁、劉利勤建築師事 務函覆意旨附於本院98年度重訴字第356 號民事卷可 稽（見上開民事卷二第225 頁至第226 頁）。是系爭 建物於建築之初，原擬作為商場使用。 ⑵寶祥公司於本院上開民事案件函覆稱：系爭建物於84 年4 月14日完工後辦理第一次所有權登記，建號為「 734 建號」，又因主要用途係「防空避難空間及停車 場」，而由該公司規劃編號分管作為停車空間使用， 就「734 建號」之所有權按每一停車位權利範圍持分 10 0000 分之950 比例搭配國聖段350 地號基地持分 0000000 之10比例銷售，並製作「停車位使用證明」 點交交付管理使用；社區地上建物區分所有權人是否 需要購買停車位使用，則均出自自由意願，需要購買 停車位者則依上開說明必須另外向該公司價購並分別 取得不動產物權，其不需要停車位者則無上開所有權 ，該公司未銷售之持分均歸該公司所有及支配；系爭 建物所稱「作為商場使用部分」（即如附圖所示位停 車空間）係該公司於產權第1 次登記後，就停車位編 號1 、2 、3 、5 、6 、7 、8 、9 、11、12、13、 14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25 、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、 37、38號等共計37個停車位所含蓋之空間，擬向主管 機關提出申請變更使用用途為「商場使用之部分」， 後因申請案與法令規定不符而作罷等語（見上開民事 卷一第172頁至第173頁、第240頁至第241頁）。 ⑶又被告所使用如附圖所示之停車位空間，係由系爭建 物之原始起造人即寶祥公司將之規劃，並分批、輾轉 出售由被告使用乙節，為原告所不爭執，復有寶祥公 司上開函所附之銷售平面圖附於上開民事卷宗可稽（ 見本院上開民事卷一第241 頁）。依上說明，應認系 爭建物就被告使用附圖所示之停車位部分空間，原擬 作為商場使用，並據此設計、興建，惟完工之後，因 無法申請變更使用用途，是仍以「避難空間、停車場 」之使用目的向桃園縣政府工務局申請使用執照，嗣 系爭建物之原始起造人即寶祥公司將該部分空間劃分 停車場並分次出售、輾轉出售予被告等人使用。從而 ，變更系爭建物之使用目的之人，尚非被告等人，應 堪認定。 ㈢系爭建物自93年起，經桃園縣政府消防局消防檢查結果， 均以消防設備不符合為由，對原告為行政罰鍰乙節，有桃 園縣政府消防局101 年2 月1 日桃消預字第1010110138號 函及所附之消防檢查紀錄，並有原告提出桃園縣政府消防 局違反消防法案件通知單、處分書各1 份為證（見本院卷 第90頁至第91頁、第99頁至第105 頁背面，相關檢查日期 、裁罰日期、理由，詳如附表一所示）。原告主張，其遭 桃園縣政府消防局為上開行政裁罰之原因，乃係被告違反 規定，將系爭建物作為停車場使用，致受行政罰鍰，是被 告應負損害賠償責任云云。復查： ⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從 其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常 使用方法為之，但另有約定者從其約定；前2 項但書所 約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法 及建築法令之規定；住戶違反第二項規定，管理負責人 或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機 關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠 償；公寓大廈管理條例第9 條定有明文。 ⒉依寶祥公司上開函示意旨，應認寶祥公司於寶祥公司出 售時係屬俗稱之「小公」，即以購買停車位之社區住戶 為共有人，並享有使用系爭建物之權利，而未購買停車 位之社區住戶即非系爭734 建號建物之共有人，亦無使 用之權利；而寶祥公司為系爭建物第1 次所有權登記之 所有權人，系爭建物之主要用途為共同使用，業如前述 ，依寶祥公司上開函所附之銷售平面圖所示，寶祥公司 銷售寶祥縣寶社區時，系爭建物確實均規劃為停車空間 使用，並有汽車停車位91輛、機車停車位84輛，且停車 位為連續編號，而銷售當時附圖所示停車位空間之停車 位編號即為編號1 至38號（無編號4 ），與本院上開民 事案件進行現場勘驗時之現場狀況相符（銷售平面圖編 號16、17、18變更為如附圖所示編號16、18），可認寶 祥公司完成寶祥公司第1 次所有權登記後，其與各承購 停車位之社區住戶就停車位使用之位置及範圍，係以上 開銷售平面圖為依據作為分管使用，蓋若寶祥係嗣後才 自行將附圖所示停車位空間另行規劃出售，則上開停車 空間內之停車位編號即無自編號1 開始連續編號之理。 準此，寶祥公司出售系爭建物停車位時，既與各承購停 車位之社區住戶就停車位之位置及範圍已有明定。揆諸 首揭說明，自可解釋為係系爭建物共有人間之共有物分 管契約。 ⒊觀諸系爭建物之共有人所成立之分管契約之約定內容， 既無違反前開使用執照所登載之使用目的、建物登記謄 本所載之使用用途，顯見該分管契約已符合系爭建物之 設置目的及通常使用方法，當無違反公寓大廈管理條例 第9 條第3 項所稱之相關規定。原告固以上開情詞，主 張系爭建物本係作為商場使用云云，惟該作為商場使用 之目的，係系爭建物之原始起造人就系爭建物原有之目 的、規劃，惟該部分建物既無法變更使用目的為商場使 用，則應依原申請使用執照之目的為該部分空間之利用 ，而寶祥公司將該部分空間規劃為停車位並出售（輾轉 出售）予被告等人使用，亦無違反上開使用執照所載之 使用目的，被告將之作為停車場使用，自無違反該建物 之設置目的、通常使用方法，原告執以原預計規劃之使 用目的（商場），未查明系爭建物最終之使用目的（即 停車場、避難空間），逕認被告等人違反系爭建物之原 始使用目的而作為停車場使用，而有上開公寓大廈管理 條例第9 條第4 項之情節，尚有未恰。 ⒋系爭建物之使用目的本即係作為避難空間、停車場之使 用，業如前述，被告依系爭建物共有人間成立之分管契 約，就附圖所示之空間作為停車場使用，既無違反使用 執照所載之使用目的，自無違反公寓大廈管理條例、區 域計畫法、都市計畫法、建築法令等情。原告主張上開 分管契約違反上開規定云云，未據原告舉證以實其說， 而原告就上開分管契約，有何違反強制、禁止規定，而 符民法第71條規定應為無效之情節，亦未據原告舉證以 實其說，是原告依上開規定，請求被告負損害賠償責任 ，即屬無據。 ㈣綜上，被告既非將系爭建物原始商場之使用目的變更為停 車場使用之人，且被告將系爭建物作為停車場使用，亦未 違反系爭建物之使用目的、主要用途、系爭建物共有人間 成立之分管契約，況系爭建物共有人間成立之分管契約， 有何違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法、 建築法令，或有何違竑強制及禁止規定，而有民法第71條 規定無效乙節等情，亦未據原告舉證證明，是原告依公寓 大廈管理條例第9 條第2 項但書、第4 項之規定，提起本 件訴訟，向被告請求損害賠償如聲明所示之金額，均無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失 所附麗，應併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎 不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 3 月 30 日 民事第三庭 法 官 陳心婷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 3 月 30 日 書記官 李湘鈴 附表： ┌──────┬──────────┬──────────┐ │被告姓名 │分管面積比例 │原告主張被告應分擔罰│ │ │ │鍰金額 │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │吳時 │35分之16 │288,552元 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │楊秀琴 │35分之1 │18,034元 │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │林秀女 │35分之2 │36,069元 │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │林永芳 │35分之2 │36,069元 │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │邱美豐 │35分之1 │18,034元 │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │楊丕振 │35分之1 │18,034元 │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │岳大實業股份│35分之1 │18,034元 │ │有限公司 │ │ │ ├──────┼──────────┼──────────┤ │李美燕、許張│35分之11 │198,380元 │ │嬚 │ │ │ │ │ │ │ └──────┴──────────┴──────────┘ 附表一：系爭建物歷年消防檢查紀錄（見本院卷第90頁至第91頁 、第99頁至第103 頁背面） ┌───────┬────────┬───────────────┬────────────────┬────────────────┐ │ 檢 查 日 期 │ 檢 查 結 果 │ 違 反 事 實 │ 行 政 罰 鍰 │ 備 註 │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │93年7月19日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │93年12月22日 │消防設備不符合 │一、泡沫滅火設備：B1 部 分面積│桃園縣政府94年1 月20日府消預字第│ │ │ │ │ 未設。 │00000000000 號消防法案件處分書，│ │ │ │ │二、排煙設備：D 棟排煙設備故障│處以罰鍰3萬元。 │ │ │ │ │ 。 │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │94年4月22日 │消防設備不符合 │地下一樓停車場部分區域未設泡沫│桃園縣政府94年5 月17日府消預字第│ │ │ │ │滅火設備 │00000000000 號消防法案件處分書，│ │ │ │ │ │處以罰鍰3 萬元。 │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │94年10月6 日 │消防設備不符合 │B1停車場部分面積未設泡沫滅火設│桃園縣政府94年11月18日府消預字第│ │ │ │ │備（設置標準第11條），違反消防│00000000000 號消防法案件處分書，│ │ │ │ │法6 條，由桃園縣政府消開立限期│處以罰鍰3 萬元。 │ │ │ │ │改善通知單，仍未改善。 │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │95年2月20日 │消防設備不符合 │B1停車場部分面積未設泡沫滅火設│ │ │ │ │ │（設置標準第11條），違反消防法│ │ │ │ │ │6 條，由桃園縣政府消防局第一大│ │ │ │ │ │開立限期改善通知單。 │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │95年8月11日 │消防設備不符合 │一、泡沫滅火設備：地下1 樓停車│桃園縣政府95年10月24日府消預字第│ │ │ │ │ 場部分面積未設泡沫滅火設備│00000000000 號消防法案件處分書，│ │ │ │ │ 。 │處以罰鍰3 萬元。 │ │ │ │ │二、連結送水管：部分水帶箱內裝│ │ │ │ │ │ 備不足。 │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │95年11月16日 │消防設備不符合 │泡沫滅火設備：地下1 樓停車場部│桃園縣政府95年11月29日府消預字第│桃園縣政府消防局101 年2 月1 日桃│ │ │ │分面積未設泡沫滅火設備。 │00000000000 號消防法案件處分書，│消預字第1010110138號函附之消防檢│ │ │ │ │處以罰鍰3 萬元。 │查紀錄，誤載為95年1月16日。 │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │96年4月18日 │消防設備不符合 │泡沫滅火設備：地下1 樓停車場部│桃園縣政府96年5 月28日府消預字第│ │ │ │ │分面積未設泡沫滅火設備。 │00000000000 號消防法案件處分書，│ │ │ │ │ │處以罰鍰3 萬元。 │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │96年10月23日 │消防設備不符合 │同上 │桃園縣政府96年11月22日府消預字第│ │ │ │ │ │00000000000 號消防法案件處分書，│ │ │ │ │ │處以罰鍰3 萬元。 │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │96年12月10日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │97年6月26日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │97年7 月29日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │97年9 月11日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │98年3月29日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │98年6 月2 日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │99年7 月3 日 │消防設備不符合 │ │ │ │ ├───────┼────────┼───────────────┼────────────────┼────────────────┤ │100 年3 月4 日│消防設備不符合 │ │ │ │ └───────┴────────┴───────────────┴────────────────┴────────────────┘