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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第362號 原　　　告　台灣房屋仲介股份有限公司 法定代理人　李碧華 訴訟代理人　李德瑋 被　　　告　呂秀成 　　　　　　呂邱梅 共　　　同 訴訟代理人　呂信興 　　　　　　梁治律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國100 年8 月29日辯 論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣伍佰零叁萬元，及自民國一百年二月二十 五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法 院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第176 條定 有明文。本件原告起訴後，原告之法定代理人於民國100 年 5 月2 日由徐梓芸變更為李碧華，有原告提出之公司變更登 記表乙件在卷可參（見本院卷第38、39頁），並經原告具狀 聲明由李碧華承受本件訴訟，經核與上開規定相符，應予准 許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地（下 稱系爭土地）為被告2 人所共有，被告呂秀成受被告呂秋梅 之委任，由被告呂秀成以其2 人名義，於99年8 月12日與伊 簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）， 將系爭土地委託伊代理銷售。經伊多方努力尋得訴外人黃頂 立簽立買賣議價委託書，願以每坪新台幣（下同）30萬元之 價格買受系爭土地，達到系爭委託銷售契約所約定之最低委 售價格。黃頂立因此提出以臺灣銀行為付款人、票據號碼為 0000000 號、票據金額為100 萬元之支票為定金，由伊依系 爭委託銷售契約之授權代理收受，伊並通知雙方簽立不動產 買賣契約書，詎被告於伊媒介買賣成交就緒後拒不履約，經 伊以存證信函催告，被告亦故意拒絕領收且置之不理。因伊 已媒介系爭土地之買賣就緒，依最高法院84年度台上字第29 25號判決意旨，被告故意拒絕履約，仍應依系爭委託銷售契 約支付按買賣成交價4%計算之服務費，而系爭土地之成交總 價為1 億2,575 萬元（每坪30萬元×419.17坪），則本件服 務費即為503 萬元。爰依居間及系爭委託銷售契約之法律關 係提起本件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告503 萬元， 及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息等語。 二、被告則辯以： ㈠本件係原告公司業務員即訴外人孫偉欽主動找其洽談系爭土 地出售事項，因此雙方簽署系爭委託銷售契約，委託期間自 99年8 月12日至99年12月31日，此期間孫偉欽均未將銷售情 形告知，迄至合約將屆滿前之99年12月10日左右，孫偉欽始 到其家中說：「價格快到了」，其即詢問系爭土地附近售價 為何？孫偉欽答稱已逾30萬元，並表示回去會與店長洽談。 翌日，店長即訴外人彭長貴來其家中稱：「有人出價到每坪 30萬元，公司會先放成交，然後公司會寄存證信函來，那沒 關係，你們只要收下就好」，然後丟了2 份空白授權書即離 去。然原告就買賣重要事項，諸如買主、價格、付款方式均 未告知，亦未出示買方履約書或委託書。其合理懷疑，原告 此舉係因委託期限將屆期滿，誆稱有人購買而作為稽延合約 期限手段，故而未收受原告所寄之存證信函。 ㈡依系爭委託銷售契約第7 條約定，原告應做好買賣交涉、回 覆有關問題及告知銷售狀況之義務，惟原告未依約定於3 個 月內提供系爭土地附近成交價格之相關資訊。又原告檢附之 買賣議價委託書及選擇書，亦從未向其提示或告知，經其訴 訟代理人閱卷始知悉內容，且原告從未提出由買方書立之確 認書、不動產購買意願書及要約書等買方應填具之文件，僅 交付2 份空白授權書及系爭土地登記謄本註記應備文件予其 ，且未得其之承諾，即逕自收受定金，原告即已違反系爭委 託銷售契約。此外，原告亦未依系爭委託銷售契約第9 條之 約定製作不動產說明書，將系爭土地現況及出售或限制條件 等標示於不動產說明書內，並經其確認簽章，併入系爭委託 銷售契約作為附件，僅提供標的現況說明書而已，原告實有 違不動產經紀業管理條例第22條、第31條第1 項之規定。 ㈢依原告所稱系爭土地之售價為1 億2,575 萬元，依目前仲介 公司交易行規，定金至少應為總價2%，即251 萬5,000 元， 原告為何僅收100 萬元即成交，且未告知其，顯然可疑。又 如若買賣契約成立，依原告所提買賣議價書第3 條約定，黃 頂立應於99年12月18日22時前補足房地總價10% 之價款為定 金，惟黃頂立均未補足之，顯係買賣契約未成立，故黃頂立 交付之100 萬元支票性質為原告協調議價之用（即協調金） 。況該100 萬元之支票，非黃頂立開立，亦非由銀行擔任發 票人之支票，是否兌現已有疑義。而黃頂立票信如何，財務 狀況良窳，是否與原告有通謀虛偽意思表示，均有查明必要 。再者，依其透過關係所取得原告公司內部文件，如果有成 交之物件均會簽立成交確認及暫停出售通知單，並請業主簽 名於其上，惟本件則無，原告所述顯然不實。因此，原告起 訴請求服務報酬為無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張：系爭土地面積共419.17坪，為被告2 人所共有， 經被告呂邱梅授權被告呂秀成與原告於99年12月8 日簽訂系 爭委託銷售契約，委託原告代理銷售，委任期間自99年8 月 12日起至99年12月31日止，約定銷售成交時，由被告給付成 交價4%計算之服務報酬，委託銷售價格原約定為每坪32萬元 ，嗣經兩造另以不動產銷售授權書，由被告授權原告在買方 出價每坪30萬元以上時，予以成交，而變更上開委託銷售價 格等之事實，業據原告提出與伊所述相符之授權書、系爭委 託銷售契約、不動產銷售授權書、土地登記第2 類謄本為證 ，且為被告所不爭執（見本件支付命令卷第7 、8 、10頁、 本院卷第24、25、86、87頁），足信屬實。 四、原告復主張：經伊之仲介，於委託期間覓得黃頂立願以每坪 30萬元之價格購買系爭土地，已達系爭委託銷售契約所約定 之價格，伊已依約代理收受黃頂立所提出之前述100 萬元支 票為定金，本件系爭土地之買賣經伊媒介就緒，伊已完成居 間任務，依居間之法律關係及系爭委託銷售契約之約定，被 告應給付伊成交總價4%之服務費即503 萬元等語，則為被告 否認，並以前詞置辯。經查： ㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其 報告或媒介而成立時，始得請求報酬，此觀民法第565 條、 第568 條第1 項規定甚明。惟當事人間若另行約定以某一事 實之發生，視為居間人已完成居間之義務，即應為給付報酬 之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能 謂其不發生法律上之效力。本件系爭委託銷售契約居間契約 乙節，為兩造所不爭執（見支付命令卷第5 頁、本院卷第16 頁），兩造以系爭委託銷售契約第6 條約定：「甲方（即被 告）全權委託乙方（即原告）銷售本宗不動產，銷售成交時 ，同意給付成交價百分之四計算為服務報酬，於成交時以現 金一次給付」等語，固係約定被告應於系爭土地因原告之媒 介居間而成立買賣契約時，給付約定報酬於原告，然兩造另 以第10條約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達 委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行 通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為臨時保管 定金，如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方 應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之 四繳付乙方，做為賠償。…」等語，則係兩造另行約定被告 於未因原告之居間媒介而就系爭土地成立買賣契約之情形下 ，於上開事由發生時，仍視為原告已履行居間義務，被告仍 應給付約定報酬之條件，本諸上開說明，自無不可，應生拘 束兩造之效力。 ㈡原告主張：伊於委託期間，尋得黃頂立願以每坪30萬元之價 格購買系爭土地，經雙方於99年12月8 日簽署買賣議價委託 書，黃頂立並以力盛行有限公司開立之前述100 萬元支票作 為定金，原告復以桃園大竹郵局346 號存證信函恭賀成交同 時寄送被告及黃頂立等情，有買賣議價委託書、存證信函及 前述支票在卷可稽（見支付命令卷第9 、11-12 頁），被告 亦自承因懷疑上開交易對象係原告所誆稱，故而未收原告所 寄之存證信函等語（見本院卷第17頁），並經黃頂立到場具 結證述：「（問：從事何業？）玻璃業，也有在作投資。我 是自己開公司的」、「（問：公司名稱？）立盛行有限公司 ，統一編號00000000，登記負責人是我太太許麗卿。就是支 票上面所載之人」、「（問：你有無透過原告要買被告的土 地？）我們有簽仲介約，是我要買土地，原告有介紹土地要 我買，我們有買賣合同，在99年12月8 日下午5 時簽約」、 「（問：你要買的土地是哪一筆？）青平段407 地號」、「 （問：你同意以多少錢買這塊地？）一坪30萬元，合同上有 寫」、「（問：與你接洽的人為何人？）邱顯顥，他是仲介 ，他有帶我去看地，我看了兩次，後來有寄一份存證信函給 我恭賀我成交，當我們再過去找臺灣房屋的時候，地主說家 裡有情況，說不便來簽約，我就說算了，如果對方不想賣就 算了，我們也沒有要求任何賠償」、「（問：請證人提出剛 剛所述恭賀成交之存證信函。）（提出原本）」等語明確（ 見本院卷第43、44頁），互核相符，足認原告上開主張屬實 ，被告辯稱黃頂立與原告係通謀虛偽而為意思表示云云，則 未據舉證以實其說，其空言否認，自無可採。又黃頂立交付 予原告之100 萬元支票原為協調議價之用，依黃頂立與原告 簽立之買賣議價委託書第2 條、第3 條之約定，如渠出價已 達賣方委託價格時，買賣契約立即成立，該協調金即轉為定 金之一部分，則黃頂立既已同意以達於委託買賣價格即每坪 30萬元之金額購買系爭土地，並提出100 萬元協調金，依約 當轉換為定金，而依系爭委託銷售契約第10條之約定，原告 無須再行通知被告即得全權代理收受定金、通知買方成交並 代為臨時保管定金，且無待被告與黃頂立就系爭土地買賣契 約為意思表示合致，系爭土地之買賣契約於兩造間即視為有 效成立，應認原告已完成居間義務，已有報酬請求權。被告 辯稱：原告就買賣重要事項，諸如買主、價格、付款方式均 未告知，且未得其之承諾，即逕自收受定金，已違反系爭委 託銷售契約云云，顯與上開約定相違，自無可採。至於定金 之多寡既未經兩造約定於系爭委託銷售契約，則被告辯稱： 依目前仲介公司交易行規，定金至少應為總價之2%，以本件 而言至少應為251 萬5,000 元云云，即屬無據。 ㈢被告雖辯稱：原告均未告知系爭土地已出售等語，惟依被告 答辯狀所載：孫偉欽於99年12月10日左右到其家中說「價格 快到了」，翌日店長彭長貴到其家中稱：「有人出價到每坪 30萬元，公司會先放成交，然後公司會寄存證信函來，沒關 係，你們只要收下就好」然後就丟了2 份空白授權書，要被 告之子轉交被告簽字，另交付土地謄本，上面註明要準備之 文件，被告因懷疑上開2 人係因委託期限即將屆至期滿，誆 稱又有人購買而作為稽延合約委託期限之手段，故而未收原 告所寄之存證信函等語明確（見本院卷第17頁），足見原告 於寄發通知被告成交之存證信函前，確有通知被告系爭土地 已有人出價達成交價格之事實，被告上開所辯，顯非事實。 又被告雖辯稱：原告從未向其提示黃頂立所簽之買賣議價委 託書及選擇書，亦未有黃頂立所書立之確認書、不動產購買 意願書、要約書等買方應填具之文件予被告等語，原告則主 張：買受人之姓名、住所及聯絡電話，於簽立不動產買賣契 約前，屬仲介經紀業應掌握之資訊，如任簽約前為出賣人得 知，即有私下成交之虞，各仲介經紀業均會盡量防免等語， 衡諸事理，尚非無稽，應可採信，且上開事項本非系爭委託 銷售契約第10條所定視為買賣契約成立，原告得請求服務報 酬之要件，被告此部分所辯，亦無可採。 ㈣被告又辯稱：依原告所提之買賣議價書第3 條所定，買主應 於99年12月18日22時前補足房地總價10% 之價款為定金，惟 原告並未補足，且依其透過關係所取得原告公司內部文件， 如果有成交之物件均會簽立成交確認及暫停出售通知單，並 請業主簽名於其上，惟本件則無，原告所述顯然不實等語。 惟查，依被告前述答辯狀所載原告公司店長彭長貴至其家中 所為，核該情狀，可認係被告已有當場拒絕履約之事實所致 ，且被告業已拒絕收領原告於99年12月15日所寄發之前述存 證信函，則原告主張：此係因被告拒絕簽約之故等語，即屬 可採，被告自不得以此推翻本院前開認定之事實，再者，依 被告所提出之空白成交確認及暫停出售通知單所載文義（見 本院卷第73頁），亦係賣方同意簽約後始須之作為，本件賣 方即被告既已拒絕履約，則被告未簽立此一通知單，乃屬當 然，被告此部分所辯，要無可採。 ㈤至被告復辯稱：原告依約應在簽約後3 個月內提供附近土地 成交價格之相關資訊，且應依系爭委託銷售契約第9 條之規 定製作內政部規定之不動產說明書，並經被告確認、簽名等 語，惟綜觀系爭委託銷售契約書，並無原告應在簽約後3 個 月內提供附近土地成交價格資訊之約定，被告此部分所辯， 乃屬無據。另原告於訂約時即已製作不動產說明書供被告確 認、簽章，有不動產說明書在卷足憑，且為被告所不爭執（ 見本院卷第72、78-85 頁），被告上開抗辯，並非事實，仍 無可採。 ㈥綜上，本件系爭土地已該當系爭委託銷售契約第10條買賣契 約視為有效成立之要件，依第6 條之約定，被告應給付原告 成交價即1 億2,575 萬1,000 元（計算式：419.17坪×30萬 ）按4%計算之服務報酬即503 萬40元（計算式：125,751,00 0 ×4%），惟原告於本件僅請求其中之503 萬元，自屬有據 。至被告雖於100 年4 月15日提出答辯狀時引用民法第572 條，然該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其 居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之 勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅 而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報 酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由 稍作限制。本院斟酌原告因系爭土地之買賣，已覓得出價達 於委託銷售價格之買方，應認已提出為被告進行相關之廣告 刊登及企劃、行銷及帶看系爭土地，磋商協調買賣雙方議定 價金之主要給付內容，被告所已支出之成本及人事費用等， 較之嗣後買賣契約之簽訂，及其後原告原本應為被告進行之 協助處理過戶事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用 為高，且前者係占大部分之費用支出，又本件係因被告無正 當理由拒絕履約而致原告無法提出後續給付，自屬可歸責於 被告之事由，再被告並未提出本件服務報酬係屬為數過鉅而 失客觀公平性之具體主張及證明，是本院認本件尚無依上開 規定酌減報酬之必要，附此敘明。 ㈦惟按，連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全 部給付之責任或有法律明文規定者為限，民法第272 條定有 明文。本件被告2 人所應負給付服務報酬之義務，依系爭委 託銷售契約之約定，未經被告明示對於原告各負全部給付之 責任，且未有法律明文之規定，被告2 人依約僅負共同給付 系爭服務報酬之義務，是原告請求被告連帶給付系爭服務報 酬部分，自屬無據，而無可採。 五、從而，原告基於居間之法律關係及系爭委託銷售契約之約定 ，請求被告給付503 萬元，及自支付命令送達被告之翌日即 100 年2 月25日（見支付命令卷第30、31頁）起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資 料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 9 月 16 日 民事第一庭 法 官 范明達 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 9 月 19 日 書記官 李心怡