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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第510號 原　　　告　永全資產管理顧問有限公司 法定代理人　黃裕舜 訴訟代理人　林凱律師 被　　　告　蕭林文昭 訴訟代理人　鍾明達律師 上當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國100 年7 月21 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌拾肆萬零陸佰零伍元，及自民國一百年 五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告得以新臺幣捌拾肆萬零陸佰零伍元為原告預供擔保 ，免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 一、原告主張：緣被告於民國99年11月11日委託其夫蕭啟德為代 理人與伊訂定「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託 銷售契約書），委託伊銷售被告所有坐落於桃園縣八德市○ ○段○○○ ○號土地（面積569.01平方公尺，即172.125525坪 ，下稱系爭土地），委託期間自99年11月11日至100 年5 月 15日止。伊受託後即於100 年2 月間尋得買方，買方願以每 坪新臺幣（下同）150,000 元承買，並經被告同意，於100 年2 月14日分別與買、賣雙方簽訂「成交確認書」，而賣方 之成交確認書中除確認成交價格外，並約定服務費即居間報 酬為系爭土地銷售總價扣除土地增值稅後之百分之4 計算， 及被告應備齊相關證件與資料，於100 年2 月18日至伊公司 與買方簽訂買賣契約；而與買方之成交確認書則約定服務費 為總價金百分之2 。詎被告竟事後反悔，拒絕簽約，伊因而 於100 年3 月1 日委請律師發函催告被告應依約簽訂買賣契 約，被告竟於100 年5 月11日存證信函稱關於成交確認書「 價金」部分之意思表示錯誤，而欲依民法第88條之規定撤銷 ，已有違民法第105 條、第88條第1 項之規定。嗣竟又辯稱 其係委託以每坪168,000 元銷售，並無違約，而拒絕以成交 確認書之金額簽訂買賣契約。縱認蕭啟德有越權代理情形， 然被告自始至終均委由蕭啟德出面與伊接洽，並多次議價， 外觀上足以相信被告有授權蕭啟德包括議價在內之權限，應 負授權人之責任。原告既已依約完成委託銷售義務，則被告 無故拒絕訂約，依誠信原則，自仍應給付賣方之居間報酬， 及如買賣成立，得自買方取得之居間報酬，因被告未履行契 約，其所失利益，亦得向被告請求損害賠償。其所得請求之 居間報酬為1,356,982 元（賣方居間報酬為系爭土地扣除土 地增值稅後之百分之4 ：《150,000 元×172.00000000,80 3,710.45元》×4%＝840,605 元，元以下四捨五入；買方居 間報酬為系爭土地總價金百分之2 ：150,000 元×172.1255 25×2%＝516,377 元，元以下四捨五入，840,605 元＋516, 377 元＝1,356,982 元）。爰依居間之法律關係，請求被告 給付1,356,982 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保准為假執行之 宣告。 二、被告則以：伊授權蕭啟德出售系爭土地，其授權價格為每坪 168,000 元，並非每坪150,000 元，蕭啟德逾越授權範圍而 與原告簽立以每坪150,000 元之成交確認書後，伊已於100 年3 月3 日就此越權代理行為拒絕承認，而確定不生效力， 則原告並未完成居間仲介義務，且亦無系爭委託契約書第7 條第3 項第1 款及第2 款之情形，不得視為已完成居間仲介 義務，自不得向伊請求報酬。且成交確認書未載本人之名字 ，亦未記載簽立日期，屬無效之文書，而蕭啟德亦已撤銷其 價格錯誤之意思表示，該成交確認書亦失其效力等語，聲明 求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假 執行之宣告。 三、兩造不爭執事項： ㈠、被告於99年11月11日委託其夫蕭啟德為代理人與原告簽定系 爭委託銷售契約書，委託銷售被告所有坐落於桃園縣八德市 ○○段○○○ ○號土地（面積569.01平方公尺，即172.125525 坪，即系爭土地），委託期間自99年11月11日至100 年5 月 15日止，有系爭委託銷售契約書影本在卷可按。 ㈡、原告於受託期間覓得買方，蕭啟德於100 年2 月11日簽立成 交確認書，確認委託原告將系爭土地以每坪150,000 元出售 ，亦有買、賣雙方所簽之系爭成交確認書附卷可佐。 四、爭執事項： ㈠、蕭啟德簽立成交確認書是否為有權代理被告，或構成表見代 理？ ㈡、原告得否請求居間報酬？其所得請求之金額為何？ 五、蕭啟德簽立成交確認書是否為有權代理原告，或構成表見代 理？ ㈠、原告主張被告授權其夫蕭啟德全權代理被告與原告簽定系爭 委託銷售契約，蕭啟德簽立成交確認書以每坪150,000 元出 售，為有權代理或構成表見代表，被告故意拒絕訂約，依誠 信原則，仍應支付報酬等語，業據其提出系爭委託銷售契約 書、成交確認書為憑，被告固不否認曾授權其夫蕭啟德出面 簽立系爭委託銷售契約書，惟其授權範圍僅限於每坪以168, 000元出售，蕭啟德以每坪150,000 元出售，為越權代理， 經其確答不為承認，對本人不生效力等語置辯。經查： ⒈系爭委託銷售契約書之簽立，自始為蕭啟德出面與原告所洽 談、簽立，且其上委託人蕭林文昭即被告之簽名，亦為蕭啟 德所簽，被告均未曾出面等情，為被告所不否認，而證人即 原告法定代理人兼業務黃裕舜亦證述：「…是被告配偶（即 蕭啟德）及其女兒到公司來，拿一名片蕭啟德為建築師，稱 有一塊地要委託我們賣…當天就陪同被告配偶及女兒去看地 ，這地離我們公司很近」、「地看完之後，回公司就調地籍 圖及電子謄本，上面顯示所有權人是被告本人，不是蕭啟德 。有問地主是何人，其稱是他的配偶。後來有談到價格的問 題，價格是一坪150,000 元（底價），開價就變成168,000 元一坪，需要議價的空間。亦有問到被告本人是否知悉本件 事情，其稱如要賣地都有經過家族會議，蕭啟德與其女兒都 這樣告訴我」等語，足見蕭啟德一開始代理被告與原告簽約 時，其就價格之協議即以底價一坪150,000 元以上，作為議 價空間，並於系爭委託銷售契約上記載較高之價格，即一坪 168,000 元為委託價格，此為委託不動產仲介銷售之交易常 情，自不得僅以系爭委託銷售契約書上記載委託銷售價格為 一坪168,000 元，即認授權範圍僅以此為限。況且，系爭委 託銷售契約書第8 條：「乙方（即原告）義務：…⒉乙方於 簽約前，應據實提供本公司（或商號）近3 個月之成交行情 ，供甲方（即被告）訂定售價之參考」等語，亦徵委託銷售 關於價格部分絕非單一固定，而需有議價空間，始有委託銷 售之必要及可能。 ⒉再者，證人黃裕舜復證述：「…在今年的一月份出現第一個 買方，價格是135,000 元一坪，當時（自稱為）被告本人接 的，她說不可能，這種價格要賣早就賣掉了。後來再與蕭啟 德通電話，其亦稱不可能。因為家族會議時已確定好價格， 是一坪150,000 元，後今年2 月份已出到一坪145,000 元， 電話通知蕭啟德，但仍由被告本人接聽的，告知價格，被告 本人仍拒絕，表示一定要150,000 元。…2 月13日出現買方 ，出價150,000 元，當天晚上我又再打電話給蕭啟德，仍由 被告本人接聽，被告稱14日早上直接到住家同棟大樓事務所 找蕭啟德確認…所以當時我就沒有再要求要出具委託書」等 語，而原告亦因此至被告住所與蕭啟德簽立系爭成交確認書 ，足見上開蕭啟德議價範圍以每坪150,000 元為底價，及事 後以每坪150,000 元為底價，確未逾越被告授權議價之範圍 ，被告徒以系爭委託銷售契約書上記載每坪168,000 元，實 不足以作為蕭啟德有越權代理之證明，且復未能提出證據證 明蕭啟德簽立系爭成交確認書之金額屬越權代理，是其抗辯 越權代理部分，自難採信。 ⒊被告雖抗辯證人黃裕舜為原告法定代理人，並非實際承辦人 ，且未見過被告，如何確認電話中之人為被告，其所證偏頗 不可採等語。惟查，證人黃裕舜就此已證述承辦人為新進人 員（已離職），所以需由伊在旁陪同指導，蕭啟德稱會找到 原告這家公司，是朋友李建興介紹的，李建興也有地在公司 旁邊，也委託過原告賣地，只是沒有賣出去等語，並可提出 蕭啟德之名片1 紙附卷，且對被告住所內部樓層情形清楚， 並確實於100 年2 月18日前至被告住處請蕭啟德簽立系爭成 交確認書，與其證述簽立過程情節均相符，則以被告與蕭啟 德為夫妻至親，則蕭啟德與原告簽立系爭成交確認書時，並 不避諱在與被告住處同棟樓之事務所簽名，亦徵原告以委託 銷售契約書上蕭啟德所留電話撥通後，於電話中自稱為被告 之人應確為被告無訛，並於常情相符，自不得僅因證人黃裕 舜為原告法定代理人，即推認其證述必為不實，是被告質疑 證人證詞之可信度，亦尚無可取。 ㈡、按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理 ），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或 可得而知者，亦能成立（隱名代理），有最高法院81年度台 上字第165 號判決可參。是被告於代理蕭啟德簽立系爭委託 銷售契約書後，蕭啟德以自己名義，同意以每坪150,000 元 出售系爭土地，而簽立系爭成交確認書，揆諸前揭判決意旨 ，構成隱名代理，且未逾越授權範圍，則依民法第103 條之 規定，蕭啟德於代理權限內，以被告名義所為之意思表示， 直接對被告本人發生效力，是被告就系爭成交確認書，應負 本人之責任無訛。 六、原告得否請求居間報酬？其所得請求之金額為何？ ㈠、按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約， 依誠信原則，仍應支付報酬，亦有最高法院84年台上字第29 25號判決意旨可茲參照。經查： ⒈依原告與買、賣雙方分別簽立之成交確認書，就買賣標的為 系爭土地、銷售金額為每坪150,000 元部分，均屬一致，並 均於第3 條約定：「本人備齊相關證件及資料於100 年2 月 18日下午2 時前往貴公司（即原告公司）與賣/ 買雙方簽訂 買賣契約」等語，惟事後並未依約於100 年2 月18日簽立買 賣契約等情，為兩造所不否認。而原告於100 年3 月1 日委 由律師發函予被告，催告被告應於100 年3 月5 日再前往原 告公司簽訂買賣契約等語，被告則於100 年3 月3 日亦委託 律師以銷售金額應為168,000 元，而拒絕依系爭成交確認書 之內容為履約等情，致買賣雙方無法因原告媒介居間而成立 買賣契約，亦據原告提出相符之律師函文影本2 份為證。則 依原買賣雙方所簽立之成交確認書觀之，媒介居間人確已媒 介就緒；又被告明知有授權予蕭啟德，卻事後以越權為由拒 絕承認，已如前述，是其以前函覆拒絕訂約之行為即屬故意 ，並有違誠信原則，依前揭意旨，自仍應支付報酬。 ⒉被告雖抗辯本件並無系爭委託銷售契約書第7 條第3 項第1 、2 款約定視為已完成居間仲介義務之情形，不得請求仲介 報酬等語。然查，系爭委託銷售契約書第7 條第3 項第1 、 2 款固分別約定：「專任委託之遵守：⑴有下列情形之一者 ，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予 乙方委託銷售價格之百分之4 之服務報酬：①委託期間內， 甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者居間 者。②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而解除契約 者。③簽訂不動產買賣契約書後，因可歸責於甲方之事由而 解除契約者。④委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經 介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。⑵有下列情 形之一者，亦視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙 次付清予乙方委託銷售價格之百分之二之服務報酬：①委託 期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者 。②違反本條第5 項約定者（甲方及代理人保證其委託之標 的物產權及使用權清楚且有出售之權利及可隨時配合點交… 之義務）」等語，然再參照第9 條之約定：「定金之收取⒈ 甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。⒉買方出價達到委託 價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安 排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收定金時 成立生效，甲方應於乙方通知後5 日內或依書面上所約定之 日期，出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為 買賣價款之一部份，並同意由乙方所選任之定政士（代書） 辦理簽約、買賣價金信託履約保證及一切過戶手續，以保障 交易安全…」等語，足見本件倘依第9 條約定，原告原應逕 向已出價達委託價格之買方收受定金，契約即成立生效，因 而倘事後賣方拒絕訂約，有可歸責之事由，則依第7 條第3 項第1 款第2 點之情形，仍視為完成居間報酬；惟本件因買 賣雙方尚在議價，經議價達雙方合意之金額後，原告並未依 約逕向買方收受訂金，而係改以向雙方簽立成交確認書之方 式，作為買賣契約簽立之準備，則事後因被告之故意，即可 歸責於被告之事由，致買賣契約不成立，依兩造訂約之意旨 ，雖未預料此種情事，非屬約定視為完成居間仲介，而可依 契約第7 條第3 項第1 、2 款之情形請求居間報酬之事項， 然亦未排除前述判決意旨所指，依誠信原則，仍應給付報酬 之情形，是被告以此為辯，並不足採。 ⒊至被告抗辯成交確認書未記載本人（即被告）之名字、亦未 記載簽立之月、日，而為無效等語，惟被告有授權蕭啟德簽 立系爭成交確認書，已如前述，是書面本人名字或日期缺漏 等情，並不影響成交確認書之效力。另被告抗辯蕭啟德已撤 銷其價格錯誤之意思表示等語，惟兩造議價後簽立成交確認 書之過程已如前述，被告就有可主張錯誤而撤銷意思表示之 事由存在，並未能舉證以實其說，自難採信。 ㈡、所得請求之金額為何部分： 經查，依兩造間之系爭契託契約書第14條特約條款約定：「 服務費面議（總價金扣掉增值稅4%）」等語，與系爭成交確 認書第2 條約定：「本人確認支付貴公司服務費為總價金扣 除增值稅之百分之4 」等語相符，可知原告與被告約定如有 簽立買賣契約書時，被告應給付原告之服務報酬為總價金扣 除增值稅之百分之4 ，即為840,605 元（計算式：《150,00 0 元×172.00000000,803,710.45元》×4%＝840,605 元） 。故本件買賣契約雖因被告拒絕訂約而未能成約，惟參照前 揭判決意旨，則基於誠信原則，原告仍得向被告請求報酬， 已如前述，其性質即為視為買賣契約成立時，所得請求之報 酬為限，而非債務不履行之損害賠償。因此，原告得向被告 請求之報酬，亦應以前與被告所約定，倘契約有效成立時之 報酬為限度。即參照前述系爭委託銷售契約書第7 條第3 項 第1 款第2 點「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而 不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時」 之拒絕訂約情形，其所得請求之服務報酬亦以委託銷售價格 之百分之4 為限，而不得另行請求債務不履行，原告所受之 損害。故原告另請求被告給付本件居間媒介後倘簽立買賣， 可向買方請求之總價格百分之2 之服務費用部分，即因買賣 契約實際並未簽訂，而無請求買方給付之權利，且原告與買 方間之報酬約定，亦非被告所知，或應受拘束，而既係因誠 信原則，而視為買賣契約成立，亦無給付遲延之損害可言， 是原告以該應向買方收取百分之2 之服務費用作為其所失利 益，而向被告請求給付，自屬無據，而難採信。 七、綜上所述，原告主張於被告授權予蕭啟德與原告簽訂之委託 銷售契約範圍內，為其居間媒介就緒，而被告故意拒絕訂約 ，依誠信原則，仍應給付居間報酬，為可採信；被告抗辯蕭 啟德逾越代理權，並無可採。從而，原告基於居間之法律關 係，請求被告給付840,605 元，及自起訴狀繕本送達翌日， 即100 年5 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理由 ，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請 准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之 擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失 所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，均於判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 11 日 民事第三庭 法 官 陳筱蓉 上為正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 8 月 11 日 書記官 蔡佩媛