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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第571號 原　　　告　新一佳房屋仲介有限公司 法定代理人　熊　葵 訴訟代理人　沈朝標律師 複　代理人　湯偉律師 被　　　告　蕭美珠 訴訟代理人　李承訓律師 　　　　　　陽文瑜律師 複　代理人　許姿萍律師 被　　　告　葉孫愫娟 訴訟代理人　葉永成 上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國101 年1 月31日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告蕭美珠應給付原告新臺幣參拾肆萬元，及自民國一百年四月 二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告葉孫愫娟應給付原告新臺幣拾柒萬元，及自民國一百年四月 二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告蕭美珠負擔三分之一、被告葉孫愫娟負擔六分之 一，餘由原告負擔。 本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣拾貳萬元、玖萬元為 被告蕭美珠、葉孫愫娟供擔保後得假執行；但被告蕭美珠、葉孫 愫娟如分別以新臺幣參拾肆萬元、拾柒萬元為原告預供擔保，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第 1 項、第4 項分別定有明文。查本件被告葉孫愫娟雖於民國 100 年6 月28日具狀提起反訴，惟嗣於100 年12月6 日具狀 撤回反訴（見本院卷第190 頁），經原告（即反訴被告）於 於收受民事撤回反訴狀後，未依上開規定於10日內提出異議 ，視為同意撤回，則反訴業經撤回，本院自毋庸審究。 二、原告起訴主張： （一）被告蕭美珠前於99年6 月14日與原告簽訂專任委託合約書 （下稱：系爭銷售契約），委託原告銷售其所有門牌號碼 為桃園縣中壢市○○○路○○○ 號房屋及基地（下稱：系爭 房屋），委託銷售期間自99年6 月14日起至同年12月31日 止。委託期間曾變更銷售金額至新台幣（下同）1900萬元 ，依委託銷售契約第8 條第1 項第5 款約定：委託期間屆 滿後2 個月內，甲方（即被告蕭美珠）與乙方（即原告） 曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內親屬成交時視為已完 成仲介之義務，仍應給付原告委託價額4%之服務報酬。嗣 被告葉孫愫娟亦於同年12月14日與原告簽訂要約書及買方 給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），委託原告居間仲 介買受系爭房屋，期間至同年月24日止，承買金額為1700 萬元，依雙方所簽訂之系爭承諾書內容所載，被告葉孫愫 娟或其配偶、二等親內之親屬於賣方（即被告蕭美珠）委 託期間屆滿後2 個月內，就上開房地與賣方成交時，被告 葉孫愫娟同意視為受託人（即原告）已完成居間仲介之義 務，被告葉孫愫娟仍應給付委託承買價款2%之服務報酬。 原告與被告蕭美珠簽訂系爭銷售契約後，即投入相當之人 力、物力，印製宣傳單、海報、登報及懸掛廣告等方式全 力促銷系爭房屋，其後找到被告葉孫愫娟有意買受，原告 與被告葉孫愫娟簽約後，即與被告蕭美珠聯繫，將被告葉 孫愫娟委託購屋之價金1700萬元告知被告蕭美珠，協助雙 方斡旋，然於委託期間內被告蕭美珠卻消極不出面配合協 談，以致被告2 人並未達成買賣協議，然原告之後發現被 告2 人竟於100 年1 月3 日自行簽訂系爭房屋之不動產買 賣契約，並於同年2 月1 日辦妥所有權移轉登記，被告蓄 意以不配合方式不在兩造契約委託期間內達成買賣合意， 以規避服務報酬之給付，然依系爭銷售契約即系爭承諾書 ，被告2 人係透過原告介紹之買賣雙方，並於委託期間屆 滿後2 個月內所成交之買賣，均應視為原告已完成居間仲 介之義務，則被告等2 人自應給付服務報酬。因此，依被 告葉孫愫娟就系爭房屋授權原告委買之買賣價金為1700萬 元計算，被告蕭美珠應給付委託售價4%之服務報酬即68萬 元，被告葉孫愫娟則應給付原告委託售價2%之服務報酬即 34萬元。為此，爰依系爭銷售契約及系爭承諾書，請求被 告蕭美珠、葉孫愫娟分別給付服務報酬68萬元、34萬元。 並聲明：被告蕭美珠、葉孫愫娟應分別給付原告68萬元、 34萬元，及均各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。 （二）對被告抗辯所為之主張： 1、原告並無被告所辯稱有未提供服務之情事，被告葉孫愫娟 係因原告銷售廣告才知悉本件交易，依系爭銷售契約及系 爭承諾書所載，只要是原告帶看物件，且簽立買賣契約， 即視同原告已經完成仲介服務。 2、蓋依一般仲介居間習慣，仲介公司會與買賣雙方分別簽訂 居間斡旋契約，契約上通常會載明願意出售之價格及買受 價格之範圍，然居中仲介斡旋，其目的係為使不動產買賣 雙方對於契約內容趨向一致，因此仲介自會多次詢問買賣 雙方是否提高或降低買賣價金或其他條件，俾使雙方達成 一致，以簽訂不動產買賣契約。本件原告與被告葉孫愫娟 所簽訂系爭承諾書上房屋承買價款雖載明為1700萬元，然 在賣方不願意降價或降價金額未達1700萬元時，原告亦會 將賣方售價告知被告葉孫愫娟，請其提高承買價格，居中 斡旋協調，縱被告葉孫愫娟當時不願提高承買價額，但系 爭承諾書仍無解除問題。原告與被告葉孫愫娟簽約後，曾 派員通知被告蕭美珠1700萬元之承買價格多次，冀被告蕭 美珠對上開承買價格表示意見，但被告蕭美珠卻消極不予 理會，原告始無法在委託期間內順利居中斡旋。被告蕭美 珠始故意不為回應，係為規避給付原告服務報酬，但本件 原告與被告2 人分別訂有逾期達成交易仍須給付勞務報酬 之約定，因此被告2 人自應依約給付服務報酬。 3、被告蕭美珠於審理中先否認原告有派員至其所經營之補習 班告知有買方出價1700萬元乙事，嗣於其所撰陳報暨聲請 調查證據狀中又自承原告確有派陳冠龍至其補習班，惟僅 係表示希望被告蕭美珠同意委託契約屆期能繼續委託，並 未告知葉孫愫娟出價乙事云云；然原告為仲介公司，主要 營業項目係仲介買賣雙方簽訂不動產買賣契約，以賺取仲 介費用，對承辦業務員而言，此更係憑以計算酬庸之生計 來源，依常理承辦業務員焉有捨仲介費不賺取，而專程至 被告蕭美珠之補習班，卻不告知已有買方出價之理。況陳 冠龍除專程前往被告蕭美珠所營補習班外，甚於99年12月 18日以其行動電話撥打予張瑞煥，與其聯繫相關事宜。 4、被告葉孫愫娟雖辯稱，其並無規避給付服務報酬之意思， 否則即不會抬高售價至1900萬元云云；惟本件被告2 人不 透過原告進行交易，一來一往可節省至少102 萬元之費用 ，因此被告2 人當然有規避原告勞務報酬之動機及利益。 5、被告葉孫愫娟辯稱，原告並未回覆與賣方蕭美珠之協商情 形，以至其需自行向被告蕭美珠出價而受有損失，其僅有 支付1734萬元之能力，多出之價格應由原告負賠償責任云 云；然原告於與被告葉孫愫娟簽訂要約書後，即派員通知 被告蕭美珠有買方出價1700萬元之事實，因被告蕭美珠未 理會，始無法協助斡旋媾和雙方意見，且陳冠龍於與被告 葉孫愫娟簽訂要約書後，曾分別於99年12月22日及99年12 月25日以其行動電話與被告葉孫愫娟聯繫，聯繫時間前者 為111 秒、後者130 秒，均長達100 秒以上，並非如被告 所陳僅於99年12月21日短短聯繫數秒而已。 6、被告葉孫愫娟辯稱介紹人係其女兒葉怡婕云云，然葉怡婕 除為被告葉孫愫娟之女兒，其證言已難脫免偏頗迴護之虞 ，且依住商不動產中壢中原加盟店之網路資料，葉怡婕亦 於被告葉孫愫娟夫婦所經營仲介公司擔任總經理特助一職 ，又葉怡婕已大學畢業，離其小學畢業應有十數年之久， 竟會那麼湊巧，就在系爭房屋買賣雙方委託期甫屆滿時， 葉怡婕知道系爭房屋之屋主就是被告蕭美珠，且記得被告 蕭美珠為其小學時補習班之負責人，還恰巧知道補習班搬 遷何處，可以找到該補習班且介紹父母認識被告蕭美珠， 無數個巧合相結合殊難令人想像，足見被告所述顯係勾串 編造之詞，亦無足採。 7、被告葉孫愫娟夫婦從事仲介業務多年，置產頗豐，幾乎均 無貸款，渠二人絕對有雄厚之購屋能力，並非被告葉孫愫 娟所謂僅有1734萬元之購屋能力。否則被告葉孫愫娟當初 原委託原告購屋之價格僅為1700萬元，委託期屆滿後隨即 同意以1850萬元向被告蕭美珠買受，可見被告葉孫愫娟有 上開購屋能力，且與被告蕭美珠早有默契，意圖規避服務 費之給付，才可能在委託期間屆滿後就同意調漲達150 萬 元之巨，由此顯見被告2 人早就達成協議，其行為已侵害 原告權益。再被告葉孫愫娟若早就知道系爭房屋存在，被 告葉孫愫娟夫婦2 人本身就是從事仲介業，只要直接去找 被告蕭美珠購屋即可，實無須向原告表示有意購買並出具 系爭承諾書，更不應兩度利用原告完後，再一腳將原告踢 開自己購屋，實有違仲介倫理。 三、被告蕭美珠則以： （一）原告於99年6 月14日與被告蕭美珠簽訂系爭銷售契約，原 委託銷售價額為2680萬元，惟簽約後原告隨即表示希望將 委託銷售價額降低以利其進行銷售，被告蕭美珠配偶張瑞 煥未與被告蕭美珠討論，即同意配合而於同日將委託銷售 價額降為2200萬元，被告蕭美珠為此事尚有指責張瑞煥， 嗣原告於同年7 月26日又向被告蕭美珠表示因前開委託銷 售價額不易出售，希望被告蕭美珠再行降低委託銷售之價 額，此時即由被告蕭美珠本人與原告簽訂委託事項變更契 約書，被告蕭美珠並有向原告之承辦人表明爾後有關委託 契約變更事宜及系爭不動產買賣事宜均要逕與被告蕭美珠 本人連繫。然自99年7 月26日簽訂委託事項變更契約書後 ，被告蕭美珠全未接獲原告報告有關委託事項之進展，更 遑論有告知覓得買主葉孫愫娟情事。原告僅不斷希望被告 蕭美珠降低委託銷售之價額以利其銷售，原告主張其有全 力促銷系爭不動產並向被告蕭美珠為報告云云，顯非事實 。 （二）被告蕭美珠苟有接獲原告通知已覓得買主，當被告蕭美珠 未出面配合，原告為能獲得仲介服務報酬，理應會對被告 蕭美珠寄發存證信函或其他書面通知，何以原告完全未有 此行為，復原告受託處理仲介事務，應以善良管理人之注 意為之，若買方簽立「要約書」，原告應於24小時內將該 要約書轉交被告蕭美珠，此觀系爭銷售契約第7 條第1、5 項分別定有明文。原告如已覓得買方即被告葉孫愫娟，依 前開約定，原告應將要約書於簽訂後24小時內交給被告蕭 美珠，此不僅係原告應盡之善良管理人注意義務，亦是作 為其業已履行上開告知義務之證明方法，更能據此判斷被 告蕭美珠是否構成違約之依據，然原告未將前開要約書交 付被告蕭美珠，益證原告主張與被告葉孫愫娟簽訂契約後 ，有將被告葉孫愫娟已委託以1700萬元價金購買等情告知 被告蕭美珠，顯非事實。被告蕭美珠既不知悉上情，自無 可能有消極不出面配合協談之情事。 （三）系爭銷售契約第8 條第3 項第5 款固約定委託期間屆滿後 二個月內，被告蕭美珠與原告曾經介紹之客戶或其配偶、 二親等內之親屬成交時，視為原告已完成居間仲介之義務 ，被告蕭美珠仍應支付服務報酬等語；然參諸上開約定， 係限於原告業已依前開約定向被告蕭美珠介紹為前提，即 將要約書交付被告蕭美珠，惟如前述，原告在委託期間內 根本未將買方即被告葉孫愫娟介紹給被告蕭美珠認識，更 遑論有交付要約書，自無該項約定之適用，從而原告據該 項約定請求，即屬無據。 （四）100 年元旦假期期間，有一名自稱曾為被告蕭美珠學生之 人，至被告蕭美珠經營之「芝麻街美語補習班」，當時因 被告蕭美珠有事不在，其留下聯絡電話，嗣被告蕭美珠依 前開所留電話聯絡，得悉該名學生曾於小學時在被告蕭美 珠經營補習班內補習，據其表明其父母有意購買系爭不動 產，雙方遂相約見面，嗣該學生即帶同其父母至被告蕭美 珠經營之補習班，此時被告蕭美珠方知該學生之母親即為 被告葉孫愫娟，商談過程中被告葉孫愫娟根本未提及曾有 委託原告要購買系爭不動產情事，因被告葉孫愫娟配偶為 退伍軍人，家庭環境單純，而被告蕭美珠則為退休小學教 師，雙方背景相似，所以頗為投緣，洽商氣氛良好，始簽 訂契約。被告蕭美珠僅單純基於昔日學生在委託期滿後拜 訪之偶然機會，而與被告葉孫愫娟簽訂契約，故本件自無 系爭銷售契約第8 條第3 項第5 款之適用。 （五）證人陳冠龍乃原告之受僱人，又係系爭銷售契約之承辦業 務，其本身具相當之利害關係，且陳冠龍於委託期間並未 向被告蕭美珠報告委託事項之進展，更未依約將被告葉孫 愫娟簽立之要約書交付被告蕭美珠，又證人陳冠龍前後證 述諸多不一、相互矛盾，自難認其證述為真實。證人陳冠 龍雖證稱被告葉孫愫娟於簽立要約單後，約隔二、三日， 其有與被告蕭美珠、張瑞煥約在補習班面談，並告知一位 孫小姐出價到1700萬元云云，然陳冠龍除曾於99年12月下 旬至被告蕭美珠經營之芝麻街補習班，係表示希望被告蕭 美珠同意委託契約期限屆滿後能繼續委託，並未告知曾有 覓得買方即被告葉孫愫娟願以1700萬元價格購買等情。至 證人陳冠龍另證稱有打電話給張瑞煥告知有買主出現並約 定見面云云；惟張瑞煥固曾接到陳冠龍電話，但陳冠龍並 未告知已找到買主，此參諸證人陳冠龍所提出之通聯記錄 ，證人陳冠龍雖於99年12月14日下午兩度與張瑞煥電話聯 絡，惟通話時間分別僅有22秒、34秒，以通話之時間觀之 ，證人陳冠龍根本不可能告知已覓得買主之詳情，更無可 能就此事商討時間地點以見面洽談等事宜，足證證人陳冠 龍此部分證述與實情不符。 （六）原告固主張被告蕭美珠先否認原告有派員至其經營之補習 班告知有買方出價1700萬元情事，嗣又自承原告有派陳冠 龍至其補習班云云；然被告蕭美珠從未否認陳冠龍曾有至 所經營之補習班過，所爭執者僅為陳冠龍是否有向其報告 已覓得買主並出價至1700萬元之事，是被告蕭美珠前後陳 述均屬一貫，並無任何矛盾之處。原告雖另以其為仲介公 司，主要為仲介買賣雙方簽訂不動產買賣契約，以賺取仲 介費用，而承辦業務員更係據收取仲介費用計算一定比例 之佣金，從而在被告葉孫愫娟下要約書後，自不可能未向 被告蕭美珠告知買方已出價之理云云；原告接受本件委託 後，不斷希望降低委託銷售價額，即由先前之2680萬元變 更為2200萬元，其後再降為1900萬元，已為原告所不爭執 ，則原告在覓得有買主願出價1700萬元時，因與被告蕭美 珠委託出售之最低價格尚差200 萬元，從而原告方面認為 被告蕭美珠不可能同意以1700萬元價格出售而未報告，亦 未違常情等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均 駁回；如受不利益之判決，願供擔保請求免為假執行。 三、被告葉孫愫娟則以： （一）系爭承諾書依消費者保護法第2 條第1 項第7 款規定，為 定型化契約，其中約定「若可歸責於本人之因素致本不動 產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付於受託人」， 明顯加重消費者之責任，使消費者無法於居間契約解除後 一段時間內，另與其他達成合意之當事人簽約，限制消費 者簽約之權利，且對消費者造成重大之不利益，並有顯失 公平之情形，依民法第247 之1 第2 款至第4 款規定，應 為無效。且該條款依消費者保護法第11條、及同法施行細 則第14條第1 項第4 款規定，對消費者顯失公平，依同法 第12條規定，亦屬無效。 （二）原告與被告蕭美珠簽訂之系爭銷售契約及委託事項變更契 約書，寫明金額為1900萬元，而原告與被告葉孫愫娟簽訂 之系爭承諾書承買金額為1700萬元，明顯未達買方即被告 蕭美珠要求之價額，差距甚多，買賣契約自無成立可能， 故要約逾期後，依民法第565 條以下有關居間契約規定， 原告與被告孫愫娟間之要約書均已解除，自無給付原告任 何報酬之義務。 （三）被告葉孫愫娟與原告簽訂系爭承諾書後，原告從未回覆關 於要約後之進行情形。期限將屆時，因被告葉孫愫娟主動 、自行聯絡原告詢問要約進行情形，原告僅表示希望被告 待要約期滿後再延3 天，被告葉孫愫娟雖未允諾，但前後 13天原告仍無任何回覆，被告對原告之服務態度感到灰心 ，乃在期限屆至，方自行打探賣方被告蕭美珠經營補習班 ，自行與被告蕭美珠談議價格。被告葉孫愫娟與被告蕭美 珠所簽訂之買賣價額，遠高過1700萬元，若原告有確實居 間協調雙方，被告葉孫愫娟僅需支付1734萬元，被告葉孫 愫娟無須以遠超過1734萬元之高價向蕭美珠承買。又原告 與被告蕭美珠所簽訂之銷售價格已於99年7 月26日修改為 1900萬元，被告葉孫愫娟於同年12月14日簽要約書時，曾 多次詢問原關於賣方之銷售金額究為多少，原告始終堅稱 賣方之銷售金額為2280萬元，未據實告知，有違民法第56 7 條第1 項之據實告知義務，又未提供任何服務，原告索 取服務報酬實為無理。原告自始未盡任何居間協調或服務 義務，竟向被告索取高額服務報酬，應屬無據。 （四）依被告葉孫愫娟之行動電話通聯記錄，被告葉孫愫娟自99 年12月14日向原告之營業員陳冠龍書面承諾承買意願後， 原告並未向被告蕭美珠報告締約機會或要約進行情形，直 至12月21日16時10分及12月22日13時17分，被告葉孫愫娟 向原告詢問要約進行情形，原告方於12月22日14時34分回 電要求再給3 天時間，但從此未再聯絡或回覆被告要約進 行情形。被告葉孫愫娟先於99年12月21日16點10分致電原 告，詢問要約洽談情形，但原告卻支吾其詞，被告葉孫愫 娟復於隔日13點17分再度致電原告，原告卻藉詞推託，僅 通話8 秒即掛斷來電。原告雖陳被告葉孫愫娟僅提供99年 12月18日至99年12月24日之部分通聯記錄，故意漏列陳冠 龍主動與其聯繫之電話紀錄，惟被告葉孫愫娟使用電話之 通聯記錄，係向遠傳電信所申調，何來「截取」或如何「 截取」部分通聯記錄。原告在與被告葉孫愫娟簽訂要約書 後即負有回報要約執行情形之義務，但原告均未履行，反 由被告葉孫愫娟自行致電原告詢問情形，原告若具積極、 認真及負責態度，應在收到被告葉孫愫娟之要約書後24小 時向賣方報告締約機會，並回覆被告葉孫愫娟賣方之意思 表示。 （五）系爭標的之銷售價格乃交易成功之重要條件。被告賣方蕭 美珠與買方葉孫愫娟間達成買賣協議之關鍵在於銷售價額 達成一致。原告除未誠實告知被告葉孫愫娟，且與被告葉 孫愫娟願買價格1700萬未達成一致，被告葉孫愫娟係在委 託原告代為協商無效又未回覆後，始抱誠心誠意向賣方蕭 美珠懇談後，蒙賣方蕭美珠同意被告葉孫愫娟能力不足之 約100 萬元款項，區分兩期各50萬元於一年內支付，簽約 訂金現金10萬、支票270 萬，第二次款支票270 萬、尾款 1200萬，合計僅1750萬，另有本票100 萬，分為100 年7 月25日及100 年12月25日各支付50萬，系爭標的始能成交 ，此段協商與懇談過程，原告並未協助或安排協商，故無 權請求服務報酬。原告主張系爭承諾書所載買賣雙方如在 合約期滿後二個月內達成交易，仍應給付原告服務報酬等 語，實為原告斷章取義，買方給付服務費承諾書內明文載 到，前述應給付原告服務報酬情形之前提係為經原告之仲 介已達成買賣雙方間買賣標的物價格之協商，但買賣雙方 卻故意不透過經紀人員簽約而自行簽約之情形，始須給付 原告服務報酬。但被告葉孫愫娟與原告要約期間內，原告 並未使被告葉孫愫娟與賣方達成買賣價格一致之協商，即 原告並未達成被告葉孫愫娟給付原告服務報酬之前提，被 告葉孫愫娟自無庸給付服務報酬。 （六）被告葉孫愫娟之女葉怡婕在國小時曾於被告蕭美珠所開設 芝麻街美語就讀。99年12月間因原告二次要約時限已至， 原告皆未主動回覆，被告在主動去電詢問後，原告才回覆 要再給他時間等語，被告葉孫愫娟心中自是焦急，恐延誤 公司更名及變更營業場所時程，因此與被告葉孫愫娟之夫 葉永成討論此事時，葉怡婕聽到，經過葉怡婕詢問標的物 地址後，葉怡婕方想到自己曾於該補習班補習，且日前聽 說補習班已搬遷至以往就讀的內壢國小附近，才提起不如 由她去○○○區○○○街補習班詢問情形，經過葉怡婕之 介紹，被告雙方才得以認識，故葉怡婕方係系爭買賣成立 之介紹人。 （七）被告葉孫愫娟之夫葉永成從事何種行業，與本案爭點並無 關聯。被告葉孫愫娟若有不尊重職業道德，大可先以「全 國不動產內壢加盟店」之名義向屋主尋求委託銷售，其再 以1850萬元價格向被告蕭美珠購買系爭房屋，如此被告葉 孫愫娟可自被告蕭美珠處獲得其給付予「全國不動產內壢 加盟店」之服務費約74萬元，則被告葉孫愫娟就僅需支付 購屋款1776萬元，何須再以1850萬元向屋主承買。又被告 葉孫愫娟約在98年底即已由他家仲介公司帶看過系爭房屋 ，因當時價格無法負擔及無出賣原住公寓大樓規劃，故未 下要約書，可見被告葉孫愫娟確有承購系爭標的誠意與需 求，只是遭不肖仲介的欺瞞及怠忽職守，才無法購得。 （八）綜上，依民法第247 條之1 及消費者保護法第12條規定， 系爭承諾書應屬無效。又原告未盡服務義務，促使買賣契 約成立，並致使被告葉孫愫娟以遠超過要約含服務費之價 格承購標的，居間契約既已解除，被告即無給付報酬之義 務。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利 之判決，願供擔保請准免為假執行。 五、不爭執之事項： （一）被告蕭美珠有於99年6 月14日與原告簽訂系爭銷售契約之 事實。 （二）被告葉孫愫娟有於99年12月14日與原告簽立系爭承諾書之 事實。 （三）被告蕭美珠100 年1 月3 日以1850萬元將系爭房地出售於 被告葉孫愫娟，並於同年2 月1 日辦理所有權移轉登記之 事實。 （四）被告蕭美珠與原告簽立上開銷售契約後，委託原告銷售系 爭房地，委託期間自99年6 月14日至同年12月31日止，委 託銷售價額先為2680萬元，嗣後變更為2200萬元，再於99 年7 月26日降為1900萬元。 （五）原告有寄發原證五之存證信函給被告蕭美珠。 （六）原告在向被告葉孫愫娟取得要約書後並未將該要約書交付 給被告蕭美珠。 六、得心證之理由： （一）系爭承諾書約款究否有效： 1、被告葉孫愫娟雖辯稱系爭承諾書為為定型化契約，其中約 定「若可歸責於本人之因素致本不動產買賣契約不成立， 本人承諾服務費仍支付於受託人」，明顯加重消費者之責 任，使消費者無法於居間契約解除後一段時間內，另與其 他達成合意之當事人簽約，限制消費者簽約之權利，且對 消費者造成重大之不利益，並有顯失公平之情形，依民法 第247 之1 第2 至4 款，消費者保護法第12條規定，應屬 無效云云；惟查：本件原告係以系爭承諾書中「若立書人 （即被告葉孫愫娟）或其配偶、二親等內之親屬於賣方委 託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書 人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給 付委託承買價款百分之2 為服務報酬」之約定向被告葉孫 愫娟為上開請求，並非依被告葉孫愫娟前開所辯條款向被 告葉孫愫娟以為主張，被告葉孫愫娟對此實有誤認，前該 條款有效與否，實與本件之認定無涉，復按定型化契約並 非無效之契約，而係在契約有顯失公平之情形時，法律定 有種種調整契約當事人間關係之機制，以彌補締約地位弱 勢之一方，冀達衡平之目的，或於該當法律規定之要件時 ，該部分約定無效（消保法第11條至第17條、民法第247 條之1 參照）。是以，定型化契約條款並非必定對消費者 明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可 遽謂定型化契約當然等同不利消費者或違反誠信之契約。 查系爭承諾書中「若可歸責於本人之因素致本不動產買賣 契約不成立，本人承諾服務費仍支付於受託人」之約定， 係在約定若因「可歸責」被告葉孫愫娟致買賣契約不成立 時，被告葉孫愫娟仍應給付服務報酬，經核該約定並非無 端加重被告葉孫愫娟之責任，而係限於「可歸責」於被告 葉孫愫娟時方有適用，此與民法債務不履行之規定相較， 並無明顯加重被告葉孫愫娟之情形存在，且被告葉孫愫娟 若違反上開約定，至多僅係給付服務報酬，給付金額之範 圍並非毫無限制，則被告葉孫愫娟於簽定系爭承諾書之時 ，已可清楚預見並能審酌日後至多應給付之數額範圍，亦 未使被告葉孫愫娟恐蒙受不測之損害。再者，系爭約款約 定之時間僅至委託期間屆滿後2 個月，核該時間範圍亦未 過長，並未有違平等互惠之原則，是被告葉孫愫娟辯稱系 爭承諾書之約款，違反民法第247 條之1 第2 至4 款及消 費者保護法第12條等規定，該約定應為無效云云，自無可 取。 2、被告葉孫愫娟復辯稱原告與被告蕭美珠簽訂之系爭銷售契 約及委託事項變更契約書，寫明金額為1900萬元，而原告 與被告葉孫愫娟簽訂之系爭承諾書承買金額為1700萬元， 明顯未達買方即被告蕭美珠要求之價額，差距甚多，故要 約逾期後，依民法第565 條以下有關居間契約規定，原告 與被告孫愫娟間之要約書均已解除云云；然查，參以民法 第565 條至第575 條規定（此為民法第二編第十二節居間 規定之條次），均未規定被告葉孫愫娟所辯之解除契約條 款，被告葉孫愫娟所辯，實屬無據，復承上所述，原告係 以系爭承諾書中「若立書人（即被告葉孫愫娟）或其配偶 、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上 開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間 仲介之義務，立書人仍應給付委託成買價款百分之2 為服 務報酬」之約定向被告葉孫愫娟以為請求，而參以前開約 款，其要件僅以被告葉孫愫娟有於賣方（即被告蕭美珠） 委託期間屆滿後2 個月內，就系爭房屋與賣方成交為己足 ，並未限以買賣雙方須於委託期間內即就買賣價金達成一 致為必要，否則依房地委託銷售契約其性質上係由仲介業 者就客觀之不動產市場提供買賣居間之服務，而仲介業者 於代理銷售期間，需就委售標的物刊登銷售廣告，並偕同 有意購買者履勘現場，並進行議價磋商，付出一定之勞力 、時間與費用成本；而委任人（消費者）與仲介業者簽訂 委託銷售契約，於仲介業者居間完成媒介訂約機會時，委 任人即可向買受人行使買賣價金給付請求權，其價金請求 權既係基於仲介業者付出相當之成本而來，而委任人支付 報酬之目的，係為能順利出售其不動產，增加資產之靈活 運用，如任由委託人規避支付報酬義務而與曾受居間仲介 者簽約，受任之仲介業者將徒勞無功，無法取得相對之報 酬，故委託銷售契約為預防委任人有違反誠信之可能，於 契約條款載明銷售期滿後一定期間內，如委任人私自向曾 受居間介紹者買受居間仲介之標的物，則視為受任人已完 成受委任之義務，委任人需依約支付報酬，用以防杜違反 誠實信用原則之規範條款。是本件被告葉孫愫娟所辯系爭 承諾書業已解除之情事，是其所辯，亦不足採。 （二）被告蕭美珠應否依系爭銷售契約給付原告服務報酬68萬元 ： 1、按被告蕭美珠有於99年6 月14日與原告簽訂系爭銷售契約 ，委託原告代其出售系爭房屋，委託期間：99年6 月14日 起至99年12月31日止，委託銷售價額先為2680萬元，嗣後 變更為2200萬元，再於99年7 月26日降為1900萬元，而被 告蕭美珠嗣於100 年1 月3 日，有以1850萬元將系爭房屋 出售予被告葉孫愫娟，並於同年2 月1 日辦理所有權移轉 登記等情，此為被告蕭美珠所不爭，並有系爭銷售契約、 不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本等附卷足憑，則 上開事實，應堪認定。 2、就系爭房屋出售，原告究否曾經介紹被告葉孫愫娟予被告 蕭美珠乙節。經查，證人即系爭銷售契約承辦人陳冠龍於 審理中證稱：「（在委託期間有無任何人向原告表示要購 買系爭房地？）有。前後有二次，葉孫愫娟是第二次，當 時是我處理的，我有打電話給主任就是被告的先生張瑞煥 及被告蕭美珠，跟張瑞煥、蕭美珠約在補習班面談，當時 是我去面談，當時葉孫愫娟出價1700萬元，當時蕭美珠堅 持要1900萬元，不然她也不想出售，我一直在跟被告蕭美 珠溝通，且蕭美珠也曾經說過在1800萬元左右也可以，但 最後被告蕭美珠還是堅持要1900萬元才要出售，因為張瑞 煥跟蕭美珠很堅持，我這樣聯絡約1 、2 次，最後1 次是 在補習班我去談，當時很堅持要1900萬元才要出售，最後 是沒有談成，我有轉告被告葉孫愫娟，但她也不願意再加 價，所以最後就放棄購買。」、「（所以葉孫愫娟表示要 購買房子的意思，你的確有轉告被告蕭美珠？）有。就是 我剛才說的當面找被告蕭美珠談1 、2 次，當時在談的時 候，還有其他補習班的員工也在場。」、「（除了當面洽 談之外，有無以電話、簡訊或書函的方式通知被告蕭美珠 ？）先打電話給被告蕭美珠說，有客戶出現，約見面就這 樣。」、「（你剛才說，到補習班跟蕭美珠、張瑞煥碰面 ，當時有無拿出買方的要約書出來？）沒有拿出來。我當 時是說有一位孫小姐出價到1700萬元。」等語（見本院卷 第89～90頁），可見原告有告知被告蕭美珠有一位孫小姐 就系爭房屋出價到1700萬元等情，復衡以原告身為房屋仲 介業者，其於受委託後，為求獲取服務報酬，定係積極斡 旋、以促使買賣雙方達成買賣協議，而依原告提出之通聯 紀錄（見本院卷第96頁），原告確於99年12月14日10時與 被告葉孫愫娟簽訂系爭承諾書後，即旋於同日14時18分、 14時53分撥打電話與張瑞煥等情，如此益徵原告有將被告 葉孫愫娟要購買系爭房屋之意思告知被告蕭美珠等情，係 屬實在。從而就系爭房屋出售，原告曾經介紹被告葉孫愫 娟予被告蕭美珠等情，足堪認定。 3、被告蕭美珠雖辯稱，證人陳冠龍乃原告之受僱人，本身具 相當之利害關係，且前後證述諸多不一、相互矛盾，自難 認其證述為真實云云；惟查，證人陳冠龍為系爭銷售契約 之承辦人，又係與被告蕭美珠聯絡系爭房屋買賣之人，其 自對系爭房屋委託銷售之過程最為瞭解，則其證述當對本 件事實之證明甚屬必要，且綜核證人陳冠龍於審理中之證 述，其供述內容雖有部分差異，但多係不確定其究係與被 告蕭美珠抑或張瑞煥聯繫等語，至於其他證述內容，經核 並無相互矛盾之處，是難單以其具利害關係，遽謂其證述 均不足採云云。復被告蕭美珠證人雖以陳冠龍於99年12月 14 日 下午兩度與張瑞煥電話聯絡，通話時間分別僅有22 秒、34秒，是以通話之時間觀之，證人陳冠龍根本不可能 告知已覓得買主下要約之詳情，更無可能就此事商討時間 地點以見面洽談等事宜云云；然查，依證人陳冠龍之前開 證述，其電告張瑞煥僅係通知買主出現，之後再去被告蕭 美珠之補習班商談其他買賣情事（見本院卷第90頁），證 人陳冠龍既係親身至被告蕭美珠之補習班與被告蕭美珠、 張瑞煥斡旋、磋商，則其與張瑞煥之通話時間縱僅有22秒 、34秒，業難謂有何不可能告知已覓得買主下要約等詳情 之處，是其所辯，亦不可採。 4、被告蕭美珠辯稱，若如原告所主張，其有告知已覓得買主 即被告葉孫愫娟，但被告蕭美珠卻未出面配合，則原告為 能獲得仲介服務報酬，理應會對被告蕭美珠寄發存證信函 或其他書面通知，原告卻未為此等行為，可見原告並未通 知云云；惟查，參諸系爭銷售契約，並未約定原告於被告 蕭美珠於受通知未回應時，需改以存證信函或其他書面之 方式為之，且就系爭房屋出售，被告蕭美珠係由其夫即張 瑞煥代理為之，則原告縱僅先向張瑞煥為電話通知，亦難 謂與系爭銷售契約有所相違，是被告蕭美珠所辯，自不足 採。被告蕭美珠復辯稱，原告未依系爭銷售契約第7 條第 1 、5 項約定，於買方即被告葉孫愫娟簽訂要約書後24小 時內，將要約書交給被告蕭美珠，已違其善良管理人之注 意義務，並可認原告並未告知被告葉孫愫娟已出價購買云 云；然查，原告未於被告葉孫愫娟簽訂要約書後24小時內 ，將要約書交與被告蕭美珠等情，雖為原告所自認；然承 上所述，原告另有已電話及當面告知等情，則原告縱未遵 期將要約書交與被告蕭美珠，業僅涉及其需否另負債務不 履行之責，尚難以此即謂原告不得依上開約定而為請求， 況被告蕭美珠就原告未依約定交付要約書致其受有損害一 事，均未舉證以實其說，自難單以原告未如期交付要約書 ，即謂原告未告知上情云云。 5、被告蕭美珠又辯稱，其係因100 年元旦假期期間，有一名 自稱曾為被告蕭美珠學生之人，至被告蕭美珠經營之「芝 麻街美語補習班」，表明其父母有意購買系爭不動產，始 認識被告葉孫愫娟，並因而與被告葉孫愫娟簽訂前開不動 產買賣契約云云；但查，承上所述，系爭銷售契約第8 條 第3 項第5 款僅約定，被告蕭美珠於委託期間屆滿後2 個 月內，有與原告曾經介紹之客戶成交時，即「視為」原告 已完成仲介之義務等語，核該約定內容，即係為避免被告 蕭美珠於原告介紹客戶後，隨意改以其他理情事與原告所 介紹之人成立買賣，以藉此規避、免除其報酬給付之責任 。是原告既前於99年12月14日及已告知被告蕭美珠有客戶 即被告葉孫愫娟有意購買系爭房屋，則被告蕭美珠嗣後縱 係因其他理由考量而與被告葉孫愫娟成立系爭房屋之買賣 ，業無礙原告依前開約定而為請求。是被告蕭美珠所辯， 並不足採。 6、按系爭銷售契約第8 條第3 項第5 款約定：「委託期間屆 滿後2 個月內，甲方（即被告蕭美珠）與乙方（即原告） 曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內親屬成交時視為已完 成仲介之義務，仍應給付原告委託價額4%服務報酬」。查 就系爭房屋出售，原告確曾介紹被告葉孫愫娟予被告蕭美 珠，且被告蕭美珠亦於100 年1 月3 日，以1850萬元將系 爭房屋出售予被告葉孫愫娟，並於同年2 月1 日辦理所有 權移轉登記等情，已如前述，則被告蕭美珠有於前開委託 期間屆滿（即99年12月31日）後2 個月內，就系爭房屋與 被告葉孫愫娟成立買賣契約，並移轉登記予被告葉孫愫娟 ，依上開約款，原告雖認已完成仲介之義務，然按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條 定有明文。前開約款係於原告未實際完成受委託事務之情 況下，以被告蕭美珠違反約定，而課予被告給付「報酬」 之義務，是此一給付義務，實質上即為違約金之性質，應 有民法第252 條規定之適用。本件系爭委託銷售契約之委 託銷售期間雖自99年6 月14日起至同年12月31日止，其間 原告雖有投入相當心力，但被告蕭美珠所委託出售之金額 與實際成交之金額尚有差距，而原告請求之報酬數額亦高 達68萬元，另參考內政部所頒「不動產委託銷售契約範本 」第10條規定，縱於可歸責於委託人事由而終止委託銷售 契約時，可約定請求給付之上限亦不得超過原約定服務報 酬之半數，則本院認前開違約金之約定，原告請求被告蕭 美珠給付68萬元（即1700萬元X4% ），核屬過高，應酌減 至34萬元為適當。 （二）被告葉孫愫娟應否依系爭承諾書給付原告服務報酬34萬元 ： 1、按被告葉孫愫娟有於99年12月14日與原告簽訂系爭承諾書 ，委託原告代其買受系爭房屋，委託期間：99年12月14日 起至99年12月24日止，委託銷售價額為1700萬元等情，此 為被告葉孫愫娟所不爭，，則上開事實，應堪認定。 2、按若立書人（即被告葉孫愫娟）或其配偶、二親等內之親 屬於賣方委託期間屆滿後（即99年12月31日）二個月內， 就上開房地（即系爭房屋）與賣方成交時，立書人同意視 為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承 買價款2%為服務報酬，系爭承諾書定有明文。查本件被告 葉孫愫娟有於100 年1 月3 日，以1850萬元之價格向被告 蕭美珠購得系爭房屋，並於同年2 月1 日辦理所有權移轉 登記等情，已如前述，則原告主張，其已完成居間仲介之 義務，自屬有據。 3、被告葉孫愫娟雖辯稱，原告與被告蕭美珠所簽訂之銷售價 格已於99年7 月26日修改為1900萬元，被告葉孫愫娟於同 年12月14日簽要約書時，原告卻未據實告知，原告有違民 法第567 條第1 項居間人之據實報告義務，原告未提供任 何服務，卻向被告索取高額服務報酬，應屬無據云云；承 上，參以系爭承諾書，其要件僅為被告葉孫愫娟於賣方委 託期間屆滿後二個月內，就系爭房屋與賣方成交時，被告 葉孫愫娟即同意「視為」受託人已完成居間仲介之義務， 則原告縱有未據實履行其報告義務之情事，業僅涉及其需 否另負債務不履行之責，並不得以此即謂原告上開請求係 屬無據，且原告確曾偕同被告葉孫愫娟帶看系爭房屋等情 ，亦為被告葉孫愫娟所自認，故原告並非如被告葉孫愫娟 所辯般，從未提供任何服務之有，況被告葉孫愫娟與其夫 葉永成本同為房屋仲介之專業人士，此有原告提供之住商 不動產網路資料在卷可稽（見本院卷第115 至121 頁）， 其對系爭承諾書之約定應有相當之瞭解、知曉，則其如認 前開約定有所未當，大可於簽約前逕予原告協議變更，自 不會於提供相當時間閱覽後而仍同意簽訂，是被告葉孫愫 娟所辯，自不足採。被告葉孫愫娟復辯稱，原告若具積極 、認真及負責態度，應在收到被告葉孫愫娟之要約書後24 小時向賣方報告締約機會，並回覆被告葉孫愫娟賣方之意 思表示，而非被告葉孫愫娟自行向原告詢問要約進行情形 ，且被告葉孫愫娟詢問原告時，原告卻支吾其詞、藉詞推 託云云；然查，原告有無於收到被告葉孫愫娟之要約書後 24 小 時向賣方報告締約機會，至多業僅違其與被告蕭美 珠間之服務義務，與被告葉孫愫娟並無相涉，且被告葉孫 愫娟詢問原告時，原告果否支吾其詞、藉詞推託，均為被 告葉孫愫娟單方所辯，其並未舉證以實其說。故被告葉孫 愫娟所辯，亦難憑採。 4、被告葉孫愫娟又辯稱，系爭標的之銷售價格乃交易成功之 重要條件，被告葉孫愫娟與原告要約期間內，原告並未使 被告葉孫愫娟與賣方達成買賣價格一致之協商，即原告並 未達成被告葉孫愫娟給付原告服務報酬之前提，被告葉孫 愫娟自無庸給付服務報酬云云；但查，承上所述，前開約 款，其要件僅以被告葉孫愫娟有於賣方（即被告蕭美珠） 委託期間屆滿後2 個月內，就系爭房屋與賣方成交為己足 ，並未限以買賣雙方須於委託期間內即就買賣價金達成一 致為必要，故被告葉孫愫娟所辯，尚不足採。被告葉孫愫 娟再辯稱，被告蕭美珠、被告葉孫愫娟係經過葉怡婕之介 紹，被告雙方才得以認識，故葉怡婕方係系爭買賣成立之 介紹人，而非原告云云；然查，如前所述，原告先前既已 介紹被告葉孫愫娟向被告蕭美珠購買系爭房屋，則被告蕭 美珠、被告葉孫愫娟嗣後縱另因其他事由以達成買賣之合 意，業與原告前開依約定請求之要件無涉，且依證人即被 告葉孫愫娟之女葉怡婕於審理中證稱：「（洽談房屋過程 你有無參與？）我之前小六的時候有在這邊補習，所以認 識老師，他們談價錢什麼的我沒有參與。」、「（你是否 知道被告蕭美珠先前已有與你母親商談過系爭房屋之買賣 ？）我不知道。」等語（見本院卷第182 頁），可證葉怡 婕縱有於前開時、地偕同被告葉孫愫娟至被告蕭美珠處， 但其就被告蕭美珠、被告葉孫愫娟先前是否已有就系爭房 屋之買賣為磋商等情亦不知情等語，是難僅以證人葉怡婕 之證述，即謂原告前開請求係屬無據。 5、按系爭承諾書雖約定：若立書人（即被告葉孫愫娟）或其 配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後（即99年12 月31日）二個月內，就上開房地（即系爭房屋）與賣方成 交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立 書人仍應給付委託承買價款2%為服務報酬。但前開約款係 於原告未實際完成受委託事務之情況下，以被告葉孫愫娟 違反約定，而課予被告給付「報酬」之義務，是此一給付 義務，實質上亦為違約金之性質，應有民法第252 條規定 之適用。經核系爭承諾書之委託期間僅自99年12月14日起 至同月24日止，歷時不過10日，原告所投入心力當屬有限 ，且被告葉孫愫娟所委託出售之金額與實際成交之金額亦 有差距，而原告請求之報酬數額更高達34萬元，則本院認 前開違約金之約定，原告請求被告葉孫愫娟給付34萬元（ 即1700萬元X2% ），核屬過高，應酌減至17萬元為適當。 （三）綜上，原告請求被告蕭美珠、被告葉孫愫娟分別給付34萬 元、17萬元之服務報酬，係屬有據，應予准許。至逾此部 分之請求，則屬無據，應予駁回。 七、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229 條第1 、2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者 ，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；亦為同法第233 條 第1 項及第203 條所明定。原告依系爭銷售契約、系爭承諾 書，請求被告蕭美珠、被告葉孫愫娟分別給付原告34萬元、 17萬元，及各自起訴書送達之翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分 之請求，即屬無據，應予駁回。又本件兩造分別陳明願供擔 保為假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，合於 法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假 執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉 證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併 此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 2 月 16 日 民事第一庭 法 官 華奕超 上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 101 年 2 月 17 日 書記官 洪啟偉