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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第424號 原　　　告　王忠義 訴訟代理人　洪士傑律師 被　　　告　藍正春 　　　　　　藍仕豪 共　　　同 訴訟代理人　韓邦財律師 　　　　　　許惠君律師 上列當事人間返還價金等事件，於民國102 年10月1 日言詞辯論 終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求 之基礎事實同一者。」民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、 第2 款分別定有明文。原告提起本件原係以兩造簽訂之土地 買賣契約業經解除，依民法第259 條規定請求被告返還已給 付之買賣價金新臺幣（下同）1,000 萬元，及以被告明知土 地有禁限建情事，竟故意不告知原告，依不完全給付請求被 告賠償建築規畫經費40萬元，並聲明：「（一）被告藍正春 應給付原告799 萬7,600 元、被告藍仕豪應給付原告240 萬 2,400 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行」 ，嗣先於民國102年3月26日具狀追加侵權行為之法律關係為 請求權基礎（見本院卷三第17頁反面），再於同年10月1 日 因原告交付之價金1,000 萬元係由收款人代為存匯入履保專 戶，具狀追加備位聲明為：「（一）被告藍正春、藍仕豪同 意原告向訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經 公司）領回契約編號Y038168 存入價金履約保證專戶內之1, 000 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至領回日止，按 年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行」 ，查上開追加侵權行為為訴訟標的之部分，核與原起訴請求 之基礎事實同一，被告對原告追加備位聲明之部分並表示同 意（見本院卷三第51頁反面），依法均得予准許。 乙、實體方面： 壹、原告主張： 一、原告於100年8月17日與被告藍正春、藍仕豪就坐落桃園縣○ ○鄉○○段149、149之1、149之2、150、151、152之3 地號 土地（下稱系爭土地）達成買賣合意，約定買賣價款總金額 為1億3,007萬5,000 元，兩造並簽訂土地買賣合約書（下稱 系爭契約）。原告於當日即交付第一期土地價金1,000 萬元 予被告，原告於締約過程中明確告知，買受系爭土地係用於 建築開發，故於系爭契約其他特約事項載明：（一）買賣雙 方申請建築線核可及鑑界完成，交付用印款…（四）若建築 線無法核可，本買賣契約無條件解除」等條款。另外，被告 為取信原告，亦於契約附件即標的物現況說明書（土地）「 是否有禁建、限建或糾紛情事」欄位，勾選「否」，足徵被 告深知原告買受系爭土地目的，亦保證系爭土地並無禁建、 限建情事。 二、詎經原告調取系爭土地坡度圖暨詢問建築師及水土保持技師 等專業人士後，發現系爭土地有相當坡度超過40％，甚至超 過50％，乃建築法分類之五級坡及六級坡，依現行建築技術 規則建築施工篇第262 條規定屬禁、限建範圍，上開情形與 被告保證無禁、限建之情事有違，況系爭土地扣除上開禁限 建範圍後，將來欲建築開發時，恐須將建築線退縮，否則將 造成鄰地即同段160 之1 地號土地有畸零地狀況，而無法申 請建築許可，亦將減損系爭土地價值。原告於知悉系爭土地 有前開瑕疵後，旋於同年8 月30日將系爭土地之坡道圖，親 送予被告委任之訴外人大方向不動產仲介經紀有限公司（下 稱大方向公司），由大方向公司之店長即訴外人蕭敏輝代為 收受，並請該員代為轉知被告。期間兩造分別於同年8 月31 日、同年9 月6 、7 日假大方向公司會議室協商，然就如何 解決瑕疵問題，兩造均無共識，原告於同年9 月10日以存證 信函催告被告限期內將瑕疵補正。惟被告竟以原告於協商過 程中，已同意就系爭152 之3 地號土地中之84坪（即六級坡 部分）減價買受，系爭土地所有瑕疵因而治癒云云，然原告 從未與被告就系爭土地之瑕疵，達成任何協議，況系爭土地 之瑕疵除上開六級坡部分外，亦有五級坡之禁、限建及造成 畸零地之瑕疵，尚未解決，是被告指稱所有瑕疵已治癒云云 ，應屬無據。又因被告對原告數次限期補正瑕疵之催告，均 置之不理，原告爰依系爭契約第6 條第3 項及民法第359 條 規定，以存證信函通知被告解除契約，並請求返還1,000 萬 元價金。為此，爰依民法第259 條規定請求被告返還1,000 萬元價金，又因被告明知系爭土地有禁、限建情事，竟故意 不告知原告，致使原告損失已支出之建築規劃經費合計40萬 元，此部分係因可歸責於被告不完全給付所造成。且被告於 締約過程中，行為已涉及詐欺，原告另依侵權行為之法律關 係，請求被告賠償因此所受損害。 三、原告買受系爭土地係為從事土地開發，此一買受目的，原告 不僅於締約過程中一再強調，且明文記載於契約相關內容， 故為被告所詳知，而被告於系爭契約附表「標的物現況說明 書」，有關「是否有禁建、限建或糾紛情事」及「是否已申 請指定建築線」等欄位，均勾選「否」，原告因被告前開保 證，方以得順利開發之價格，即總價1億3,007萬5,000 元向 被告購買。然系爭土地面積合計2,000 平方公尺，其中不可 開發不可計入法定空地面積為212.35平方公尺即禁建部分， 占全體總面積10.71％，不可開發可計入法定空地面積為776 .78平方公尺即限建部分，占全體總面積39.16％，是系爭土 地禁限建部分面積高達989.13平方公尺，占總面積49.87 ％ 。且訴外人中馥開發建設股份有限公司（下稱中馥公司）於 96年間與被告討論開發系爭土地時，曾就系爭土地向被告提 出被證4 之興建案企劃書，依該企劃書第9 頁所附之建築執 照面積概算表、基地面積欄內清楚載明「2,000/允建1,257. 5 ㎡」、「使用分區」欄內載明「住一（山限區50％）」、 「基地允建」說明欄內載明「山限區50％」；企劃書第17頁 土地分析表（B 案），於「使用分區」欄內亦載明「住一（ 山限區50％）」，因該企劃書載明合建地主為被告，且經被 告於本件訴訟自行提出，足見被告明知系爭土地確實因坡度 問題，而有禁限建情事，且禁限建面積至少占整體土地面積 50％比例。又向桃園縣政府申請指定建築線，依規定須檢附 土地所有權人之委託書、申請書，因被告遲於94年即持有全 部系爭土地，故系爭土地於97年間申請指定建築線之情事， 必以被告名義向主管機關申請，然被告卻仍於標的現況說明 書內為不實之記載。 四、綜上，本件因前開瑕疵屬重大且無法補正之情形，原告爰依 系爭契約約定及民法第395 條規定解除契約，並依同法第25 9 條規定請求回復原狀，並請求判決如先位聲明所示。又因 原告交付之1,000 萬元價金係由收款人代為存匯入履保專戶 ，若認原告先位聲明無理由，則請求判命被告同意原告向履 保公司領回1,000 萬元。 五、並先位聲明：1.被告藍正春應給付原告799 萬7,600 元、被 告藍仕豪應給付原告240 萬2,400 元，及均自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2.願供擔 保，請准宣告假執行；備位聲明：1.被告藍正春、藍仕豪同 意原告向安信建經公司領回契約編號Y038168 存入價金履約 保證專戶內之1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至領回日止，按年息5 ％計算之利息。2.願供擔保，請准宣 告假執行。 貳、被告則以： 一、被告藍正春於100 年8 月17日簽約當日，多次表示依現況出 售系爭土地，一再請原告查清楚系爭土地現況後，擇日再簽 立買賣合約，甚至提供黃許福技師之電話，讓原告瞭解系爭 土地現況，但因原告急於締約，被告藍正春感受其買賣誠意 ，始同意簽立系爭契約。兩造簽訂系爭契約後，仲介人員始 表示被告尚未提出標的物現況說明書，原由被告藍正春繼續 完成尚未填載完畢之現況說明書，但因字體太小，被告藍正 春填載錯誤，遂將原填載之說明書作廢，改由被告藍仕豪重 新填寫一份現況說明書（仲介人員在旁協助）。且系爭土地 買賣合約簽訂之前，原告已查看過系爭土地，在議約過程， 被告從未保證系爭土地之全部範圍均可為建築使用，現況說 明書上亦未記載保證等類似字語，亦未向原告保證系爭土地 並無坡度之問題，但因原告急於締約，簽約當日，原告電詢 黃許福系爭土地之現況後，即逕行要求與被告簽立系爭土地 買賣合約書。 二、嗣當原告通知被告系爭土地存在禁限建問題後，被告或有存 疑，但基於相信原告之專業，遂於100年9月6、7日邀請原告 協議此事。於100 年9 月7 日，原告、原告之股東周松裕（ 即上開第一期價金以支票支付之發票人）與被告等人，就系 爭土地中152 之3 地號土地中之84坪之禁限建問題進行協調 。雙方協調結果係由買方即原告依公告地價買受上開152 之 3 地號土地，而此筆土地之增值稅，則由賣方即被告負擔， 雙方已就此部分達成減少價金之合意。未料，原告事後竟悖 於先前之協商，於100 年9 月10日以存證信函主張系爭152 之3 地號土地坡度之瑕疵。為維情誼，於100 年9 月13日， 被告以存證信函說明100 年9 月7 日兩造已達成減少價金之 合意等事實。為此，雙方復於100 年9 月14日於大方向公司 開會協商，當日原告表示希望能待建照申請下來再為給付第 二期款即用印款，然為被告所拒，雙方協商未有共識。於 100 年9 月23日原告又一反前詞，再以存證信函主張禁限建 問題仍未治癒，且系爭土地之鑑界及申請建築線並未完成， 其無給付第二期款之必要等語。 三、茲因系爭土地上坐落之建物係為國防部之碉堡，被告對此提 出國防部之公文證明原告可逕為拆除，但原告對此仍有疑慮 ，遂當場表示只要伊申請指定建築線即可知悉可否拆除該碉 堡。從而，兩造合意由原告負責申請指定建築線，被告負責 鑑界，地政士孟佳瑩也依兩造前揭合意內容為記載。兩造既 有上揭共識，被告遂於100 年10月4 日以存證信函告知原告 ，將於100 年10月12日上午進行鑑界，請原告到場會同鑑界 。然鑑界當日被告等候多時，原告並無到場。而於地政事務 所發給被告土地複丈成果圖後，於同年10月13日被告以存證 信函催告原告儘速申請指定建築線，並於同年10月17日至大 方向公司給付用印款。原告不僅未善意回應，反於100 年10 月25日以存證信函表示鑑界習慣上需雙方到場，並謊稱9 月 14日之協商已雙方同意暫停鑑界云云。原告給付用印款係以 原告申請指定建築線，被告負責鑑界為條件。今被告既已完 成鑑界之契約義務，原告為免除給付用印款之義務而刻意不 履行「指定建築線之申請」之契約義務，依民法第101 條第 1 項規定，原告以不作為之方式阻止給付用印款之條件成就 ，則仍應視為條件已成就，原告依契約自有給付用印款之義 務。故被告於100 年10月18日以存證信函再次催告原告於同 年月24日前給付用印款，否則將依契約第9 條中段之約定解 除契約，然原告仍置之不理，被告只得於100 年10月26日再 以存證信函通知原告，將依系爭土地買賣合約書第19條中段 之約定解除契約並沒收已給付價金為違約賠償。豈料，於相 近時日亦接獲原告寄發之存證信函，謊稱土地禁限建之瑕疵 並未治癒，並主張解除契約而要求返還第一期價金1,000 萬 元。 四、就原告所指瑕疵部分之抗辯： 1.禁建、限建瑕疵部分：系爭契約簽訂之前，原告已查看過系 爭土地，且被告從未保證系爭土地之全部範圍均可為建築使 用，現況說明書上亦未記載保證等類似字語。茲因系爭土地 之使用分區為都市計畫住宅區，通常應無禁限建問題。再者 ，系爭土地非屬軍事設施範圍、飛航管制○○○區○○○路 兩旁管制禁限建範圍，通訊管制禁限建區域，因此系爭土地 並無法定之禁限建情形。至於，原告所稱建築技術規則第26 2 條規定，僅是規定不得配置建築物，與法定禁限建用語尚 屬有別，是否得以直接認定現況說明書所載禁限建之字語， 亦包括不得配置建築物乙情，尚屬有疑。且依102年7月10日 桃園縣建築師公會返還價金鑑定報告所載，系爭土地尚有89 .29 ％面積可供建築開發。再參以關於五級坡部分，100 年 9月6日，原告表示可以用容積率移轉方式處理等語；關於六 級坡部分，鑑定報告認定不可作為建築開發之面積僅佔系爭 土地面積之10.71 ％（212.35平方公尺即64.24 坪），縱然 存有限建瑕疵，亦非屬重大，原告主張解除契約，顯失公平 並無理由。況乎兩造於100 年9 月7 日已達成減少價金之合 意，僅是事後雙方對於第二期款價金支付之時間點無法達成 共識，以致衍生本件糾紛，原告更無從以此為由主張解除契 約。而減少價金請求權之性質為形成權，一經行使，即生減 少價金之效果，不以出賣人之承諾為必要，原告不得再主張 解除契約。甚至，依中馥開發建設股份有限公司提出之桃園 正春興建案企畫書可證明系爭土地可作為建築開發使用，並 無原告所稱無法作為建築開發使用。 2.畸零地部分：於100 年9 月6 日會議中，經過訴外人蕭敏輝 、蔡共陽之解釋後，原告表示：「因為這塊路的基地不是道 ，○○○區○○道，不是道就會有畸零地的問題，假設把鐵 板拆掉，把它圍過來，再鋪上瀝青，就可以解決這個畸零地 的問題，我們現在認定是路就沒問題了」、「對對對，因為 這是既成巷道，雖然地目不是道，但可以用既成巷道去認定 ，就不會有畸零地的問題」、「假設這8 個人都沒有問題， 那這個都不是問題（指著圖面），我們講坦白的，這裡就不 是問題了，因為沒有畸零地的問題，那就簡單了…這個部分 是國產局的（指著圖面）那個可以價購也不是很大的問題」 、「現在是說畸零地可以解決…這個簡單，只要8 個人同意 我都沒問題，還是你現在去問一下有沒有人異議，也無所謂 」等語。原告當時表示此二各區塊的土地，其中一個區塊土 地只要鋪上瀝青就可以解決畸零地的問題，另一個區塊土地 向國有財產局價購就不會有畸零地問題，本案應無原告主張 之畸零地瑕疵。縱然存在此情，亦可依原告所稱之上開解決 方式處理，瑕疵並非重大。 3.建築線部分：雖然桃園縣政府函覆，桃園縣○○鄉○○段○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，經78年1月14日桃縣建都 收字第648號及桃園縣○○鄉○○段149（部分）、149之1、 、149之2、150、151、152之3地號土地，經97年5月12 日桃 縣城行收字第300 號申請指定建築線在案。但前者之申請人 為陳榮輝，後者之申請人為世和測量有限公司，並非被告， 被告並不知悉此情。況依桃園縣政府101 年7 月6 日府工建 字第0000000000號函說明，曾指定建築線之土地，尚可再行 申請指定建築線，原告仍可依法申請指定建築線，其權益並 未受影響，縱然系爭土地曾經指定建築線，尚可再行申請指 定建築線，此情並未構成瑕疵，縱然構成瑕疵，亦非重大。 4.退步言之，縱然系爭土地存有原告主張之前揭瑕疵，然因民 法第359 條之瑕疵擔保責任，係以民法第354 條之「危險移 轉於買受人時無減少滅失其價值之瑕疵」規定為前提，系爭 土地尚未移轉予原告，主張買賣契約瑕疵擔保責任之法定條 件尚未成立，原告主張依民法第359 條規定解除契約並無理 由。至於，約定解約事由，業如前述，縱然存有原告主張之 禁限建瑕疵、畸零地瑕疵，瑕疵亦非重大，原告主張解除系 爭土地買賣合約書並無理由。 五、再以，原告主張被告明知禁限建情事，故意不告知，致損失 已支出之建築規劃經費40萬元。然原告空言主張40萬元之建 築規劃經費損害，並未舉證證明之。其次，瑕疵係於契約成 立後始發生者，且因可歸責於出賣人之事由所致，始構成不 完全給付之債務不履行責任，原告所主張之瑕疵係於契約成 立時已存在，不符合不完全給付之法律要件。又被告藍正春 主觀上並不知悉系爭土地存有禁限建之問題，並無原告所稱 被告明知禁限建之問題而故意不告知，被告之簽約行為並非 侵權行為且原告未證明所受損害為何，及該損害與被告行為 之因果關係。另原告迄今尚未證明被告藍仕豪對於系爭土地 坡度問題有所悉，遑論被告藍仕豪之勾選行為構成侵權行為 。況且，原告並未證明所受損害為何及該損害與被告行為之 因果關係，自無從主張侵權行為。再以，本買賣價金係存入 履約保證專戶，迄未交付予兩造中任一方，且原告所繳付之 1,000 萬元簽約款支票之受款人為『安信建築經理股份有限 公司價金履約保證專戶』，並非被告，被告既迄未受領該訂 金，原告自無從請求被告交付該價金，遑論利息。 六、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免假執行。 參、本院之判斷： 一、兩造不爭執之事項： 1.原告於100 年8 月17日向被告買受所有系爭土地，買賣價款 總金額為1 億3,077 萬5,000 元，兩造並簽訂原證1 之土地 買賣合約書（即系爭契約）。兩造同意就本買賣標的之履約 ，委由訴外人安信建經公司辦理買賣價金履約保證，原告於 斯日交付之第一次款1,000 萬元，即依上開約定存入安信建 經公司之履約保證專戶內。 2.被告於「標的物現況說明書（土地）」之第16項「是否已申 請指定建築線」欄及第18項「是否有禁建、限建或糾紛之情 事」欄中均勾選「否」。 3.原告於100 年10月25日以台北南陽郵局第2522號存證信函對 被告為解除系爭契約之意思表示。 4.系爭土地於96年間曾經訴外人中馥公司為建築規劃，並製有 被證4 之桃園正春興建案企劃書。 5.系爭土地之面積合計為2,000 平方公尺，其中149 、149 之 1 、149 之2 地號土地（面積合計為462 平方公尺）為被告 藍仕豪所有，權利範圍為全部；150 、151 、152 之3 地號 土地為（面積合計為1,538 平方公尺）被告藍正春所有，權 利範圍亦為全部。 6.桃園縣政府於101 年6 月1 日以府工建字第0000000000號函 覆本院略以：「系爭土地屬「龜山都市計畫」案內第一種住 宅區，應符合桃園縣都市計畫容積移轉審查許可要點第5 、 6 條規定，始能作為容積移轉之接受基地。又除152 之3 地 號土地係屬山坡地土地，應受平均坡度30％不得開發建築之 限制外，餘149 、149 之1 、149 之2 、150 、151 地號土 地非屬山坡地範圍，故無受建築技術規則第262 條平均坡度 超過30％不得開發建築之限制」。 7.被告101 年5 月31日答辯狀附件1 、2 、3 、4 、5 之譯文 （除被告括號內）內容之真正。 8.桃園縣政府於101 年7 月6 日以府工建字第0000000000號函 覆本院略以：「系爭土地於78年1 月14日及97年5 月12日曾 申請指定建築線。而曾經指定建築線之土地，尚可再行申請 指定建築線」，並檢附申請指定建築線之相關資料。 9.系爭土地分別經桃園縣建築師公會於102 年2 月20日及同年 7 月10日予以鑑定，第一次鑑定結果：「土地總面積＝2,00 0 平方公尺。⑴可開發區域為938.6 平方公尺（46.93 ％） ；⑵不可開發可計入法定空地為281.7 平方公尺（14.085％ ）；⑶不可開發不可計入法定空地為779.7 平方公尺（38.9 85％），以建築規畫面積計算⑴＋⑵，為1,220.3 平方公尺 （61.015％）」、第二次鑑定結果：「土地總面積＝1,983. 41％。⑴可開發區域為994.28平方公尺（50.13 ％）；⑵不 可開發可計入法定空地776.78％（39.16 ％）；⑶不可開發 不可計入法定空地為10.71 ％，以建築規畫面積計算⑴＋⑵ ，為1,771.06平方公尺（89.29 ％）」。 10.上情有土地買賣合約書、支票、標的物現況說明書、買賣價 金履約保證流程圖、買賣價金履約保證申請書、坡度圖、台 北南陽郵局第2522號存證信函、桃園正春興建案企劃書、土 地登記第二類謄本、桃園縣政府101 年6 月1 日府工建字第 0000000000號函、兩造協調之譯文、桃園縣政府101 年7 月 6 日府工建字第0000000000號函、鑑定報告書等件為證（見 本院卷一第9 至23頁、第50至54頁、第102 至123 頁、第24 9 至254 頁；本院卷二第68頁、第26至57頁、第99至117 頁 ；鑑定報告書2 份外放）。 二、原告主張被告曾於「標的物現況說明書」內保證並載明無禁 建、限建及申請建築線等瑕疵，然系爭土地竟存有禁限建、 畸零地及曾經申請建築線之瑕疵，故原告主張解除契約為有 理由等語；被告就此已經否認，並辯以系爭土地未存有瑕疵 ，縱有瑕疵，亦非重大，原告不得據以解除系爭契約。兩造 主張及所辯情詞詳如上述。基此，本件所應審究者厥為，系 爭土地是否存有禁限建、畸零地及未告知已申請建築線等瑕 疵，原告得否依此解除契約，而請求返還已交付之價金1,00 0萬元及損害賠償40萬元。 三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有 前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因 重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未 保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者， 不在此限；民法第354 、355 條分別定有明文。因此，前揭 法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品 質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順 序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價 值，最後為通常效用或價值。是買受人受領買賣標的物後， 主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先 由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真 實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。原告主張系 爭土地有不符契約本旨之前揭瑕疵存在，既為被告所否認， 則本件應由原告就系爭土地存在「瑕疵」之事實，負舉證責 任。 四、指定建築線部分： 1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，而解釋契約，應探求當事人立 約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並 斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原 則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法 院79年度台上字第1778號判決意旨參照）。 2.查：兩造於系爭契約第13條「其他特約事項」第1項、第4項 分別約定：「本買賣契約訂立完成，買賣雙方申請指定建築 線核可」、「若建築線無法核可，本買賣契約無條件解除」 （見本院卷一第13頁），被告並於標的物現況說明書上「是 否已申請指定建築線」之欄位勾選「否」（見本院卷一第17 頁），此為兩造所不爭執。然就本件究竟應由何人指定建築 線之部分，被告辯以建築線應由買方即原告指定等情，業據 當時在場簽署系爭契約之地政士孟佳瑩證稱：系爭契約第13 條第1 項之真正意思為買方（即原告）申請建築線，賣方（ 即被告）申請鑑界等語（見本院卷三第40頁反面）。此亦與 兩造於100 年8 月17日簽約當日14時，原告稱：「鑑界是你 鑑給我們？」、被告藍正春：「對，我們鑑給你」；16時15 分，原告稱：「萬一沒有正本，我會去申請建築執照指示線 ，建築線，假設建築執照指示線，沒有辦法，買賣就取消」 、被告藍正春：「你現在寫倆個，第一個你建築線出來，以 建築線為準，買賣就成立，還有一個就是我把碉堡資料正本 找到給你，你也是可以是嗎？」，此亦有兩造不爭執其真正 之附件1 、附件5 譯文附卷可憑（見本院卷二第27頁反面、 第57頁），核與系爭契約其他特約事項及證人孟佳瑩之證詞 大致相符。參以，欲申請指定建築線者，依桃園縣建築管理 自治條例，若非土地所有權人申請指定建築線，尚須填妥土 地所有權人之委託書後，始得申請，此有原告提出之申請指 定建築線之網路查詢資料、委託書、申請書等件附卷可憑（ 見本院卷三第75至77頁）。承此，若由買方申請指定建築線 ，因買方尚非土地所有權人，故申請時須由賣方即土地所有 權人出具委託書後，買方始得申請，即由買方申請時須買賣 雙方之協力始得為之；反之，若僅由賣方申請指定建築線， 因賣方即為土地所有權人，即無須再由兩造協力，僅賣方即 得單獨行之。而系爭契約第13條第1 項即已載明須「買賣雙 方申請」，揆諸上開法文及裁判意旨，系爭契約應由買方即 原告申請指定建築線，應可認定。 3.原告再以本件業經申請指定建築線，屬無法補正之瑕疵云云 ，惟經本院函詢桃園縣政府，該府函覆本院略以：「系爭土 地於78年1 月14日及97年5 月12日曾申請指定建築線。而曾 經指定建築線之土地，尚可再行申請指定建築線」，並檢附 申請指定建築線之相關資料，此亦有桃園縣政府於101年7月 6 日以府工建字第0000000000號函附申請指定建築線之相關 資料在卷（見本院卷二第99至117 頁），是系爭土地雖曾於 78年及97年間申請指定建築線，然既無礙於原告再行申請指 定建築線，縱被告於標的物現況說明書上「是否已申請指定 建築線」之欄位勾選「否」，亦未損及原告權益，而難認為 瑕疵。且建築用地因有建築法規之相關規定，例如建蔽率、 容積率，或指定建築線等相關之限制，為土地所有人原應受 之規範，並不因容許再次申請指定建築線而有有所變更（惟 因行政管制法令之更廢，另當別論），依通常交易觀念，尚 不得認為各該限制，屬於減少物之效用、品質的瑕疵或買賣 標的物價值低於原約定之貶損。原告雖再以申請過建築線後 ，公家單位已有存檔，伊申請建築線會依照先前申請過之建 築線為基礎云云，然地政機關雖就前申請過建築線之情形， 大致上維持先前之建築線，惟仍存有變數，亦非必然盡依先 前申請過之建築線為基礎，況兩造亦未於系爭契約內特別約 定建築線劃設之位置與範圍，實難認被告有違系爭契約第13 條第1 項之約定。且縱若依先前之建築線為基礎會產生何等 瑕疵，原告亦始終未能舉證以實其說，僅泛稱此為瑕疵，尚 乏所據。 五、禁、限建部分： 1.原告主張系爭土地有五級坡、六級坡等禁限建之瑕疵，然被 告曾於「標的物現況說明書」內保證並載明無禁建、限建之 瑕疵云云，業據原告提出原證2 由富畊工程顧問有限公司繪 製之坡度圖為憑。惟查，兩造於100 年8 月17日簽訂系爭契 約時，原告於14時52分問：「現在有一個問題就是說假設你 有2-3 這塊，比較靠山這一塊，假設測出來有35％就繳成說 不得開發」…被告藍正春：「這我不知道，那個當初要去租 速食店的時候，他有去測量過，他要做水土保持，做擋土牆 」…被告藍正春於15時3 分稱：「你剛才有那個疑慮就是說 ，黃許福技師的電話給你，你是不是可以跟他聯絡一下，可 以的話你再去成交他，不然白忙一場」「可以的話你才買， 不要你買一買後來不要了來找我，我錢已經分掉了」，原告 於被告藍正春撥打電話予黃許福後，將電話交予原告，原告 稱：「我想請問那個坡度有無大於35度的問題，差不多400 萬，坡度沒有超過35度，都在30度以下就對了，好，謝謝」 ，被告藍正春：「怎樣？」，原告：「他說都沒有」，被告 藍正春：「都沒有那你就要確定好，不然錢被我拿去」，原 告：「不會啦」。15時38分被告藍正春：「…比如說你剛才 說的那個坡度是多高，我知道的我會告訴你，房子是你的， 你說萬一哪個地方不能蓋，那你不能買，因為你買了之後那 個錢我分掉了，我也麻煩，我不想去卡到其他的東西，我只 能跟你表明說我照現狀賣給你，你們自己去判定，你們不一 定今天簽約沒關係，你去把它弄清楚了以後，可以照現狀交 給你…我現在就是以現狀賣給你，你可以你再買，不可以就 沒輸贏沒有關係，或者你去看清楚一點，你以現狀這樣子的 話你能不能買…但是我的要求就是要用現成的去賣給你們， 因為這是公的，我不想去煩，…，你說你那個有疑慮，你打 電話給黃許福，黃許福跟你講沒有問題，你再去拜訪他…你 再去看清楚一點，你都沒去看過，我不敢賣你。疑慮太多， 你再去澄清，認為OK了再簽約」，被告藍正春15時43分：「 我的看法是要減少麻煩，我是很懶惰的，我不想麻煩，你去 找黃許福…希望你去了解清楚，認為問題有辦法克服，再來 簽約」，被告藍正春於15時49分：「你去把他弄清楚了我們 再來簽約…因為沒有差那幾天，你也買的安心，我也沒牽掛 」，原告稱：「我是想說今天大家也都花時間來了，不然就 把他簽掉，沒關係，我再去問」，此有兩造不爭執其真正之 簽約當日譯文可憑（見本院卷二第26至38頁）；且與證人黃 許福具結證稱，被告於出售系爭土地時曾打電話給伊，後來 轉給原告聽等情相符（見本院卷三第6 頁），足徵原告於被 告藍正春一再告知，系爭土地曾經黃許福技師評估過若開發 須施作水土保持、施作價格約400 萬元，且多次要求原告於 確認坡度適宜開發後再行簽約後，原告仍決定於當日購買系 爭土地，並簽訂系爭契約。至被告雖於「標的物現況說明書 」勾選無禁限建之情形，然該「標的物現況說明書」既為兩 造簽訂契約後，始應仲介公司之要求而勾選，惟被告既於兩 造磋商過程中不斷提及系爭土地有坡度及水土保持之問題， 即難認被告故意不告知系爭土地有原告事後所指「瑕疵」之 情形。 2.況系爭土地分別經桃園縣建築師公會於102 年2 月20日及同 年7 月10日予以鑑定，第一次鑑定結果：「土地總面積＝2, 000 平方公尺。⑴可開發區域為938.6 平方公尺（46.93 ％ ）；⑵不可開發可計入法定空地為281.7 平方公尺（14.085 ％）；⑶不可開發不可計入法定空地為779.7 平方公尺（38 .985 ％） ，以建築規畫面積計算⑴＋⑵，為1,220.3 平方 公尺（61.015％）」、第二次鑑定結果：「土地總面積＝1, 983. 41 ％。⑴可開發區域為994.28平方公尺（50.1 3％） ；⑵不可開發可計入法定空地776.78％（39.16 ％）；⑶不 可開發不可計入法定空地為10.71 ％，以建築規畫面積計算 ⑴＋⑵，為1,771.06平方公尺（89.29 ％）」，是兩次鑑定 結果之可供建築規劃面積比例均達61.015％、89.29 ％，此 為兩造所不爭執。然可供建築基地之比例，並非評估建築基 地是否存有瑕疵之絕對、唯一標準，即非如原告主張之系爭 土地禁限建比例高即屬有瑕疵。此由若土地可供建築規劃面 積比例高達99.99 ％，甚或100 ％，然因四周鄰地均為墓地 、八大行業、垃圾掩埋場等嫌惡設施，若出賣人故意隱瞞上 情，並以高價出售土地，亦難稱未存有「品質、價值減少」 之瑕疵；反之，若土地位於菁華地段，縱可供建築規劃面積 比例僅有10％，業因菁華地區寸土寸金，價值甚高，亦非屬 瑕疵，質言之，土地可供建築規劃面積比例究竟若干，本屬 相對性，仍應以契約當事人之約定為據，若約定並不明確， 則應斟酌契約成立時雙方真意及客觀情形等一切情狀決之。 職是，系爭土地前於96年間曾經訴外人中馥公司為建築規劃 ，並製有被證4 之桃園正春興建案企劃書，依該企劃書所列 之允建率亦僅50％而已，均低於前開2 次鑑定之比例，在在 足徵原告僅依可供建築規劃面積之比例，即泛稱系爭土地存 有瑕疵，已難採信。抑且，系爭土地現狀即為披覆林木之山 坡地，被告於出賣系爭土地簽訂契約書面前又一再提及土地 現狀，前已述及，原告復為土地開發人員（詳下述），系爭 土地買賣價金達1 億元以上，種種情狀，為原告所不能否認 ，原告對山坡地用於建築房屋，無從為完全（百分之百）開 發，焉有不知之理，何能僅憑事後被告簽立之「標的物現況 說明書」於「是否有禁建、限建或糾紛之情事」欄中均勾選 「否」，即指系爭土地可供建築規劃面積有比例限制為有禁 、限建之瑕疵。 六、畸零地部分： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例參照）。 2.原告主張系爭土地於扣除禁限建範圍後，將來欲開發時，恐 須將建築線退縮，否則將造成鄰地即同段160 之1 地號有畸 零地云云，為被告所否認，是揆諸前開規定，原告對於系爭 土地扣除禁限建範圍後會產生畸零地之有利於己之事實，自 應負舉證責任。惟系爭土地既尚未經原告指定建築線，已如 前述，且原告一再堅稱因系爭土地之建築線會依先前指定之 建築線劃定，是原告又於此處稱建築線退縮後，會造成鄰地 有畸零地即乏所據，從而，原告主張系爭土地存有畸零地為 無法補正之瑕疵，亦無所據。 七、綜此，本院衡以買賣土地用以開發建築房屋，於人之生活或 企業之經營殆屬重要，系爭土地買賣價金高達1 億3,007 萬 5,000 元，原告又為從事建築相關行業之人士，此亦有被告 提出原告之名片乙紙在卷可稽（見本院卷一第99頁），應無 不至土地現場或請領地籍圖，甚或先行申請鑑界以瞭解系爭 土地現狀之理。何況系爭土地上存有碉堡等廢棄物有待清除 業經兩造協商後由買賣價款扣除5 萬元，原告豈有不知系爭 土地現況之理，顯然原告向被告價購系爭土地時，已知系爭 土地部分為山坡地，而山坡地依其坡度高低本即存有禁限建 之風險，是其據以向被告價購，為就標的物現況為買賣，該 山坡地之現況，成為兩造衡量決定價金之基礎，自不能認為 是系爭土地之瑕疪。被告抗辯原告向被告購地即明知土地現 況，並就現況為買賣，此土地買賣即無物瑕疵可言，即屬有 據。退步言之，即令系爭土地上有禁限建、畸零地，屬於原 告所指瑕疵，原告亦於買受時即知系爭土地於現狀上有此缺 陷或限制或用於建築時應受行政法令之規制，依民法第355 條第1 項之規定，為出賣人之被告，亦不負瑕疪擔保責任。 八、至於原告主張被告以詐欺行為使原告簽約付款一節，亦為被 告所否認，自應由原告舉證證明，而系爭土地，並無瑕疵， 有如前述，自無故意隱瞞瑕疵之問題，更難認被告有何使用 詐術必要，是原告主張，自無足採信，附此敘明。 九、綜上所述，原告主張系爭土地存有禁限建、畸零地及已經申 請過建築線之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任云云，既無可採 。從而，原告據以解除契約，先位請求被告依持有系爭土地 之面積比例返還其已給付之價金1,000 萬元及已支出之建築 規畫經費40萬元，合計1,040 萬元及其法定遲延利息；備位 請求被告同意原告向安信建經公司領回契約編號Y038168 存 入價金履約保證專戶內之1,000 萬元，均為無理由，應予駁 回。又原告亦不能舉證證明被告有何詐欺行為，是其主張依 侵權行為之法律關係，請求被告賠償因此所受損害，亦無理 由，均應駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因訴 之駁回而失所依附，併予駁回。 十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，並此敘明。 據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 102 年 10 月 29 日 民事第三庭 法 官 劉克聖 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 10 月 29 日 書記官 藍盡忠