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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1427號 原　　　告　陳文祺 兼　上一人 訴訟代理人　王淑芬 共　　　同 訴訟代理人　陳佳函律師 被　　　告　豐達建設股份有限公司 法定代理人　周崇嶽 訴訟代理人　沈志成律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年6 月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同 意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事 項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而 為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第 255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款、第2 項定有明文。 是以，本件原告原起訴第1 項聲明為：「被告應給付原告王 淑芬新臺幣（下同）525,000 元。」，嗣於民國102 年12月 26日民事綜合辯論意旨暨變更訴之聲明狀，追加此部分之聲 明為：「被告應給付原告陳文祺、王淑芬716,000 元，及自 變更訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。」（見本院卷二第149 頁），其請求之基礎事實同 一，且係擴張應受判決事項之聲明，又被告於訴之變更或追 加無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，核無不合 ，應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張：緣原告於99年12月14日與被告簽立預售房屋買賣 契約（下稱系爭契約），約定原告向被告購買坐落桃園縣桃 園市○○段○○○○○ ○號土地及其上興建之「豐達百邑A2棟5 樓」（現同段3886建號、門牌號碼為桃園縣桃園市○○○街 ○○號5 樓建物，下稱系爭建物）。被告於銷售之初，銷售人 員曾以（99）桃縣工建執照字第會桃00313 號建造執照之圖 說作為預售屋之環境、外觀、設計、格局、配置、公共設施 等之解說，標榜原告係購買A 棟每層四戶，共用兩支電梯之 公共設施。詎被告交屋後，原告發現防火門位置與銷售之初 銷售人員解說之建造執照圖說不符，始知被告擅自變更防火 門設置位置。為此，爰依民法瑕疵擔保責任及債務不履行責 任提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告716, 000 元，及自變更訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告係依系爭契約第11條第2 項第3 項約定，指 示相關工程技師或設計人員辦理變更設計，並於99年11月9 日向桃園縣政府提出申請，桃園縣政府於100 年2 月17日以 府工建字第0000000000號函准予備查，被告於99年11月下旬 銷售時，銷售人員均以平面配置參考圖向購屋者解說，而該 圖上已有防火門之配置，亦與竣工圖相符，被告並無變更設 計及欺瞞情形，且系爭建物並無減少減少價值之瑕疵等語， 資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。 （二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告於99年12月14日與被告簽立預售房屋買賣契約，由原 告向被告以5,500,000 元之價格，購買坐落桃園縣桃園市 ○○段○○○○○ ○號土地（權利範圍部分）及其上同段3886 建號、門牌號碼為桃園縣桃園市○○○街○○號5 樓建物（ 權利範圍部分）（下合稱系爭不動產）。 （二）被告為更正原核准設計圖說，於99年11月9 日以王國輝建 築師事務所為申請人，向桃園縣政府提出申請書，說明略 以：本次申請更正原核准設計圖說窗戶型式、立面圖及部 分室內隔間調整（見更正後圖說），嗣於100 年2 月17日 桃園縣政府以府工建字第0000000000號函復准予備查。 （三）桃園縣政府工務局101 年12月20日桃工建字第0000000000 號函復本院有關被告曾於99年11月9 日申請部分室內隔間 調整，其中包括3 樓至12樓之A2戶與A5戶間D1防火門變更 一事，說明略以，建築法第39條規定：「起造人應依照核 定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計 時，仍應依照本法申請辦理。」；本案申請更正窗戶型式 、立面圖及部分室內隔間調整，業經桃園縣建築師公會審 查合格，故同意更正備查在案。另該局復於102 年1 月22 日桃工建字第0000000000號函復本院，說明略以，此次請 部分室內隔間調整包含踢堅強及防火門位置調整。因不涉 及變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築 物設備內容或位置，故本府100 年2 月17日府工見字第00 00000000號函同意更正備查。 （四）桃園縣政府消防局101 年12月12日桃消預字第0000000000 號函復本院有關豐達百邑大樓防火門竣工圖說修正疑義， 說明略以，有關場所消防安全設備檢討係以整層樓之面積 、開口及樓層等參數進行檢討，樓梯間防火門之位置更動 並不影響該場所之消防安全設備設置。且本局之竣工圖說 係以符合本局勘驗時之狀態，場所於勘驗合格後進行二次 施工致現場與圖說不符本局無法全部更正。 （五）本院於102 年4 月16日施行現場勘驗，現場防火門設置位 置如被證三之平面參考圖所示，現場防火門均設置得上鎖 裝置，但現場防火門均未上鎖，該樓層消防栓係在被證三 所示A 梯廳出口正對面牆壁上，排煙閘係在A 梯廳出口右 方牆壁。 （六）桃園縣建築師公會102 年8 月16日出具之建物糾紛鑑定報 告書之鑑定結論系爭房屋於防火門設置位置變更前（即原 建築執照圖說）之99年12月14日市價為多少？位置變更後 （即廣告平面配置參考圖）之99年12月14日市價為多少？ 經桃園縣建築師公會復於103 年3 月13日（102 ）桃縣建 師建字第007-15號函復本院前開鑑定報告中，關於防火門 數量部分經查明；建築執照與現況部份數量誤植應予對調 等語，遂更正修正後之防火門當數及費用如附件7-1 、7- 2 ，分析略以，「1.現場梯廳與梯間之裝修材料不同，且 二份圖說之梯廳與梯間之範圍各異，故其裝修總價產生價 差。差異部分（範圍見附件5-1 、6-1 ）依現場裝修工程 費估計為93,390元（見附件7-2 ），如依建築執照圖其裝 修工程費估計為67,210元（見附件7-1 ），其差價為26,1 80元。2.依現場狀況，88號5F成為類有專用樓、電梯之狀 況，而其餘三戶成為類似僅共用一部電梯（因梯廳分為二 處），故鑑定人認為將會因使用狀況不同形成價差。參酌 實價登錄資料（見附件9 ）88號7F成交單價為214,000 元 / 坪，另未有此現象同社區82號7F成交單價為202,000 元 / 坪、另未有此現象同社區78號7F成交單價為191,000 元 / 坪，認定二案價差約10,000元/ 坪至20,000元/ 坪，此 等價差係屬88號價值增加或其餘三戶價值減損，難以直接 判定。」。 四、兩造於103 年6 月19日準備程序期日整理並協議簡化爭點為 ：（一）被告有無違反系爭契約第9 條第1 項之約定：「本 房屋建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格 除另有約定外，應依照主管建築機關核准之（99）桃縣工建 執照字第會桃00313 號建造執照（影本如附件一）之圖說為 準。」？（二）系爭防火門變更設計位置，是否導致公共安 全降低？（三）系爭防火門變更設計位置，是否使原告之系 爭房屋客觀上價值之減損？（四）原告得否依民法第359 條 規定請求減少價金716,000 元？（見本院卷二第299 頁，並 依論述先後調整其次序及內容）茲分述如下： （一）被告有無違反系爭契約第9 條第1 項之約定：「本房屋建 築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格除另 有約定外，應依照主管建築機關核准之（99）桃縣工建執 照字第會桃00313 號建造執照（影本如附件一）之圖說為 準。」？ 1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應以立約當時 之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據 資料為斷定之標準，並應通觀契約全文，於文義上及理論 上詳為推求，不能拘泥文字致失真意（最高法院82年度台 上字第341 號判決參照）。據此，系爭契約第9 條第1 項 約定：「本房屋建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝 土造，其規格除另有約定外，應依照主管建築機關核准之 （99）桃縣工建執照字第會桃00313 號建造執照（影本如 附件一）之圖說為準。」，文義解釋上，應屬建築主要結 構規格之約定，與其他附屬建築工程之設計尚屬有間，且 該條條旨記載「建築主要結構、主要建材及其廠牌、規格 」等文字，再參以系爭契約第11條條旨記載「建築變更設 計之處理」，且該條約定之內容記載「二、賣方變更設計 ：（一）本社區大樓內外之公用事業設備，即自來水、電 力、瓦斯（如有）之設備管線等，均由賣方依主管機關核 發之建築執照藍圖或設計圖設計施工，若各公用事業主管 機構於正式安裝或現場配置認需另行變更設計時，買方同 意依其變更無異議。（二）敷設於本社區大樓內外之建築 物建材及其所需空間，如有下列情形之一者，買方亦同意 賣方逕行指示相關工程師或設計人員辦理變更設計：…… 。（三）為增進本社區大樓之公共安全、公共衛生、生活 機能等整體效益，賣方得依實際需要逕行指示相關工程技 師或設計人員辦理變更設計。（四）本工程規劃興建之建 築物，賣方就未售出戶於必要時有權指示建築師辦理坪數 、戶數或室內隔間之變更設計。」，顯見系爭契約第9 條 第1 項約定應僅涉及建築主要結構之約定，其他建築變更 設計之處理，並不在該條約定之範疇，先予敘明。 2.固查，原告於99年12月14日與被告簽立系爭契約後，被告 曾於99年11月9 日以王國輝建築師事務所為申請人，向桃 園縣政府提出申請書，嗣桃園縣政府於100 年2 月17日以 府工建字第0000000000號函復准予備查等情，為兩造所不 爭執。惟查，被告於99年11月9 日申請部分室內隔間調整 包含梯間牆及防火門位置調整，因不涉及變更主要構造或 位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置 ，故桃園縣政府工務局於100 年2 月17日以府工建字第00 00000000號函同意更正備查等情，亦有該局102 年1 月22 日桃工建字第0000000000號函為證（見本院卷第264 頁） ，足徵被告於99年11月9 日提出之申請，係對於建築室內 變更設計之情形，尚非建築主要結構之變更設計，難認被 告有違反系爭契約第9 條第1 項之約定。 （二）系爭防火門變更設計位置，是否導致公共安全降低？系爭 防火門變更設計位置，是否使原告之系爭房屋客觀上價值 之減損？原告得否依民法第359 條規定請求減少價金716, 000 元？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第 1 、2 項定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文。又按物之 瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性 質、構成要件及規範功能各不相同；因物之瑕疵而解除契 約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別；前者無須可 歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定解 除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約 ，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不 完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正 時，始得依民法第254 條之規定解除契約，不能補正者， 則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365 條除斥期 間之限制，後者則無民法第365 條規定之適用；前者倘依 其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金， 後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上第2352號判 決參照）。復按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保 責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸 責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責 任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院 77年度第7 次民事庭會議決議（一）參照）。 2.固查，證人彭國銘於101 年12月5 日準備程序證述：當初 銷售人員沒有說通往A3電梯部分的通道不會有防火門的設 置，但伊太太與被告簽訂買賣契約時有載明，被告應該要 依照建造執照來施工，銷售人員有當場影印建造執照圖書 給伊，根據該建造執照圖說，通往A3電梯的通道沒有防火 門的設置，裝設2 個防火門會造成安全性的降低，因為該 防火門要特別設定才不會鎖上，此會造成伊無法使用A3電 梯等語（見本院卷一第226 至228 頁），惟證人彭國銘亦 於同日準備程序證述：看屋時被告提供之廣告資料並未包 含被證三之平面圖，廣告資料只有伊購買該戶的室內平面 圖，沒有整個樓層的平面圖等語，難認原告與被告簽立系 爭契約時，被告對於防火門之設置位置乙節有所保證，亦 難認被告對於此部分之設置具有可歸責事由而構成不完全 給付。再查，本院曾於102 年1 月3 日以桃院晴民瑞101 訴1427字第0000000000號函請桃園縣建築師公會就系爭防 火門設置之變更，是否導致公共安全降低或增進乙節進行 鑑定，桃園縣建築師公會則於103 年3 月13日分別以（10 2 ）桃縣建師鑑字第007-15號函復鑑定結果，認依現場狀 況，88號5F成為類有專用樓、電梯之狀況，而其餘三戶成 為類似僅共用一部電梯（因梯廳分為二處），故鑑定人認 為將會因使用狀況不同形成價差，參酌實價登錄資料（見 附件9 ）88號7F成交單價為214,000 元/ 坪，另未有此現 象同社區82號7F成交單價為202,000 元/ 坪、另未有此現 象同社區78號7F成交單價為191,000 元/ 坪，認定二案價 差約10,000元/ 坪至20,000元/ 坪，此等價差係屬88號價 值增加或其餘三戶價值減損，難以直接判定，有上開鑑定 報告在卷可據（見本院卷二第2 至59、181 至189 頁）， 顯見系爭防火門變更設計位置或有可能基於使用狀況不同 而形成價差，惟未必因此導致公共安全降低，或使系爭房 屋客觀上產生價值減損，是認原告對於應負舉證責任之事 項，即未盡舉證責任，且迄至本件言詞辯論終結日止，仍 未能就此部分提出相當證據以實其說，依舉證責任分配結 果，本院自難為對其有利之認定，是原告此部分之主張， 即屬無據。據此，原告主張伊得依民法第359 條規定請求 減少價金716,000 元等語，洵屬無據。 五、綜上所述，被告未違反系爭契約第9 條第1 項，且原告未舉 證證明系爭防火門變更設計位置導致公共安全降低，或使系 爭房屋客觀上產生價值減損。從而，原告依民法瑕疵擔保責 任及債務不履行責任提起本件訴訟，為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 8 月 21 日 民事第一庭 審判長法 官 陳清怡 法 官 徐培元 法 官 溫宗玲 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 8 月 21 日 書記官 張琬婷