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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第771號 原　　　告　柏旭工程有限公司 法定代理人　李慈恩 訴訟代理人　朱昭勳　律師 　　　　　　許民憲　律師 　　　　　　林君鴻　律師 被　　　告　菁文企業有限公司 法定代理人　黃明中 訴訟代理人　吳雪蓁 上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國103 年3 月27日辯 論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 查原告歷次聲明主張如下： ㈠原告起訴時聲明第一項為，被告應給付原告新台幣（下同） 4,190,000 元，並自起訴狀繕本送達被告之日起算按至清償 日止按年利率5 ％計算之利息（見本院卷一第5 頁）。 ㈡嗣原告於民國101 年11月12日以民事言詞辯論狀變更上開聲 明為，被告應給付原告4,608,000 元，並自起訴狀繕本送達 被告之日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息（見本院卷 一第115 頁）。 ㈢經核原告上開聲明之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明， 且其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准 許。 二、原告主張： ㈠被告前向原告購買坐○○○鄉○○○段180、180-32 地號土 地，面積分別為9917、5906平方公尺（下稱系爭土地），約 定買賣價款為124,450,000 元，且書立不動產買賣契約（下 稱系爭契約）為憑，復因系爭土地存有既存道路，故兩造乃 於系爭契約書第10條第2 點、第6 條第2 點分別載明「如有 界址爭議，部分土地無法點交時，買方（即被告）僅得暫扣 相當該爭議部分之買賣價金，於點交時再行支付，但賣方（ 即原告）應於登記完畢後三個月內解決或起訴。否則賣方願 拋棄該部份土地買賣價金之請求權」、「少部份之土地如為 現成或既存道路，雙方同意於作為道路使用土地面積，雙方 同意依公告現值計算價金」。嗣於系爭契約履約點交過程中 雖有既存道路及扣款爭議，然本諸前揭約定，兩造仍同意簽 署點交證明書（下稱系爭證明書），由履約保證銀行即彰化 銀行先行給付尾款予原告，並保留6,500,000 元於彰化銀行 ，待爭議解決後再由彰化銀行直接給付給原告。今依竹東地 政事務所101 年6 月25日東測字第1656號土地複丈成果圖（ 下稱附圖）可知，關於既成道路測量結果為489 平方公尺， 換算坪數為148坪，是兩造保留之買賣價金6,500,000元，扣 除該既成道路以系爭契約計價（每坪26,000元）與以公告現 值計價（每平方公尺4,000元）之差額1,892,000元後，被告 尚應給付原告4,608,000元。 ㈡兩造於系爭土地點交當日僅餘圍牆外既成道路面積部分之爭 議尚待協調處理，而此部分道路面積業經竹東地政事務所測 量完畢，已無疑義，其餘土地兩造均同意以現況點交，除此 之外並無關於緊鄰鹿寮坑溪作為河堤使用之爭議及被告於現 場勘驗測量後始提出之所謂護坡面積爭議，故被告所謂河堤 、護坡爭議及保留款係250 坪計算云云，均係臨訟規避之詞 ，亦與點交當日實情不符，並不足採。至於，被告雖辯稱原 告違反系爭契約第8 條云云，然衡諸系爭契約第8 條文義係 指於簽約前如主管機關已公告系爭土地未來將被徵收或變更 使用，則為避免買方簽約後承受將來發生之風險，故由賣方 負擔保責任，惟就多年前早已規劃使用之土地現狀則不在此 擔保責任範圍內，而被告所提出之新竹縣政府函文僅係回應 系爭土地原初道路系統及公共設施規劃狀況，並無系爭土地 未來將被徵收或變更使用之內容，故與擔保責任無涉；退步 言，被告所謂之變更使用，依其所提出之新竹縣政府函文係 指區內土地於多年前僅作使用分區變更，亦即將使用分區規 劃為工業區，使用土地類別規劃為丁種建築用地，而此於系 爭土地謄本上早有明確記載，顯為被告購地時所明知，自難 謂此為不能發現之瑕疵，再觀諸兩造於當時除道路面積外別 無爭議而同意以現況點交系爭土地，即徵被告於知悉系爭土 地使用分區於多年前已變更為工業區而仍承認受領之物，則 依民法第351 條規定，自不能再為擔保責任之主張，此間即 無適用系爭契約第8 條餘地。 ㈢原告於98年間為整地之便而向主管機關聲請辦理將系爭土地 合併分割獲准，然此與系爭土地之變更使用無關，蓋主管機 關就系爭土地自71年規劃為丁種建築用地後，迄至兩造簽約 前並無變更使用，亦無公告系爭土地將被變更使用，至於他 案執行事件之鑑價報告書僅係參考五華工業區計劃樁位圖， 評估同段180-14、180-17及180-18地號土地可能為計畫道路 用地，然實際上截至兩造簽立系爭契約前，系爭土地並無將 被徵收為計畫道路之情形，故自不能僅以鑑價報告書所為之 可能性評估，即遽謂系爭土地有瑕疵存在。又倘被告購地目 的係為興建廠房，其自應於購地前委請專業人員參酌如五華 工業區計畫樁位圖等相關資料，評估是否符合其需求，今被 告於購地前既無評估規劃，則於購地後縱有無法興建符合其 需求之情形，亦係其自身過失所致而與原告無涉。兩造係於 101 年3 月15日同意以現況完成點交，而被告於本件現場勘 驗時雖提及其於101 年3 月底申請指定建築線時，始知新竹 縣政府有計畫道路之規劃云云，惟此規劃目前仍由竹東地政 事務所測量中而尚未定案，並不可歸責於原告，且縱使其後 完成測量並確定開闢計畫道路，然此亦屬交付後之危險，依 民法第373 條規定，仍應由買受人即被告負擔。 ㈣依竹東地政事務所102 年9 月17日函覆所示，系爭土地於逕 為分割前後之土地使用限制及依據均係依非都市土地管制規 則第6 條規定辦理，而非都市土地管制規則係依區域計畫法 第15條第1 項規定訂定之，則參諸區域計畫法第1 條規定， 該法令就使用地類別所為之使用限制乃係基於促進土地及天 然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並 健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利等規範目的， 兼有公益之考量，故新竹縣政府於103 年2 月12日函覆所稱 之排水用地、護堤係為土地保育功能而設、102 年12月20日 函稱關於計劃道路等土地使用用途說明，均應係基於相關法 令及土地合理使用所為之使用規劃，是此等法令所規定之土 地規劃或使用限制並非土地瑕疵，故本件並無被告所謂之計 畫道路瑕疵存在，自難認原告有何隱匿瑕疵可言，被告指稱 原告辦理合併土地係為隱匿瑕疵云云，全屬臆測之詞而不足 採，原告否認本件有何未依債之本旨給付之情形。 ㈤兩造於簽立系爭證明書時並無關於緊鄰鹿寮坑溪作為河堤使 用或護坡之界址爭議，退萬步言之，關於既成道路部分之爭 議，係因被告不願給付暫扣之買賣價金所致，而原告既已於 登記完畢（101 年1 月17日）後三個月內起訴，故被告辯稱 原告已拋棄6,500,000 元價金請求權云云，顯與系爭契約第 10條之要件有違，並無理由。至於，被告雖謂系爭土地無法 使用面積達1,150 坪云云，然此所謂無法使用究為何指？1, 150 坪之面積如何得出？均不明確，且被告減少價金之主張 數額並未特定，於判決確定前亦無請求依據，如何能認定與 買賣價金相同，係屬均已屆期之特定給付？原告亦否認同段 180-36、180-42地號土地係既成道路，蓋本件兩造爭執之既 成道路面積，業經兩造會同本院人員於現場指勘驗後完成複 丈測量，依附圖所載既成道路面積為489 平方公尺，故被告 關於既成道路面積之爭執，實無憑據，其抵銷抗辯之主張並 非可採。 ㈥聲明：被告應給付原告4,608,000 元，並自起訴狀繕本送達 被告之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；原告願供 擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠依系爭契約之約定可知，如因界址爭議而無法點交土地時， 應依系爭契約第10條而保留買賣價金款項，至於土地上有既 成道路之處理，則依系爭契約第6 條進行價格找補，故保留 買賣價金與系爭土地上有既成道路之價格找補應屬二事，不 能混為一談。復以，系爭土地雖於101 年1 月17日完成不動 產變更登記，然原告於約定點交日即101 年3 月15日仍無法 將系爭土地點交予被告，故兩造乃於系爭證明書上手寫載明 「因本買賣標的面積界址仍有爭議，買方（即被告）保留6, 500,000 元於不動產履保價金」，是被告所保留之價金6,50 0,000 元於性質上本係作為原告應依約點交之擔保，而本件 所生之界址爭議係因系爭土地○○○鄉○○○○○道路所占 用，是原告本應於101 年1 月17日登記完畢之日起三個月內 向芎林鄉公所起訴或協調，並非對被告起訴，而今原告既迄 未能於約定期限內排除界址爭議並將系爭土地點交予被告， 該保留價金6,500,000 元即依系爭契約之約定而生拋棄買賣 價金請求權之效果，故原告逕向被告提起本件訴訟，顯屬無 據。 ㈡附圖所測繪之既成道路面積亦有所錯誤，蓋系爭鹿寮坑段18 0 地號土地乃屬山坡地保育利用條例第3 條第1 項第2 款之 山坡地，而附圖所示編號A 部分係路名為五和街之山坡地道 路，並未包含興築護坡部分之土地，惟依土地徵收法令補充 規定第1 點及內政部66年6 月6 日台內營字第17967 號函可 知，倘道路興築護坡者，護坡部分應視為道路必要附屬設施 之一，於辦理道路用地徵收時應一併辦理徵收，故該護坡部 分將被視為道路用地而非可供被告作為建築使用之土地，則 於本件既存道路之面積爭議，自應將興築護坡之土地併入計 算為是。其次，系爭土地前經被告申請指定建築線，以新竹 縣政府指定建築線之附圖，再對照勘驗後之附圖可知，本件 道路範圍顯無限縮於僅指圍牆外鋪設柏油部分之理。甚者， 被告於申請指定建築線時，獲知芎○○○區○○道路系統及 公共設施規劃業於71年3 月31日即經新竹縣政府公告實施在 案，依其規劃圖說可見系爭鹿寮坑段180 地號土地早於71年 間即經主管機關公告將部分作為道路系統使用，是原告顯違 反系爭契約第8 條保證責任甚明。至於，原告雖謂系爭契約 第8 條應係賣方就未來瑕疵負擔保責任，以避免買方承受未 來所發生之風險，然衡諸常理，一般出賣人連眼前既存之風 險尚未必願負擔保之責，何來替買方所遭遇之未來風險負責 之理？故原告就系爭契約第8 條之解讀，顯有誤會或刻意曲 解。 ㈢依新竹縣政府101 年9 月27日府地測字第0000000000號函可 知，系爭土地為芎○○○區○○道路及公共設施規劃用地範 圍內，業經新竹縣政府以71年3 月31日府建商字第31203 號 公告實施在案，顯見日後確有變更使用之道路系統規劃。再 觀諸新竹縣政府71年3 月31日府建商字第31203 號公告內容 可知，新竹縣政府就系爭土地確有將部分土地變更使用為計 畫道路之規畫，且公告內亦要求相關單位於現場豎立樁誌、 計算座標，並將道路與其他公共設施之界線測繪於地籍圖上 以供公眾閱覽，足見於系爭土地上規劃計畫道路乙事乃係公 開資訊，原告係可得而知或根本早已知悉，然其與被告締結 系爭契約時竟全未告知此事，致被告買受系爭土地後將有招 致被徵收為道路用地之風險，則系爭土地事實上即欠缺原告 所擔保之品質至明。系爭土地既有部分業經主管機關規劃為 計劃道路，縱如原告所指稱尚在規劃測量中而未定案，然仍 不改此已成為計畫道路預定地而無法作為他用之事實，故系 爭土地上之瑕疵業已存在，並不因新竹縣政府是否已完成測 量並確定開闢計畫而影響其成立時點，原告所謂交付後危險 之主張應無理由。 ㈣系爭土地於83年9 月24日經新竹縣政府發函要求竹東地政事 務所辦理逕為分割登記，雖由竹東地政事務所提供之函文無 從判別分割原因，然因系爭土地上有計畫道路，新竹縣政府 遂以101 年4 月6 日府工養字第0000000000號函請被告於興 建建築物前須辦理逕為分割登記，故可推知當時分割登記之 主因亟可能係因計畫道路之規劃。另依新竹地方法院94年度 執字第9505號清償債務事件卷宗內之民事執行處進行單、第 一次至第三次拍賣公告內容所載，俱已明白揭示由原告拍定 取得所有權之11筆土地，其中關於同段180-14、180-17及18 0-18地號面積約522.4175坪土地可能屬道路用地，再由該案 卷宗所保存列印時間為94年9 月20日之上述3 筆土地登記謄 本上土地標示部內容記載登記原因為逕為分割，及原告於該 等土地拍定後聲請閱卷等紀錄，亦均足證原告於100 年12月 30日與被告締結系爭契約時，就系爭土地上有部分可能作為 道路使用，亦即存有滅失或減少土地價值之瑕疵顯然知情， 是原告於98年間突將多筆土地辦理合併，亦無非希冀藉合併 後隱匿系爭土地有變更使用而減少價值之瑕疵，以遂其順利 出賣土地之目的，原告此舉已破壞買賣雙方之信賴關係，使 被告購得存有效用瑕疵之系爭土地，顯違誠信原則。 ㈤就新竹縣政府102 年12月20日府地用字第0000000000號函覆 內容以觀，其雖謂因逕為分割而增加之各地號土地係屬非都 市使用管制規則所編定之非都市土地，然綜觀非都市土地使 用管制規則第6 條第3 項附表各種使用地容許使用項目及許 可使用細目表之內容，並無排水地用及護堤之用語，由此已 見職掌縣轄境內非都市土地使用編定及管理之主管機關新竹 縣地政處之專業性缺乏。再由市區道路條例第2 條及第3 條 規定可知，地政處所稱同段180-35及180-41地號土地實即指 道路之排水溝渠，同段180-36及180-42地號土地則係指道路 之擋土牆，俱屬道路附屬工程中之項目，乃係計劃道路用地 範圍內之附屬設施。另參諸證人游輝欽之證述，亦可知建築 線以外之土地確屬被告所無法興建建物之用，即確實存在滅 失或減少其土地價值之瑕疵。又新竹縣政府102 年12月20日 府地用字第0000000000號函覆雖謂同段180-36及180-42地號 土地使用用途為護堤，然由內政部所建置地籍圖資網路便民 服務系統查得之地籍圖示及對應至Google Map s衛星地圖資 料所示，同段180-36及180-42地號土地目前已係供現有道路 使用，而同段180-35及180-41地號土地亦有部分作為道路使 用，由此更足見此新竹縣政府函覆之內容並不正確，難謂有 其參考價值。又依建築法第48條、第51條規定推論，建築線 即係已經公告道路之境界線，亦即建築線外法令限制不得建 築使用之土地，均屬公告道路之範圍，則新竹縣政府函覆內 容雖就系爭土地因逕為分割增加地號之土地定義其用途，然 就上開法令規定，被告因逕為分割而被劃分於建築線外之土 地，包括同段180-34、180-35、180-36、180-39、180-40、 180-41、180-42等地號土地均屬道路用地，則依系爭契約第 6 條第2 項約定，被告要求就此部分土地要求以公告現值計 算買賣價金，洵屬有理。 ㈥被告於購買系爭土地後即積極規劃設置國際物流中心，惟因 原告隱瞞系爭土地中有部分被列為計畫道路而無法再作為其 他用途，致被告雖購入系爭土地卻受限於計畫道路而無法完 整自行運用整筆土地，嚴重減損被告當初購地之原意，系爭 土地之通常效用已遭減損，顯有效用瑕疵，原告自應依民法 第354 條第1 項規定負瑕疵擔保責任，縱原告於兩造締約時 並不知悉系爭土地有計畫道路之規劃，仍不得免除其擔保責 任，且由系爭契約第6 條第2 項兩造就道路約定之特約，更 足認因逕為分割而增加地號之土地不具備契約約定之品質及 價值。又被告因此事於新竹縣政府、竹東地政事務所及芎林 鄉公所等政府機關間周旋許久，已無法以解除契約消弭此爭 議，則依民法第359 條規定，被告爰主張系爭土地欠缺應擔 保之品質而要求原告減少價金。準此，被告因原告之蓄意隱 瞞，致系爭土地於購買後無法為通常利用僅得做為道路使用 之面積高達3,412 平方公尺（即同段180-34、180-35、180- 36、180-39、180-40、180-41、180-42地號土地），則以被 告於系爭契約購買上述土地之價格即每平方公尺7,865 元， 與道路用地約定價格即締約時土地公告現值每平方公尺4,00 0 元之差額計算，原告所溢受應退回之金額為13,187,380元 ，被告爰依民法第334 條規定主張抵銷。 ㈦聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 被告願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事實： ㈠被告前向原告購買系爭180 、180-32地號土地，約定買賣價 款為124,450,000 元，每平方公尺單價7,865 元，並簽訂系 爭契約書（見本院卷一第8 至13頁）。 ㈡兩造因有系爭契約仍有爭議，故於101 年3 月15日簽署系爭 證明書，由履約保證銀行即彰化銀行保留6,500,000 元（見 本院卷一第14頁）。 ㈢經本院囑託竹東地政事務所於系爭土地上就現存道路占用部 分測繪複丈成果圖，其測量結果系爭土地上遭現存道路占用 部分為489 平方公尺（系爭180 地號遭占用451 平方公尺、 系爭180-32地號遭占用38平方公尺）。系爭契約第6 條第2 點所約定依「公告現值」計價，為每平方公尺4,000 元。 ㈣新竹縣政府以71年3 月31日府建商字第31203 號公告芎○○ ○區○○道路及公共設施規劃圖，系爭土地包含於規劃範圍 內（見本院卷一第189 至191 頁，規劃圖在卷一第266 頁證 物袋內）。被告於取得系爭土地所有權登記後，向新竹縣政 府申請指定建築線時，經新竹縣政府通知須先辦理逕為分割 ，經被告申請後，於101 年7 月23日就系爭180 、180-32地 號土地登記逕為分割，分割後增加180-33至42地號，其分割 之基礎為上開71年之工業區用地規劃，增加之地號分別為河 溝、護堤、排水用地及計畫道路，均不得作為建築使用（見 本院卷二第101 至102 頁證人游輝欽之證述及卷二第105 、 141 頁新竹縣政府函）。 ㈤系爭土地地號變動及原告取得之經過如下： 1.系爭土地於95年間地號原為180 、180 之5 、180-12至18、 180-22、180-23，此部分地號為83年間及86年間因上開71年 工業區用地規劃逕為分割而來，此有竹東地政事務所函覆本 院之新竹縣政府函（見本院卷一第199 、200 頁）及新竹縣 政府函覆本院86年6 月28日86府建商字第55913 號函可稽（ 見本院卷一第197 頁）。 2.原告於95年10月11日經臺灣新竹地方法院拍賣取得系爭土地 ，該院拍賣公告記載：依鑑價報告內容：180-15、180-16、 180-22、180-23地號，可能為芎林鄉五華工業區計畫內容之 行水區，180-14、17、18地號可能為計畫內容之道路用地。 （見本院卷二第56、57頁） 3.原告於98年7 月21日向竹東地政事務所聲請將上述180 、18 0 之5 、180-12至18、180-22、180-23合併為180 地號，98 年7 月22日聲請分割出180-32地號，此即為兩造間系爭契約 之交易標的。至於竹東地政事務所何以同意此項合併及分割 聲請，經本院函詢竹東地政事務所，該所避而不答（見本院 卷一第255 頁、卷二第2 頁）。 五、本件之爭點： ㈠系爭證明書所保留之650 萬元，是否作為處理道路占用系爭 契約標的之用？ ㈡被告抗辯：系爭180 及180-32地號土地因上開71年之工業區 規劃逕為分割後，其中增加之108-34、35、36、39、40、41 、42地號土地（共計3412平方公尺）均屬道路用地，依系爭 契約第6 條第2 點約定，應以系爭契約訂約時之公告現值40 00元為價格，被告溢付價金部分，請求於本件抵銷，有無理 由？ 六、本院之判斷： ㈠系爭證明書所保留之650 萬元，是否作為處理道路占用系爭 契約標的之用？ 查系爭契約書第10條第2 點、第6 條第2 點固約定：「如有 界址爭議，部分土地無法點交時，買方（即被告）僅得暫扣 相當該爭議部分之買賣價金，於點交時再行支付，但賣方（ 即原告）應於登記完畢後三個月內解決或起訴。否則賣方願 拋棄該部份土地買賣價金之請求權」、「少部份之土地如為 現成或既存道路，雙方同意於作為道路使用土地面積，雙方 同意依公告現值計算價金」，惟依證人廖照娟之證述：101 年3 月15日兩造點交，系爭點交證明書就是當天點交後所簽 ，證明書上手寫部分是因為買賣過程中道路部分超過百分之 一，要以公告現值計算，點交當時買方要求保留650 萬元， 等面積確認，再決定最後的買賣價格，多退少補，當日除了 道路面積爭議外，並無其他爭議，簽約之後買方曾經針對駁 坎占用面積應該計入道路面積，但點交當時，兩造爭議的道 路面積是指圍牆外真正有車輛使用的道路，不包括駁坎部分 等語（見本院卷一第103 至105 頁），依此部分證言，保留 之650 萬元確係針對道路占用之問題為處理，待占用面積確 認後，始依公告現值計算地價，並決定保留款之給付。被告 復未提出本件交易有何「其他界址爭議」，則被告辯稱：保 留650 萬元係指其他界址爭議，原告應於3 個月內向占用之 人起訴，否則拋棄該部分價金之請求權等語，並非可採。 ㈡被告抗辯：系爭180 及180-32地號土地因上開71年之工業區 規劃逕為分割後，其中增加之108-34、35、36、39、40、41 、42地號土地（共計3412平方公尺）均屬道路用地，依系爭 契約第6 條第2 點約定，應以系爭契約訂約時之公告現值40 00元為價格，被告溢付價金部分，請求於本件抵銷，有無理 由？ 1.現存道路占用系爭土地部分：依附圖所示，現存道路占用系 爭土地面積共計489 平方公尺，該部分雖不能確定位於逕行 分割後何地號之範圍，惟既屬系爭土地範圍內並無疑義，自 當依系爭契約第6 條第2 點之約定計算價金，經計算後此部 分土地應較原訂價金減少1,889,985 元【計算式：489 （ 原單價7,865 －公告現值4,000 ）＝1,889,985 】。 2.計畫道路部分： ⑴原告主張系爭土地謄本已記載系爭土地為工業區丁種工業用 地，71年之工業區計畫屬於土地現狀，並非「將被徵收或變 更使用」之情形，被告訂約前應自行查詢評估，故此部分之 規劃並非瑕疵，原告亦無違反契約第8 條第1 點後段之義務 等語，被告則抗辯：71年之工業區計畫即為新竹縣政府將就 系爭土地變更使用為計畫道路之規劃，且此項規劃中之計畫 道路（包含護堤、排水用地）減少系爭土地之通常效用及價 值，屬於物之瑕疵，應依系爭契約第6 項第2 點減價為公告 現值等語。 ⑵按系爭契約第8 條第1 點後段約定：賣方保證在簽約前主管 機關未曾發函或公告買賣標的物將被徵收或變更使用之情事 （見本院卷一第10頁），兩造就原告是否違反該保證義務有 爭議，自應釐清此部分契約條文之真意。查系爭土地於71年 間經規劃為芎林工業用地，其中有部分面積經規劃為計畫道 路、河溝、護堤、排水用地，不能作為建築使用，為兩造所 不否認，已如前述，而該項計畫既僅經核定，尚未實施，與 土地之現況不同，依單純文義解釋，自屬於「將」變更使用 無疑；參以，此工業用地規劃之道路系統及公共設施並無任 何可供大眾閱覽之公示資料，此為證人游輝欽於本院審理時 證述：本件71年工業區計畫並無公示資料，若非指定建築線 時由工務機關告知，否則無從得知，在地政機關沒有將計畫 道路畫在地籍圖上時，一般人很難知道，除非有看到公告， 且如果只要問有無計畫道路，可問工務處養護科，但若要問 有無使用限制，要函詢38個主管單位才能得知等語明確（見 本院卷二第102 、103 頁），又經本院向新竹縣政府函詢71 年工業區計畫之公示內容，新竹縣政府轉請芎林鄉公所查明 ，芎林鄉公所表示無法提供相關訊息（見本院卷一第179 、 188 、234 頁），經本院再函詢竹東地政事務所及新竹縣政 府國際產業發展處，新竹縣政府僅表示曾將規劃相關資料於 78年9 月5 日至10月5 日辦理公告，並刊登於聯合報78年9 月5 日第18版（見本院卷一第265 頁），足見被告雖可見土 地謄本有「工業區」之記載，但就工業區之規劃如何，實難 以得知，原告主張應以71年計畫內容作為系爭土地之現狀等 語，尚難符事理之平。 ⑶又鑑於原告為系爭土地之所有權人，對於系爭土地之種種使 用限制本具有資訊之優勢（本件原告對於系爭土地上有計畫 道路之規劃確實早於95年間知情，已如前述），基於履行契 約之誠信原則，原告本具有告知土地使用限制之附隨義務， 而此亦為系爭契約第8 條第1 點後段對原告課以保證品質義 務之理論基礎，是以，除被告可自行取得之公示資料外，所 有與土地使用現狀不同之可能變更，均應屬於原告之保證品 質範圍，如此解釋契約始能符合當事人真意，而原告既已保 證在簽約前並無變更使用之公告，被告自無另覓管道查明究 竟有無公示資料以外使用限制之必要，此屬解釋之當然。查 系爭土地之使用地類別為丁種建築用地，此類別之容許使用 項目業經非都市土地使用管制規則訂定甚詳（見本院卷二第 12至17頁），則系爭土地因71年間工業區計畫而於101 年7 月23日逕為分割後增加之180-34、39、40地號均屬計畫道路 範圍，不得建築使用，與丁種建築用地之容許使用項目不符 ，亦與被告購買時土地現狀不符，原告自應依系爭契約第8 條第1 點負保證品質責任。又原告交付此部分土地既未符兩 造約定之保證品質，自堪認定有減損價值及效能之瑕疵，被 告主張依民法第359 條規定減少價金，自無不合。 ⑷審酌系爭契約第6 條第2 點就現存道路占用約定依公告現值 計價，然逕為分割後之180-34、39、40地號屬計畫道路，雖 不能建築，亦不能作為法定空地，或計算建蔽率，但在政府 實際徵收前，被告可圍在廠區範圍內，作開放性使用，此為 證人游輝欽於本院審理時證述明確（見本案卷二第101 、10 2 頁），故此部分土地價值應較現存道路為略高，本院認應 以每平方公尺5,000 元計算為洽當，則此部分土地應較原訂 價格減少4,847,580 元【計算式：（108-34地號面積1,169 平方公尺＋108-39地號面積161 平方公尺＋108-40地號面積 362 平方公尺）（原單價7,865 －減價後單價5,000 ）＝4, 847,580 】，被告抗辯應以公告現值計算此部分土地價值尚 有未洽。 ⑸至於，被告抗辯：逕為分割後180-35、108-36、108-41、 108-42雖經新竹縣政府定性為「排水用地」及「護堤」，應 屬計畫道路之一部分等語，為新竹縣政府函覆否認，說明此 部分與計畫道路之性質不同（見本院卷二第141 頁），且觀 諸此部分排水用地（水溝）及護堤，於被告購地時，已存在 於系爭土地現場，此以逕為分割後地籍圖所示180-35、108- 36、108-41、108-42地號之位置，及被告所提出被證十申請 指定建築線時取樣剖面圖中水溝及護坡位置相互對照，可得 明證（見本院卷二第107 頁、本院卷一第133 頁），而被告 於系爭土地101 年3 月15日點交時（斯時尚不知71年工業區 計畫之詳情），並未爭執此部分，此經證人廖照娟證述明確 （見本院卷一第104 頁背面），且被告於本院101 年7 月18 日現場履勘時，亦未就駁坎占用土地提出爭執，僅爭執既成 道路及河道占用部分（見本院卷一第61頁，又河道占用部分 嗣後被告表示不爭執，見卷二第21頁），故被告又就上開逕 為分割後之排水用地及護堤用地主張瑕疵，請求減價，即非 可採。 3.綜上所述，就現存道路占用部分及計畫道路占用部分減價後 ，系爭契約總價共應減少6,737,565 元，已超過系爭保留款 650 萬元，被告自無再就保留款給付原告之義務。退步言之 ，縱以原告主張系爭保留款僅在處理現存道路占用面積之爭 議，就保留款部分被告尚應給付4,610,015 元（原告訴之聲 明係以每坪單價計算，故數額略有出入），然被告就其他土 地部分已溢付4,847,580 元價金，原告自應依不當得利之規 定予以返還，被告主張以此部分債權抵銷上開債務，亦無不 合。 七、從而，原告主張依系爭契約之法律關係，請求被告給付4,60 5,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。 八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 5 月 9 日 民事第二庭 法 官 袁雪華 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 9 日 書記官 吳仁心