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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第840號 原　　　告　瑞弘機械有限公司 法定代理人　吳天智 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　周福珊律師 　　　　　　王嘉斌律師 被　　　告　黃文達 訴訟代理人　高泉吉 上列當事人間請求給付訂金事件，本院於民國101 年10月29日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零一年三月二十 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參拾參萬參仟元供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免 為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：緣坐落於桃園縣○○鄉○○○段坑底小段73 - 30地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，於民國100 年 12月間委託訴外人嘉禾不動產投資顧問有限公司（下稱嘉禾 公司）出售，而被告於100 年12月29日簽署不動產買賣要約 書（下稱系爭要約書）予訴外人嘉禾公司，願以新臺幣（下 同）5,350 萬元購買系爭土地，並當場開立台北富邦銀行三 重分行，支票號碼：SA0000000 號，發票人：仕易企業有限 公司（下稱仕易公司），發票日：101 年1 月15日，金額： 100 萬元之支票（下稱系爭支票）予訴外人嘉禾公司，以作 為購買系爭土地之斡旋金。嗣於100 年12月31日訴外人嘉禾 公司人員藍國瑞將系爭要約書交予原告，並告知被告願以5, 350 萬元購買系爭土地，原告同意後於系爭要約書上簽名， 表示願以此價格出售，則按系爭要約書第5 條第2 項約定， 被告所交付之系爭支票已因原告同意以上開價格出售系爭土 地而轉為定金無誤。又訴外人嘉禾公司嗣後以存證信函通知 被告於101 年1 月13日及101 年1 月18日出面簽訂買賣契約 ，但被告均未到場，僅於101 年1 月30日以板橋後埔郵局00 0030號存證信函表示，系爭要約書之簽名非伊之簽名，故系 爭要約書無效云云。被告於訴外人嘉禾公司依系爭要約書第 5 條第2 項約定2 次通知出面簽約而拒不簽訂買賣契約，原 告自得沒收被告所交付之定金即系爭支票，然系爭支票經原 告委託訴外人嘉禾公司提示竟因存款不足而遭退票。原告爰 依系爭要約書第5 條第2 項之約定及類推適用民法第249 條 第2 款之規定，請求被告給付應沒收之定金100 萬元，並聲 明：㈠如主文第1 項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯稱：被告於100 年12月29日之前已向仲介人員表示 系爭土地為山坡建築用地，除買賣價金要合於要求外，貸款 金額需達70％，且原告亦需負責整地、出具巷道業主開立之 路權使用同意書、向台電申請送電到工地等，以上條件缺一 不可，才同意購買，否則不買。雙方於101 年1 月2 日見面 洽談時，被告亦再次表明以上條件缺一不可，但雙方只談到 用電部分就無法協議，故被告當場即向仲介人員表明不願購 買系爭土地並請求返還系爭支票。被告於系爭要約書尚未成 立原告亦未同意時，即當場告知原告及仲介人員不買系爭土 地，已撤回欲購買系爭土地之要約行為。又原告委託之仲介 人員多次去過被告所經營之訴外人仕易公司實際營業地址新 北市○○區○○○○街169 之17號處洽談事宜，但事後所寄 的2 次存證信函地址卻均寄新北市○○區○○路○○號4 樓， 且收件人亦係訴外人仕易公司而非被告本人，被告收到存證 信函時已逾越第2 封存證信函所通知之101 年1 月18日期限 ，是該2 封存證信函並未合法送達，催告應屬無效等語。並 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免假執行。 三、本件原告主張被告簽署系爭要約書並簽發系爭支票作為要約 金，但雙方事後就系爭土地並未簽訂買賣契約，系爭支票亦 未兌現等情，業據其提出系爭要約書影本、系爭支票影本、 台灣票據交換所退票理由單影本為證（見本院卷第7 頁至第 10頁、第14頁），並為被告所不爭執，是原告主張之上開事 實，堪信為真實。 四、原告主張得請求被告給付應沒收之100 萬元定金，為被告所 否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭支票是否 已轉為定金？㈡原告請求被告給付應沒收之100 萬元定金， 是否有理由？ 五、本院判斷如下： ㈠系爭支票是否已轉為定金？ 按系爭要約書第5 條第2 項約定：「於要約有效期間內，賣 方（即原告）同意依買方（即被告）條件出售，或買方購買 總價已達賣方委託價格及付款方式時，此要約金即轉為訂金 ，買賣雙方應於十日內至受託人（即訴外人嘉禾公司）指定 處所簽訂不動產買賣契約書……」，是以，本件被告所交付 之系爭支票是否依上開約定已轉為定金，須視原告是否同意 依被告所提出之要約條件出售，或被告購買總價是否已達原 告委託價格及付款方式等為斷。而本件兩造僅就前者提出爭 執及攻防，是本院就此爭點僅就原告有無同意依被告所提出 之要約條件出售乙節，予以判斷。經查： 1.依系爭要約書內容所載，除被告願以5,350 萬元（其中貸款 即交屋款，佔總成交價70％) 購買系爭土地外，僅載明其他 要約條件包括「請巷道業主開立路權使用同意書」、「請業 主配合與原建築設計師商業建造修改」等事項（見臺灣板橋 地方法院卷第7 頁），且證人即嘉禾公司負責與被告接洽之 人員盧衍智到庭結證稱：就聲請用電部分，應由被告依其工 廠所需電量來聲請，101 年1 月2 日雙方洽談時沒有談到整 地的事情，整地費用當初被告說他有朋友可以處理等語（見 本院卷第21頁背頁至第23頁），另證人即嘉禾公司負責與原 告接洽之人員藍國瑞則到庭結證稱：雙方於101 年1 月2 日 見面洽談時均未談及貸款金額、整地等事項，當日是因為被 告說要再問清楚工廠電力設備價金問題，所以不願簽約，申 請電力設備的錢是被告要付的等語（見本院卷第29頁背頁至 第31頁背頁）。是依上開系爭要約書之約定及證人盧衍智、 藍國瑞之證詞可知，被告所提出之要約條件應僅為以5,350 萬元之買賣價格（其中土地貸款為總成交價70％) 購買系爭 土地，以及原告須請巷道業主開立路權使用同意書並配合與 原建築設計師商業建造修改等2 事項。被告雖辯稱原告於系 爭要約書中之特別約定事項第2 項載明：「相關細節於簽約 現場詳談」等語，係指就路權內容、電力申請費用及方式等 事項細節，故被告所提出之要約條件尚包括路權內容（即應 含可設置電線桿或地下電纜、電力申請費用及方式）等云云 ，惟證人藍國瑞已明確結證稱：「相關細節於現場詳談」係 引用第1 條的相關於跟建築師溝通的事，這是要把建築師的 聯絡電話及設計圖提供給被告等語（見本院卷第30頁）；至 於證人盧衍智雖證稱：被告在簽契約之前就聲請電的費用一 百多萬元有認同，才會開立要約金支票等語（見本院卷第23 頁），然被告既未將其欲負擔之申請用電、設置電力設備費 用上限，於系爭要約書中明確記載表明應作為要約條件而表 達於外，該事項充其量僅作為被告決定是否提出要約之重要 考量事實，尚難謂該存於被告內心之考量事實，已屬被告所 提之要約條件內容之一，並為原告所同意；且被告就此主張 有利於己之事實復未提出其他證據以實其說，是被告上開辯 詞，難以憑採。 2.原告就被告所提上開要約條件業已同意，並於系爭要約書簽 名，且於系爭要約書中之特別約定事項第1 項載明：「簽約 完成後建築設計師相關衍生費用由賣方（即原告）與建築師 設計師溝通支付」，更提出其與訴外人建昇興業股份有限公 司所簽署並經公證之土地通行權協議書（見本院卷第13頁至 第15頁），準此，原告已同意依被告所提出之要約條件出售 系爭土地，故被告所交付之要約金即系爭支票，依系爭要約 書第5 條第2 項約定已轉為定金。 ㈡原告請求被告給付應沒收之100萬元定金，是否有理由？ 再按「定金」乃契約當事人之一方以擔保契約之成立，或確 保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或代替物。如在契 約成立前交付，用以擔保契約之成立者，為「立約定金」； 於契約成立後，該定金即變更為以確保契約之履行為目的， 自有民法第249 條規定之適用；倘契約未成立，解釋上，該 立約定金之效力應仍有同條規定之類推適用。除當事人另有 訂定外，於交付立約定金之一方拒不成立主契約時，即不得 請求返還定金；反之，受定金之一方拒不成立主契約時，則 應加倍返還定金（最高法院96年度台上字第2565號判決意旨 參照）。經查： 1.依系爭要約書第5 條第2 項約定，原告同意依被告要約條件 出售時，雖被告所交付之要約金即轉為定金，但兩造仍須就 系爭土地另定買賣契約，準此，兩造斯時僅成立買賣預約， 尚未成立本約，而該由要約金轉換之定金，其性質即屬擔保 本約之成立為目的之所謂「立約定金」，並於本約成立時， 該立約定金即變更為確保契約之履行為目的之定金。 2.又依證人盧衍智到庭證稱：101 年1 月2 日當天被告與他太 太、弟弟及介紹人林再傳一起到公司，被告找了很多理由說 不買了，比如他聲請電要花費七、八百萬元，這是最主要的 理由，我們有請水電人員估價只要一百多萬元，被告弟弟說 不可能，當天爭執一個小時後表示他不買了，說聲請費用太 高了他不想買，被告的介紹人林再傳事前也有請他在台電公 司的友人估算聲請電的費用也大概一百多萬，電的問題要由 被告聲請，因為被告要蓋工廠，因為被告要依他工廠所需電 量來聲請等語（見本院卷第21頁背頁至第22頁），另證人藍 國瑞到庭亦證稱：因為被告說不願意當天簽約，理由是說他 要再問清楚工廠電力設備的價金問題，申請電力設備的錢是 被告要付的等語（見本院卷第29頁背頁至第30頁），由上可 知，兩造就系爭土地無法成立本約（買賣契約）係因被告自 認錯估上開申請用電、電力設備之費用所致，然該申請用電 、電力設備費用之上限，既非被告所提之要約條件，又未經 兩造約定為成立本約之必要之點，亦非為不動產買賣中，如 買賣價金、付款方法、稅負、點交、費用及違約等一般交易 慣例常認定之重要事項，是以，被告以此為由拒絕就系爭土 地簽訂買賣契約，應可認定係可歸責於被告。 3.被告雖辯稱訴外人嘉禾公司2 次催告限期簽訂買賣契約，係 以訴外人仕易公司為收件人且未送達至黃文達實際營業處所 ，故該2 次催告不合法云云。惟被告為訴外人仕易公司之法 定代理人，且該2 封存證信函均由訴外人仕易公司人員實際 收受，此有中華郵政掛號郵件收件回執影本2 份在卷可稽（ 見本院卷第16頁、第17頁）；且由被告函覆訴外人嘉禾公司 內容可知，被告已知悉訴外人嘉禾公司前開2 次催告內容並 明確表達不願意購買系爭土地（見本院卷第13頁），是被告 已知悉訴外人嘉禾公司2 次催告內容並仍拒不成立本約（買 賣契約）之事實，堪可認定。被告既無成立本約之意願，當 無阻卻或妨礙原告依系爭要約書第5 條第2 款之約定及類推 適用民法第249 條第2 款之規定沒收立約定金之權利。 六、綜上所述，原告主張被告交付定金後因可歸責於被告之事由 拒不簽訂買賣契約，應可採信，被告抗辯已撤回要約，要無 足採。從而，原告依系爭要約書第5 條第2 項約定及類推適 用民法第249 條第2 款之規定，請求被告給付應沒收之定金 100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年3 月20日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准 許。 七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為 假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經核與判決 之結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 11 月 12 日 民事第二庭 法 官 高明德 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 11 月 12 日 書記官 陳秀鳳