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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第74號 原　　　告　星翰企業有限公司 法定代理人　吳銀芳 訴訟代理人　潘麗茹律師 被　　　告　黃進華 訴訟代理人　陳淑貞律師 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，於民國101 年 10月9 日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應於原告給付新臺幣壹仟肆佰陸拾伍萬元之同時，將如附表 一所示土地之所有權移轉登記予原告。 被告應將如附表二所示土地之所有權辦理移轉登記於被告名下後 ，再移轉登記予原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告之工廠原設於桃園縣龜山鄉樂善村牛角 坡6 之11號，嗣於民國99年7 月間，因工廠坐落之土地遭徵 收，而須於101 年6 月9 日前拆遷。訴外人蔡再傳聽聞此事 ，介紹原告向被告購買如附表一所示之土地（下稱：系爭土 地）以供設廠。惟於兩造磋商時，原告委託之地政士潘麗香 發覺系爭土地因比鄰龜山鄉公所所有如附表二所示之土地（ 下稱：系爭畸零地），依法應保留一定面積之空地與系爭畸 零地合併，使系爭畸零地得建築使用，然系爭土地保留空地 後所剩面積不足供原告設廠，而被告乃系爭畸零地相鄰地之 所有人，可優先承購系爭畸零地，被告並早已知悉系爭土地 無法單獨建築使用，而前於99年7 月6 日已向桃園縣政府申 請系爭畸零地之合併使用證明，被告即表示願先向龜山鄉公 所申購系爭畸零地，再移轉登記予原告，以利原告土地利用 。兩造因而於99年8 月1 簽訂買賣價金訂金收據（下稱：系 爭定金收據），約定於99年8 月7 日前簽訂正式買賣契約， 原告除當場交付面額（新臺幣）100 萬元之支票與被告作為 定金外，並向被告及代書表明部分價金須於系爭土地及畸零 地過戶完成並向銀行辦妥貸款始能支付，被告則當場表示同 意。惟被告因認原告委請之地政士潘麗香主動告知系爭土地 有比鄰畸零地須預留建築空地之情事，而有偏袒原告之嫌， 因而要求指定其所委託之代書曾永成代為擬定買賣契約，兩 造因而於99年10月14日在曾永成及蔡再傳之見證下，簽訂正 式買賣契約（下稱：系爭契約），就系爭土地約定買賣總價 款1,965 萬元，原告於簽約當日並已支付第1 期款500 萬元 。嗣於10 0年12月1 日，被告委託蔡再傳通知原告領取申購 系爭畸零地之繳款通知書，而龜山鄉公所以每坪175,000 元 之價格出售系爭畸零地，雖顯逾市場每坪約9 萬元之行情， 惟原告因急需用地建廠，隨即於同年月5 日如數繳款8,055, 953 元，被告因而取得系爭畸零地之權利移轉證明書。豈料 ，被告得知龜山鄉公所出售系爭畸零地之價格後，認其以每 坪約94,000元之價格出售系爭土地與原告過於便宜，竟向原 告要求提高總價金150 萬元，然遭原告拒絕。嗣原告於101 年1 月2 日以存證信函提出給付尾款1,465 萬元之意思表示 ，催告被告於收受送達後3 日內辦理所有權移轉登記，惟被 告於101 年1 月3 日收受上開存證信函後，至今仍未履行所 有權移轉登記義務並遲延受領價金，亦未依系爭契約第14條 第1 款、第2 款辦理現況點交及申請土地鑑界，爰依系爭契 約之法律關係，訴請被告履行系爭契約義務，並依系爭契約 第11條請求被告給付自101 年1 月7 日起之約定遲延賠償金 及其法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應於原告給付新臺 幣1,465 萬元同時將系爭土地所有權移轉登記予原告；㈡被 告應辦理系爭畸零地所有權移轉登記於被告名下後，再移轉 登記予原告；㈢被告應自101 年1 月7 日起至履行第1 項、 第2 項聲明之日止，每日給付原告新臺幣14,650元及自各日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告則辯稱： ㈠關於系爭土地買賣價金尾款1,465 萬元，系爭契約第2 條明 訂「買方應於簽約之日起算30日之內付清」，則兩造於99年 10月14日簽約後，原告至遲應於99年11月13日給付。詎原告 屆期拒不付款，被告委由蔡再傳催告原告應於1 星期內給付 ，原告迄今仍未給付。嗣被告於101 年3 月7 日委由陳淑貞 律師發函解除系爭契約，系爭契約既經被告解除，原告本件 請求自無理由。又依系爭契約第14條第3 項，被告僅負有協 助原告申請系爭畸零地合併證明及優先承購之義務，並不負 有辦理系爭畸零地所有權移轉登記於被告名下，再移轉登記 予原告之義務。是兩造間就系爭畸零地並無買賣契約存在， 原告依系爭契約而為訴之聲明第2 項之請求，亦無理由。 ㈡原告雖主張被告必須先完成系爭畸零地申購並登記在被告名 下，才能一併履行系爭土地所有權移轉予原告之義務，價金 尾款1,465 萬元則於系爭土地及畸零地過戶完成並向銀行貸 款始能支付，故在系爭土地及畸零地所有權過戶前，原告根 本無法向銀行貸款，無須支付尾款云云，但查： ⒈系爭契約第2 條尾款給付方式另有「貸款撥付當日給付」選 項可供勾選，然此選項未經勾選，反倒勾選上開「30日之內 付清」之選項，買賣土地非同兒戲，原告若不同意該支付方 式，自應拒絕在系爭契約上簽名蓋章，而非於契約簽訂後再 予否認，是原告主張顯與契約明文不符，毫無可採。 ⒉被告就系爭畸零地是否申購並完成過戶，顯與系爭契約無關 ，更與原告應給付尾款之時間無涉，原告必須先履行系爭契 約，被告始有協助原告申請系爭畸零地合併證明及優先承購 之義務。原告主張顯然不符社會生活之經驗法則，更與系爭 契約明確之約定有違，自無可信。而兩造於99年8 月1 日簽 訂之系爭定金收據，因兩造未在99年8月7日正式簽訂契約， 系爭定金收據已失效，原告自不得引用該定金收據上記載之 文字。且於兩造簽訂系爭契約時，原告取回依系爭定金收據 交付之100萬元支票後，當場撕毀收據，並另行依系爭契約 開立500萬原價金支票作為定金。由原告並非扣除該100 萬 元定金而補開400萬元支票之事實，足證系爭契約簽訂時， 兩造完全重新協商買賣條件，毫無接續99年8月1日買賣定金 協議之意思。另原告提出之桃園縣政府函，即被告曾向桃園 縣政府申請系爭畸零地之合併使用證明之事實，係被告行使 其土地所有權人之權利，與本件土地買賣無關。 ㈢縱認原告訴之聲明第1 、2 項為有理由，關於系爭畸零地， 因被告僅係協助原告申購及過戶，故相關稅費、規費、代書 費用均應由原告負擔，始符公平。又依系爭契約第11條約定 ，被告遲延受領尾款致遲延交付土地，或受領尾款後遲延交 付土地，始有給付原告賠償金之責任，至於有無辦理所有權 移轉登記、現況點交、申請土地鑑界等，均與被告應否依系 爭契約給付賠償金無關，而原告給付系爭契約價金之尾款， 必須至被告之住所地且現實提出交付，始符合債務本旨，詎 原告竟僅以存證信函作為提出之表示，顯然不符債務本旨， 不生提出之效力，被告自不負受領遲延之責。被告既未遲延 受領價金，亦未實際受領價金後遲延交付土地，則原告請求 被告給付遲延賠償金，自非有據。再者，原告至遲應於99年 11月13日給付尾款1,465 萬元而未給付，原告自該日起應負 遲延責任，被告得請求原告給付自99年11月13日起按年息5% 計算之利息，如認原告訴之聲明第3 項關於遲延賠償金之請 求為有理由，則被告亦主張以此遲延利息債權與原告之賠償 金債權相互抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張兩造於99年10月14日簽訂系爭契約，就系爭土地約 定買賣總價款新臺幣（下同）1,965 萬元，原告於簽約當日 已支付第1 期款500 萬元等情，業據提出土地謄本、地籍圖 謄本、系爭契約、支票等件為證（見本院卷第13至19頁、第 21至25頁），且為被告所不爭執，堪信為真。而原告主張被 告未履行系爭契約已陷於給付遲延，應依約將系爭土地不動 產所有權移轉予原告、應履行關於系爭畸零地之義務，並給 付約定遲延賠償金及其法定遲延利息等語，則為被告所否認 ，並以前詞置辯，故本件爭點即為：㈠系爭契約之尾款應於 何時給付？㈡被告是否已合法解除系爭契約？㈢被告是否負 有將系爭畸零地之所有權移轉登記予原告之義務？㈣原告得 否依系爭契約第11條之約定請求被告給付遲延賠償金？㈤被 告之抵銷抗辯有無理由？茲將本院得心證之理由論述如下： ㈠系爭契約之尾款應於原告登記取得系爭土地所有權並以系爭 土地辦妥貸款時給付： 系爭契約第2 條雖載有「買方應於簽約之日起算30日之內付 清尾款」等語，惟參酌證人即系爭土地買賣之介紹人蔡再傳 於本院審理時具結證稱：當時代書與買方有討論多久可以過 戶辦貸款，討論結果是30天日可以辦好，貸款如果沒有辦法 貸出來就沒有辦法付尾款，因為雙方有談好尾款就是用貸款 來給付等語（見本院卷第70頁），足見被告同意由原告以系 爭土地申辦貸款後，再以貸得之款項給付尾款無訛。至系爭 契約所記載之30日，僅係辦理貸款所需之時間，並非原告應 給付尾款之期限甚明。準此，被告辯稱原告遲延給付尾款云 云，自非可採。 ㈡系爭契約尚未合法解除： 被告雖辯稱其已通知原告解除系爭契約，並舉被證一高明法 律事務所函為證。但查，觀諸該函文所載「……餘款1465萬 元則未於簽約日起算30日內給付。經本人與曾永成代書及介 紹人蔡再傳先生確認星翰公司業已違約屬實……」等內容可 知，被告係以原告未於簽約日起算30日內給付1,465 萬元尾 款為由，主張解除系爭契約，惟原告並無遲延給付尾款之情 事乙節，業經本院認定如前，則被告執此解除系爭契約，顯 無理由，被告辯稱系爭契約已合法解除云云，難認屬實。 ㈢被告負有將系爭畸零地之所有權移轉登記予原告之義務： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所明定。又解釋當事人之契約，應通觀 全文，以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字 或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上 字第1727號、19年上字第28號、第453 號、39年台上字第10 53號判例要旨參照）。 ⒉經查，系爭契約之不動產標示雖僅記載系爭土地，惟觀諸系 爭契約第14條第3 款所載「買方以賣方名義向龜山鄉公所申 請頂湖段772 、773 地號土地合併證明及申請優先承購，賣 方同意協助辦理無異議」等內容，堪認被告實已知悉原告於 購買系爭土地之同時，即有一併購買系爭畸零地之意，且被 告亦同意以其名義向龜山鄉公所申請土地合併證明及申請優 先購買系爭畸零地，則被告辯稱系爭畸零地與系爭契約無關 云云，顯非可採。 ⒊次查，兩造於簽訂系爭契約前，曾另簽訂如原證四所示買賣 價金定金收據乙情，為兩造所不爭執，而由該收據所載「… …除上開土地無法單獨建築使用時雙方同意無條件解除本約 定外……」等內容可知，原告於購買系爭土地前即有系爭土 地恐無法單獨建築使用之疑慮，遂特別於系爭定金收據載明 若無法單獨建築使用即解除買賣契約之約定，而被告既於系 爭定金收據上簽名，堪認被告對原告此項要求實知之甚詳。 被告雖辯稱因兩造未在99年8 月7 日正式簽訂契約，系爭定 金收據已失效，原告不得引用該定金收據之記載云云，惟系 爭契約第14條第3 款既已載明被告有協助原告辦理系爭畸零 地承購事宜乙節，已如前述，稽此，通觀系爭契約第14條第 3 款全文內容，並參酌兩造過去簽訂系爭定金收據之情形， 再兼衡被告於99年10月14日簽訂系爭契約後，旋於同年月28 日向龜山鄉公所申請承購系爭畸零地，並由原告簽發支票支 付價購款等情（見本院卷第29、54頁），堪認被告確實負有 使原告取得系爭畸零地所有權之義務無訛。 ㈣原告依系爭契約第11條之約定請求被告給付遲延賠償金，並 無理由： ⒈按民法第235 條規定債務人非依債務本旨實行提出給付者， 不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需 債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人 以代提出。該但書所謂給付兼需債權人之行為者乃指債權人 於受領行為以外，兼需為協力之其他事實或法律行為，債務 人始克完成其給付之情形。又債權人對於已提出之給付，拒 絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，固為民法第 234 條所明定，惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本 旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言（最高法院92 年度台上字第1065號判決意旨參照）。次按因契約互負債務 者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民 法第264 條第1 項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗 辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題 ，必須行使以後始可免責，最高法院著有50年台上字第1550 號判例可參，是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗 辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗 辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院101 年度台再字第 6 號判決意旨參照）。 ⒉原告雖主張其於101 年1 月2 日以存證信函提出給付尾款1, 465 萬元之意思表示，催告被告於收受送達後3 日內辦理所 有權移轉登記，惟被告於101 年1 月3 日收受上開存證信函 後，至今仍未履行所有權移轉登記義務並遲延受領價金，亦 未依系爭契約第14條第1 款、第2 款辦理現況點交及申請土 地鑑界，爰依系爭契約第11條請求被告給付約定之遲延賠償 金等語，並提出存證信函為證（見本院卷第30至32頁）。然 細稽系爭契約第11條約定：「本契約所訂之交屋日（即買方 付清尾款之同時）賣方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲 延收受尾款及交屋，如有延遲賣方應賠償自交屋日起以每一 日按買賣總價千分之壹計付買方以為賠償金。」等內容可知 ，其文意係指被告於原告「付清尾款」之同時應履行交付土 地之義務，不得遲延收受尾款及遲延交付土地，準此，堪認 被告交付土地與原告付清尾款間存有對待給付之關係甚明。 本件被告雖不否認未交付土地予原告，但被告既辯稱：原告 未依債之本旨履行付清尾款之義務，被告無交付土地之義務 等語，足見被告已提出同時履行之抗辯，因之，被告應否依 系爭契約第11條約定給付遲延賠償金，即應審究原告是否已 依債之本旨履行付清尾款之給付義務。 ⒊經查，原告於上開存證信中所載「以本函文作為提出支付尾 款1,465 萬元之表示……本公司將於土地過戶同時如數支付 尾款」等內容（見本院卷第31頁），核其文意僅係提出支付 尾款之意思表示，並未將尾款實際交付予被告，亦未為被告 提存尾款，尚難謂原告已依債之本旨向被告為給付，故被告 辯稱其不負遲延責任等語，即非無據。此外，原告並未舉證 證明本件存有被告有預示拒絕受領尾款之意思，或原告付清 尾款兼需被告之行為等情事，揆諸上開法條及最高法院判例 、判決之說明，原告自不得僅以律師函將準備給付之事情通 知被告，以代尾款之提出。 ⒋酌上各情，原告既未依債之本旨給付尾款予被告，且被告亦 已提出同時履行之抗辯，則原告依系爭契約第11條請求被告 給付遲延賠償金及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。 至原告雖另主張被告未依系爭契約第14條第1 款、第2 款辦 理現況點交及申請土地鑑界云云，然系爭契約第11條之內容 實僅就遲延受領尾款或遲延交付土地之違約情事約定有遲延 賠償金，與現況點交之方式或土地鑑界之事項全然無涉，且 原告並未履行付清尾款之義務，亦已如前述，故原告此部分 主張亦非可採。 ㈤本件原告無從依系爭契約第11條約定請求被告給付遲延賠償 金，業經本院認定如前，則原告對被告即無遲延賠償金之債 權，準此，被告主張以其對原告遲延給付買賣價金之遲延利 息債權，用以抵銷原告對其享有之遲延賠償金債權之抵銷抗 辯，已無再行審究之必要，附此敘明。 四、另查，系爭畸零地由被告向龜山鄉公所申請價購後，業經龜 山鄉公所核准在案，價購所需價金已由全數由原告簽發支票 支付，被告並因此取得桃園縣龜山鄉鄉有房屋、土地產權移 轉證明書，被告得逕持該產權移轉證明書向地政事務所辦理 產權移轉登記等情，有桃園縣龜山鄉公所100 年11月29日、 101 年11月9 日函文、繳款書、原告簽發之支票、產權移轉 證明書在卷可考，堪信為真正，稽此足徵系爭畸零地之價金 係由原告支付，且被告得逕持產權移轉證明書將系爭畸零地 之所有權登記予被告名下無訛。 五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告於原告給 付尾款1,465 萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原 告，並請求被告應辦理系爭畸零地所有權移轉登記於被告名 下，再將之移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至原告 依系爭契約第11條之約定，請求被告給付遲延賠償金及其法 定遲延利息，則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 11 月 29 日 民事第一庭 法 官 魏于傑 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 101 年 11 月 30 日 書記官 洪明媚 ┌─────────────────────────────┐ │附表一： │ ├─┬───────────────────┬────┬──┤ │編│ 土 地 坐 落│權利範圍│備註│ │ ├───┬────┬────┬─────┤ │ │ │號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地號 │ │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼────┼──┤ │1 │桃園縣○○○鄉 ○○○段 │771 │ 全 部 │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼────┼──┤ │2 │桃園縣○○○鄉 ○○○段 │774 │ 全 部 │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼────┼──┤ │3 │桃園縣○○○鄉 ○○○段 │775 │ 全 部 │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼────┼──┤ │4 │桃園縣○○○鄉 ○○○段 │776 │ 全 部 │ │ └─┴───┴────┴────┴─────┴────┴──┘ ┌─────────────────────────────┐ │附表二： │ ├─┬───────────────────┬────┬──┤ │編│ 土 地 坐 落│權利範圍│備註│ │ ├───┬────┬────┬─────┤ │ │ │號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地號 │ │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼────┼──┤ │1 │桃園縣○○○鄉 ○○○段 │772 │ 全 部 │ │ ├─┼───┼────┼────┼─────┼────┼──┤ │2 │桃園縣○○○鄉 ○○○段 │773 │ 全 部 │ │ └─┴───┴────┴────┴─────┴────┴──┘