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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第30號 上　訴　人　徐裕棋 訴訟代理人　蔡信章律師 　　　　　　劉東生 被 上訴 人　李振穰　新北市○○區○○路0段000號 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101 年10月31 日本院中壢簡易庭101 年度壢簡字第695 號第一審判決提起上訴 ，本院於102 年8 月13 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其 提出顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第447 條第1 項第 6 款定有明文。此項規定，依同法第436 條之1 第3 項規定 於簡易訴訟第二審程序準用之。查本件上訴人於原審僅於調 解程序中主張依據兩造買賣契約第7 條第1 項，雙方約定依 照房屋現況交屋，拒絕被上訴人請求，並主張調解方案為解 除契約，嗣於本院始抗辯被上訴人請求已逾除斥期間，此核 屬新攻擊防禦方法。惟因本件原審除調解程序外，僅有1 次 言詞辯論期日，並逕依被上訴人一造辯論而為判決，若不許 上訴人於本審提出除斥期間之抗辯，將有顯失公平之虞，揆 諸上揭規定，應准上訴人提出上開攻擊防禦方法，合先敘明 。 貳、實體部分 一、被上訴人起訴主張： ㈠被上訴人向上訴人購買位於桃園縣○○鄉○○路○ 段○○○ 巷 ○○號之房屋（下稱系爭房屋），及其坐落基地（即桃園縣○ ○鄉○○段○○○ ○號權利範圍全部、同段377 地號權利範圍 63/1000 ），並於民國100 年3 月2 日訂立買賣契約（下稱 系爭契約），約定價金為新台幣（下同）450 萬元，被上訴 人並已依約給付價金完畢。被上訴人雖於購買前有到現場查 看，並知悉系爭房屋有兩處發霉情形，上訴人亦主動以防霉 漆粉刷之。然交屋當天系爭房屋並未出現漏水情形，嗣後被 上訴人始發現系爭房屋之屋頂、外牆部分約10餘處均開始滲 水，造成嚴重壁癌，浴室並有多處水管裂損及排水阻塞，且 3 樓部分地板亦因不明原因而呈潮濕狀。被上訴人委請藝林 室內工程行（下稱藝林工程行）及展捷工程有限公司（下稱 展捷公司）就上開瑕疵之維修進行估價，被上訴人共找過6 位專業人士評估，惟其他皆因工程浩大、困難而婉拒，只能 以藝林工程行及展捷公司估價單計算。藝林工程行估定所需 修繕費用為269,000 元，展捷公司估定費用為249,500 元， 被上訴人以費用較低之展捷公司估價為準，加上已支出之修 繕浴室排水費用9,000 元，堪認系爭房屋之買賣價金應減少 258,500 元（計算式：249,500 元＋9,000 元＝258,500 元 ）。 ㈡上訴人並非系爭房屋出售人，真實出售人為劉東生，劉東生 既能將房屋登記予上訴人名下，當足代表上訴人，故對其通 知與調解，上訴人根本不理會，且上訴人長年在國外，根本 無從找起。調解時劉東生只有火爆的說隔壁買的便宜有特殊 情況，未能平靜討論，被上訴人無從作修復或減少價金的意 思表示。而申請調解係循法律程序，本是調解委員會設立目 的，不應變成逾越法定期限的原因。 ㈢房屋現況點交並非免除瑕疵擔保責任，被上訴人亦曾質疑內 政部版本買賣契約書怎會把交屋條件列入條文，被上訴人當 時僅看1 次房子，一口價即成交，雖有表示賣得便宜，但未 曾聽過原價550 萬元減少100 萬元之情。系爭房屋原本兩處 小發霉，也刷過防霉漆，亦是上訴人表示願意負責，兩處變 成到處，差距頗大，且一般人豈知水能穿透牆壁，淋浴的水 會穿流至下層樓。 ㈣爰依系爭契約及民法第359 條規定提起本件訴訟，並於原審 聲明：上訴人應給付被上訴人258,500 元。 二、上訴人則以： ㈠上訴人將系爭房屋出賣於被上訴人時，已言明依照現狀交屋 ，且於買賣契約書第7 條約定以現況點交，上訴人當時即說 明房屋有一些瑕疵情況，經被上訴人詳為勘查，被上訴人對 此知之甚詳，而被上訴人亦於存證信函中自認交屋前業已知 悉房屋有發霉現象，故系爭房屋出售之價格較上訴人擬出售 之價格550 萬已減價100 萬元，如被上訴人認為不合，上訴 人亦同意兩造解除系爭買賣契約，並將收受之買賣價金450 萬元全數返還被上訴人。 ㈡依系爭房屋建物謄本所示，系爭房屋乃是新屋，上訴人並未 謊報屋齡，且無被上訴人所稱外牆滲水、壁癌、浴室漏水、 排水管阻塞之情形，只有小部分瑕疵，房屋可以正常使用。 且縱如被上訴人所述有嚴重瑕疵，損害賠償之要件首先是回 復原狀，而依被上訴人提出之估價單乃4 紙手寫之傳真影本 ，並無任何商號之大、小章，僅於第1 頁似蓋有藝林室內工 程行之統一發票專用章，被上訴人未提出估價單正本及相關 工程細目，亦未提出已支出費用之證明文件，上訴人否認估 價單形式及實質之真正。 ㈢被上訴人係於100 年9 月9 日以存證信函通知上訴人系爭房 屋具有瑕疵，卻遲至101 年7 月5 日始提起減少價金訴訟， 顯已逾民法第365 條第1 項前段所規定之6 個月除斥期間， 其解除契約請求權或減少價金請求權自應歸於消滅。又依桃 園縣龍潭鄉調解委員會101 年3 月8 日調解筆錄之記載，上 訴人本人並未到場，亦未委任任何人到場，且被上訴人於當 日並無向劉東生主張解除契約或請求減少價金，縱認於該日 被上訴人曾向劉東生為解除契約或減少價金之意思表示，其 效力亦不及於上訴人等語置辯。 三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事實： ㈠兩造於100 年3 月2 日訂立系爭契約買賣系爭房屋，被上訴 人並已依約給付價金完畢（見原審卷第7 至10頁、第56至73 頁買賣契約書、支票影本、土地、建物謄本及異動索引）。 ㈡被上訴人於100 年9 月9 日以存證信函通知上訴人系爭房屋 具有瑕疵，催告上訴人提出改善方案，否則將依法主張權利 ，上訴人收受該函後，於同年月23日以存證信函向被上訴人 陳明兩造約定現況交屋，被上訴人無理由主張解除契約或減 少價金。（見原審卷第14至16頁存證信函） ㈢被上訴人向桃園縣龍潭鄉公所聲請調解時，並未主張減少價 金或解除契約，101 年3 月8 日調解時，亦未主張減少價金 或解除契約（見本院卷第49頁背面、龍潭鄉公所調解事件卷 宗）。 五、本件爭點首為：被上訴人依民法第359 條請求減少價金是否 已逾民法第365 條第1 項之期間？ ㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物。又，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減 少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為 通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅， 民法第356 條及第365 條第1 項分別定有明文。次按民法第 365 條第1 項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不 以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬 形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時 效性質之法定期間，不發生中斷問題（最高法院73年度台上 字第4354號、72年度台上字第4694號判決意旨參照）。 ㈡查，本件被上訴人於100 年9 月9 日以存證信函通知上訴人 系爭房屋具有瑕疵，催告上訴人提出改善方案，否則將依法 主張權利，上訴人收受該函後，於同年月23日以存證信函向 被上訴人陳明兩造約定現況交屋，被上訴人無理由主張解除 契約或減少價金等情，為兩造所不否認，就被上訴人上開存 證信函之內容觀之，其性質應屬民法第356 條之瑕疵通知無 訛。而被上訴人於100 年9 月9 日通知上訴人系爭房屋之瑕 疵後，遲至101 年7 月5 日始向原審起訴向上訴人行使民法 第359 條之減少價金權利（見原審卷第47、77頁背面），已 逾同法第365 條第1 項所定之6 個月除斥期間。被上訴人固 主張此期間其已聲請調解等語，惟因民法第365 條第1 項所 規定之6 個月為除斥期間，非消滅期間，不適用民法第129 條所列之中斷事由，縱被上訴人聲請調解亦不生時效中斷之 問題，被上訴人復未主張其於本件起訴前有何已向上訴人行 使權利之意思表示，揆諸上開規定，被上訴人所得行使之減 少價金權利已因罹於除斥期間而歸於消滅，被上訴人自無從 行使之。 ㈢被上訴人減少價金之權利既歸消滅，被上訴人請求上訴人返 還部分買賣價金已乏其法律上之依據，則系爭房屋是否確有 瑕疵、被上訴人可得請求減少之價金究為若干，於本件訴訟 結果已無影響，本院爰不一一論述，附此敘明。 六、從而，被上訴人主張系爭房屋具有瑕疵，因行使價金減少請 求權之結果，請求上訴人返還部分價金，為無理由，不應准 許。原審為上訴人敗訴之判決，併依職權宣告假執行，均有 未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第450 條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 23 日 民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜 法 官 卓立婷 法 官 袁雪華 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 8 月 23 日 書記官 吳仁心