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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第74號 上　訴　人　伸昌光電材料股份有限公司 法定代理人　林暉育 訴訟代理人　張育祺律師 複代理人　　曾政祥律師 被上訴人　　余秋勇 訴訟代理人　黃達元律師 複代理人　　郭佩君律師 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國102 年3 月 22日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第244 號第一審判決提起上 訴，本院於民國103 年9 月2 日辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣肆萬貳仟ꆼ佰ꆼ拾柒元由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人起訴主張： （一）上訴人於民國95年間向被上訴人承租位於桃園縣○○鄉○ ○路○○○ 號之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂不動產租 賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自95年7 月 1 日起至101 年6 月30日止，於95年9 月至97年6 月間每 月租金為新臺幣（下同）16,000元，於97年7 月至101 年 6 月間每月租金為153,000 元。詎上訴人於租賃期間屆至 後，迄仍持有部分鑰匙，而未將系爭房屋遷讓返還，上訴 人於承租期間對於系爭房屋所為之隔間、改裝、管線更換 亦多有異動，而未依系爭租賃契約第7 條約定回復原狀， 爰依租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，擇一有 理由者，就100 年1 月至102 年1 月間14個月之租金，共 2,744,619 元 ，先位請求上訴人給付；復依租賃契約及侵 權行為之法律關係，擇一有理由者，備位請求上訴人賠償 回復原狀所需金額1,357,619 元等語。 （二）於原審先位聲明：：ꆼ被告應給付原告2,744,619 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明：ꆼ被告應給付原告1,357,619 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。 二、上訴人則以： （一）先位聲明部分： 1.系爭租賃契約業於99年12月31日終止，兩造間租賃關係已 然消滅，被上訴人自無依約給付租金之義務。 2.上訴人因日後尚有進入修繕之必要，始未將系爭房屋之所 有鑰匙返還與被上訴人，且該鑰匙嗣亦佚失而無從返還， 而難以鑰匙是否保留於上訴人處、被上訴人是否已取得全 部之鑰匙，認定占有是否移轉；況鑰匙僅為進出房屋之工 具，僅持有1 把鑰匙，即可自由進出進而支配系爭房屋， 不應以鑰匙為何人占有、何人占有較多數量之鑰匙等，判 斷何人為占有人，而仍應綜合其他情事，加以認定。 3.訴外人即上訴人之承辦人員黃承煒前欲進入系爭房屋內勘 查時，多次以電話聯絡徵求被上訴人之同意，被上訴人屢 屢拒絕，更強烈聲明上訴人須得其同意始得進入，顯見被 上訴人主觀上已認定系爭房屋歸其支配管領。原審於102 年1 月11日會同兩造前往系爭房屋勘驗時，該房屋大門已 遭被上訴人加裝拐杖鎖，須由被上訴人解鎖後，現場人員 方得進入該房屋1 樓內部，上訴人縱持有系爭房屋之鑰匙 ，亦無從自由進入；又就通往2 、3 樓之小門，亦係被上 訴人以其持有之鑰匙開門後，現場人員方得進入。被上訴 人對系爭房屋已立於得排除他人干涉之狀態，該房屋實已 歸由被上訴人占有使用。 4.上訴人雖於系爭房屋內遺留辦公桌椅、珍珠板、白板、冰 箱、飲水機、時鐘、OA板、匾額、棧板、梯子等物品，然 其所佔空間不大，寥寥無幾且易於清除，況依系爭租賃契 約第17條約定，上訴人遷離時，放棄對該等物品之占有， 被上訴人並得將該等物品視為廢棄物，加以處理。是以， 上訴人所遺留之物品，本無礙於被上訴人支配管領系爭房 屋，上訴人確實已將該房屋返還。 5.上訴人於系爭租賃契約終止後，並未占有、使用、收益系 爭房屋，自難構成不當得利或侵權行為。縱認被上訴人得 請求返還不當得利或給付損害賠償，系爭房屋室內建坪廣 達400 坪，上訴人僅遺留少數物品，佔用面積不到10坪， 其餘空間均由被上訴人占有，被上訴人以每月153,000 元 計算其請求之金額，有失公允，實應比例折算。又上訴人 所遺留之物品，清理應極為容易，被上訴人一方面拒絕上 訴人進入系爭房屋、一方面放任時間流逝，辯稱系爭房屋 仍屬上訴人占有，主張其持續受有相當租金之損害，顯有 權利濫用、放任損害擴大之情事，依民法第148條、第217 條規定，而不得請求返還不當得利或給付損害賠償。 （二）備位聲明部分：被上訴人損害賠償之請求，或未能證明其 所指損害位置之原狀，從而未能證明損害，或未能證明其 損害為上訴人所造成，從而與上訴人之行為並無因果關係 ，亦未能證明其所提出之修繕項目，確為回復原狀之必要 施工項目等語，以資抗辯。 （三）並於原審聲明：ꆼ被上訴人之訴駁回。ꆼ如受不利判決， 請准供擔保免為假執行。 三、原審為上訴人敗訴之判決，命其給付被上訴人2,744,619 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月2 日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，並為假執行之宣告。上訴人不 服提起上訴，聲明：ꆼ原判決廢棄；ꆼ上廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 四、本件兩造不爭執事項： （一）上訴人前向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自95年 7 月1 日起至101 年6 月30日止，於95年9 月至97年6 月 間每月租金為16,000元，97年7 月至101 年6 月間租金為 每月15,300元。 （二）系爭租賃契約於99年12月31日提前終止，上訴人於99年12 月31日前已將大部分物品遷出，但仍有遺留些許物品於系 爭房屋內。 （三）上訴人於遷出之際，未將該房屋之鑰匙及遙控器悉數返還 與被上訴人。 五、本件主要爭點： （一）被上訴人先位聲明部分： 1.上訴人是否仍占有系爭房屋，未返還與被上訴人，仍受有 占有、使用、收益該房屋之利益，而構成不當得利？ 2.倘上訴人未返還系爭房屋而仍占有之，其占有是否構成不 當得利或侵權行為？ 3.倘上訴人確構成不當得利或侵權行為，其所受利益或被上 訴人所受損害金額，應如何計算？ 4.倘上訴人確構成不當得利或侵權行為，被上訴人有無拒絕 被上訴人進入清理物品、放任該等物品繼續放置於屋內， 而有權利濫用或就損害之擴大與有過失之行為？ （二）被上訴人備位聲明部分： 1.上訴人應回復之出租前原狀為何？系爭房屋內設施損壞部 分，係正常使用所致之自然損壞，或係人為破壞？倘為人 為破壞，是否應由上訴人負擔回復原狀之責任？ 2.被上訴人所提出估價單所載工項，是否均為回復原狀所必 要之施工項目？ 六、得心證之理由： （一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物。民事訴訟法第277 條 、民法第179 條、第455 條前段定有明文。本件系爭租賃 契約第6 條約定：「乙方於租約屆滿時，除經甲方同意繼 續出租外，應即日將房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不 得藉詞推諉或主張任何權利……」兩造間系爭租賃契約於 99年12月31日提前終止，已述如前，揆諸前開規定，上訴 人應有將系爭房屋騰空返還與被上訴人之義務，而應由上 訴人就其已將系爭房屋返還與被上訴人，而未於100 年1 月至101 年2 月間占有系爭房屋之情事，負舉證責任。 （二）對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定 有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確 定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態 者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度 台上字第1124號判決意旨參照）。占有乃對於物有事實上 管領力之事實，其概念內涵已因社會生活之需求而抽象化 、概念化，占有是否成立，已非單純對物有無物理上支配 之認定問題，而係就個案事實，各該利害關係人中，應由 何人享有法律對占有之保護、負擔法律對占有人課予之義 務，始合乎法律保障占有之本旨之評價問題。是以，物理 上之接觸或控制固然為管領力之一種，但管領力之存在應 不以此為限，凡人與物在空間、時間上有相當之結合，或 因某種法律關係之存在而結合者，均足認已有事實上之管 領力。 （三）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10% 為限，土地法第97條定有明文。另按土地法第97 條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權 人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金 之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人 。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住 乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家 應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城 巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取 得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定 ，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至 營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身 ，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立 法介入加以限制之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬 營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對 受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法 第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項 、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現 屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金 之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能 促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解 為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契 合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決 意旨參照）。本件上訴人前承租系爭房屋，乃供廠房及辦 公處所使用，而非住宅，揆諸前開說明，被上訴人不當得 利之請求倘有理由，其主張以系爭租賃契約約定之租金即 每月153,000 元計算不當得利之金額，於法應屬有據，合 先敘明。 （四）本件上訴人終止系爭租賃契約後，未將系爭房屋之鑰匙及 遙控器悉數交還等情，為兩造所不爭執，已述如前；又上 訴人前訴請被上訴人返還押租保證金，經受訴法院於100 年10月24日勘驗系爭房屋結果為：ꆼA 屋內有塑膠棧板、 雜物未搬走，水泥地有龜裂。ꆼB 屋1 樓內空曠而有雜物 。ꆼB 屋2 樓有辦公設備、廚具、匾額、白板、變電箱、 OA板、電冰箱、隔間牆、時鐘未清除。ꆼB 屋2 樓陽台外 ，有通風管、鐵箱未移除。ꆼB 屋3 樓隔間未移除。ꆼB 屋2 樓、3 樓外牆之招牌板未拆等情，有勘驗筆錄、附圖 及現場照片等件在卷可憑，堪可採認（見臺灣高等法院 100 年度上易字第647 號卷第64頁背面至第106 頁) 。 （五）本件原審法院於102 年1 月11日前往勘驗系爭房屋，其結 果為：ꆼ屋頂樓房間留有辦公桌、椅、一袋珍珠板。ꆼB 屋3 樓中間最大的房間有一鋁門、有一牆面、裝設有類似 塑鋼材質之隔板。ꆼB 屋2 樓近樓梯口房間有白板、辦公 桌、2 樓陽台有2 台熱水器的儲筒、2 樓廚房有OA板、冰 箱、飲水機、時鐘、白板、桌子。ꆼB 屋2 樓中間房間有 一長形白板、時鐘、塑鋼材質的拉門、會議室內有OA板、 白板、塑鋼門，2 樓會議室對面房間有一匾額。ꆼB 屋2 樓至頂樓之外牆架有招牌等情，有勘驗筆錄及現場照片等 件存卷可佐，亦可堪採（見原審卷第132 至176 頁）。又 關於勘驗當時所見系爭房屋上之拐杖鎖，並無證據足認其 裝設在102 年1 月份之前。 （六）承上，自前案受訴法院於100 年10月24日勘驗系爭房屋起 ，至本院原審於102 年1 月11日再為勘驗之期間，上訴人 於系爭房屋內仍留有辦公桌椅、珍珠板、白板、冰箱、飲 水機、時鐘、OA板、匾額、棧板、梯子等物品，縱認房屋 上之拐杖鎖為102 年1 月間裝設，亦足認上訴人於100 年 1 月至101 年12月間，確有於系爭房屋內放置物品，而仍 享有使用系爭房屋之利益，並未履行遷讓返還系爭房屋之 義務，而兩造間之租賃契約既已終止，上訴人享有該利益 即無法律上之原因，並致被上訴人受損害，而構成不當得 利，以此期間之租金計算，並扣除押租金，被上訴人所受 不當得利之金額為2,872,000 元（計算式：153000×00－ 000000），則上訴人請求償還不當得利2,744,619 元，為 有理由，應予准許。 （七）上訴人雖以：被上訴人依系爭租賃契約第17條之約定，得 將上訴人遺留之物品以廢棄物論處，足見上訴人已騰空交 還系爭房屋，被上訴人遲不清理，反而請求返還不當得利 ，有違誠信原則，並與有過失云云，以資抗辯。惟查：ꆼ 系爭租賃契約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有 任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任 憑甲方處理，乙方絕不異議。」其意旨在便於被上訴人行 使權利，而非免除上訴人騰空返還房屋之義務，更非課以 被上訴人處理該等物品之義務，既不能因此認定逕以推認 上訴人已盡騰空返還房屋之義務，而未受有使用系爭房屋 放置物品之利益，亦難謂被上訴人不自行清理，即屬違反 誠信原則。ꆼ損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法 院得減輕賠償金額，或免除之。民法第217 條第1 項定有 明文。然依前引民法第179 條規定，不當得利本不以當事 人之故意過失為要件，而無適用民法第217 條第1 項關於 與有過失規定之餘地。此部分抗辯並無可採。 （八）上訴人另以：系爭房屋為何人占有，不能僅以鑰匙之持有 為斷，況被上訴人已於系爭房屋加裝拐杖鎖，上訴人亦未 持有該屋之鑰匙，不能自由進入；上訴人主觀上已無占有 之意思，且上訴人於系爭房屋內放置之物品不多云云，以 資抗辯，惟：ꆼ上訴人前因承租系爭房屋而占有之，其於 系爭租賃契約終止後，仍未履行騰空返還之義務，已述如 前，自應認其仍受有使用系爭房屋放置物品之利益，按此 利益之性質，上訴人之受利益，本不因放置物品多少、上 訴人之員工主觀上認其已無占有等情而異。ꆼ就不當得利 之構成要件而言，受領人所得利益，與權利人所受損害， 本為一體兩面，而本件上訴人放置於系爭房屋內之物品， 遍及於其前所承租之各部分，被上訴人並因而受有不能使 用、收益系爭房屋之損害，則與此相對，上訴人所受使用 、收益之系爭房屋利益，依系爭租賃契約所約定之租金額 計算，尚屬適當。ꆼ上訴人就其已無持有鑰匙乙節，卷內 並無證據足認該拐杖鎖係在101 年12月31日前已裝設，而 無足據以為有利上訴人之認定。此部分抗辯並無可採。 七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給 付2,744,619 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月2 日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由， 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、 第78條定有明文。本件訴訟費用即第二審裁判費42,337元、 ，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2 項。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 9 月 30 日 民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜 法 官 吳佩玲 法 官 孫健智 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 9 月 30 日 書記官 楊美慧