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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1279號 原　　　告　方淑香 訴訟代理人　劉大正律師 被　　　告　楊新不動產仲介經紀有限公司 兼 法定代理人　黃本忠 被　　　告　黃義本 　　　　　　謝曜璞 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年6月28日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告黃本忠、黃義本應給付原告新臺幣參拾萬元及自民國一百零 四年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告黃本忠、黃義本負擔五分之三，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告黃本忠、黃義本如以新臺幣參拾 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國100 年7 月9 日透過被告楊新不動產 仲介經紀有限公司（下稱楊新公司）之仲介人員被告謝曜璞 向被告黃本忠、黃義本以新臺幣（下同）1,050 萬元之價格 購買位於桃園縣楊梅市（現改制為桃園市楊梅區，下以新制 稱之）19鄰富裕街308 號農舍（下稱系爭房屋）及坐落基地 （下稱系爭買賣契約），雙方約定依現況說明書之記載交屋 ，且被告黃本忠於買賣契約後附之房地產標的現況說明書中 「是否有滲漏水情形」項目，係勾選「否」，並於100 年10 月18日交屋。然經約半年後，系爭房屋多處出現嚴重漏水， 屢經修繕均無法有效修補。致嗣後原告於103 年3 月26日將 系爭房屋轉售訴外人陳俊城時，該屋仍有漏水問題，原告因 此賠償陳俊城30萬元修繕漏水費用。是系爭房屋既存有上述 滲漏水瑕疵，致原告因此對陳俊城給付30萬元，原告自得請 求被告黃本忠、黃義本依民法第360 條規定負物之瑕疵擔保 責任，賠償原告所受之損害30萬元。又被告謝曜璞為系爭買 賣契約之仲介，其明知系爭房屋漏水，僅為賺取仲介費用而 故意隱匿上情，致原告以高達1,050 萬元之價格買受系爭房 屋，並支付被告楊新公司仲介費用21萬元，是被告楊新公司 違反其對原告之義務，為利於被告黃本忠、黃義本之行為， 依民法第571 條規定不得向原告請求報酬，且被告謝曜璞屬 被告楊新公司之經紀人員，卻故意致交易當事人即原告受損 害，被告楊新公司與被告謝曜璞應依不動產經紀業管理條例 第26條第2 項規定連帶賠償原告21萬元。為此，爰依民法第 360 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定提起本件訴訟，並聲明：（一）被告黃本忠、黃義本應給 付原告30萬元，及自民事更正及準備狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告謝曜璞、楊 新公司應連帶給付原告21萬元，及自民事更正及準備狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三） 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯： ㈠、被告黃本忠、黃義本辯以：系爭房屋於出售時防水層均有按 圖施工，並無漏水情事，且原告於點交時，尚有請其開立建 設公司之專業友人到場一同做漏水測試，確認無漏水後才進 行點交。係原告嗣後自行將房屋頂樓之防水層破壞，始造成 房屋漏水，是原告向其等請求賠償30萬元之損害，並無理由 等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡、被告謝曜璞、楊新公司辯以：系爭房屋於出售時並無漏水狀 況，其等亦非明知房屋漏水而故意隱匿上開瑕疵，且系爭房 屋於出售時有請建商加以保固，被告謝曜璞、楊新公司並無 違反民法第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、本件原告主張其與被告黃本忠、黃義本就系爭房屋及坐落基 地於100 年7 月9 日透過被告楊新公司之仲介人員被告謝曜 璞訂立系爭買賣契約，買賣雙方約定依現況說明書之記載交 屋，且被告黃本忠於買賣契約後附之房地產標的現況說明書 中「是否有滲漏水情形」項目，係勾選「否」，嗣後系爭房 屋出現漏水情事；原告於103 年3 月26日將系爭房屋出售予 陳俊城等節，業據提出不動產買賣契約書及房地產標的現況 說明書共2 份為證（見本院卷第13-19 頁、第125-129 頁） ，且為被告所不爭執，此部分主張自堪信為真實。 四、至原告主張系爭房屋於其買受時有漏水瑕疵，被告黃本忠、 黃義本應就其給付予後手陳俊城之30萬元負損害賠償之責； 且被告楊新公司、謝曜璞故意隱匿上開漏水情事，應連帶賠 償原告支付之仲介費用21萬元等節，為被告所否認，並以前 詞置辯，是本件爭點為：㈠、系爭房屋有無滲漏水之瑕疵存 在？㈡、原告依民法第360 條規定對被告黃本忠、黃義本請 求賠償30萬元，有無理由？㈢、原告依民法第571 條、不動 產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告楊新公司、 謝曜璞連帶賠償21萬元，有無理由？茲分述如下： ㈠、系爭買賣契約訂立時，系爭房屋即有滲漏水之瑕疵存在。 １、本件原告主張系爭房屋之滲漏水瑕疵應於其於100 年7 月6 日購買系爭房屋時即已存在，被告則辯以系爭房屋嗣後之所 以漏水，係因原告事後擅自將屋頂防水孔之銅罩拆除並破壞 防水層之緣故等語。經查，經本院擇社團法人桃園縣土木技 師公會鑑定系爭房屋是否有漏水情事及漏水之緣由，該公會 於103 年5 月10日以桃土技字第00000000號函暨鑑定報告書 據覆略以：「⑴經屋頂一夜蓄水後，1 樓部份天花板與牆面 有漏水與龜裂情形，研判牆面之龜裂狀有可能僅是表面粉飾 層受冷熱作用後乾縮所致，部份牆面有落漆狀，研判為牆外 壁面防水層施工不佳，水氣滲入所致。⑵2 樓次主臥天花板 角隅處與客房天花板角隅處漏水情形嚴重，呈滴水狀，2 樓 主臥室插座牆面有嚴重滲水，並依蓄水之水電廠商稱於蓄水 後2 小時即可見此情，顯然此處天花板與屋頂已形成一通水 路徑。部份天花板角隅處有滲水後之水潰痕跡。⑶2 樓至屋 頂梯間壁面滲水情形嚴重，且呈一環繞狀滲漏，並與屋頂泛 水線之蓄水高度一致，研判該處壁面於施工時可能因混凝土 澆置時間未緊密持續，形成施工冷縫，混凝土之水密性無法 發揮，該壁面內與屋頂間已形成一通水路徑，此處壁面之表 層防水處理不當並非造成牆面內外連通滲水之主因。⑷屋頂 水塔基座處之防水層已破損，該防水層內包覆有泥狀雜質， 此情應係施工時未確實將混凝土表面雜質清除後再施作防水 材，致防水材無法緊密貼覆於混凝土表面，當防水材老化後 即產生龜裂剝離之情形，或因架設水塔時刮損，此時地坪積 水即直接與地坪接觸，增加了建物滲漏之可能性；又此處相 應區域為2 樓到屋頂梯間天花板處，亦可見滲水情況與水潰 痕跡，又屋頂女兒牆亦可見多有垂直裂縫，顯然屋頂( 含女 兒牆及水塔基座) 之混凝土施作品質不佳，以屋齡不到3 年 之構造物，不應有此情形發生。」等語，有該份鑑定報告書 在卷可參（見鑑定報告卷第2-3 頁），則系爭房屋1 樓天花 板與牆面、2 樓次主臥天花板、主臥室插座牆面、客房天花 板、2 樓至屋頂梯間壁面等處均有漏水情況發生，首堪認定 。 ２、另就造成上開漏水之原因，該鑑定報告說明略以：「⑴鑑定 標的物為一混凝土構造物，完工於100 年7 月7 日，屋齡不 到3 年，自始無人居住，屋況尚新；在經過於屋頂蓄水一夜 以模擬降雨時之屋頂存水狀況，可發現2 樓部份房間角隅處 天花板漏水情形嚴重( 滴水狀) ，並依蓄水之水電廠商稱於 蓄水後2 小時即可見此情。按混凝土材料之被廣泛使用於房 屋構造，除其具有較一般建材強度高外，亦具有高度水密性 ，以鑑定標的物完工迄今僅3 年餘，當不致應有此般漏水情 狀發生。⑵構造物之內側牆面多設有泛水線，一般由地面起 算約20公分，此高度內會另予防水處理，以防止於泛水線高 度內之水體滲入牆壁內( 例如廁所淋浴間），但對於例如本 案屋頂內外壁面為直接曝露於大氣，直接受太陽日照與風雨 吹襲處，內外壁面本該全面加以防水處理；又在本次於屋頂 泛水線內蓄水高度約6 公分後，由2 樓到屋頂構間壁面已可 見一明顯環繞狀之滲水痕，顯然係結構體施工品質不佳，致 混凝土無法發揮其水密性所致。⑶由2 樓天花板之滴水狀況 研判，該處天花板之混凝土內已形成通水路徑，混凝土無法 發揮其水密性功能。又該些天花板滲漏嚴重處多位於受風面 之屋頂層下方，因風力會加速水氣滲入混凝土內，有可能因 此加速混凝土內滲漏路徑的形成。」等語（見鑑定報告卷第 3-4 頁），足見系爭房屋之所以有上開多處滲漏水，甚至在 天花板之混凝土內已形成通水路徑，關鍵因素為房屋之混凝 土結構本體部分施工品質不佳，且內外壁面未予全面防水處 理，致系爭房屋之混凝土建材於本案中無法發揮其水密性所 導致。循此而論，當知原告主張系爭房屋於完工及系爭買賣 契約訂立時，即有上開瑕疵存在，致房屋因而漏水等語，確 屬可採。 ３、至證人即承攬興建系爭房屋工程之台鼎營造股份有限公司負 責人陳聖霖固於審理中證稱：系爭房屋的新建工程是由我所 承攬，但本件土木技師公會人員去系爭房屋時，房屋頂樓的 12個排水孔上的落水頭都被拔除，且防水層也被破壞。防水 層刮除後會發生漏水的情形，防水層推掉後頂樓的地板有裂 縫是正常的情形，是一般水泥的收縮裂縫。原告對於房屋頂 樓的排水孔及落水頭都要定期去巡視及保養，以避免阻塞而 造成房屋頂樓積水，進而變成漏水的情形，且系爭房屋頂樓 的鐵門也壞掉，只要下雨，水就會從門縫漏下，造成壁癌。 所以是原告疏於照護管理系爭房屋，才造成漏水云云（見本 院卷第142 頁背面至第144 頁），惟參證人陳聖霖係興建系 爭房屋工程之承攬人，其施作之工程是否有瑕疵，將涉及其 是否應對定作人負擔損害賠償責任之問題。原告甚至於起訴 時亦將其列為被告，而請求損害賠償金額200 萬元，則其就 本案利害關係密切，自難期能為客觀、公正之陳述，其證詞 可信度甚低，本院已難遽信。況其亦證稱：原告於系爭房屋 保固期一年期滿前，就有找我去看一次漏水，當時防水孔、 防水層都沒有被拆除，是好的，但是當時我看到的情形就是 防水孔阻塞，防水層泡水膨脹的狀況等語（見本院卷第14 4 頁），顯見系爭房屋於原告拆除防水孔、防水層前已發生漏 水，則漏水原因是否可歸咎於原告重新施作頂樓防水層，自 值懷疑。相較之下，上開土木技師公會與兩造並無利益衝突 ，屬中立之鑑定機構，其本於專業所為認定，自可信應與事 實相符。而該鑑定報告並無隻字片語提及系爭房屋係因屋頂 防水孔遭拆除，或無人定期巡視排水孔及落水頭，或頂樓鐵 門壞掉等原因，方導致滲漏水，甚至直言：「本案鑑定標的 物屋齡不到3 年，自始無人居住，為一透天別墅，水源除降 雨外，無他戶共用管線之外來水源，由現場於蓄水後所勘視 之各種情狀，可確定漏水之主要原因為結構體施工品質不佳 及防水工程施作不完善所致。」等語，有該份鑑定報告附卷 可按（見鑑定報告卷第4 頁），被告猶辯以上開漏水並非系 爭房屋本即存在之瑕疵，係原告事後不當修繕所造成云云， 洵無足取。 ㈡、原告依民法第360 條規定請求被告黃本忠、黃義本賠償30萬 元，應有理由。 １、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利 益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第354 條第1 項前段、第373 條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵 ，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年 台上字第1173號判例意旨參照）。又買賣之物，缺少出賣人 所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同 ，此為民法第360 條所明定。 ２、查系爭房屋存有漏水問題之事實，業據敘明如前，又房屋主 要功能係供支撐房屋結構及遮蔽風雨，亦為室內環境一部分 ，然系爭房屋有多處滲漏、滴水之缺陷，除有礙房屋美觀及 生活舒適，並足以影響房屋之利用，核諸常人生活經驗及社 會常情，堪認已減少系爭房屋之通常效用，自屬系爭房屋之 瑕疵。再查，被告黃本忠、黃義本於出售系爭房屋時，由被 告黃本忠於房地產標的現況說明書中「是否有滲漏水情形」 項目，勾選「否」此節，有上開買賣契約所附之房地產標的 現況說明書1 紙存卷為證（見本院卷第19頁），堪認被告黃 本忠、黃義本於出售系爭房屋時，確有保證系爭房屋具有不 會滲漏水之品質，則原告主張依民法物之瑕疵擔保規定，請 求被告黃本忠、黃義本負損害賠償責任，當屬有據。 ３、又系爭房屋因有漏水瑕疵，致原告須賠償後手陳俊城30萬元 修繕費用之事實，有原告所提與陳俊城間不動產買賣契約書 第13條第2 項所記載：「本買賣標的物乙方同意貼補甲方新 臺幣參拾萬元正修繕漏水事宜並同意依現況點交」等語可證 ，有該契約書1 份附卷為憑（見本院卷第125-129 頁，契約 第13條第2 項詳見第127 頁），並據證人陳俊城於審理時證 稱：這份不動產買賣契約是我跟原告簽訂的，這房子會漏水 是仲介告訴我的，當初簽定買賣契約時，我並不知道漏水問 題這麼嚴重，原告原本沒有要補貼我30萬元的意思，是在辦 理過戶期間，原告將頂樓防水層推掉發現地面有裂縫，所以 才同意補貼我30萬元。我有收到該筆金額。原告當時將頂樓 防水層推掉是想重新做防水層，但推掉後發現頂樓地面有裂 縫，裂掉後沒有辦法再用補的，若用補的方式處理，再過一 、二年也會發生漏水的狀況，所以我才把頂樓加蓋，因為加 蓋之後就不會漏水等語綦祥（見本院卷第140 頁背面至第14 2 頁）。堪認原告確係因系爭房屋上述嚴重漏水、且難以修 復之情形，方於買賣契約成立後，再額外賠償陳俊城30萬元 ，是原告主張依民法第360 條規定請求被告黃本忠、黃義本 給付其損害額30萬元，為有理由。 ㈢、原告依民法第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項 規定，請求被告楊新公司、謝曜璞連帶賠償21萬元，並無理 由。 １、按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用；經紀業因經紀人員執行 仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經 紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第571 條、不動產 經紀業管理條例第26條第2 項分別定有明文。 ２、本件原告主張由被告楊新公司居間仲介買賣系爭房屋，並受 有報酬即仲介費用21萬元；系爭買賣契約之仲介人員為被告 謝曜璞等節，固為被告謝曜璞、楊新公司所無異詞，然原告 支付予被告楊新公司之仲介費用21萬元，為被告楊新公司本 於其與原告間之居間契約所應得之報酬，該金額之支付，顯 非原告因系爭房屋有漏水瑕疵所受之損害，是原告主張因被 告謝曜璞故意隱瞞系爭房屋漏水問題，其得依上揭不動產經 紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告楊新公司與謝曜璞 連帶賠償21萬元乙節，自難認有據。 ３、至原告主張被告楊新公司法定代理人黃本忠、被告謝曜璞於 簽約時故意隱匿系爭房屋漏水之事實，其得依民法第571 條 規定向被告楊新公司請求返還仲介費用21萬元部分，自應由 原告就此有利於己之構成要件事實負舉證責任。惟查，原告 於起訴狀中自承系爭房屋於簽訂買賣契約及交屋時，尚未發 生漏水狀況，係半年後始發現漏水等語（見本院卷第7 頁） ，且衡諸常情，房屋是否實際產生漏水問題，與當時天候狀 況或房屋建材是否業經長期日曬雨淋等情，不無相關，則於 房屋初乍完工之際，尚無漏水情況，待一定時日過後，該等 問題始逐漸浮現或益發嚴重，亦難認有違常情。從而，系爭 房屋雖本有結構體施工品質不佳及防水工程施作不完善之瑕 疵，惟該瑕疵所反映出之漏水結果，於原告買受系爭房屋時 尚未出現。又被告黃本忠、謝曜璞等並非興建、起造系爭房 屋之人或具建築工程之專業，復未曾實際居住在系爭房屋內 ，自難遽指其等就系爭房屋結構體品質不良及防水工程施作 不完善等節，本能有所認識，原告復未提出其餘證據以實其 說，則其主張被告黃本忠、謝曜璞本已知悉系爭房屋有漏水 瑕疵，並故意隱匿上情云云，實乏依據，其以民法第571 條 規定為基礎，請求被告楊新公司返還仲介費用21萬元，即無 理由。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。本件被告黃本忠、黃義本因系 爭買賣契約所負之物之瑕疵擔保及損害賠償責任，屬給付無 確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定， 原告就請求被告黃本忠、黃義本應給付金額部分，併請求自 民事更正及準備狀繕本送達翌日即104 年5 月27日（見本院 卷第118 頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算 之利息，於法自無不合。 六、綜上所述，系爭房屋於系爭買賣契約成立時即有結構體及防 水層施作不良，並導致漏水之瑕疵，原告並因此賠償後手陳 俊城30萬元，則被告黃本忠、黃義本為房屋出賣人，自應就 原告上開損害負賠償之責。惟原告並未舉證證明被告楊新公 司有何違反民法第571 條規定之情事，且其支出之仲介費用 21萬元，亦難認係原告因系爭房屋漏水所生之損害。從而， 原告主張依民法第360 條規定，請求被告黃本忠、黃義本給 付30萬元及自104 年5 月27日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為 無理由，應予駁回。 七、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告 雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣 告假執行職權之發動。另其餘原告之訴經駁回部分，其假執 行之聲請已失所附麗，應併駁回之。另本院亦併依職權，宣 告被告黃本忠、黃義本以如主文第4 項所示金額為原告供擔 保後，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 7 月 22 日 民事第二庭 法 官 蔡牧容 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 22 日 書記官 陳玉芬