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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1800號 原　　　告　林宜卉 　　　　　　林勝昌 上 列 2 人 訴訟代理人　王寶蒞律師 複　代理人　楊倩瑜律師 被　　　告　吳宇榮 　　　　　　巫孰瑊 　　　　　　簡佳瑩 　　　　　　鼎瑋不動產經紀有限公司 上 列 1 人 法定代理人　胡妤庭 上 列 4 人 訴訟代理人　朱逸群律師 複　代理人　陳俊翰律師 上列當事人間請求返還仲介費等事件，於民國103 年11月11日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：⑶擴張或減縮應受判決事項 之聲明者」，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。 二、本件原告原起訴請求：「⒈被告應連帶給付原告林宜卉新台 幣（下同）10萬元，及自102 年5 月6 日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。⒉被告應連帶給付原告林勝昌130 萬元，及自102 年8 月17日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。⒊原告願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第 3 頁）。嗣於民國103 年1 月6 日變更上開第1 項聲明為： 「被告應連帶給付原告林宜卉及林勝昌10萬元，及原請求之 利息」（見本院卷第71頁）。又於103 年11月11日變更同項 聲明為：「被告應連帶給付原告林宜卉10萬元，及原請求之 利息」（見本院卷第222 頁反面）。核原告所為係屬減縮或 擴張應受判決事項之聲明，依上揭法律規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、本件原告主張： ㈠原告林勝昌為購買訴外人蕭家松所有坐落於桃園縣中壢市○ ○路○○○ 巷○○號房屋及土地持分（下稱系爭房地），乃由其 姊即原告林宜卉委託住屋網物業管理中心（下稱住屋網中心 ）代為議價，原告林宜卉於102 年5 月6 日與被告吳宇榮簽 訂買賣議價委託書後，原告林宜卉並支付仲介費10萬元，其 後由被告吳宇榮執行仲介事務，議價委託書簽訂前原告林宜 卉及林勝昌多次向其確認系爭房地是否皆具所有權，被告吳 宇榮皆為肯定之答覆，且表示系爭房地可向銀行貸款金額達 8 百多萬元，原告林勝昌因此於102 年5 月12日與訴外人蕭 家松就系爭房地簽訂不動產買賣契約及買賣價金履約保證申 請書。 ㈡嗣原告林勝昌於102 年5 月下旬向銀行貸款過程中，始知系 爭房地3 、4 樓為違章建築，且係於96年前後增建，依法須 即報即拆，該屋僅1 、2 樓有所有權，銀行貸款金額大幅縮 減，與原先被告吳宇榮所述不同，故原告林宜卉、林勝昌乃 委請律師於102 年6 月20日向被告吳宇榮及訴外人蕭家松寄 發存證信函，主張解除、撤銷買賣議價委託書及不動產買賣 契約書，嗣經臺北市大安區調解委員會調解，原告林勝昌與 訴外人蕭家松合意解除系爭房地買賣契約，由原告林勝昌給 付訴外人蕭家松130 萬元，惟被告鼎瑋不動產經紀有限公司 （下稱被告鼎瑋公司）不願返還仲介費10萬元及為其他賠償 ，兩造調解不成立。 ㈢被告吳宇榮明知系爭房地僅1 、2 樓具所有權狀，卻給予錯 誤資訊，使原告林勝昌因誤信錯誤資訊而簽訂買賣契約，惟 住屋網中心未為公司或商業登記，且被告吳宇榮無不動產經 紀人或營業員證照，又經紀營業員巫孰瑊、簡佳瑩於簽訂買 賣議價委託書過程中並未現身，該2 人皆為被告鼎瑋公司之 員工，按房地買賣仲介人係受有報酬之仲介專業人員，應盡 善良管理人之注意義務。被告吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩依該 居間契約未盡善良管理人義務，故原告林宜卉爰主張解除系 爭買賣議價委託書，並依買賣議價委託書、民法第184 條第 1 、2 項、第188 條第1 項，及不動產經紀業管理條例第23 條之規定，請求被告4 人應連帶返還仲介費10萬元。 ㈣系爭買賣議價委託書立約人雖為原告林宜卉，惟買賣契約及 履約保證契約之立約人為原告林勝昌，且議價及買賣過程中 皆有原告林勝昌參與其中，可知原告林宜卉係林勝昌之隱名 代理人，契約效果皆及於原告林勝昌，又仲介業就其所為之 仲介行為向消費者收取高額報酬，即應就其所從事之業務負 善盡預見危險及調查義務，始能就其所知，依民法第567 條 第1 項規定據實報告於委託人，否則難謂無過失。被告吳宇 榮多次故意給予原告林宜卉及林勝昌不實資訊，原告林勝昌 買受之系爭房屋顯與相同條件下但有所有權之房屋相較，價 值必受減損，而其後原告林勝昌果因上開問題與蕭家松發生 糾紛，並致有支出130 萬元價金之損害，其間有相當因果關 係存在，爰依買賣議價委託書、民法第184 條第1 、2 項、 第188 條第1 項、第260 條、第544 條、第571 條、消費者 保護法第7 條第1 、3 項及不動產經紀業管理條例第26條第 2 項之規定，請求被告4 人連帶賠償原告林勝昌130 萬元。 ㈤原告依據下列請求權對於各被告為請求： ⒈被告吳宇榮部分： ①就仲介費10萬元部分： ⑴依系爭買賣議價委託書之部分： 按消費者保護法第11條之1 規定，企業經營者與消費者訂立 定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全 部條款內容。原告林宜卉隱名代理原告林勝昌與被告鼎瑋公 司簽約時，除對與其簽約之主體不明，且住屋網中心未為任 何法人、商業或稅籍登記，系爭買賣議價委託書應無效，原 告進而得據民法第179 條後段之規定，請求實際收取仲介費 之被告吳宇榮返還。 ⑵依民法第184 條第1 項之部分： 被告吳宇榮未具不動產經紀營業員資格，仍向原告稱有專業 資格背景，且在帶看過程中，對原告母親陳明涵所提出之部 分問題，如強調要有屋殼屋腳（意指從基地到建物都需要合 法權利且均具有權狀），均稱沒有問題，而此顯與屋況相悖 ，尤使原告陷於錯誤而致為購屋之決定。 ⑶依民法第184 條第2 項之部分（違反不動產經紀業管理條例 第13條第2 項、第17條規定）： 被告吳宇榮未具有經紀營業員資格，惟其卻稱有該資格使原 告信其具有不動產經紀專業，而在仲介過程中未適時揭露資 訊，遑論對於房屋現況、所涉權利以及原告、原告家人在看 屋過程中所詢問之相關問題有不實或不正確之回答，致原告 受有損害，原告自得據此向被告吳宇榮請求損害賠償。 ②就130萬元部分： ⑴依買賣議價委託書及民法第260 條之部分： 倘非被告吳宇榮在帶看屋過程中之欺瞞及其因未據專業知識 而無法對原告及原告家人詳為說明，原告林勝昌勢不可能為 買屋之決定。 ⑵依民法第184條第1、2項之部分：均同上。 ⑶依民法第544條之部分： 被告吳宇榮受任處理原告購屋之事宜，惟其卻以專業營業員 之姿搏取原告之信任，且在帶看屋過程，經原告家人詢問與 房屋有關之權利事項，竟均以不實之答案告知，實屬處理委 任事務有過失。 ⑷依民法第571 條並類推適用民法544 條之部分： 被告吳宇榮在帶看屋過程，以不實之答案告知原告而致原告 為購買之決定，無異於利於委託人之相對人之行為，尤其屬 違反誠實及信用方法，是被告因違反民法第571 條進而類推 適用第544 條之規定，對原告應負損害賠償之責。 ⒉被告巫孰瑊、簡佳瑩部分： ①就仲介費10萬元部分： ⑴依民法第184條第1項之部分： 被告巫孰瑊及簡佳瑩於系爭買賣議價委託書上為受託人之經 紀人，惟其等非屬住屋網中心之經紀人，其等具名於其上顯 將致原告陷於錯誤而願委被告吳宇榮或鼎瑋公司處理仲介事 務，其等顯有故意或過失，並致損害原告權利。 ⑵依民法第184 條第2 項之部分： 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人 交易之相對人解說，被告巫孰瑊及簡佳瑩掛名在系爭買賣議 價委託書上，未真正到場執行職務，遑論以不動產說明書向 原告解說，其已違反不動產經紀業管理條例之規定。 ②就130萬元部分： 被告巫孰瑊及簡佳瑩掛名於買賣議價委託書，被告巫孰瑊則 掛名於不動產買賣契約書，均未以不動產說明書向原告解說 ，遑論有依法執行職務。原告林勝昌得依據民法第184 條第 1 、2 項（違反不動產經紀業管理條例第23條規定）之規定 請求其等連帶賠償。 ⒊被告鼎瑋公司部分： ①就仲介費10萬元部分： ⑴依系爭買賣議價委託書之部分： 買賣議價委託書上係由被告巫孰瑊、簡佳瑩用印，且揆諸不 動產經紀業管理條例第11條第1 項規定：「經紀業設立之營 業處所至少應置經紀人一人」，及同條例第16條：「經紀人 員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代 銷業務」，可知住屋網中心即為被告鼎瑋公司。而被告鼎瑋 公司未依法給予原告契約審閱期，買賣議價委託書應無效， 原告進而得據民法第179 條後段之規定請求被告鼎瑋公司返 還。 ⑵依民法第188條第1項之部分： 被告巫孰瑊及簡佳瑩未實際執行職務卻掛名在相關文件上， 亦未向原告說明系爭房屋及交易概況。至於被告吳宇榮與鼎 瑋公司間如係合作關係，被告鼎瑋公司對於被告吳宇榮自亦 有選任監督之權利，原告得類推適用民法第188 條第1 項之 規定請求被告鼎瑋公司負僱用人責任。 ②就130萬元部分： ⑴依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之部分： 被告鼎瑋公司因其經紀人員及被告吳宇榮在執行仲介或代銷 業務之故意或過失致原告受有損害，其自應負連帶責任。 ⑵依消費者保護法第7條第1、3項之部分： 仲介業者就其所為之仲介行為既向消費者收取高額報酬，即 應善盡預見危險及調查義務，始能就其所知依民法第567 條 第1 項規定據實報告於委託人，否則難謂無過失。被告鼎瑋 公司不予揭露被告吳宇榮不具專業經紀營業員之身分，尚利 用其他具有合法資格之員工即被告簡佳瑩及巫孰瑊來掩護， 顯難認其已負善盡預見危險及調查義務。 ⑶依民法第188 條第1 項之部分：同前所述。 ㈥爰聲明： ⒈被告應連帶給付原告林宜卉10萬元，及自102 年5 月6 日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉被告應連帶給付原告林勝昌130 萬元，及自102 年8 月17日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： ㈠被告吳宇榮非被告鼎瑋公司之員工，其經營之住屋網中心與 被告鼎瑋公司間僅有業務合作之關係，被告吳宇榮所承接之 仲介案件，會轉介予被告鼎瑋公司，辦理正式之簽約事宜， 是以被告鼎瑋公司對於吳宇榮並無任何選任監督之權利，原 告謂系爭買賣議價委託書之一造可認為係被告鼎瑋公司云云 顯非有據。又原告以被告巫孰瑊及簡佳瑩於該委託書上用印 ，依不動產經紀業管理條例第11條第1 項及第16條規定，可 知住屋網中心與鼎瑋公司關係密切云云。然查，上開條例之 規定僅在規範經紀人員不得兼任，尚無從擴大解讀為認定「 凡經紀人兼任者，其所任業者間即視為同一人，或關係密切 」之依據，況被告巫孰瑊及簡佳瑩於系爭買賣議價委託書上 具名是否即違反該條例規定，尚非無疑，且與本件之訴訟標 的或爭訟無涉。故原告主張：被告吳宇榮為鼎瑋公司之員工 ，且被告簡佳瑩與巫孰瑊掛名於住屋網文件上，被告鼎瑋公 司與吳宇榮自屬關係密切，原告得類推適用民法第188 條第 1 項之規定請求被告鼎瑋公司負僱用人責任云云，並無理由 。 ㈡原告林宜卉給付仲介費10萬元予被告吳宇榮，係基於委託吳 宇榮代為議價仲介之法律關係，而被告吳宇榮已履行其職務 ，完成帶看、仲介、議價及簽立買賣契約，最後是因原告林 勝昌未依約履行才致遭沒收部分價款，故原告林宜卉所支付 之10萬元是否為其權利受侵害之結果，已非無疑。又被告巫 孰瑊及簡佳瑩，雖因與吳宇榮業務合作而掛名於議價委託書 上，然其掛名並不會侵害原告之任何權利，原告並未證明其 係因被告巫孰瑊及簡佳瑩具名始願意委託吳宇榮議價及仲介 ，從而，原告主張：被告巫孰瑊及簡佳瑩具名於買賣議價委 託書上構成民法第184 條第1 項之侵權行為云云，即非有據 。又原告謂：被告巫孰瑊及簡佳瑩違反不動產經紀業管理條 例第23條規定，構成同條第2 項之侵權行為云云則屬無稽， 蓋不動產經紀業管理條例非屬民法第184 條第2 項所指之「 保護他人之法律」。從而，原告主張：被告巫孰瑊與簡佳瑩 掛名於文件上使原告陷於錯誤，而願委被告吳宇榮處理仲介 事務，因而受有仲介費10萬元之損害，且其等行為違反不動 產經紀業管理條例，被告巫孰瑊、簡佳瑩與吳宇榮應成立共 同侵權行為云云，實屬無據。 ㈢本件原告與訴外人蕭家松就系爭房地簽定不動產買賣契約之 際，謝佩珊地政士已當場向原告等告知系爭房地3 、4 樓為 增建物，並註記在系爭房地之不動產買賣契約上，且原告於 證人說明系爭房屋增建情形後，並未表示屋況與被告吳宇榮 所說不同，否則豈有於得知3 、4 樓為增建後卻無任何異議 且仍繼續簽約之理。此外，訴外人蕭家松與原告訂約時亦一 再強調系爭房地3 、4 樓為違章建築，並明確解釋系爭房地 之現況，更告知該違章建築非銀行貸款核定之範圍，惟原告 等一再表示貸款不是問題，原告與蕭家松始達成合意並簽立 買賣契約，故原告簽約購買系爭不動產並無陷於錯誤之情形 。 ㈣原告林勝昌給付蕭家松130 萬元係因其違約不買，及其與蕭 家松調解後同意給付之結果，並非其所受之損害。退步言， 縱認130 萬元為原告之損害（僅為假設），其損害與被告巫 孰瑊及簡佳瑩有無在場解說相關資訊亦無因果關係，原告已 由謝佩珊之說明及買賣契約書上之記載清楚得知增建之屋況 ，是以被告巫孰瑊、簡佳瑩縱未到場解說亦不生任何影響。 故原告主張：因被告之共同侵權行為而受有130 萬元損害， 被告鼎瑋公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消 費者保護法第7 條第1 、3 項及民法第188 條第1 項之規定 賠償130 萬元云云，顯非可採。 ㈤被告鼎瑋公司於接到原告林勝昌發函主張解除其與訴外人蕭 家松之買賣契約後，即於102 年6 月26日以台中法院郵局第 1713號存證信函表示被告並無可歸責事由，並建議如有爭議 可向調解委員會聲請調解，原告始向台北市大安區調解委員 會聲請調解。調解日訴外人蕭家松表示買賣契約糾紛係因原 告違約，要求以買賣契約所約定之違約金為賠償依據，嗣以 130 萬元成立調解。由此可知，若原告未承認解除買賣契約 係因自身之違約，原告焉有願意給付違約金之理？再者，系 爭房地上存有第三人之租賃關係（租期至104 年5 月20日） ，原告願意購買顯然非作為自住，而係作為投資之用，今其 因無法透由銀行取得符合其期待之貸款數額，因而自願以違 約方式解除與訴外人蕭家松之買賣契約，乃其評估投資損益 之結果，豈能將該違約責任之損害轉嫁予被告。 ㈥被告簡佳瑩與巫敦瑊均持有合法之不動產相關執照，非原告 起訴時所稱之無照人員，原告一方面主張被告未盡善良管理 人責任及調查義務，另一方面誣陷被告簡佳瑩與巫敦瑊未持 有合法執照，無非係為求將解除買賣契約之可歸責性轉嫁予 被告，進而想取回仲介費及130 萬元，然買賣契約確實已達 成合意，原告自負有給付仲介費之義務，原告請求被告鼎瑋 公司等返還仲介費實無理由。 ㈦原告謂被告巫孰瑊之不動產經紀人證書已遭撤銷云云顯非實 在，蓋被告巫孰瑊之不動產經紀人證書有效期限原至101 年 10月20日止，而於該有效期限屆至前，被告巫孰瑊已於101 年5 月28日向桃園縣政府繳交延展年費並依規定申請不動產 經紀人證書加註延長有效期限，經桃園縣政府以101 年5 月 28日桃地價業第0000000000號函核准，並加註於證書上「有 效期限」欄位內，惟桃園縣政府卻漏未通報予不動產經紀業 資訊系統，以致該系統之資訊上誤顯示被告巫孰瑊之證書有 效期限為「證書撤銷」。嗣經被告巫孰瑊反應後，該系統已 更正被告證書之有效期限為「105 年10月20日」，是以被告 巫孰瑊並無原告所指證書撤銷情事。 ㈧並聲明： ⒈如主文第1項所示。 ⒉如被告受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項如下： ㈠原告林宜卉於102 年5 月6 日與住屋網中心負責人即被告吳 宇榮就系爭房地簽立確認書及買賣議價委託書，其上有經紀 營業員即被告巫孰瑊、簡佳瑩之蓋章（見本院卷第7 、8 頁 之確認書及買賣議價委託書）。 ㈡原告林勝昌於102 年5 月12日與訴外人蕭家松簽立不動產買 賣契約書，其上之仲介經紀業者為被告鼎瑋公司，經紀人為 被告巫孰瑊（見本院卷第9 頁反面至第13頁之不動產買賣契 約書）。 ㈢原告林勝昌原已給付第1 、2 期房地價款共306 萬5 千元予 訴外人蕭家松。 ㈣原告林勝昌與蕭家松於102 年8 月16日在台北市大安區調解 委員會成立調解，雙方同意解除本件不動產買賣契約，原告 林勝昌同意給付蕭家松130 萬元（見本院卷第64頁調解筆錄 ）。 四、本件爭點如下： ㈠原告購買系爭房地是否有不知3 、4 樓為增建而陷於錯誤之 情事？ ㈡原告林宜卉請求被告連帶返還仲介費10萬元及法定利息，有 無理由？ ㈢原告林勝昌請求被告連帶賠償130 萬元及法定利息，有無理 由？ 五、得心證之理由： ㈠原告購買系爭房地是否有不知3 、4 樓為增建而陷於錯誤之 情事？ ⒈原告主張：因被告吳宇榮明知系爭房屋3 、4 樓不具所有權 狀，於帶看及仲介系爭房地買賣時故意隱瞞此增建之事，致 使原告陷於錯誤而簽約購買乙節，為被告所否認，並以前詞 抗辯。 ⒉經查，據承辦本件買賣事宜之地政士謝佩珊到庭證稱：「（ 問：你有辦理原告與蕭家松間之不動產買賣事宜？）答：有 ，是我個人辦的。（問：在辦理的時候原告二人有無去現場 看過不動產，原告知不知道3 、4 樓是未辦保存登記之建物 ，有無看過登記謄本？）答：房子我們沒有去看過，簽約的 當時是有謄本及權狀，謄本上只有1 、2 樓之記載，我有問 過屋主房屋現況，是否有增建物，屋主說有3 、4 樓增建， 我有將此增建情形跟買方即原告2 人知會過，原告2 人於簽 約時有在現場，知道此增建情形，也知道將此情形記載在買 賣契約上。（問：當時原告2 人有無表示此3 、4 樓增建物 是否會影響銀行貸款數額或日後之使用？）答：當時原告2 人對此增建情形並沒有意見，並說會自己去找配合的銀行， 我們有幫他初估過銀行貸款的成數，銀行通常就增建物部分 會酌增貸款金額，我有將簽好的買賣契約書送件給銀行去估 貸款金額，但那一家銀行我不記得了，可以貸款的金額我也 不記得了，買方自己有送案件給銀行，我印象中買方是不要 由我們找的銀行貸款。（問：簽約時你及兩造有無提及違章 建築部分是否為銀行貸款核定之範圍，而原告表示貸款不是 問題？）答：簽約時沒有談到這個問題。而本件簽約時賣方 有質疑銀行貸款的部分，我們就提到買方簽的是履保，尾款 就是買方要貸款的部分，而貸款不足的部分須由買方予以補 足，就如同買賣契約第3 條第2 項第4 期尾款給付說明欄所 列。（問：在簽約時除了原告2 人及蕭家松外，還有無其他 人在場）答：還有買方的媽媽、蕭家松的一位友人及被告李 建宏（應係被告吳宇榮）在場。（被告訴訟代理人問：原告 主張簽約時，你叫他簽那裡就簽那裡，過程中你和仲介方都 未對原告為說明，是否如此？）不是，我有提供謄本或權狀 給他們看，合約書的內容都會給雙方核對，包括付款的金額 都會給雙方核算過，才會請他們簽約。【問：當時跟買方說 明合約第1 條增建部分後，原告有無提出質疑說屋況為何與 李建宏（應係被告吳宇榮）所說不同？】答：簽約當時並沒 有。（原告複代理人問：你剛稱有向原告說明系爭房屋有增 建物，還是有違建物？）答：增建物。（問：是何時請銀行 估算貸款金額？）答：在簽約前有請銀行評估，簽約完後有 送件，在簽約過程買方並沒有提貸款的問題，但賣方有提及 他有問過銀行可以貸款的金額，也有提及買方能貸到多少金 額，因為此牽涉到買方給付尾款的能力，買方的媽媽也因此 有點生氣，但因為本件是簽履保，所以後來還是簽約，買方 是說他自己有配合的銀行。【問：你有提到簽約時李建宏（ 應係被告吳宇榮）有在場，李建宏（應係被告吳宇榮）在簽 約的過程有無向買方做任何的說明？】答：李建宏（應係被 告吳宇榮）有無說明我沒有特別印象，但我有針對合約書的 部分跟雙方說明」等語明確（見本院卷第94頁反面、第95頁 及反面）。而證人即原告之母親陳明涵亦已到庭證稱：「伊 有去看房子，看過3 、4 次，也有到代書處簽約。在簽約時 代書有給伊看過權狀。原告2 人在簽約時有看過權狀，在簽 約時代書有說3 、4 樓是增建，我們是沒有什麼反應」等情 無誤（見本院卷第114 頁反面、第115 頁）。 ⒊再查，系爭不動產買賣契約第1 條之「建築改良物標示」欄 已記載建物面積為地面層及2 層，且於該條第1 項載明：「 本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物 ，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：其他3 、 4 樓，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險」（ 見本院卷第9 頁反面及第10頁），於「房地產標的現況說明 書」第8 項就「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄 亦勾選「有」（見本院卷第16頁）。 ⒋另據被告吳宇榮陳稱：「本件買賣從帶看開始就是陳明涵處 理，一直到簽約時原告林宜卉才開車載陳明涵來，陳明涵只 是問伊套房有幾間，每個月租金可以收多少，所以她也有注 意到投報率，她說她是買房的老手，伊給陳明涵的資料都很 齊全，包括謄本，後來原告林宜卉、林勝昌也有會同陳明涵 來複看，原告林宜卉看完這個物件後，還有問伊說有沒有全 部樓層都是合法的其他物件」等情無訛（見本院卷第206 頁 ）。 ⒌是由證人之證詞、被告吳宇榮所述，及依不動產買賣契約書 、房地產標的現況說明書之記載，可知系爭房地之3 、4 樓 有增建情事並未遭到隱瞞，且自被告吳宇榮數次帶看迄於地 政士處簽立買賣契約至原告已給付第1 、2 期款為止，由公 開揭露之書面或資訊，如登記謄本或所有權狀等，原告均得 以重複檢視及詢問，原告既經被告吳宇榮帶看系爭房地數次 ，於簽約時地政士謝佩珊並已當場提示登記謄本或所有權狀 予原告及其在場之家人，並將此增建情形告知原告，復載明 於買賣契約書內，由雙方核對內容後才請雙方簽名，賣方蕭 家松並提及有問過銀行可以貸款之金額等問題。是原告主張 ：因被告吳宇榮於帶看及仲介系爭房屋買賣時故意隱瞞此增 建之事，致使原告陷於錯誤而簽約購買云云並非可採。原告 雖主張：被告吳宇榮於帶看房屋時強調房屋沒有問題云云， 然證人謝佩珊亦已證述：「原告於伊說明系爭房屋之增建情 形後，並未質疑屋況有與被告吳宇榮所說不同」等情無誤。 ⒍綜上，原告購買系爭房地並無因不知3 、4 樓為增建而陷於 錯誤之情事，其主張：因被告吳宇榮隱瞞增建之事，致原告 陷於錯誤而簽約購買云云並非可採。 ㈡原告林宜卉請求被告連帶返還仲介費10萬元及法定利息，有 無理由？ ⒈原告林宜卉主張：被告吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩依居間契約 應盡善良管理人義務，卻未盡義務，原告林宜卉已解除系爭 買賣議價委託書，且該議價委託書亦有無效情事，原告爰依 買賣議價委託書、民法第184 條第1 、2 項、第188 條第1 項，及不動產經紀業管理條例第13條、17條、第23條之規定 ，請求被告4 人應連帶返還其仲介費10萬元等語。被告則抗 辯：被告吳宇榮並無故為隱瞞增建之事，且已依買賣議價委 託書完成契約義務，原告林宜卉亦非因被告巫孰瑊、簡佳瑩 蓋章其上始與被告吳宇榮簽立買賣議價委託書，被告吳宇榮 、巫孰瑊、簡佳瑩並無侵權行為情事，又被告吳宇榮非鼎瑋 公司之員工，被告鼎瑋公司無民法第188 條第1 項規定之適 用等語。 ⒉經查，被告吳宇榮為住屋網中心之負責人，據其陳稱：住屋 網物中心只是一個據點，並未成立公司，伊在那邊是從事買 屋帶看、套房管理維修之工作，是有做才有錢領的按件計酬 制，伊並非受僱於鼎瑋公司，有案件介紹給鼎瑋公司才有酬 勞領，未在哪一家公司投保勞保等情明確（見本院卷第205 頁反面），而原告對被告吳宇榮為被告鼎瑋公司之員工乙節 並未為任何舉證。是原告主張：被告鼎瑋公司依民法第188 條第1 項之規定，應對被告吳宇榮之行為負僱用人之連帶賠 償責任云云於法無據。 ⒊再按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任」，民法第184 條第1 項前段雖定有明文，然本件被告 吳宇榮並無故意隱瞞原告系爭房地有增建，致使原告陷於錯 誤而簽約購買之情事業如上述，另被告巫孰瑊、簡佳瑩亦無 何不法侵害原告權利之情事，原告雖主張：因被告巫孰瑊與 簡佳瑩掛名於住屋網之文件上使原告願委被告吳宇榮處理仲 介事務，因而受有仲介費10萬元之損害乙節，然亦未舉證以 實其說。故原告林宜卉主張：被告吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩 須負侵權行為損害賠償責任云云自無可採。 ⒋復按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責 任」，民法第184 條第2 項前段雖定有明文。又不動產經紀 業管理條例第13條第1 、2 項規定：「中華民國國民經不動 產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者，得 充不動產經紀人。經中央主管機關或其認可之機構、團體舉 辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並 向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營 業員證明者，得充任不動產經紀營業員」，同條例第17條規 定：「經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代 銷業務」，第23條則規定：「經紀人員在執行業務過程中， 應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明 書於提供解說前，應經委託人簽章」。然查，此不動產經紀 業管理條例之規定係在規範不動產經紀業之作為或不作為義 務，屬行政機關對該行業之管理規範，其性質非屬民法第18 4 條第2 項所指之「保護他人之法律」。故原告主張：被告 吳宇榮未具經紀人員資格卻受僱從事仲介業務，被告巫孰瑊 及簡佳瑩違反上開條例第23條規定未於執行業務過程中以不 動產說明書向與委託人交易之相對人解說，故依民法第184 條第2 項之規定，應負侵權行為損害賠償責任云云亦無可採 。 ⒌原告林宜卉復主張：其已委請律師於102 年6 月20日向被告 吳宇榮及訴外人蕭家松寄發存證信函，主張解除、撤銷買賣 議價委託書及不動產買賣契約，又買賣議價委託書之內容亦 為無效，故原告得依買賣議價委託書之約定，請求被告吳宇 榮或鼎瑋公司返還仲介費10萬元乙節，經查： ①原告所指上開102 年6 月20日台北北門郵局第2825號存證信 函（見本院卷第17頁）係由原告林勝昌寄予訴外人蕭家松， 並非原告林宜卉所為之意思表示。又原告林勝昌於該函係主 張解除、撤銷不動產買賣契約，並非解除買賣議價委託書。 故原告林宜卉主張：其已以該函主張解除、撤銷買賣議價委 託書云云並乏所據。 ②又原告林宜卉另係基於何項法定解除權，或係基於意定解除 權而得據以解除買賣議價委託書，亦未據其於本件提出。是 其主張：其解除買賣議價委託書後，得依該委託書之約定， 請求被告吳宇榮返還仲介費10萬元云云，亦無可採。 ③而系爭買賣議價委託書係由被告吳宇榮基於住屋網中心負責 人之身分與原告林宜卉所簽訂，被告鼎瑋公司並非立約當事 人。故原告林宜卉主張：其解除買賣議價委託書後，得依該 委託書之約定，請求被告鼎瑋公司返還仲介費10萬元云云並 無可採。 ④原告復主張：被告吳宇榮或鼎瑋公司未依消費者保護法之規 定給予原告契約審閱期，致原告林宜卉訂立顯失公平之買賣 議價委託書而受有損害，故買賣議價委託書應為無效，原告 進而得依據民法第179 條後段之規定，請求被告吳宇榮或鼎 瑋公司返還仲介費10萬元乙節，經查： ⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容」，消費者保護法第11條之1 第1 、2 項固有明 文規定。惟此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避 免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負 之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。如企業經營者 未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦隨時得查閱 契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之 期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有 不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂 消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務， 其訂立之契約有失公平之虞。又倘消費者於訂約當時對契約 條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期 間，對該定型化契約之效力亦不生影響，消費者自不得於事 後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱 期而排除契約條款之適用。 ⑵查本件被告鼎瑋公司非買賣議價委託書之立約當事人已如前 述，又原告林宜卉並非於匆忙間不及了解其依契約所得主張 之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約，故縱被告吳 宇榮基於住屋網中心負責人之身分與原告林宜卉簽立之買賣 議價委託書未給予合理之審閱期間，然對該委託書之效力並 不生影響。故原告主張：買賣議價委託書為無效，其得依據 民法第179 條後段之規定，請求被告吳宇榮及鼎瑋公司連帶 返還仲介費10萬元云云亦無理由。 ⒍綜上，原告林宜卉依據買賣議價委託書、民法第184 條第1 、2 項、第188 條第1 項，及不動產經紀業管理條例第13條 、17條、第23條之規定，請求被告4 人應連帶返還其仲介費 10萬元云云，為無理由。 ㈢原告林勝昌請求被告連帶賠償130 萬元及法定利息，有無理 由？ ⒈原告林勝昌主張：被告吳宇榮明知系爭房地3 、4 樓不具所 有權狀，卻多次故意給予不實資訊，其後原告林勝昌果因上 開問題與蕭家松發生糾紛，致原告林勝昌有支出130 萬元價 金之損害，其間有相當因果關係，爰依買賣議價委託書、民 法第184 條第1 、2 項、第188 條第1 項、第260 條、第54 4 條、第571 條、消保法第7 條第1 、3 項及不動產經紀業 管理條例第26條第2 項之規定，請求被告4 人連帶賠償其13 0 萬元等語。被告則抗辯：被告吳宇榮無故為隱瞞之事，且 已依買賣議價委託書完成契約義務，被告鼎瑋公司亦依不動 產買賣契約書完成義務，原告林勝昌嗣後給付蕭家松130 萬 元係因其違約不買，而與蕭家松調解後同意給付之結果，其 所受之損害實與被告之契約義務無關，又原告林勝昌給付13 0 萬元與被告巫孰瑊及簡佳瑩有無在場解說相關資訊亦無因 果關係等語。 ⒉經查，原告林勝昌於給付第1 、2 期款後，因貸款額度問題 無法繼續履約，嗣經臺北市大安區調解委員會調解，原告林 勝昌與訴外人蕭家松同意解除系爭買賣契約，由原告林勝昌 給付訴外人蕭家松130 萬元等情，有台北市○○區0000 0000 0000000 號調解筆錄影本在卷足稽（見本院卷第 64頁）。而證人謝佩珊已證稱：「當時有幫原告初估過銀行 貸款的成數，買方自己有送案件給銀行，在簽約過程賣方有 提及他有問過銀行可以貸款的金額，也有提及買方能貸到多 少金額，買方是說他自己有配合的銀行」等語明確（見本院 卷第95頁及反面）。則原告於簽立契約前既得持相關書面文 件及資訊送銀行評估貸款，且其亦已就貸款額度部分幾經考 量，又已自己實際找銀行評估，而貸款額度之高低除涉及不 動產條件之優劣外，亦受借款人還款能力強弱之影響，查原 告林勝昌每月投保薪資約25,200元，此有勞工保險被保險人 投保資料表在卷足稽（見本院卷第84頁），則其每月所得於 扣除基本生活所需費用後，得用以繳付尾款9,285,000 元貸 款（見本院卷第10頁反面之尾款金額）之餘額並非太高，則 是否因此影響其貸款額度亦非無疑。又如其因自行提供給銀 行之口頭資訊錯誤，致後來貸款金額與其主觀期待不符，則 該結果亦難歸究於他人。本件被告吳宇榮既無故意隱瞞增建 而使原告陷於錯誤之情事業如上述，則原告林勝昌嗣後因貸 款額度不夠須自行補足尾款係其自身應承擔評估錯誤之結果 。故原告主張：被告吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩須依民法第18 4 條第1 項規定負侵權行為損害賠償責任，被告鼎瑋公司應 依同法第188 條第1 項規定，對被告吳宇榮、巫孰瑊、簡佳 瑩之行為負僱用人之連帶賠償責任云云於法無據。 ⒊又不動產經紀業管理條例第13條、第17條、第23條之規定非 屬民法第184 條第2 項所指之「保護他人之法律」業如上述 ，故原告主張：被告吳宇榮未具經紀人員資格卻受僱從事仲 介業務，被告巫孰瑊及簡佳瑩違反上開條例第23條規定未於 執行業務過程中以不動產說明書向與委託人交易之相對人解 說，是原告依民法第184 條第2 項之規定，得請求該3 人負 130 萬元之損害賠償責任云云亦無可採。 ⒋再按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者 ，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品 或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企 業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時， 應負連帶賠償責任」，消費者保護法第7 條第1 項、第3 項 前段固有明文。另按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業 務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀 人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第2 項雖亦有規定。然查，本件原告林勝昌係因無法繼續履約而 違約，因而與訴外人蕭家松成立調解而給付130 萬元，並非 因被告巫孰瑊、簡佳瑩違背何等契約義務所致，故原告主張 ：其依前開消費者保護法第7 條第1 、3 項，及不動產經紀 業管理條例第26條第2 項之規定，得請求被告鼎瑋公司賠償 130 萬元云云亦無所據。 ⒌又按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，民法第26 0 條定有明文。「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越 權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」，「居 間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之 行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得 向委託人請求報酬及償還費用」，同法第544 條、第571 條 分別有規定。查原告林勝昌以存證信函就買賣契約行使解除 權之對象係訴外人蕭家松，並非被告吳宇榮，且原告林勝昌 給付蕭家松130 萬元非因被告吳宇榮違背何等契約義務所致 ，故原告主張：其得依據民法第260 條、第544 條、第571 條之規定，請求被告吳宇榮賠償130 萬元云云亦非可採。 ⒍原告復主張：如非因被告吳宇榮於帶看屋過程中之欺瞞及其 因未據專業知識而無法對原告及原告家人詳為說明，原告林 勝昌不可能為買屋之決定，故原告得依買賣議價委託書之約 定，請求被告吳宇榮賠償130 萬元乙節，查被告吳宇榮係與 原告林宜卉簽立買賣議價委託書，原告林勝昌非議價委託書 之立約人，又原告林勝昌給付130 萬元予蕭家松係原告自身 違約所致，並非因被告吳宇榮違背買賣議價委託書之何義務 所致，故原告此部分之主張亦無可採。 ⒎綜上，原告林勝昌依買賣議價委託書、民法第184 條第1 、 2 項、第188 條第1 項、第260 條、第544 條、第571 條、 消保法第7 條第1 、3 項及不動產經紀業管理條例第26條第 2 項，請求被告4 人連帶賠償130 萬元云云於法無據。 六、從而，原告基於前開侵權行為等之規定，請求：⑴被告應連 帶給付原告林宜卉10萬元，及自102 年5 月6 日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告應連帶給付原告林勝 昌130 萬元，及自102 年8 月17日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方 法核對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。 參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。 中 華 民 國 103 年 12 月 11 日 民事第二庭 法 官 郭琇玲 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 11 日 書記官 陳玉芬