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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2016號 原　　　告　袁美華 訴訟代理人　劉楷律師 　　　　　　林明信律師 被　　　告　許玉燕 訴訟代理人　賴彌鼎律師 複 代理 人　王道光律師 上列當事人間酌減違約金事件，本院於民國103 年2 月11日辯論 終結，判決如下： 主 文 確認兩間於民國102 年8 月20日所簽立如附表所示不動產買賣契 約，被告對原告之違約金債權，逾新台幣伍拾萬元部分不存在。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之一、餘由原告負擔。 事實及理由 壹、原告方面： 一、緣原告前於102 年8 月20日經東森房屋中壢民族加盟店即真 誠房屋仲介有限公司（下稱真誠公司）之居間媒介，與被告 簽立如附表所示不動產買賣契約書（下稱系爭契約）約定原 告以總價款新台幣（下同）2,820 萬元，向被告購買其所有 如附表所示不動產（下稱系爭房地）。兩造並約定以僑馥建 築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）為付款中間人， 負責價金及違約金之撥付事宜，原告且於簽約時即支付第一 期款282 萬元予僑馥建經公司存入履約專屬帳戶保管。 二、在系爭契約簽立前，原告已再三向真誠公司強調，因手邊現 金不足之故，故原告將以系爭房地及原告現住所之桃園縣中 壢市○○○路○段○○○ 巷○○號建物，聯合向金融機構申請貸 款，該貸款成數須達系爭房屋總價款之9成即2,538萬元，否 則，原告得無條件解除系爭契約，而斯時真誠公司亦一再承 諾絕無問題；詎原告於簽立系爭契約並支付第一期款282 萬 元後，於申辦貸款時卻無任何金融機構可核貸至2,538 萬元 之成數，其後原告在與被告協商時，更才驚覺真誠公司並未 告知被告有關原告貸款需達9 成，否則得無條件解約之事； 原告在事後幾度向被告說明前開事實經過，並發函予被告， 期望兩造能協商圓滿解決之道，無奈無法獲得被告之諒解， 執意主張依系爭契約第11條之規定解除契約並沒收原告已支 付之價金。 三、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。故約定 之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數 額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核 減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。查原 告因不諳不動產交易細節，誤信真誠公司人員之口頭承諾， 未及注意應於本件契約中加註未達貸款成數得無條件解約之 附款，對於因無力履約導致賣方權益受損乙事，實深感遺憾 並願支付相當數額之違約金。且原告於102 年10、11月間察 覺貸款有困難而無力履約時，旋即通知被告預示拒絕給付， 則距系爭契約簽立之時，短短不到3 個月，被告亦未尚遷離 系爭房屋供原告使用。換言之，被告僅需另覓買家即可，實 無鉅額之損害可言，故對於被告此段等待期間所蒙受之不利 益，原告認以賠償20萬元已屬公平允當，然因系爭契約第11 條第2 項約定：「甲方（即買方原告）若有違約情事經乙方 合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償…除雙方另有約 定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘 額作為懲罰性違約金給付乙方…」，即以原告已給付之第一 期款282 萬元均作為違約金，則其數額顯然過高，原告固有 違約情事，然被告得向原告請求之違約金數額在未經確定確 認以前，將使原告得否取回置於系爭契約付款人僑馥建經公 司處之上開282 萬元處於不確定之狀態，此之不確定狀態得 以確認判決除去，原告得提起本件乃有法律上確認之利益。 四、至於被告抗辯因原告違約而致系爭契約解除所受損害： 1.支出代書業務執行等費用8,460 元部分，原告無意見。 2.支出買賣總價百分之4 之仲介服務報酬95萬元部分。如前述 ，原告違約情事實因真誠公司隱瞞重要交易資訊係可歸責於 真誠公司，被告本得拒絕給付真誠公司任何服務報酬，被告 並無此部分之損失可言。 3.被告以系爭房地為營業處所而經銷櫻花牌廚具，為準備履行 系爭契約點交房屋與原告，因而將展示之裝潢及廚具拆除， 嗣不得不雇工裝修回復原狀，至受有工程及材料費用合計27 萬850 元之損失云云。實則，原告在102 年10月間預示拒絕 給付迄今，被告於系爭房屋所經營之櫻花牌廚具店面，並無 任何變動或有裝潢之拆除。且依我國民間買賣房屋之情形， 更無前任屋主會於交屋時自行雇工將既有裝潢拆除慣例，是 被告所稱受有裝潢及廚具拆除而裝修回復原狀之損失云云， 應不可信；此外，被告提出之二紙報價單並非正式發票，亦 無施作廠商或人員之用印，難信為真。且其上載「填單日期 」分別為「102/12/14 」及「103/01/02 」，果如被告所言 該支出係為回復其已拆除之展示裝潢，則在「102/12/14 」 或「103/01/02 」前，其應因裝潢未畢而無法展示銷售物品 才是，然對照之被告提出所營公司102 年8 至12月之營業報 表（被證6 ），其於此間數月均有銷售情形以觀，顯然被告 並無拆除店面裝潢之情。 4.被告稱因原告不履行本件，而無須另行租屋，致不得不提前 終止租賃契約，遭房東沒收第一期租金1 萬3,000 元，及保 證金2 萬6,000 元共損失3 萬9,000 元部分。然依被告提出 之租賃契約書第18條約定，被告違背租賃契約提早搬遷，亦 僅賠償一個月租金，是此部分僅有一個月租金即1 萬3,000 元損失而已，被告稱另遭沒入押租保證金26,000元，尚屬無 據。 5.被告以原告若能於102 年10月31日給付剩餘之2,538 萬元尾 款，則自102 年11月1 日起至其解除契約之102 年12月4 日 止，按年息百分之20計算，則其損失利息47萬2,833 元云云 。按被告固得主張原告若依約給付價金，則其可將該價金用 作計畫性之安排，因解約已使計畫無法執行因而受有履行利 益之損害，然此亦應由被告具體說明其究竟已安排之計畫內 容為何及預期可獲得之利益範圍，非可泛以金錢債權之法定 最高利率計算其損害。尤以，系爭房地早經第三人匯豐商業 銀行股份有限公司（下稱匯豐銀行）設有990 萬元之最高限 額抵押權。換言之，原告未給付之剩餘價金2,538 萬中至少 有數百萬元，被告必須優先用於償還匯豐銀行之貸款，至於 剩餘部分，若被告未有明確之投資計畫，則縱使定期存款於 金融機構，以我國現時存款年利率普遍未達2 ％之情形下， 被告至多受有3 、4 萬元之利息損失而已（縱使以全額2538 萬元依年利率2 ％計算，被告不過受有4 萬餘元之利息損失 ，計算式：25,380,000×2 ％×34/365＝47,283元），絕非 如其所稱損失利息達47萬2,833 元之譜。 6.被告以102 年8 月至12月之銷售淨額與101 年同期相比有減 少94萬890 元之損失部分，亦不足採。蓋商業行為之盈運起 伏涉及層面廣泛，實不能逕將被告102 年8 月至12月之銷售 淨額與101 年同期相比有減少情形盡歸咎於原告違約所致。 此外，被告所稱「為準備履行契約而退去經銷資格」乙節， 原告實不明就裡，蓋是否「退去經銷資格」應與本件系爭房 屋之買賣無何關聯，且被告既言其為準備交屋已然另行租屋 ，故其應係轉換銷售地點而已，並無退去經銷資格之必要， 此益徵被告所稱受有此部分營業損失云云，實屬遷強攀附。 五、綜上，原告在102 年10月間原告察覺貸款將有困難而無力履 約時，即已明確通知被告預示拒絕給付，距契約簽立之時， 前後短短不到3 個月。在客觀情狀上，被告大可以過往方式 繼續使用系爭房屋或另覓買家即可，實無明確之鉅額損害可 言；又被告之營業收入業如被證5 、6 資料所示，而原告經 營之「中壢人美容名店」之101 年度收入總額也不過130 餘 萬元，是就兩造之資力而言，以區區不到3 個月之違約情狀 ，且又被告無明確之鉅額損害下，以原告已給付之第一期款 282 萬元均作為違約金，其數額顯然過高，而原告所主張酌 減違約金數額至20萬元，核與本案客觀情狀、我國民情及兩 造資力相當。並聲明：確認兩間於102 年8 月20日所簽立如 附表所不動產買賣契約，被告對原告之違約金債權，逾20萬 元部分不存在。 貳、被告則以： 一、按「違約金係為確保債權效力而設，與利息之性質並不相同 ，如其約定之金額過高，法院雖得依公平原則予以核減，但 在未經法院核減前，尚不得指其過高部分無請求權，據為訴 請確認之標的」。依此，兩造系爭契約約定違約金既未經法 院核減，原告自不得就違約金逾20萬元部分無請求權，據為 訴請確認之標的，故原告起訴並不符合訴訟要件，應予裁定 駁回之。 二、約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待 舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡， 均得按約定之違約金，請求債務人支付，約定之違約金過高 者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至相當之 數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己 事實之債務人負舉證責任。查不動產之買賣，若一方任意違 約，將使他方為了締結買賣契約而付出之金錢、時間、勞力 等有形、無形成本付諸流水，影響甚鉅，故實務上不動產買 賣契約均有違約金之約定，徵諸系爭契約第11條第2 項及第 3 項約定：「甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告 ）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償…除雙方另有 約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之 餘額作為懲罰性違約金給付乙方…」、「乙方若有擅自解約 、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲 方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還 乙方已支配（應為支付）之價金，並同意按甲方以支付價金 總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語，益徵 系爭不動產買賣契約懲罰性違約金之約定具備對等公平性， 且兩造於締約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識 及平等地位自主決定懲罰性違約金，故被告即不待舉證證明 其因原告債務不履行所致及損害額之多寡，均得收取約定之 懲罰性違約金；況系爭契約買賣總價金為2,820 萬元，原告 所給付之第一期款為282 萬元，所佔比例為總價金10﹪，被 告如收取總價金10﹪之懲罰性違約金，與市場通常交易行情 相偌（按照內政部公告成屋買賣契約書範本第11條第3 項約 定沒收已付價款不超過房地總價15％為限），尚在合理範圍 之內，原告並未實質舉證本件懲罰性違約金有何過高之事實 ，是本件懲罰性違約金自無酌減之必要。 三、退萬步言之，如認本件有民法第252 條之適用，而法院是否 酌減及酌減之金額若干，即須依一般客觀事實、社會經濟狀 況、當事人所受損害情形及債務人若能如期履行時，債權人 可得享受之一切利益等以為斟酌之標準。則被告因原告未依 誠信履約所受損害甚鉅（初估即已高達268 萬2,033 元，尚 未計入此間因原告未誠信履約以致被告增加之時間心力等各 項勞費），益證本件懲罰性違約金實無任何酌減之理由： 1.積極損害（包括履保費用8,460 元+ 仲介費95萬元+ 工程及 材料費27萬850 元+ 租金賠償及押租金沒收3 萬9,000 元， 共計126 萬8,310 元。）被告依系爭契約第9 條之約定須支 付代書業務執行費用、買賣總價萬分之3 之履約保證服務費 用8,460 元；買賣總價百分之4 之仲介服務報酬112萬8,000 元（經被告與真誠房屋仲介有限公司協商後，減為95萬元） ；又被告係以系爭房地為營業處所而經銷櫻花牌廚具，為準 備履行系爭契約點交房屋與原告，因而將展示之裝潢及廚具 拆除，嗣原告拒不履行，不得不雇工裝修回復原狀，致受有 工程及材料費用合計27萬0,850 元之損失；又被告為準備交 屋必須遷居，遂於102 年10月18日簽訂房屋租賃契約，自10 2 年11月1 日起以每月1 萬3,000 元租賃房屋居住，因原告 拒不履行，以致被告無須另行租賃房屋，不得不提前解約致 須賠償第一期租金1 萬3,000 元並遭沒入押租保證金2 萬6, 000 元，此部分即受有3萬9,000元之損失。 2.消極損害（包括買賣價金之可得利息47萬2,833 元+ 銷售淨 額損失94萬890 元，共計141 萬3,723 元。）：原告若履行 系爭契約第10條第6 項之約定至遲於102 年10月31日給付剩 餘款項，被告即得獲取該價金之利息，故就該利息而言，自 屬被告因原告不履行買賣契約所受消極損害。茲依原告未付 價款共2,538 萬元，如自102 年11月1 日起計算至被告解除 契約之日即102 年12月4 日止之法定最高利率，應為47萬2, 833 元（其計算式為：25,380,000元×20% ×34/365=472,8 33元，元以下四捨五入），被告因原告不履行系爭不動產契 約至少即受有47萬2,833 元之損害。另被告原以系爭房地作 為經銷櫻花牌廚具為業，於101 年8 月至12月之銷售淨額合 計為125 萬9,980 元，為準備履行系爭契約因而退去經銷資 格及拆除經銷招牌，以致102 年8 月至12月之銷售淨額合計 僅為31萬9,090 元，被告受有可得利益94萬0,890 元之損失 四、綜合前述，原告提起本件未具訴訟要件。原告亦未舉證本件 懲罰性違約金有何過高之情事，況原告未誠信履約，已使被 告受有如上鉅額之損害，倘准其任憑己意恣肆違約而無須負 擔違約金，將使市場秩序陷於動盪不安之狀態，斲傷參與交 易者之互信甚鉅，故原告之主張自無所憑。並聲明，駁回原 告之訴。 叁、本院之判斷： 一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最 高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張伊係 系爭契約之買受人，已經依約交付第1 期買賣價金282 萬元 與僑馥建經公司，存放在履約專屬帳戶內，惟伊因未能向金 融機構貸得足額款項，以致無法繼續履約，經與被告以存證 信函往來通知上開情事，仍無法獲得被告諒解，伊已經遲延 給付，經被告定期催告，伊確實未依約履行，系爭契約業經 被告合法解除在案，被告依系爭契約第11條約定，得向伊主 張沒收上開價金作為懲罰性違約金等情，有原告提出系爭契 約契約書（含不動產買賣價金保證申請書、履約保證書）、 兩造往來存證信函等件為證（見本院卷第6 至16頁、第19至 35頁），並為被告所不爭執，上開事實應為真正；另按兩造 上揭所引系爭契約第11條第2 項約定（詳細文字如上述，不 贅述）、不動產買賣價金履約保證書第2 條第2 項第1 款約 定：「買方（指原告）若未能……，經台端（指被告，賣方 ）合法催告並依約解除買賣契約，通知買方沒收已付價金時 ，由僑馥建經定七日期限催告買方起訴，若………，若買方 限期內起訴，則專戶款項暫予保留並以判決結果作為價款撥 付之依據。」，依此，系爭充作懲罰性違約金之價款現在存 於上開所指專屬帳戶中，原告已經起訴提起本件，兩造就上 開原告已經交付之價金，從形式上觀之，皆無從取（回）得 ，且原告既主張被告得向伊請求之違約金數額過高，其非不 得請求法院核減，因此被告對其得請求違約金債權存在範圍 為何，即有不明。職是，兩造間系爭契約解除後，關於所約 定違約金是否有過高情事，即違約金債權存在（或不存在） 範圍並不明確；況且僑馥建經公司依上開保證書約定尚須待 判決結果作為付款之依據，業已造成兩造法律上地位之不安 定，且此不安定之法律上地位，可得以確認判決予以除去； 再者，約定之違約金苟有過高情事法院即得依民法第252 條 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人 訴請法院核減；違約金核減權，係屬法院職權，該條規定並 未賦與當事人以形成權，債務人自不得提起形成之訴，僅得 提起確認或給付之訴，於該訴訟中請求法院核減（最高法院 79年台上字第1612號、85年度台上字第2995號民事判例、裁 判要旨參照）。原告主張系爭契約約定充作違約金過高，以 提起確認之訴主張核減，於法尚非無據。綜此，原告自有提 起本件確認訴訟之法律上利益。至於被告抗辯違約金在未經 法院核減前，不得指其過高部分無請求權，據為訴請確認之 標的，原告提起本件，欠缺訴訟要件等情；核上開所辯係指 違約金尚未經核減「前」，債權人可以請求交付違約金，債 務人不得謂「過高」部分債權人無請求權，原告既在本件確 認之訴中並為核減違約金之主張，自得為確認之訴之標的， 因此，被告上辯所指，與本件尚有不同，本院不予採認。 二、查兩造間系爭契約係因原告遲延交付價金，經被告定期催告 後，仍未按期履行，系爭契約業經被告合法解除在案，已經 兩造不爭執，被告得依契約第11條第2 項約定向原告請求給 付已繳價金全部（扣除費用）作為違約金，而該違約金依契 約書面之文字記載為「懲罰性」違約金，性質上亦為「懲罰 性」違約金等情，兩造亦不爭執。 三、按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。」民法第250 條第2 項、第252 條定有明 文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務 時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；違約金是否 相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相 懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額 預定性違約金而異（最高法院51年度台上字第19號、82年度 台上字第2529號民事判例、裁判要旨參照），是以不論當事 人約定之違約金為損害賠償總額預定或懲罰性違約金，若確 有過高情事存在，法院均得減至相當之數額。原告主張被告 得向其請求本件違約金數額係已交付第1 期價金282 萬元， 於預示拒絕給付至系爭契約簽立之時，僅不到3 個月期間， 亦尚未交付系爭房地，被告所需者為另覓買家而已，無明確 實際之損害等情，已經被告所否認，辯以未計履約增加時間 心力等初估積極及消極損害已達268 萬2,033 元，且按照行 政機關所製契約書範本觀之，約定違約金不宜超過買賣總價 金15％，本件違約金僅為買賣總價金10％，與市場交易行情 相當，在合理範圍內等語。查：原告係因無法向金融機構貸 得除交付價金以外足額其他價金至未能依約按期履約，不論 實際上是否為仲介人未告知被告此貸款成數交易訊息，兩造 之系爭契約就此既無任何約定，屬可歸責於己之事由，惟原 告不於適當時期履行債務時即通知被告，離契約簽立時，確 實未及3 月，時期甚短，此之預示拒絕給付令被告得以及早 因應，避免損害之擴大，應屬實情，可堪信實；而被告因原 告未能依約於適當時期履行債務，合法解除系爭契約固得請 求上開價金抵作懲罰性違約金，則被告實際損害為何，應為 原告所不知或不及知。又懲罰性違約金之約定，是以確保債 務之履行為目的，而非為賠償當事人因債務不履行所受之損 害，故當事人約定懲罰性違約金者，於一方不履行債務時， 他方即得請求支付違約金，並得依法請求賠償損害，是懲罰 性違約金之多寡，實與契約當事人因他方不履行債務所受之 損害額若干無涉（臺灣高等法院88年度上易字第22號民事裁 判要旨參照）。基此，本件兩造約定之違約金既屬懲罰性違 約金，解除系爭契約又係緣於可歸責原告之事由，被告本得 依約請求原告給付該違約金，違約金多寡與被告因原告債務 不履行實際所受損害無涉，果被告因本件債務不履行實際上 受有損害，得另為請求損害賠償，是被告就此損害亦無須負 舉證之責即得請求給付「懲罰性」違約金，被告以其初估所 受損害額達268 萬餘元，否認有違約金過高情事，尚非不得 作為斟酌之參考；又被告以市場行情，以違約金約定不超過 買賣總價金15％為適當，然該以買賣總價金15％為限之約定 違約金，並未區分為賠償額預定性或懲罰性違約金，衡情係 指賠償額預定性違約金，且不區分不動產買賣價金之高低、 履約及歸責之程度、社會經濟情事，一律以買賣總價金一定 成數為違約金數額，亦非酌定違約金有否過高之標準，僅為 參考因素之一，被告此辯，亦不足為憑。但考諸本節上開最 高法院裁判要旨，懲罰性違約金是否過高，仍應依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標 準。原告主張被告並無實際明確之損害等情如前之述，被告 亦主張有如上述各項實際損害項目存在，非不得為本件參酌 衡量違約金是否過高之標準。準此，衡以系爭契約從簽立到 預示拒絕給付之間未及3 月，為時尚短，社會經濟狀況並無 大幅翻異變動情事，客觀上系爭房地除一期價金之交付存入 履約專戶外，別無其他再為履約交付系爭房地供原告實際上 使用而須回復原狀之事實，被告實際上若因原告於適當時期 履約得受之利益應為受取價款後，得利用價金而未能利用之 損失，客觀上得為計算者即為未能取得之孳息，不能以數計 者，即為履約付出精神上心力勞費等等，至於其他關於前述 之履保費用、仲介費用、（準備點交系爭房地）工程及材料 費用及另行租屋所費租金、押租金等等、以系爭房地作為經 銷廚具不能營業之利得及拆除相關設備設施等，或屬系爭房 地出賣前整理房地之支出或不為營業所應為之措施支出、或 屬履行契約所應支付之費用、仲介報酬，或屬系爭契約不能 履行回復原狀之損害，果有此之損害，應由被告另為請求給 付，與本件懲罰性違約金是否過高原無相關涉，不應作為衡 酌核減與否之標準，因此，原告若能於適當時期依約履行債 務，被告可得價金2,820 萬元，但須點交系爭房地與原告（ 即點交系爭房地後，上開所列各項積極、消極損失或應支付 費用，本屬被告出賣系爭房地所應支出或不能取得者），而 不以被告取得價金是否尚須支付銀行剩餘貸款（有無不知） 及如何利用該價金，以被告主張履約期限終期至其解除契約 意思表示到達共34日、按法定週年利率5 ％（即不採原告主 張之週年利率2 ％、亦不採被告所指之20％）計算，被告可 以計數之損害為13萬1,342 元（28,200,000×5 ％×34/365 ），因此原告主張本件以已交付第一期價金282 萬元作為懲 罰金違約金，有過高情事，主張本院應予核減，誠非無據。 惟本件縱因系爭契約解除，被告有如上之損害外，可能仍應 支付代書及履保費用及仲介費用等（有無實際支付不明）及 其他準備出售系爭房屋所支付若干整理費用（成本），雖此 損害非不得另訴請求，然因此履約所付諸之勞力、精神及若 系爭房地再行出售所需在付出相同心力，本難以計算，在客 觀情事上又非不存在，再考諸其他社會情事及公平性、原告 於本件不誠信履約等因素，原告主張被告得向其請求違約金 不得超過20萬元，本院認亦無所據，斟酌上揭所述各項情事 ，本件違約金應予核減至50萬元（131,342 元＋履保費用及 代書費8,460 元【未履約亦要付之】＋仲介費95萬元【可能 要付、得另訴請求，不計入】＋出售系爭房地所支出整理費 用等等，【成本、得另訴請求，不計入】＋處理履約、未來 再行出售系爭房地所費心力＋其他風險【是否發生不確知， 只是斟酌因素】＋被告不誠信履約【斟酌因素】）為適當。 四、綜上所論，原告主張兩造系爭契約約定之被告得向原告請求 違約金過高，法院應予核減，固非無據，惟主張違約金債權 應核減至20萬元，本院斟酌各項客觀情事，認應以50萬元為 適當。從而，原告請求確認系爭契約被告得向原告請求違約 金債權，逾50萬元部分不存在，於法有據，應予准許，逾此 部分之請求，則屬無據，不應准許。 五、本件被告依約原得請求違約金即為原告已經交付之價款，原 告提起本件確認違約金債權存否之訴，緣係原告不誠信履約 所致，被告係應訴係為防衛權利所必要，關於訴訟費用，本 院酌量情形，命由勝訴當事人再負擔一部分。又本件事證已 臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決 結果已無影響，不再一一論述，均併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第81條第2款，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 2 月 25 日 民事第三庭 法 官 劉克聖 附表：土地及建物 1.桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○ ○號、面積：105 平方公尺、權 利範圍：全部。 2.桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○號、面積：8 平方公尺、權利範 圍：全部。 3.同上段800 建號、門牌號碼：桃園縣平鎮市○○路○段○○號、 2 層加強磚造房屋（1 、2 層、騎樓面積分別為：69.30 、92 .76.76、23.46 平方公尺）、權利範圍：全部。 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 2 月 25 日 書記官 藍盡忠