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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第721號 原　　　告　林國威 　　　　　　翁承聰 　　　　　　蔡竹旺 　　　　　　謝清傑 　　　　　　林郭秀芳 　　　　　　劉麗晏 　　　　　　崔四壯 　　　　　　羅麗美 　　　　　　孔令信 　　　　　　陸靖蔚 　　　　　　劉嘉鳳 　　　　　　游雅芳 　　　　　　廖伯華 　　　　　　廖莉莉 　　　　　　陳靜慧 　　　　　　張至宜 　　　　　　林讚雲 　　　　　　吳清炎 　　　　　　陳和宏 　　　　　　劉傑友 　　　　　　洪勝治 　　　　　　曾綉純 　　　　　　施文仁 　　　　　　莊秀霞 　　　　　　林淑宜 　　　　　　李維 共　　　同 訴訟代理人　李明哲律師 複　代理人　丁俊和律師 被　　　告　廖麗美 訴訟代理人　巫宗翰律師 複　代理人　姜至軒律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102 年10月30日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ 、Ｂ部分建物（面積各為四十三、四十一平方公尺）拆除，並將 上開土地返還與原告及共有人全體。 被告應給付原告林國威新臺幣捌仟陸佰叁拾貳元，原告翁承聰新 臺幣捌仟陸佰叁拾貳元，原告蔡竹旺新臺幣肆仟柒佰捌拾肆元， 原告謝清傑新臺幣肆仟柒佰捌拾肆元，原告林郭秀芳新臺幣捌仟 陸佰叁拾貳元，原告劉麗晏新臺幣貳仟陸佰肆拾陸元，原告崔四 壯新臺幣伍仟壹佰零伍元，原告孔令信新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元 ，原告陸靖蔚新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元，原告劉嘉鳳新臺幣肆仟 伍佰玖拾柒元，原告游雅芳新臺幣肆仟伍佰柒拾元，原告廖伯華 新臺幣肆仟肆佰玖拾元，原告廖莉莉新臺幣伍仟壹佰零伍元，原 告陳靜慧新臺幣肆仟肆佰玖拾元，原告張至宜新臺幣伍仟貳佰玖 拾貳元，原告林讚雲新臺幣捌仟陸佰叁拾貳元，原告吳清炎新臺 幣肆仟柒佰捌拾肆元，原告陳和宏新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元，原 告劉傑友新臺幣貳仟貳佰玖拾捌元，原告洪勝治新臺幣伍仟貳佰 玖拾貳元，原告曾綉純新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元，原告莊秀霞新 臺幣玖仟柒佰零貳元，原告李維新臺幣肆仟肆佰玖拾元，及均自 民國一百零二年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 被告應自民國一百零二年六月十五日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告林國威新臺幣肆佰壹拾壹元，原告翁承聰新臺幣肆 佰壹拾壹元，原告蔡竹旺新臺幣貳佰貳拾捌元，原告謝清傑新臺 幣貳佰貳拾捌元，原告林郭秀芳新臺幣肆佰壹拾壹元，原告劉麗 晏新臺幣壹佰貳拾陸元，原告崔四壯新臺幣貳佰肆拾叁元，原告 羅麗美新臺幣肆佰壹拾壹元，原告孔令信新臺幣貳佰伍拾貳元， 原告陸靖蔚新臺幣貳佰伍拾貳元，原告劉嘉鳳新臺幣貳佰壹拾玖 元，原告游雅芳新臺幣貳佰壹拾玖元，原告廖伯華新臺幣貳佰壹 拾肆元，原告廖莉莉新臺幣貳佰肆拾叁元，原告陳靜慧新臺幣貳 佰壹拾肆元，原告張至宜新臺幣貳佰伍拾貳元，原告林讚雲新臺 幣肆佰壹拾壹元，原告吳清炎新臺幣貳佰貳拾捌元，原告陳和宏 新臺幣貳佰伍拾貳元，原告劉傑友新臺幣壹佰壹拾元，原告洪勝 治新臺幣貳佰伍拾貳元，原告曾綉純新臺幣貳佰伍拾貳元，原告 施文仁新臺幣貳佰壹拾玖元，原告莊秀霞新臺幣貳佰肆拾捌元， 原告林淑宜新臺幣肆佰壹拾壹元，原告李維新臺幣貳佰壹拾肆元 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣伍佰玖拾玖萬貳仟肆佰柒拾陸元為原告預 供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項分別於原告林國威以新臺幣叁仟元，原告翁承聰以 新臺幣叁仟元，原告蔡竹旺以新臺幣壹仟柒佰元，原告謝清傑以 新臺幣壹仟柒佰元，原告林郭秀芳以新臺幣叁仟元，原告劉麗晏 以新臺幣壹仟元，原告崔四壯以新臺幣壹仟柒佰元，原告孔令信 以新臺幣壹仟柒佰元，原告陸靖蔚以新臺幣壹仟柒佰元，原告劉 嘉鳳以新臺幣壹仟柒佰元，原告游雅芳以新臺幣壹仟柒佰元，原 告廖伯華以新臺幣壹仟柒佰元，原告廖莉莉以新臺幣壹仟柒佰元 ，原告陳靜慧以新臺幣壹仟柒佰元，原告張至宜以新臺幣壹仟柒 佰元，原告林讚雲以新臺幣叁仟元，原告吳清炎以新臺幣壹仟柒 佰元，原告陳和宏以新臺幣壹仟柒佰元，原告劉傑友以新臺幣壹 仟元，原告洪勝治以新臺幣壹仟柒佰元，原告曾綉純以新臺幣壹 仟柒佰元，原告莊秀霞以新臺幣叁仟元，原告李維以新臺幣壹仟 柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣捌仟陸 佰叁拾貳元、新臺幣捌仟陸佰叁拾貳元、新臺幣肆仟柒佰捌拾肆 元、新臺幣肆仟柒佰捌拾肆元、新臺幣捌仟陸佰叁拾貳元、新臺 幣貳仟陸佰肆拾陸元、新臺幣伍仟壹佰零伍元、新臺幣伍仟貳佰 玖拾貳元、新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元、新臺幣肆仟伍佰玖拾柒元 、新臺幣肆仟伍佰柒拾元、新臺幣肆仟肆佰玖拾元、新臺幣伍仟 壹佰零伍元、新臺幣肆仟肆佰玖拾元、新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元 、新臺幣捌仟陸佰叁拾貳元、新臺幣肆仟柒佰捌拾肆元、新臺幣 伍仟貳佰玖拾貳元、新臺幣貳仟貳佰玖拾捌元、新臺幣伍仟貳佰 玖拾貳元、新臺幣伍仟貳佰玖拾貳元、新臺幣玖仟柒佰零貳元、 新臺幣肆仟肆佰玖拾元，分別為原告林國威、翁承聰、蔡竹旺、 謝清傑、林郭秀芳、劉麗晏、崔四壯、孔令信、陸靖蔚、劉嘉鳳 、游雅芳、廖伯華、廖莉莉、陳靜慧、張至宜、林讚雲、吳清炎 、陳和宏、劉傑友、洪勝治、曾綉純、莊秀霞、李維預供擔保後 ，得免為假執行。 本判決第三項於各期到期後，原告林國威每期以新臺幣壹佰柒拾 元，原告翁承聰每期以新臺幣壹佰柒拾元，原告蔡竹旺每期以新 臺幣壹佰元，原告謝清傑每期以新臺幣壹佰元，原告林郭秀芳每 期以新臺幣壹佰柒拾元，原告劉麗晏每期以新臺幣肆拾元，原告 崔四壯每期以新臺幣壹佰元，原告羅麗美每期以新臺幣壹佰柒拾 元，原告孔令信每期以新臺幣壹佰元，原告陸靖蔚每期以新臺幣 壹佰元，原告劉嘉鳳每期以新臺幣壹佰元，原告游雅芳每期以新 臺幣壹佰元，原告廖伯華每期以新臺幣壹佰元，原告廖莉莉每期 以新臺幣壹佰元，原告陳靜慧每期以新臺幣壹佰元，原告張至宜 每期以新臺幣壹佰元，原告林讚雲每期以新臺幣壹佰柒拾元，原 告吳清炎每期以新臺幣壹佰元，原告陳和宏每期以新臺幣壹佰元 ，原告劉傑友每期以新臺幣肆拾元，原告洪勝治每期以新臺幣壹 佰元，原告曾綉純每期以新臺幣壹佰元，原告施文仁每期以新臺 幣壹佰元，原告莊秀霞每期以新臺幣壹佰元，原告林淑宜每期以 新臺幣壹佰柒拾元，原告李維每期以新臺幣壹佰元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如各以已到期部分全額，分別為原告林國 威、翁承聰、蔡竹旺、謝清傑、林郭秀芳、劉麗晏、崔四壯、羅 麗美、孔令信、陸靖蔚、劉嘉鳳、游雅芳、廖伯華、廖莉莉、陳 靜慧、張至宜、林讚雲、吳清炎、陳和宏、劉傑友、洪勝治、曾 綉純、施文仁、莊秀霞、林淑宜、李維預供擔保，得免為假執行 。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、程序部分： ㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判 決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。本件原告等人於訴狀送達被告後，就各別原告 請求被告給付不當得利暨損害金訴之聲明均有增加，核屬訴 之變更，為擴張應受判決事項之聲明，合於上揭法律規定， 先予敘明。 ㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256 條所明定。 查原告等人起訴時係請求被告應將坐落桃園縣桃園市○○段 ○○○ ○號土地，面積10平方公尺（以地政機關測量為準）建 物拆除，並將上開土地返還與原告及共有人全體；嗣經本院 囑託桃園縣桃園地政事務所測量後，遂更易其請求為被告應 將上開土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物（面積各為43、41平 方公尺）拆除，並返還與原告及共有人全體，乃更正其聲明 之陳述，而非為訴之變更，併此敘明。 二、原告主張： ㈠原告等人及被告均為坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號土地 共有人，其上並興建有「霖園名廈」社區大樓，然被告於民 國98年之前，即在原有建物前方及右側空地以磚塊、水泥築 起圍牆，復在屋後搭蓋棚架，無權占有共有土地並出租與第 三人用以經營「采楓健康蔬食」。俟被告於98年9 月間，改 出租與肯威爾國際有限公司以經營「哈瓦那咖啡」縣府店， 另在前方及右側搭建木質地板、圍籬，因哈瓦那咖啡經營權 數度易主，於101 年間再行重新裝潢，惟仍占用如附圖所示 Ａ、Ｂ部分（面積各為43、41平方公尺）。因霖園名廈係73 年間興建，當時尚無公寓大廈管理條例適用，原告社區亦未 依該條例成立管理委員會並訂立規約，縱管理委員會曾於98 年12月3 日作成出租土地與被告之決議（下稱系爭管委會決 議），並自99年2月起按月收取空地使用費900元，要不生約 定專用之效力；且管理委員會嗣於101 年12月18日已決議終 止租約，並於本院102年6月14日言詞辯論期日，向被告為終 止租約之意思表示，被告當屬無權占有。 ㈡則原告等人本於上開土地共有人身分，得向被告請求自98年 10月1日起至102 年4月30日間，共43個月，按每平方公尺申 報地價新臺幣（下同）1萬8,191.2元之10% ，依占用面積84 平方公尺，及每人所持應有部分比例，計算相當於租金之不 當得利；亦即被告應給付原告林國威1萬7,686元、原告翁承 聰1萬7,686元、原告蔡竹旺9,801元、原告謝清傑9,801元、 原告林郭秀芳1萬 7,686元、原告劉麗晏5,421元、原告崔四 壯1萬458元、原告孔令信1萬842元、原告陸靖蔚1萬842元、 原告劉嘉鳳9,418元、原告游雅芳9,363元、原告廖伯華9,19 8元、原告廖莉莉1萬458元、原告陳靜慧9,198元、原告張至 宜5,043元、原告林讚雲1萬7,686元、原告吳清炎9,801元、 原告陳和宏7,060元、原告劉傑友3,066元、原告洪勝治1 萬 842元、原告曾綉純1萬842元、原告莊秀霞1萬8,398 元、原 告李維9,198 元（原告羅麗美、施文仁、林淑宜部分未據請 求）。另被告自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還如附圖 所示Ａ、Ｂ部分土地之日止，應按月於每月5 日前給付原告 林國威411元、原告翁承聰411元、原告蔡竹旺228 元、原告 謝清傑228元、原告林郭秀芳411元、原告劉麗晏126 元、原 告崔四壯243元、原告羅麗美411元、原告孔令信252 元、原 告陸靖蔚252元、原告劉嘉鳳219元、原告游雅芳217 元、原 告廖伯華214元、原告廖莉莉243元、原告陳靜慧214 元、原 告張至宜252元、原告林讚雲411元、原告吳清炎228 元、原 告陳和宏252元、原告劉傑友110元、原告洪勝治252 元、原 告曾綉純252元、原告施文仁219元、原告莊秀霞248 元、原 告林淑宜411元、原告李維214元之損害金。 ㈢為此，爰所有權之返還、排除作用、共有及不當得利之法律 關係，訴請被告將上開土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物（面 積各為43、41平方公尺）拆除，並返還與原告及共有人全體 ，另給付原告98年10月1日至102 年4月30日所受之不當得利 ，暨自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按 月給付損害金等語。併為聲明：⒈被告應將上開土地如附圖 所示Ａ、Ｂ部分建物（面積各為43、41平方公尺）拆除，並 返還與原告及共有人全體；⒉被告應給付原告林國威1萬7,6 86元、原告翁承聰1 萬7,686元、原告蔡竹旺9,801元、原告 謝清傑9,801元、原告林郭秀芳1萬7,686元、原告劉麗晏5,4 21元、原告崔四壯1萬458元、原告孔令信1萬842元、原告陸 靖蔚1萬842元、原告劉嘉鳳9,418元、原告游雅芳9,363元、 原告廖伯華9,198元、原告廖莉莉1萬458元、原告陳靜慧9,1 98元、原告張至宜5,043元、原告林讚雲1 萬7,686元、原告 吳清炎9,801元、原告陳和宏7,060元、原告劉傑友3,066 元 、原告洪勝治1萬842元、原告曾綉純1萬842元、原告莊秀霞 1萬8,398 元、原告李維9,198元；⒊被告應自起訴狀繕本送 達之翌日起至返還土地之日止，應按月於每月5 日前給付原 告林國威411元、原告翁承聰411元、原告蔡竹旺228 元、原 告謝清傑228元、原告林郭秀芳411元、原告劉麗晏126 元、 原告崔四壯243元、原告羅麗美411元、原告孔令信252 元、 原告陸靖蔚252元、原告劉嘉鳳219元、原告游雅芳217 元、 原告廖伯華214元、原告廖莉莉243元、原告陳靜慧214 元、 原告張至宜252元、原告林讚雲411元、原告吳清炎228 元、 原告陳和宏252元、原告劉傑友110元、原告洪勝治252 元、 原告曾綉純252元、原告施文仁219元、原告莊秀霞248 元、 原告林淑宜411元、原告李維214元；⒋原告願供擔保以代釋 明，請准宣告假執行。 三、被告則以：被告前於99年5 月17日，與時任霖園名廈管理委 員會主任委員之原告廖莉莉，在本院99年度桃簡調字第 181 號調解成立，被告同意將上開土地前方腳踏車置放架拆除， 另原告廖莉莉則其餘請求拋棄，亦即被告得使用其餘部分土 地；基於既判力，原告等人應受前述調解拘束，不得再行主 張。復被告按月向霖園名廈管理委員會繳納空地使用費 900 元又未曾中斷，且原告等人亦無終止租約情事，當得以繼續 使用如附圖所示Ａ、Ｂ部分。縱原告得向被告請求返還上開 土地，然其請求之不當得利數額過高，應按申報地價3%計算 較為合適等語，資為抗辯。併為聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告 免為假執行。 四、經查：原告等人與被告同為坐落桃園縣桃園市○○段000 地 號土地共有人，又被告現占用上開土地如附圖所示Ａ、Ｂ部 分建物，經本院囑託桃園縣桃園地政事務所測量結果，面積 各為43、41平方公尺；另原告等人所處霖園名廈社區尚未依 公寓大廈管理條例成立管理委員會，惟有管理委員會之組織 ，被告並自99年2月起至101年10月止，按月給付空地使用費 900 元；而被告與時任霖園名廈管理委員會主任委員之原告 廖莉莉，前於99年5月17日以本院99年度桃簡調字第181號調 解成立，被告同意將上開土地前方腳踏車置放架拆除以回復 原狀等事實，為兩造所不爭執，且有地籍圖、土地及建物登 記謄本、地價謄本、現況及歷史照片、本院99年度桃簡調字 第181 號調解筆錄、管理費明細表等在卷可稽（見本院卷第 21 頁至第116頁、第129頁至第130頁、第184頁至第185頁） ，復據核閱前述調解卷宗無訛，自堪信為真實。 五、本院之判斷： ㈠固按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的， 有既判力；調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟 上和解有同一之效力；和解成立者，與確定判決有同一之效 力，為民事訴訟法第400條第1項、第416條第1項、第380 條 第1 項所明定。惟訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同 一事件已有確定之終局判決者而言；其所謂同一事件，必同 一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不 同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束，最高法 院19年上字第278 號著有判例可資參照。查原告廖莉莉99年 間時任霖園名廈管理委員會主任委員，其與被告於99年5 月 17日以本院99年度桃簡調字第181 號調解成立，被告同意將 上開土地前方腳踏車置放架拆除以回復原狀乙節，業據核閱 前述調解卷宗無誤，堪以認定；準此，固原告廖莉莉曾與被 告就上開土地本於物上請求權之法律關係調解成立，且本件 原告廖莉莉亦為當事人之一，復同為所有物返還、排除請求 ；然本件原告非僅廖莉莉一人，尚有其他共有人，當事人不 同，又所請求回復原狀標的物亦非同一，當無同一事件情事 ，自不受前述調解筆錄之拘束，本院仍應為實體判決，合先 敘明。 ㈡再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，民法第767條第1 項、第821條定有明 文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原 告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應 就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明， 則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552 號判決意旨可資參照。本件原告等人為上開土地共有人乙節 ，為被告所不爭執，僅抗辯如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物（面 積各為43、41平方公尺）為有權占有；則依上揭說明，原告 既為上開土地共有人，渠等為共有人全體之利益向被告為回 復共有物之請求，於法有據，被告自應就有權占有之正當權 源事實，負舉證責任。 ㈢另按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈， 其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人 ，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選 管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備；前項公 寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本 視為規約，但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制 ；對第1 項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣 （市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同 等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委 員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報 備，為公寓大廈管理條例第55條所明定。是在公寓大廈管理 條例施行前成立之管理委員會，固應依相關規定程序申請報 備，惟行政報備乃供主管機關備查性質，非管理委員會成立 之要件，縱公寓大廈管理條例施行後，未向主管機關報備， 仍無礙其已成立。查兩造所在霖園名廈乃於公寓大廈管理條 例施行前即已取得建築執照，且參霖園名廈有管理委員會組 織，復定期改選管理委員，及有主任管理委員型式觀之，核 屬管理委員會性質無疑，雖未向主管機關報備，因其為公寓 大廈管理條例施行前即已成立，要無礙於管理委員會之認定 ，故有關規範應基此而定。 ㈣復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之；共用部分及其相關設施之拆除、 重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；管理 委員會之職務如下，收益、公共基金及其他經費之收支、保 管及運用，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第11條第1 項、第36條第7 款分別定有明文。基此，管理委員會對共用 部分、約定共用部分，本有保管、使用及收益之權限，為其 執務範圍，除拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會 議之決議為之外，餘則得由管理委員會行之。查霖園名廈第 26屆管理委員會曾於98年12月3 日作成出租上開土地前方空 地與被告，按月收取空地管理費900 元之決議乙節，有該次 委員會會議附卷足憑（見本院卷第152 頁）；固原告否認該 次會議之真正，乃時任主任管理委員之原告廖莉莉個人行為 ，並舉時任管理委員之李文閣、普匡朝為證，但佐以霖園名 廈自99年2月起即按月向被告收取空地管理費900元之情（見 本院卷第184頁至第185頁），歷多屆管理委員會更迭俱無異 議，由其客觀情狀以觀，縱原告廖莉莉當時非有權代表管理 委員會出租上開土地與被告，但因霖園名廈管理委員會嗣後 已有按月收取租金，默示承認原告廖莉莉個人行為意旨，應 可認系爭管委會決議要屬有效。是霖園名廈管理委員會本得 就共有部分為保管、使用及收益之權限，今系爭管委會決議 將上開土地出租與被告，核屬收益行為，為管理委員會執務 一部分，當有拘束兩造之效力，亦即被告依系爭管委會決議 與之締結契約，自得有權使用如附圖所示Ａ部分，當可認定 。 ㈤惟按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之；租賃定有期限者，其 租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨 時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終 止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半 個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半 個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半 個月或一個月前通知之，為民法第820條第1 項前段、第450 條所明定。又依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委 員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之 組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大 廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團 體，固無實體法上完全之權利能力；解釋上，管理委員會基 於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，權利 義務歸屬主體仍為區分所有權人全體。雖霖園名廈管理委員 會與被告先前依系爭管委會決議所訂立出租契約應屬有效， 已如前述，然核其權利義務歸屬為區分所有權人全體，究該 契約之後效力如何，除霖園名廈管理委員會本於執務執行外 ，尚得由區分所有權人全體，依有關共有物管理規範為之。 則原告等人提起本件訴訟，已過共有人半數及應有部分合計 過半數，意含終止該租賃關係意旨，又此為未定期限租賃， 固依原告起訴狀所載暨101 年11月28日存證信函，無法逕以 得知有終止契約之意思表示，但仍具有先期通知效力，亦即 原告於本院102年6月14日言詞辯論期日，當庭向被告為終止 租賃契約之意思表示（見本院卷第135 頁反面），霖園名廈 區分所有權人全體與被告間就上開土地如附圖所示Ａ部分之 租賃關係，即予消滅，被告自斯時起即不得再繼續有權使用 。 ㈥第按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台 上字第1695號著有判例可資參照。再參酌土地法第97條第 1 項、第105 條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息10% 為限，此於租用基地建築房屋 準用之。復依土地法施行法第25條前段、土地法第148 條規 定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依 法定地價；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價 。則原告本於上開土地共有人身分，向被告就如附圖所示Ａ 、Ｂ部分建物（面積各為43、41平方公尺），行使所有物返 還、排除請求權；因被告原僅就如附圖所示Ａ部分建物，與 霖園名廈定有租賃契約，但俟於102年6月14日經原告為終止 之意思表示，已無正當使用權源，復觀諸系爭管委會決議， 出租範圍僅祇上開土地前方及右側之露天咖啡區，不及於後 面之棚架，自屬無權占有無疑，當應就無權占有期間以相當 於租金之利益返還與原告。亦即原告得請求98年10月1 日至 102年4月30日，如附圖所示Ｂ部分（面積41平方公尺）相當 於租金之不當得利，另自102年6月15日契約終止後至返還之 日止，就如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積各為43、41平方公尺 ，共84平方公尺）之損害金；至關於98年10月1日至99年1月 31日期間，及101年11月1日至102年4月30日未付租金期間， 被告占有如附圖所示Ａ部分乃租賃契約效力疑義，尚無由逕 認屬不當得利，應另循租賃關係以資解決。爰審酌兩造共有 上開土地位處市區中心，交通便捷且生活機能便利，被告並 以此經營哈瓦那咖啡，獲利甚豐，因認以土地申報地價年息 10% 計算不當得利數額為適當；被告抗辯應以3%為適當，洵 屬無據，不足採信。故依上開土地99年申報地價每平方公尺 1萬8,191.2元，按原告林國威、翁承聰、蔡竹旺、謝清傑、 林郭秀芳、劉麗晏、崔四壯、孔令信、陸靖蔚、劉嘉鳳、游 雅芳、廖伯華、廖莉莉、陳靜慧、張至宜、林讚雲、吳清炎 、陳和宏、劉傑友、洪勝治、曾綉純、莊秀霞、李維所持應 有部分比例計算，被告應返還於98年10月1日至99年1月31日 之43個月期間，無權占有如附圖所示Ｂ部分（面積41平方公 尺）返還所受不當得利，亦即為原告林國威8,632 元、原告 翁承聰8,632元、原告蔡竹旺4,784元、原告謝清傑4,784 元 、原告林郭秀芳8,632元、原告劉麗晏2,646元、原告崔四壯 5,105元、原告孔令信5,292元、原告陸靖蔚5,292 元、原告 劉嘉鳳4,597元、原告游雅芳4,570元、原告廖伯華4,290 元 、原告廖莉莉5,105元、原告陳靜慧4,490元、原告張至宜5, 292元、原告林讚雲8,632元、原告吳清炎4,784 元、原告陳 和宏5,292元、原告劉傑友2,298元、原告洪勝治5,292 元、 原告曾綉純5,292元、原告莊秀霞8,702元、原告李維 4,490 元。另原告得自102年6月15日至返還土地之日止，就被告無 權占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分（共84平方公尺），按月請求 給付原告林國威411元、原告翁承聰411元、原告蔡竹旺 228 元、原告謝清傑228元、原告林郭秀芳411元、原告劉麗晏12 6元、原告崔四壯243元、原告羅麗美411元、原告孔令信252 元、原告陸靖蔚252元、原告劉嘉鳳219元、原告游雅芳 217 元、原告廖伯華214元、原告廖莉莉243元、原告陳靜慧 214 元、原告張至宜252元、原告林讚雲411元、原告吳清炎 228 元、原告陳和宏252元、原告劉傑友110元、原告洪勝治 252 元、原告曾綉純252元、原告施文仁219元、原告莊秀霞 248 元、原告林淑宜411元、原告李維214元。是原告於此範圍之 請求，要屬有據，堪以採信；至超過部分，則屬無據，不足 採信。 ㈦是本件原告本於上開土地共有人身分，向被告就如附圖所示 Ａ、Ｂ部分建物（面積各為43、41平方公尺），行使所有物 返還、排除請求權；因被告現在對此已無任何正當使用權源 ，當認屬無權占有原告之系爭土地，自應就所興建之建物， 擔負拆屋還地之責。復被告於98年10月1 日至102年4月30日 無權占有如附圖所示Ｂ部分，及自102年6月15日至返還之日 止，就無權占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分，應返還相當於租金 之不當得利與原告。 六、綜上所述，原告本於坐落桃園縣桃園市○○段○○○ ○號土地 共有人身分，就其上如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積各為43、 41平方公尺），向被告行使所有權之返還、排除之回復請求 ，經本院認定被告已無正當使用權源，自負有排除侵害及返 還土地之責，並應就無權占有期間計付不當得利金與原告。 從而，原告依所有權之返還、排除作用、共有及不當得利之 法律關係，分別訴請如主文第1項至第3項所示，為有理由， 應予准許；至原告逾此範圍之請求，則無理由，則應予駁回 。 七、末兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之 宣告，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。 中 華 民 國 102 年 11 月 29 日 民事第三庭 法 官 黃翊哲 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 12 月 13 日 書記官 楊郁馨