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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第901號 原　　　告　鄭仙恭 訴訟代理人　陳志峯律師 　　　　　　黃佩琦律師 被　　　告　中國信託商業銀行股份有限公司 法定代理人　童兆勤 訴訟代理人　陳俊宏 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國102 年 7月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠兩造均係坐落於桃園縣○○鄉○○○段○○○○○ ○○○○○○號土 地（下稱系爭土地）共有人之一。被告前委請訴外人臺灣金 融資產服務股份有限公司（下稱台灣金服公司）辦理公開標 售其應有部分，並有買受人拍定，嗣被告於民國102 年4 月 12日寄發台北市府149-7 郵局第421 號存證信函通知原告於 受通知日起10日內行使優先購買權，而原告於102 年4 月16 日收受該優先購買通知函後，於102 年4 月24日以桃園府前 (21支）郵局第562 號存證信函主張行使優先購買權，表示 願以同一條件購買被告所出售之系爭土地，並要求被告於收 受存證信函後10日內提供不動產買賣契約書供審核確認，然 被告皆未提供任何不動產買賣契約書供原告審閱，至102 年 5 月2 日方以內湖郵局第771 號存證信函通知原告土地買賣 價金之匯款帳號，惟仍未提供不動產買賣契約，而經原告聯 絡被告有關匯款買賣價金事宜時，竟又遭被告反口主張原告 逾越優先購買權行使期限而拒絕原告交付價金，有違誠信， 依最高法院95年度台上字第2214號判決意旨，原告既於被告 所通知之期間內就系爭土地合法主張行使優先購買權，並未 逾越期限，則兩造間即已成立系爭土地買賣契約，原告即應 支付價金，被告即負有移轉登記系爭土地所有權予原告之義 務，不容雙方任意、片面拒絕履約。 ㈡兩造經立法委員陳學聖居中斡旋下，於102 年5 月24日協同 金融監督管理會及臺灣金服公司，於其國會辦公室協調，依 該次協調會結論，原告依約將系爭土地買賣價金匯款至被告 所指定之帳戶，被告則應負責與拍定人討論協調原告主張優 先購買事宜。嗣原告以原告之子鄭才廣名義匯款買賣價金予 被告後，被告於102 年5 月30日以【102 】星函字第0530-1 號函自承原告雖於其通知之10日期限內主張行使優先購買權 ，惟未於10日內支付價金，逾越付款期限，依土地法第104 條第2 項視為放棄優先購買權，而拒絕收受款項云云。然被 告自承原告已於期限內行使優先購買權，依最高法院判決意 旨，雙方就系爭土地之買賣契約即屬成立，系爭土地買賣價 金之給付及系爭土地之移轉登記，係買賣契約成立後，買賣 雙方所互負之履行義務，並非買賣契約成立要件，被告對此 實不無誤解，被告自承原告已依法行使優先購買權，自與土 地法第104 條第2 項規範之文義不符，更無視為原告已拋棄 優先購買權可言。更何況，被告於102 年4 月12日所寄發通 知優先購買之存證信函就價金如何支付全部付之闕如，反而 遲至102 年5 月2 日始以存函通知價金匯款帳號，被告漏未 通知價金支付之方式，原告即無從給付價金，此係可歸責於 被告之行為，被告卻指責原告未於期限內交付價金。兩造既 已成立系爭土地買賣契約，原告復已依約支付買賣價金，被 告即應履行移轉登記系爭土地所有權予原告之義務，為此， 乃依系爭土地買賣契約、民法第345 條規定請求被告移轉系 爭土地之所有權予原告。 ㈢被告辯稱原告對價格有意見，非「願以同一條件」優先購買 ，並提出未經原告同意之錄音及譯文為證云云。原告於102 年4 月24日以存證信函表示願以同一條件優先購買系爭土地 ，該函於102 年4 月25日送達被告，可知原告以書面表示願 以同一條件行使優先購買權之意思表示，於102 年4 月25日 到達被告支配之範圍內，自已發生效力，被告應受原告此意 思表示之拘束，無容被告任意否認。而依被告提出之錄音內 容觀之，原告顯無因系爭土地價格問題而表示不願購買，或 撤回先前已為優先購買之意思表示，足認原告仍係以102 年 4 月24日存證信函行使優先購買之主張，同意被告所提出之 出售條件，原告行使優先購買權之意思表示，自當仍存在， 無從逕予否認或質疑原告行使優先購買權之效力，被告上開 所辯，實不無誤會。又原告一經表示以同一條件行使優先購 買權，則系爭土地之買賣契約即當然於兩造間成立（最高法 院95年度台上字第2214號判決參照），而買賣契約成立後， 方有買賣雙方互負給付價金及履行移轉登記之義務，價金之 給付並非兩造買賣契約成立之要件，被告藉詞主張應以交付 款項為優先購買權行使之要件，顯然悖於前述最高法院判決 所採認之見地，並無理由。原告既已交付價金予被告，被告 自應履行系爭土地移轉登記予原告。 ㈣被告復辯稱依立法委員協調之結果，被告係幫原告跟得標人 討論是否讓原告行使優先購買權，因得標人不同意，並非收 了錢就一定要過戶給原告云云。然依上開所述，被告係系爭 土地之出賣人，原告依法主張優先購買系爭土地，被告對此 亦不否認，則兩造間土地買賣契約已然成立，兩造既係系爭 土地買賣契約當事人，得標人憑何對兩造間之不動產買賣契 約表示任何意見？衡諸土地法相關規定，亦無任何法源依據 規定原告之優先購買權需經得標人同意，得標人對於原告是 否行使優先購買權或行使優先購買權後之效力，並無置喙餘 地，被告上開辯解，實屬無稽。並聲明：⒈被告應將系爭34 -87 地號土地（面積359 平方公尺，權利範圍：864 分之53 3 ）之所有權移轉登記予原告。⒉被告應將系爭39-1地號土 地（面積1531平方公尺，權利範圍：4320分之2665）之所有 權移轉登記予原告。⒊原告願供擔保，請准為假執行。 二、被告則以： ㈠系爭土地為被告私有之土地，於102 年4 月3 日委託台灣金 服公司辦理公開標售。依被告與台灣金服公司間委託標售公 告之「不動產說明書」，說明本次標售共176 筆土地（系爭 土地即包含於此次標售內) ，其中公告重要交易條件：「標 的內容詳拍賣公告，如經拍定，通知共有人行使優先承買權 ，共有人需於通知送達後10日內以書面通知行使優先承買權 ，並自行使日起10日內交付所有價金。主張優先承買權之共 有人，須就其擁有應有部分之標的全部行使，不得僅就其中 一筆或數筆為之。主張優先承買之共有人就其餘部分標的因 無應有部分，而不得行使優先承買權時，拍定人就該部分標 的不得拒絕買受。」故公告已說明共有人行使優先承買權， 需於通知送達後10日內以書面通知行使優先承買權，並自行 使日起10日內交付所有價金，須就其擁有應有部分之標的全 部行使，此公告即為被告與將來不特定之承買人就未來拍定 後之買賣契約，而共有人依民法第34條之1 行使優先權，受 有上述公告「同一條件」之限制。 ㈡被告於收受原告102 年4 月24日所寄發之存證信函後，因原 告表明有意願行使優先購買權，但要求先審核確認「不動產 買賣契約書」一事，被告遂於102 年4 月26日去電告知原告 ，其欲行使優先購買權，應自行使日起10日內至被告存證信 函上的地址交付價金，而非10內先審核確認「不動產買賣契 約書」，但原告表示對被告通知行使優先購買權購買總價新 台幣（下同）333 萬元及如何訂出此價格有意見，復於102 年5 月2 日以存證信函通知原告，系爭土地為委託台灣金服 公司拍賣且拍定，並告知原告價金交付地址或匯款帳號，惟 原告於102 年5 月3 日收執後，迄無交付價金或匯款。詎原 告竟於102 年5 月8 日以存證信函（自原告通知被告行使優 先購買權之日起已15日），指陳被告未提出任何買賣契約書 供其審核，並有拒絕其交付價金333 萬與被告之事，此原告 之主張與事實不符。被告未接獲原告至被告地址交付價金或 由其他金融機構匯入價金之通知（概金融機構之匯款，目前 並無法在國境之內阻止他人匯入之技術或能力），被告遂於 102 年5 月21日以存證信函通知原告其未依通知交付或匯入 價金，已喪失優先承構之權利。 ㈢原告於102 年5 月24日邀同被告共赴立法委員陳學聖國會辦 公室協調，依協調會議結論：「1.陳情人今日會後即依優先 承買權規定匯款予中國信託銀行。2.請中國信託銀行在取得 陳情人匯款後，在6 月5 日前與原得標人及台灣金服（股） 公司討論系爭兩筆土地有共有人主張優先承買情事。」，故 依協調會議結論，被告在取得原告匯款後，有與原得標人討 論原告行使優先承買情事，但得標人並不同意原告逾期行使 優先承買權，亦不同意被告違反上述與台灣金服公司委託標 售公告及「不動產說明書」之規定。被告復於102 年5 月30 日委請賴盛星律師發函通知匯款人鄭才廣及原告，請渠等領 回匯入款333 萬或將銀行帳戶通知被告俾利匯還，逾期將辦 理提存，惟原告及匯款人鄭才廣迄未辦理，被告遂於102 年 6 月27日將鄭才廣所匯之333 萬元辦理清償提存。 ㈣本案尚有其他地號土地之共有人范光銘行使優先購買權，該 共有人於102 年5 月30日委託桃園縣復興鄉公所代通知要求 行使優先承購權後，經原告回覆匯款帳號，於102 年6 月10 日即匯入款項116 萬（自102 年5 月30日起算10日之末日應 為102 年6 月8 日〈星期六〉，因該日為例假日故延至102 年6 月10日），范光銘在交付價金之前並無審核買賣契約， 即依通知交款，可佐證被告無阻撓共有人行使優先購買權之 行為。並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張被告欲將系爭土地出售予第三人鑫盛隆股份有限公 司，原告於接獲被告通知後已於期限內向被告表示願以同一 價格購買被告就系爭土地所持有之應有部分，惟屢與被告協 商辦理買賣事宜，均遭被告藉詞拒絕，而提起本訴等語，為 被告所堅詞否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為： 原告就系爭土地是否已取得優先承購權，而得請求被告將系 爭土地移轉登記予原告？茲論述如下： ㈠按土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地 或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣 人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權 係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於 該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有 人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時， 他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。 （最高法院65年度台上字第853 號判例參照）；次按「土地 法第34條之1 第4 項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如土 地法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之 明文。故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地 時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已 ，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願 優先承購，雙方即成立買賣契約。」（最高法院86 年 度台 上字第1089號著有判決可參）；且「土地法所定土地或建築 改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化 共有物之使用關係，則土地法第34條之1 第4 項所稱：『共 有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得 以同一價格共同或單獨優先承購』者，應指他共有人於共有 人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人 有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人 與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須 均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接 受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於 出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅 。」（最高法院86年度台上字第3122號著有判決可參）。 ㈡本件原告固於被告為土地法第34條之1 規定通知優先承買時 ，以書面表示願意行使優先承買權，惟其既始終未與被告訂 立買賣契約，則揆諸前開說明，原告僅得對被告請求以鑫盛 隆股份有限公司同樣條件訂立買賣契約，非謂原告一經其表 示，即認本件兩造間已然成立買賣契約至明。原告援引最高 法院95年度台上字第2214號判決意旨，稱其既於被告所通知 之期間內就系爭土地主張行使優先購買權，兩造即已成立系 爭土地買賣契約云云，與最高法院上開判例、判決意旨認為 共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人僅有請求以 同樣條件訂立買賣契約之權而言，並非一經行使以同一條件 優先承購，則該共有土地之買賣契約即當然於出賣之共有人 與優先承購之共有人間成立之見解相左。否則在多數共有人 均分別行使優先承買權時，為尊重當事人意願，而以當事人 合意之方式為之。如優先承買人合意以抽籤定得為承買者， 則可進行該程序；然如有不同意抽籤者，或應由各該共有人 按權利比例共同承買。倘若依原告之主張該共有土地之買賣 契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立云云 ，則如何能尊重當事人意願而合意以抽籤為之？原告之主張 尚屬無據。 ㈢又被告委託台灣金服公司就系爭土地辦理公開標售，嗣於10 2 年4 月3 日由第三人鑫盛隆股份有限公司以333 萬元之價 格得標，被告與鑫盛隆股份有限公司就系爭土地成立買賣契 約之時點及其買賣相關內容，應係102 年4 月3 日所約定者 為準，而本件被告於上開時點後，即於102 年4 月12日以台 北市府郵局第421 號存證信函將被告與鑫盛隆股份有限公司 間102 年4 月3 日達成之買賣約款內容通知原告，並限原告 於收文10日內行使優先承購權，並自行使日起10內交付所有 價金，原告於102 年4 月16日收受上開存證信函後，即於10 2 年4 月24日以桃園府前（21支）郵局第562 號存證信函向 被告為優先承購權行使之表示，嗣原告委由其子鄭才廣於10 2 年5 月24日匯款333 萬元與被告等情，業為兩造所不爭執 。惟查，原告就系爭土地行使優先購買總價為333 萬元及如 何訂出此價格有意見一節，業經原告自承：「（陳俊宏即被 告訴訟代理人：你要買，錢要拿到中國信託，不是我要先跟 你商量契約，你就把錢拿到中國信託那個住址。）原告：因 為我認為你的價錢有問題。」、「（陳俊宏：沒有，價錢沒 有問題，因為我是公開拍賣。）原告：你何時公開拍賣。你 公開拍賣要通知我，不能你自己講的。」等語，業據被告提 出102 年4 月26日下午3 時之通話內容錄音譯文在卷可憑（ 見本院卷第57頁），復為原告所不爭執（見本院卷第72頁） ，是原告雖於被告所定期限內向被告為優先承買之意思表示 ，惟其就系爭土地優先承買價格為333 萬元既有爭執，顯見 原告已不同意被告與鑫盛隆股份有限公司間102 年4 月3 日 達成之買賣條件，揆諸上開說明，原告於102 年4 月24日所 為優先承購權之行使自屬不合法，原告之優先承購權應於10 2 年4 月24日之翌日起經過10日後即同年5 月4 日起消滅。 四、綜上所述，本件既不能認兩造已就系爭土地成立買賣契約， 則原告依買賣（即主張因優先購買權之行使而成立之買賣） 之法律關係，請求被告應將系爭土地之所有權應有部分移轉 登記與原告，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附 麗，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 22 日 民事第一庭 法 官 徐 培 元 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 8 月 22 日 書記官 邱 仲 騏