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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第923號 原　　　告 即反訴被告　李學德 　　　　　　李銘德 共　　　同 訴訟代理人　曾大中律師 被　　　告 即反訴原告　王桂嬋 　　　　　　鄭世光 共　　　同 訴訟代理人　李永然律師 　　　　　　許淑玲律師 上　一　人 複 代理 人　林其玄律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年5 月30日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由本訴原告負擔。 反訴被告李學德、李銘德應各給付反訴原告王桂蟬新臺幣伍拾萬 元，及自民國一○二年九月四日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。 反訴被告李學德、李銘德應各給付反訴原告鄭世光新臺幣伍拾萬 元，及自民國一○二年九月四日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔百分之六十六，餘由反訴被告負擔 。 本判決第三項部分，於反訴原告王桂蟬各以新臺幣壹拾柒萬元為 反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如各以新臺幣伍拾萬 元為反訴原告王桂蟬預供擔保，得免為假執行。 本判決第四項部分，於反訴原告鄭世光各以新臺幣壹拾柒萬元為 反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如各以新臺幣伍拾萬 元為反訴原告鄭世光預供擔保，得免為假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面： 按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別 定有明文。本件原告主張被告未依約履行兩造於民國101 年 12月10日所簽訂之土地買賣契約書，致其受有損害等語，被 告則以原告未依上開契約之約定履行第三次價金之繳納，故 提起反訴請求原告應賠償其所受損害。經核上開本訴及反訴 之訴訟標的法律關係所發生之原因，均係本於上開契約而生 之請求權，意即兩造本訴及反訴之訴訟標的及攻擊防禦方法 相牽連，且訴訟證據資料共通，可互為利用。是反訴原告提 起本件反訴，合於上揭規定，應予准許。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告起訴主張： ㈠兩造於101 年12月10日就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○○○ ○○○號土地（下稱系爭土地) 簽訂土地買賣契約書（下稱系 爭契約），除約定價金為新臺幣（下同）8,750 萬元，向聯 邦銀行辦理不動產買賣價金安全信託外，並約定原告應於簽 訂系爭契約時開立第一次款2,800 萬元之支票予信託銀行存 入信託專戶，第二次款2,800 萬元則約定由原告於同年月12 日以開立支票存入信託帳戶之方式交付予被告，且被告應隨 即交付身分證件、土地權狀正本、印鑑證明、汙水搭排核准 使用證明及印鑑章予指定之地政士，原告則應於增值稅單核 下15日內開立支票將第三次款即尾款3,150 萬元存入信託專 戶，完稅後隨即辦理過戶登記等條件。據此，被告依系爭契 約第4 條第2 項約定，負有於原告開立支票將第二次款存入 信託帳戶時，即交付包含搭排使用證明等全部約定文件之給 付義務。而原告就上開第一、二次款，已分別於101 年12月 13日及同年月14日依約存入聯邦銀行信託專戶，是被告至遲 應於101 年12月14日交付包含搭排使用證明在內之全部約定 文件予指定之地政士。詎被告非但均未履行其交付上開約定 文件之義務，反而一再藉口其不清楚系爭契約第4 條第2 項 所約定之「汙水搭排核准使用證明」為何物，並進而要求原 告配合修改契約，否則即拒絕依約履行渠等交付上開約定文 件之義務。 ㈡系爭契約第7 條第2 項前段約定：「乙方（即被告）如因中 途發生土地權利糾葛，或未依約即時交付過戶文件而致不能 履行契約時，甲方（即原告) 得解除契約」，該約定所稱「 過戶文件」，係原告支付第二期款時，被告應將身分證件、 土地權狀正本、印鑑證明、汙水搭排核准使用證明及印鑑章 交予指定之地政士，且被告就上開應交付之文件，並無為一 部給付之權利，倘其為一部清償，原告得予拒絕，仍應認屬 違約。又縱認上述所稱「過戶文件」不包括「汙水搭排核准 使用證明」，但被告仍應於101 年12月12日提出該文件予原 告，此係屬系爭契約第4 條第2 項所明定之給付期日，被告 若有遲延或拒絕，原告亦能依民法關於給付遲延或拒絕之規 定解除契約。被告一再藉詞推拖其交付上開文件之義務，甚 且明白否認其交付搭排使用證明之契約義務，可證被告已陷 於給付拒絕（或至少遲延）之債務不履行情狀。為此，原告 委請律師分別於101 年12月28日、102 年1 月16日函催被告 ，限於文到7 日內依約備齊包含搭排使用證明在內之相關文 件以履行其契約義務，惟被告未於催告期滿前履行，原告不 得已乃於期限屆滿後之102 年2 月4 日向被告為解除系爭契 約之意思表示，該解約函並於同年月5 日到達被告，而生解 除契約之效力。 ㈢原告因被告之違約行為而受有共計4,874,536 元之損害（含 仲介費用87萬元、代書費用6,000 元、建築師費用963,536 元、價金信託手續費35,000元、一部請求違約金300 萬元） 。而被告對於原告所負上開損害賠償及違約金賠償等義務， 因係被告違反原給付義務（即於期限內交付全部約定之文件 ) 而轉變之次給付義務，其與原給付義務間仍具有同一性； 而該原給付義務對於被告而言既屬不可分，則本於原給付義 務而生具有同一性之次給付義務，亦應認其給付為不可分， 始符合次給付義務與原給付義務間債權債務同一性之法理。 故就被告二人對於原告所負上開各項責任，依民法第292 條 規定準用連帶債務之規定，應成立連帶債務關係。 ㈣並聲明：⒈被告應連帶給付原告4,874,536 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉ 願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告於系爭契約簽約翌日（即101 年12月11日）發現系爭契 約第4 條第2 款竟載有被告應於原告給付第二次款時交付「 污水搭排核准使用證明」，惟被告於簽立契約時係認為原告 所提「搭排」係指「就系爭土地旁之排水溝搭設水溝蓋」， 並非「污水搭排核准使用證明」。且經被告查詢結果，依法 並無任何名為「污水搭排核准使用證明」之文件，因系爭土 地與桃園大圳8-1-2 號池0-0-0-0-000 給排渠道相毗鄰，故 而縱若有所謂之「搭排」乙事，被告充其量僅能向臺灣省桃 園農田水利會（下稱水利會）申請同意「使用桃園農田水利 會水利建造物搭排水」（下稱搭排同意書）。況向水利會申 請「暫行同意水利建造物搭排」，需提出建築師設計興建計 畫之設計圖，水利會依設計圖之戶數計算相關費用，至於「 搭排同意書」則於提出建物完成後之使用執照予水利會，經 審核後方予以核發，惟被告自102 年1 月起數次委請律師寄 發予原告之函文，除請其領取已備妥之土地過戶相關文件外 ，亦屢屢提及原告並未提出擬興建之戶數，原告均未予理會 。被告僅係出賣土地，無從知悉原告就系爭土地究如何使用 ，豈有可能同意於簽約日之第3 天即提出「污水搭排核准使 用證明」？是系爭契約約定被告應於原告支付第二次款之同 時交付「污水搭排核准使用證明」，顯係以客觀不能之給付 為契約標的，依民法第246 條第1 項之規定，該部分之約定 應屬無效。因此，被告發現該誤植處，旋即在101 年12月11 日致電原告要求更正。 ㈡詎原告所委請之地政士古定玉於101 年12月12日仍向被告要 求提出土地權狀正本、印鑑證明、污水搭排核准使用證明等 文件，但因原告並未依約將第二次款存入信託銀行信託專戶 內，被告乃未將土地權狀正本、印鑑證明等交付該地政士。 又被告委請律師發函通知原告，擇定於102 年1 月4 日交付 「土地權狀正本、印鑑證明」等辦理土地所有權移轉之文件 及協商後續事宜，嗣原告函覆：「…既無法依約提出污水搭 排核准使用證明，則其依約應備文件自屬未齊，…本人當無 配合義務…」等語。被告為期望買賣圓滿解決，乃函知原告 已向水利會申請核發「原則同意水利建造物搭排」，惟原告 仍未依約受領土地所有權移轉文件，並於102 年2 月4 日函 知被告解除契約，然系爭契約第7 條第2 項係約定，須被告 「未依約即時交付過戶文件而致不能履行契約時」，原告始 能主張解除契約及請求賠償違約金，至於被告未能依約即時 交付者如為過戶文件以外之其他文件，則無本項約定之適用 。縱鈞院認被告有交付原告「污水搭排核准使用證明」之義 務，此充其量亦僅屬附隨義務，而如前所述，被告無法即時 交付「污水搭排核准使用證明」係因法令限制所致，顯非可 歸責於被告，且該「污水搭排核准使用證明」並非移轉系爭 土地所有權之必備文件，即非系爭契約所稱之「過戶文件」 ，被告縱未能依約即時交付，亦不致妨礙契約目的之完成， 原告顯不得主張解除契約。從而，被告並無違約情事，故原 告以被告違約解除系爭契約，顯無理由，亦不生解約之效力 。又被告為維護權益，不得已乃於102 年2 月8 日函知原告 解除兩造間系爭契約之意思表示。 ㈢原告請求被告給付違約金於法無據，縱屬有據，兩造約定之 違約金數額亦屬過高，應予酌減，且兩造約定之違約金性質 屬損害賠償額預定性違約金，原告顯不得更行請求其他賠償 。縱認原告除違約金外仍得更行請求其他賠償，原告請求被 告賠償仲介費用87萬元、建築師費用963,536 元，仍屬於法 無據。原告並未支付所謂之仲介費，且原告與證人陳朝雄並 未約定建築設計費酬金收取及計算方式，況原告在購買系爭 土地之前即已委託證人陳朝雄進行建築規劃，而兩造係於10 1 年12月10日簽訂系爭契約，簽約翌日被告即要求原告修改 契約，101 年12月12日兩造即就被告有無交付所謂之「污水 搭排核准使用證明」義務發生履約糾紛，原告於102 年2 月 4 日即通知被告解除契約，是證人陳朝雄縱有為原告進行建 築規劃，該建築規劃行為亦顯為兩造簽訂買賣契約之前所為 ，則不論兩造有無達成買賣之合意，均會產生該筆費用，此 亦與被告有無違約，毫無因果關係，不得主張被告應負損害 賠償責任。 ㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造簽訂系爭契約，並已開立總金額為5,600 萬元 之支票2 紙存入指定之信託專戶等情（被告鄭世光係授權由 被告王桂蟬代理簽約），業據原告提出系爭契約書、帳戶餘 額查詢單等件影本為憑（見本院卷一第10至21頁），並為被 告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至於原告復主 張被告未依系爭契約第4 條約定，於101 年12月12日交付「 污水搭排核准使用證明」，屢經催告，被告仍未於催告期間 屆至前提出上開文件，是原告自得依系爭契約第7 條之約定 解除契約，並請求損害賠償等情，則為被告所否認，並以前 揭情詞置辯。從而本件兩造之本訴部分所爭執之處，應在於 ：㈠原告以被告未於101 年12月12日交付「污水搭排核准使 用證明」為由，經催告後解除系爭契約，是否有理？㈡若原 告上開主張為有理由，其得請求被告賠償之項目及金額為若 干？以下茲分述之： ㈠原告以被告未於101 年12月12日交付「污水搭排核准使用證 明」為由，經催告後解除系爭契約，是否有理？ ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意 ，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不 能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；然解 釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之 文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 即不得反捨契約文字而更為曲解，此有最高法院19年上字第 28號、17年上字第1118號判例意旨可資參照。經查，系爭契 約第4 條第2 款業已明定：「第二次款2,800 萬元，雙方約 定101 年12月12日甲方（指原告）支付乙方（指被告），以 支票存入信託專戶，乙方並應隨即交付身分證件、土地權狀 正本、印鑑證明、『污水搭排核准使用證明』及用印（印鑑 章）予雙方指定之地政士」（見本院卷一第10頁）。依上開 文字觀之，「污水搭排核准使用證明」於文義解釋上顯然係 指「某種文件」，而非如被告所辯稱之「就系爭土地旁之排 水溝上搭設水溝蓋」乙事。況據負責擬定系爭契約條款內容 之代書古定玉於本院審理時證稱：「我在仲介公司的一樓用 電腦修改合約，當時溫佳穎（即被告王桂蟬之女）及李淑萍 （即原告姊妹）都下樓來，我修改好後，他們直接看內容， 看完之後，溫佳穎有作部分修改…我本來在契約書寫的是『 污水大排核准使用證明』，但溫佳穎糾正我是『污水搭排核 准使用證明』…我將契約修改好後，就將契約拿到二樓讓買 賣雙方看，王桂蟬先問溫佳穎有沒有看過內容，溫佳穎說看 過了，溫佳穎就與王桂蟬一起討論合約…後來王桂蟬要求將 合意管轄的法院從台北地院改成桃園地院，還要求把買賣雙 方的身分證影本當作合約的附件，後來買賣雙方就簽約了」 （見本院卷一第146 頁背面至147 頁），此與系爭契約之仲 介人員唐玉娟於本院審理時證稱：「我有看到李小姐跟溫小 姐圍在古代書右邊，用手指契約書的草稿在討論哪裡要修改 …契約修改完畢雙方回到二樓後，買賣雙方都有再看過修改 後的合約…契約書在簽的時候我站在王桂蟬的左後方，有聽 到王桂蟬指著買賣契約書第1 頁下方的最後幾行，在問溫小 姐是不是這樣改，繼續看完整份契約才簽的」（見本院卷第 316 頁、第317 頁背面），兩者互核一致。又參諸上開證人 係為代書及仲介人員身分，分別受兩造委託草擬契約內容及 介紹兩造促成簽約，衡情應無使渠等甘冒偽證罪刑責之風險 而有曲意作證偏袒任何一造之情事，是渠等之證詞應較與兩 造有親屬關係之證人李淑萍、溫佳穎等人之證詞為可信。再 觀諸系爭契約之內容，其第1 頁最末端的文字即為「第二次 款2,800 萬元，雙方約定101 年12月12日甲方（指原告）支 付乙方（指被告），以支票存入信託專戶，乙方並應隨即交 付身分證件、土地權狀正本、印鑑證明、『污水搭排核准使 用證明』及用印（印鑑章）予雙方指定之地政士」等語（見 本院卷一第10頁），又系爭契約第13條關於管轄法院之約定 ，確實以手寫修改之方式改為「桃園地方法院」等情，皆與 上開證人古定玉、唐玉娟之證述相符，足認被告於簽立系爭 契約前，已由證人溫佳穎先行與代書古定玉磋商契約文字， 待古定玉修改文字後復由被告王桂蟬充份閱覽過契約內容始 為簽約，且契約中有關「污水搭排核准使用證明」之記載， 明顯指「某種文件」，而非指「搭蓋排水溝蓋」，是被告此 部分所辯，尚難可採。又兩造均不爭執「污水搭排核准使用 證明」之緣由係因系爭土地上的建築污水要排放到水利會的 溝渠，就必需填具「使用桃園農田水利會水利建造物搭排水 切結書、申請書」（見本院卷一第141 至142 頁），並向水 利會繳交「水利建造物搭排使用費」後，便會取得水利會所 核發之「搭排暫行同意書」（見本院卷一第139 頁），而此 「搭排暫行同意書」，即為系爭契約第4 條所稱之「污水搭 排核准使用證明」（見本院卷一第127 頁背面）。被告復自 承其委請訴外人「威泰國際股份有限公司」（下稱威泰公司 ）於102 年1 月24日先以24戶規劃而向水利會申請「搭排暫 行同意書」（見本院卷二第289 至308 頁），經水利會於10 2 年2 月1 日函覆表示應以1 戶16,810元計算24戶，共計40 3,440 元繳納使用費（見本院卷一第212 至213 頁），復經 威泰公司於102 年2 月4 日繳費後，水利會於102 年2 月6 日核發「搭排暫行同意書」（見本院卷一第214 至215 頁） ，可見系爭契約第4 條所稱之「污水搭排核准使用證明」（ 即「搭排暫行同意書」），只需填具申請書並檢具所需資料 及繳納使用費即可取得，並非自始客觀給付不能，是被告就 此所辯，亦難採信，從而系爭契約第4 條第2 款關於被告有 交付「污水搭排核准使用證明」義務之約定，係屬有效。 ⒉就原告主張依系爭契約第7 條第2 項之約定：「乙方（指被 告）如因中途發生土地權利糾葛，或未依約即時交付過戶文 件而致不能履行契約，甲方（指原告）得解除本契約」（見 本院卷一第11至12頁），以被告未於催告期屆滿前交付「污 水搭排核准使用證明」為由解除系爭契約乙節。經查，此約 定條款已明白表示於「被告未即時交付『過戶』文件」之情 況下，原告始得據以解除契約，而前已說明「污水搭排核准 使用證明」係水利會核准建築污水排放至其所有之溝渠之用 ，則系爭契約第4 條所稱之「污水搭排核准使用證明」與「 系爭土地所有權移轉登記」即無任何關係，原告亦自承土地 所有權移轉登記並不需要此等文件（見本院卷一第128 頁） ，故兩造並未於系爭契約中就「污水搭排核准使用證明」之 給付義務特別約定保留解除權，原告就此自不得主張依系爭 契約第7 條第2 項之約定解除系爭契約。 ⒊又按因可歸責於債務人之事由，致給付一部不能者，若其他 部分之履行，於債權人無利益時，債權人始得拒絕該部之給 付，請求全部不履行之損害賠償，此觀諸民法第226 條第2 項之規定自明，是給付如屬一部不能，其他可能部分債務人 仍應給付，債務人就可能之給付履行時，對於債權人如非無 利益，債權人不得拒絕其給付，是若債務人之給付一部不能 ，他部無不能情事，債權人依民法第226 條、第256 條及第 227 條準用第226 條、第256 條規定，僅能解除該不能給付 部分之契約及請求該部分不履行之損害賠償，不能解除全部 契約而請求全部不履行之損害賠償。復按因可歸責於債務人 之事由致為不完全給付而得解除契約者，依民法第227 條第 1 項、第256 條、第226 條第2 項規定，須以不完全給付於 債權人無利益時，債權人始得解除全部契約（最高法院97年 度台上字第1541號判決意旨參照）。準此，本件係土地買賣 契約，此為兩造所不爭執，亦有系爭契約在卷可稽（見本院 卷一第10至19頁）。依民法第348 條第1 項之規定：物之出 賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務 。是被告身為土地買賣契約之出賣人，其所負之義務為「移 轉系爭土地所有權」及「交付系爭土地」，縱使被告始終未 交付「污水搭排核准使用證明」，亦不影響向該管地政機關 送件辦理系爭土地所有權移轉登記之程序（見本院卷一第12 8 頁），充其量僅造成原告需另行付費申請「污水搭排核准 使用證明」（即「搭排暫行同意書」），因而衍生原告得否 就申請費用及建築遲延開工之損害向被告請求賠償之問題， 則被告就「污水搭排核准使用證明」之給付遲延或不為給付 ，實不足以妨礙「土地買賣」契約目的之完成，揆諸前揭說 明，原告就此亦不得主張依民法第254 條之規定解除系爭契 約。 ㈡綜上，原告以被告未於101 年12月12日交付「污水搭排核准 使用證明」為由，經催告後解除系爭契約，既無理由，則原 告於本訴主張因解除契約所生之各項損害賠償及違約金，洵 屬無理，應予駁回。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： ㈠本件系爭土地之買賣，反訴原告並無違約情事，違約者乃係 反訴被告，即不配合受領反訴原告交付土地所有權狀及辦理 土地移轉登記，故而反訴被告以反訴原告違約而主張解除兩 造間之買賣契約，顯無理由，亦不生解除契約之效力。對於 反訴被告之違約行為，反訴原告雖已繳納高達40萬餘元搭排 使用費而取得水利會核發之「暫行同意水利建造物搭排」函 文，然為維護權益，反訴原告不得已乃於102 年2 月8 日委 請律師發函向反訴被告為解除系爭契約之意思表示，而反訴 被告亦於同年月9 日收受該解約函文。況該污水搭排核准使 用證明並非移轉系爭土地所有權之必備文件，反訴被告拒不 受領土地所有權移轉相關文件，亦不配合辦理土地移轉登記 事宜，顯於法無據，非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延， 經反訴原告多次催告後，反訴被告仍拒不受領土地所有權相 關文件，亦不配合辦理土地移轉登記事宜，反訴原告自得依 民法第254 條規定主張解除契約。另反訴被告拒不受領土地 所有權相關文件，亦不配合辦理土地移轉登記事宜，顯係以 不正當行為阻止第三次款付款條件之成就，應視為第三次款 付款條件業已成就，反訴被告亦顯有未如期履行系爭契約第 4 條各項約定付款之情形，反訴原告亦得主張依系爭契約第 7 條第1 項之約定主張解除系爭契約。 ㈡反訴原告因反訴被告之違約行為而分別受有反訴原告王桂嬋 部分共計3,860,682 元（含仲介費87萬元、搭排代辦費35萬 元、建築師費20萬元、建造物使用費403,440 元、水利會搭 排切結書公證費1,200 元、貸款利息36,042元、一部請求違 約金200 萬元）、反訴原告鄭世光部分共計2,041,250 元（ 含貸款利息41,250元、一部請求違約金200 萬元）之損害。 反訴原告之請求為金錢給付，屬可分之債，且系爭契約已明 定本件買賣價金是由反訴被告平均分擔，是反訴被告應給付 反訴原告之損害賠償及違約金，自亦應由反訴被告平均分擔 ，爰請求反訴被告各應給付反訴原告王桂嬋1,930,341 元（ 3,860,682 元÷2 ）、反訴原告鄭世光1,020,625 元（2,04 1,250 元÷2 ）。 ㈢並為反訴聲明：⒈反訴被告應各給付反訴原告王桂嬋1,930, 341 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。⒉反訴被告應各給付反訴原告鄭世光 1,020,625 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。 二、反訴被告則以： ㈠本件違約者係反訴原告而非反訴被告，且系爭契約早經反訴 被告依法解除，反訴原告既無解約權，更無從解除業經反訴 被告合法解除而不復存在之契約，其損害賠償等請求，自屬 無據。 ㈡茲就反訴原告所主張之各項請求表示意見如下： ⑴仲介費87萬元部分，其給付條件為「仲介買賣成交，買賣雙 方過戶完成之同時」給付之，而本件既無「過戶完成」之事 實，則給付條件未成就，反訴原告王桂嬋即應無支付仲介費 之事實或義務，難謂其有此項損失。 ⑵搭排代辦費35萬元部分，依反訴原告所提出反證16號發票所 示，其開立之營業人係威泰公司，負責人即反訴原告王桂嬋 之夫溫慶玄，與反訴原告王桂嬋本有密切關係，且該發票內 容亦看不出係與申請搭排使用同意書有關，本難採信。況依 反證11號農田水利會函所示，該暫行使用同意書之申請人係 威泰公司而非反訴原告王桂嬋，威泰公司豈有另向反訴原告 王桂嬋請求代辦費之理，反訴被告亦否認反訴原告王桂嬋有 支付該款項予威泰公司。 ⑶建築師費20萬元、建造物使用費403,440 元，及公證費1,20 0 元部分，依反訴原告所提出之證物所示，均係開立予威泰 公司而非反訴原告王桂嬋，再參諸前述威泰公司為該暫行使 用同意書之申請人乙節觀之，該等費用顯非反訴原告王桂嬋 所支出，自難謂其有此項損失。 ⑷貸款利息部分，係反訴原告於本件交易前因其自身向金融機 構貸款所應負擔之利息，並非因系爭契約被解除而發生之新 負擔。反訴原告既受有利用貸款本金之利益，即應負擔其利 息，並無請求反訴被告給付之理。 ㈢並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、反訴原告提起反訴，主張反訴被告未按時給付第三次款，經 催告後解除契約，並請求損害賠償，則為反訴被告所否認， 並以前揭情詞置辯。從而本件兩造之反訴部分所爭執之處， 應在於：㈠反訴原告以反訴被告未按時交付第三次款為由， 經催告後解除系爭契約，是否有理？㈡若反訴原告上開主張 為有理由，其得請求反訴被告賠償之項目及金額為若干？以 下茲分述之： ㈠反訴原告以反訴被告未按時交付第三次款為由，經催告後解 除系爭契約，是否有理？ ⒈承前所述，系爭契約第4 條第2 款約定，反訴原告應於反訴 被告交付第二次款2,800 萬元時，交付身分證件、土地權狀 正本、印鑑證明、「污水搭排核准使用證明」及用印（印鑑 章）予雙方指定之地政士，此所謂「污水搭排核准使用證明 」係指「搭排暫行同意書」，且非屬自始客觀給付不能之約 定，是此部分之約定，在法律上自為有效，當屬反訴原告之 給付義務。而就水利會函文觀之，水利會係以每戶計算16,8 10元計算使用費（見本院卷212 至213 頁），且若使用人有 變更，應檢附搭排同意轉讓書向水利會申請變更使用，若興 建戶數與原有申請內容不同，水利會將審查渠道是否足以承 受或傳運該排放水量後，再補收使用費（見本院卷二第451 頁），足見「污水搭排核准使用證明」係屬具有某種程度財 產價值、並可轉讓變更使用人名義之核准證明文件。再者， 證人古定玉證稱：「在議價的過程中，賣方說搭排已經好了 ，買方才接受這個價錢…買方當時有要求要將搭排的事情寫 進合約裡」（見本院卷一第146 頁背面），可認該「污水搭 排核准使用證明」所表彰之財產價值，係包括在反訴被告出 價購買系爭土地的動機內，且既已載明於契約中為反訴原告 所應交付之義務，則反訴原告自不能諉為不知。惟遍查系爭 契約之記載，僅於第4 條提及反訴原告需於反訴被告交付第 二次款時提出「污水搭排核准使用證明」，至於「污水搭排 核准使用證明」之具體內容為何，兩造則未為任何約定，亦 即，該「污水搭排核准使用證明」所表彰之財產價值於兩造 間係屬不明確，客觀上亦無從單憑契約之文字而特定，尚賴 兩造另為約定。 ⒉反訴被告曾於102 年1 月4 日委由律師發函表示：「本人茲 另提議倘王、鄭二君同意本件約定之買賣價金減價300 萬元 ，或於尾款中暫時保留同等金額，待本人申請取得該使用證 明後，依實際開銷金額再行多退少補…」（見本院卷一第97 頁）。而反訴原告係於102 年1 月23日委由律師發函，通知 應於文到7 日內受理本件土地所有權移轉之相關文件，並表 示：「同意買方（即原告）依約應給付之尾款中保留200 萬 元，即該等金額於本人交付臺灣省桃園農田水利會所核發之 『原則同意水利建造物搭排』證明函文之同時再為給付」（ 見本院卷一第208 至209 頁），則兩造對於「污水搭排核准 使用證明」所表彰之財產價值為何、第三期款項應保留若干 金額等情事出現爭議，本應繼續協商以待出現共識。詎反訴 被告拒絕受理反訴原告所欲提出之所有權移轉文件，仍於10 2 年2 月4 日以台北信維1041號存證信函，以反訴原告經屢 次催告皆未提出「污水搭排核准使用證明」為由解除系爭契 約，並於隔日送達予反訴原告（見本院卷一第52至59頁）， 顯然已預示拒絕再為任何價金之給付。惟縱反訴原告遲延提 出或不為提出「污水搭排核准使用證明」，由於此文件並非 移轉所有權所需之文件，亦不足以妨礙「土地買賣」契約目 的之完成，反訴被告就此尚不得主張解除系爭契約，充其量 僅能解除此部分約定，請求反訴原告賠償此部分遲延或不為 給付所生之損害，業如前述，是反訴被告解除契約之意思表 示為不合法。又由於反訴被告此舉表示拒絕再為任何價金之 給付，是反訴原告於102 年2 月8 日以反訴被告經催告後不 為受領所有權移轉文件、亦拒絕繼續支付價金，違反系爭契 約第7 條第1 項「甲方（指反訴被告）全部或一部不能如期 履行本約第4 條各項約定付款時，甲方願以已付之土地買賣 價款，由乙方（指反訴原告）無條件沒收，抵作違約金，並 解除本約」為由，解除系爭契約，係屬有據。 ㈡反訴原告既合法解除系爭契約，其得請求反訴被告賠償之項 目及金額為若干？ ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。又 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，民法第250 條定有明文。是以，違約金有損 害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以 違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債 務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履 行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務， 或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依 當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種 類，則依民法第250 條規定，視為損害賠償性違約金（最高 法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查，系爭契 約第7 條違約罰則第1 項明載：「甲方（指反訴被告）全部 或一部不能如期履行本約第4 條各項約定付款時，甲方願以 已付之土地買賣價款，由乙方（指反訴原告）無條件沒收， 抵作違約金，並解除本約」（見本院卷一第11頁），並未另 就其他損害有請求之明文約定，堪認該條款有關違約金賠償 之約定，應屬於損害賠償額預定之違約金，則反訴原告除前 開違約金外，不得更行請求賠償，是渠等就違約金之外所請 求之損害賠償，均無理由，應予駁回。 ⒉又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始 得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務 人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例要旨參 照）。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀 態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期 履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（最高法 院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照） 。經查，反訴原告合法解除系爭契約，固得依系爭契約第7 條第1 項請求按反訴被告已支付價金總額計算之違約金，惟 審酌反訴被告未依約給付買賣價金時，反訴原告所受之損害 為價金利息之損害，以及反訴被告已支付5,600 萬元至約定 之信託專戶，已達約定總價金8,750 萬元之64% ，若再課予 反訴被告給付上開違約金之義務，衡諸目前社會經濟情況、 反訴被告違反義務之程度、反訴原告所受之損害及兩造自簽 約至反訴原告合法解除契約歷時2 個多月等一切情況，上開 違約金之約定明顯偏高，有失公允，故爰將本件違約金酌減 至反訴原告各100 萬元為適當。逾此範圍之請求，則屬無據 ，應予駁回。又反訴原告之請求為金錢給付，係屬可分之債 ，且系爭契約就買賣價金部分亦約定由反訴被告平均分擔（ 見本院卷一第14頁），是反訴原告主張反訴被告應平均分擔 上開違約金之給付義務，洵屬有理，併予敘明。 ⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條定有明文。反訴被告既經反訴原告起訴請求給 付上開金額而未為履行，則反訴原告自得請求加計自反訴起 訴狀繕本送達翌日（即102 年9 月4 日）（見本院卷一第16 1 頁）起算之法定遲延利息。 叁、綜上所述，原告主張解除系爭契約，請求被告賠償其損失， 為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁 回。反訴原告主張反訴被告違約，除解除系爭契約外，尚應 給付違約金，則屬有理，爰判決如主文第3 、4 項所示，兩 造就反訴部分均陳明願供擔保，請求宣告及免為假執行，核 無不合，爰分別酌定擔保准許之。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌後均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附 此敘明。 伍、據上論結，本件本訴為無理由，反訴為一部有理由、一部無 理由，依民事訴訟法第85條第1 項、第390 條第2 項、第39 2 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 27 日 民事第三庭 法 官 周珮琦 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 27 日 書記官 莊琦華