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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 103年度小上字第44號 上　訴　人　張斯棠 訴訟代理人　曾光宗 被　上訴人　孟龍資產管理有限公司 法定代理人　張文龍 訴訟代理人　黃威羱 上列當事人間給付服務報酬事件，上訴人對於民國103 年6 月23 日本院中壢簡易庭103 年度壢小字第211 號第一審小額民事判決 提起上訴，本院於103年11月18日辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一審及第二審訴訟費用計新臺幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標 的金額或價額在新臺幣（下同）10萬元以下者，適用小額程 序；又對於小額程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背 法令為理由，不得為之。上訴狀應記載上訴理由，表明下列 各款事項：一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依 訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。民事訴訟法 第436 條之8 第1 項、第436 條之24第2 項、第436 條之25 分別定有明文。本件訴訟標的金額在10萬元以下，為應適用 小額訴訟程序審理之事件，並經原審依小額訴訟程序審理； 又上訴人以原審判決認為簽訂不動產買賣意願書、權益確認 書契約之當事人係上訴人及被上訴人，與契約所載不符，有 違反證據法則之違誤，堪認上訴人之上訴理由已對原判決違 背法令為具體指摘，揆諸首揭規定，上訴程式自屬合法，合 先敘明。 貳、實體事項： 一、被上訴人於原審起訴主張： 上訴人欲購買門牌號碼臺南市○區○○路○○○ 巷○○號之房屋 及其坐落基地（下稱合稱系爭不動產），遂授權其父即訴外 人張萬盛與被上訴人簽訂仲介服務契約，委託被上訴人居間 仲介購買系爭不動產，兩造並於民國102年8月13日簽訂不動 產買賣意願書、權益確認書；嗣經被上訴人居間仲介，上訴 人於102 年8 月18日與訴外人即賣方陳怡雯簽訂不動產買賣 契約書，由上訴人以283 萬元價金購買系爭不動產，買賣雙 方復與被上訴人共同簽立價金信託履約保證申請書，並完成 不動產之移轉登記及點交。被上訴人已完成居間義務，依上 開權益確認書第3 條第1 項約定，上訴人應給付被上訴人系 爭不動產成交總價款2%之服務報酬即5 萬6,600 元，經被上 訴人寄發存證信函催告上訴人依約給付，上訴人均置之不理 。為此，爰依居間契約之法律關係提起本件訴訟等語，並於 原審聲明：上訴人應給付被上訴人5 萬6,600 元，及自支付 命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、上訴人則以： ㈠上訴人係於102 年8 月18日，由代理人張萬盛委任訴外人即 仲介經紀人吳東武居間仲介，當日即以283 萬元與賣方達成 系爭不動產之買受事宜，並與吳東武及地政士至台灣房屋營 業所用印簽訂不動產買賣契約書。被上訴人與上訴人間並無 締結任何居間仲介契約，被上訴人亦非系爭不動產之居間仲 介人；況與上訴人簽訂不動產買賣契約書係被上訴人公司， 而簽訂不動產買賣意願書、權益確認書者則為台南府不動產 仲介經紀有限公司（下稱台南府仲介公司），此為不同兩家 公司，被上訴人提起本件訴訟顯屬當事人不適格。 ㈡本件不動產買賣意願書、權益確認書、要約書均是由張萬盛 個人與被上訴人所簽訂，與上訴人無關，上訴人亦無授權張 萬盛代理上訴人委託被上訴人居間仲介系爭不動產，此由被 上訴人提出之不動產買賣意願書、權益確認書、要約書上載 明委託人及買方簽名欄均係張萬盛以個人名義簽名，並無上 訴人簽名或有授權張萬盛代理簽名可資為證。又依不動產買 賣意願書第4 條第1 項（上訴人誤為第2 條第3 項）後段約 定，若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款280 萬 元及付款條件時，則本意願書自動失效。是被上訴人應根據 買方張萬盛承購總價款280 萬元及付款條件與賣方斡旋，斡 旋後若依買方條件成就，方能成立有效契約。而事實上被上 訴人並未依買方出價280 萬元條件與賣方斡旋成交，則上開 不動產買賣意願書、權益確認書、要約書等三種居間仲介契 約即因買賣條件不成就而自動失效。 ㈢上訴人於102年8月18日簽訂不動產買賣契約書時，被上訴人 公司職員黃威羱曾承諾上訴人以總價283 萬元購買系爭不動 產，其他費用由其自行吸收，是依上訴人之認知係以283 萬 元買清系爭不動產，故上訴人購買系爭不動產並無服務報酬 的問題；抑且，不動產買賣意願書上既已表明僅願意以280 萬元購買系爭不動產，然上訴人最後係以價金283 萬元成交 ，則上開不動產買賣意願書應已失效。 ㈣又一般不動產交易過程涉及產權移轉登記，須由仲介經紀人 及地政士之專業協力配合履行，因此兩造簽訂之不動產買賣 契約書、價金信託履約保證申請書上方有經紀公司商號台灣 房屋崇善加盟店、被上訴人及地政士、經紀人等之協同用印 。茲買賣雙方依據系爭不動產買賣契約，已順利移轉登記， 完成給付價金，並無糾紛，與前述之買賣意願書、權益確認 書、要約書三種居間仲介契約已無任何關連。 ㈤上訴人於102 年8 月18日係經曾光宗之居間介紹購買系爭房 屋，當時上訴人有授權代理人張萬盛與買方仲介人曾光宗及 被上訴人三方協商達成擬承購該不動產交易條件，經被上訴 人之斡旋穿梭轉達買賣雙方，最後達成買賣成交價金為283 萬元，而被上訴人僅收取賣方陳怡雯居間仲介服務報酬，上 訴人代理人張萬盛及曾光宗另與被上訴人三方達成協商，被 上訴人同意免收買方服務費，至於買方介紹人曾光宗應得之 介紹費則由上訴人與曾光宗自行協商處理，與被上訴人無涉 。準此，上訴人即無與被上訴人另簽訂免收服務報酬契約之 必要。關於被上訴人否認承諾免收買方服務費乙節，則有買 方介紹人曾光宗可資傳證等語資為抗辯。 三、本件原審對於被上訴人請求，判決其全部勝訴，上訴人不服 ，提起本件上訴請求，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人 在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。 四、本院得心證之理由： 被上訴人主張上訴人授權其父張萬盛於102年8月13日與其簽 訂不動產買賣意願書、權益確認書，委託被上訴人居間仲介 系爭不動產，並約定完成後應給付被上訴人系爭不動產成交 總價款2%之服務報酬，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置 辯，本件主要爭點厥為：㈠張萬盛與台南府仲介公司簽訂之 不動產買賣意願書、權益確認書，效力是否及於上訴人與被 上訴人？㈡被上訴人依據權益確認書請求上訴人給付服務報 酬，有無理由？茲分別論述如下： ㈠張萬盛與台南府仲介公司簽訂之不動產買賣意願書、權益確 認書，效力是否及於上訴人與被上訴人？ ⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第 1780號判決意旨參照）。經查，本件被上訴人主張其基於與 上訴人簽訂之不動產買賣意願書、權益確認書約定給付居間 服務報酬；嗣另與上訴人、訴外人賣方陳怡雯簽訂之不動產 買賣契約書，完成居間義務，依據上開權益確認書第3 條第 1 項約定，請求上訴人給付服務報酬，揆諸前揭說明，自屬 適格之當事人。上訴人指被上訴人當事人不適格，尚有誤會 。 ⒉又居間契約為債權契約，惟當事人間受其拘束，此為債之相 對性原則。查，被上訴人主張上訴人應給付居間服務報酬所 憑據之不動產買賣意願書、權益確認書，依上記載，委託仲 介之買方為張萬盛並非上訴人，而其受委託仲介之居間人為 台南府仲介公司，亦非被上訴人，有上開不動產買賣意願書 及權益確認書附卷可稽（見本院卷第16、17頁），是上開不 動產買賣意願書、權益確認書之契約當事人應係張萬盛與台 南府仲介公司無訛，則上開權益確認書中有關服務報酬給付 約定，應僅拘束契約當事人即張萬盛與台南府仲介公司，並 不及於契約當事人以外之第三人即上訴人與被上訴人，至為 明確。雖被上訴人主張不論是台南府仲介公司或被上訴人公 司，其法定代理人相同均係張文龍，且兩家公司均同時加入 台灣房屋崇善特許加盟店，況張萬盛簽立不動產買賣意願書 、權益確認書及不動產買賣契約書之處所，均在同一地點之 台灣房屋崇善特許加盟店，雖買賣契約書最終係以被上訴人 為仲介經紀商並於當事人欄位中之經紀營業公司商號欄用印 ，此乃係基於稅務節稅考量等語。惟台南府仲介公司係於99 年2 月4 日申請設立登記，公司統一編號：00000000，營業 址設於臺南市○區○○○路0 段0 號，其營業項目為不動產 仲介經紀業、一般廣告服業、廣告傳單分送業；而被上訴人 公司係102 年6 月7 日設立登記，公司統一編號：00000000 ，營業址則為臺南市○區○○路○○○ 號，其營業項目為不動 產仲介經紀業、不動產租賃業，有經濟部99年2 月4 日經授 中字第00000000000 號函、臺南市政府102 年6 月10日府經 工商字第00000000000 號函附卷可按（見原審卷第33、45頁 ），兩家公司顯屬不同人格之獨立法人。縱使兩家公司法定 代理人為同一人，依債之相對性，張萬盛與台南府仲介公司 簽訂之不動產買賣意願書及權益確認書之效力，亦不及於上 訴人與被上訴人。 ⒊被上訴人又主張簽立買賣意願書時曾告知上訴人不論其是以 何一家仲介公司成交買賣，均應給付仲介費等語，然為上訴 人所否認。查系爭買賣意願書係由張萬盛個人（亦未獲上訴 人授權，詳下述）與台南府仲介公司所簽立，上訴人並未在 場，應不可能知悉或被告知上開被上訴人所述「不論其是以 何一家仲介公司成交買賣，均應給付仲介費」之情；抑且， 被上訴人亦未能舉出曾有告知上訴人上情之事證，則被上訴 人主張之上開事實即屬不能證明，而無從採認。 ⒋被上訴人復主張上訴人有出具授權書授權張萬盛委託被上訴 人居間仲介系爭不動產，並授權簽立買賣意願書、權益確認 書等，並提出授權同意書1 紙為證（見支付命令卷第6 頁） 。然觀諸授權同意書之內容，其授權事項僅限於有關系爭不 動產買賣之簽約、收款、用印、交證事宜及不動產移轉登記 有為一切法律行為之權，並未包含委託簽立上開買賣意願書 及權益確認書等契約；再者，上訴人出具授權同意書時間係 102 年8 月18日，斯時已在張萬盛與台南府仲介公司簽立上 開買賣意願書、權益確認書（102 年8 月13日）之後，難謂 此授權內容有涵蓋授予張萬盛代理簽立之前買賣意願書及權 益確認書等項。是被上訴人所舉之授權同意書亦無從佐為上 訴人有授權張萬盛簽立買賣意願書、權益確認書之證明。是 張萬盛既未獲上訴人授權，其個人與台南府仲介公司簽立之 買賣意願書及權益確認書，其效力自不及於上訴人。 ⒌綜上，張萬盛與台南府仲介公司簽訂之不動產買賣意願書、 權益確認書契約之效力，依債之相對性原則，僅及於張萬盛 與台南府仲介公司，不及於契約當事人以外之上訴人及被上 訴人，堪以認定。 ㈡被上訴人依據權益確認書請求上訴人給付服務報酬，有無理 由？ 本件被上訴人據以請求上訴人給付服務報酬之依據，乃為上 開權益確認書第3 條第1 項買方服務費給付約定，而上開權 益確認書之契約當事人係張萬盛與台南府仲介公司，並非兩 造，業如前述。倘系爭不動產買賣確實因為台南府仲介公司 之居間仲介而成立買賣契約，則依據上開服務費給付約定， 亦僅簽立權益確認書之當事人即居間人台南府仲介公司始有 權請求委託人即買方張萬盛給付服務報酬。雖本件居間仲介 之系爭不動產，最終係由張萬盛代理上訴人以上訴人名義簽 立買賣契約書，使上訴人成為系爭不動產之買方，併居間人 以被上訴人名義用印於買賣契約書經紀公司商號欄，表明本 件買賣契約經紀公司為被上訴人公司，惟買賣契約書內容並 無約定簽立買賣契約書之買方應支付經紀公司仲介服務費條 款，則被上訴人即無請求上訴人給付服務報酬之法律依據。 詎被上訴人竟執他人所簽立之權益確認書為據，主張上訴人 負有給付服務報酬之義務，顯於法不合，難認有據。 五、綜上所述，上訴人抗辯其非系爭不動產買賣意願書及權益確 認書契約之當事人，被上訴人亦非請求服務報酬之權利人， 上訴人自無給付被上訴人服務報酬之義務，應屬可採，被上 訴人之主張，洵非正當。原審判命上訴人應給付被上訴人5 萬6,600 元，及自102 年12月16日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文 第2 項所示。 六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。 七、本院依職權定本件第一審、第二審訴訟費用額為2,500 元（ 第一審裁判費1,000 元、第二審裁判費1,500 元），應由敗 訴之被上訴人負擔，爰併諭知如主文第3 項所示。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之32 第2 項、第450 條、第78條、第436 條之32第1 項、第436 條之19第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 18 日 民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜 法 官 陳雅瑩 法 官 林文慧 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 12 月 18 日 書記官 陳志誠