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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　103年度簡上字第5號 上　訴　人　俊國房屋仲介有限公司 法定代理人　張麗雪 訴訟代理人　曾憲基 被 上訴 人　黃祺堯 訴訟代理人　曾梅齡律師 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國102 年 11月25日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第700 號第一審判決提 起上訴，本院於103 年12月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張及上訴補充陳述：被上訴人委託伊，代為銷 售被上訴人所有之桃園縣楊梅市（現改制為桃園市○○區○ ○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地3 筆共1,475 坪（下稱系 爭土地），於民國101 年12月14日兩造訂立不動產專任委託 銷售契約書（下稱系爭契約書），原定委託之銷售價為為每 坪新臺幣（下同）19,000元，然又於同日簽立同意書（下稱 系爭同意書），將授權價格更正為每坪16,000元，授權伊在 售價每坪16,000元以上可自行收受定金，銷售總金額即為2, 360 萬元（1,475 坪16,000元＝2,360 萬元）以上，並同 意以該售價之1.5 ％即354,000 元為服務費（計算式：2,36 0 萬元1.5 ％＝354,000 元），嗣經伊於委託有效期限內 覓得買主即訴外人粘晋瑋，欲以每坪16,000元之價格購買系 爭土地，然粘晋瑋欲先確認伊有權收取定金始願意支付，伊 只得出示系爭契約書，但粘晋瑋又質疑系爭契約書係約定每 坪19,000元與成交價不符，伊才出示系爭同意書以取信粘晋 瑋，證明已獲被上訴人授權收受定金，粘晋瑋遂於102 年4 月2 日交付定金200 萬元，詎被上訴人竟反悔拒絕出售系爭 土地，為此爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語，並聲明 ：被告應給付原告354,000 元，及自支付命令送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被上訴人於原審及本院答辯則以：伊固簽立系爭同意書，但 並非同意每坪僅以16,000元出售，而係在每坪16,000元至19 ,000元之間委託銷售。詎上訴人竟違反居間人義務，將系爭 同意書出示粘晋瑋閱覽，粘晋瑋既知悉每坪16,000元即可買 得，自不可能會出價高於每坪16,000元，此觀粘晋瑋於另案 起訴狀記載等語可明。況上訴人訴訟代理人曾憲基即為系爭 土地居間人亦為粘晋瑋另案（臺灣新北地方法院102 年度訴 字第1748號）訴訟代理人，粘晋瑋所提起訴狀內容與曾憲基 於本案審理中所述及另案審理中以證人身分所述均不符，不 足為採。上訴人既違反居間人義務及仲介保密義務，依民法 第571 條自不得請求報酬等語置辯。並聲明：駁回上訴。 三、經兩造協議簡化不爭執及爭執事項如下： ㈠不爭執事項 ①被上訴人於101 年12月14日與上訴人簽訂系爭契約書，委 託銷售價格為每坪19,000元，並約定支付成交價4 ％金額 為報酬。 ②被上訴人復於同日簽訂系爭同意書，延長委託期間並變更 委託銷售價格為每坪16,000元，報酬減少為成交價1.5 ％ 金額。 ③粘晋瑋表示願以每坪16,000元買受系爭土地，並於102 年 4 月2 日交付定金200 萬元予上訴人代收。 ④被上訴人於上訴人代收200 萬元定金後，以原審被證二（ 見原審卷第14-15 頁）102 年4 月9 日存證信函向上訴人 表示解除委託銷售契約。 ㈡爭執事項 上訴人有無違反民法第571 條之居間人義務？得否向被上訴 人請求居間報酬？ 四、委託銷售契約未經被上訴人合法解除 按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「當事人互相表 示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事 人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示 意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意 思不一致時，法院應依其事件之性質定之」民法第565、153 條定有明文。次按契約之解除，除當事人合意解除外，僅得 行使法定解除權為之，而法定解除權依民法第254至256條規 定，限於給付遲延或給付不能之情形（不完全給付準用之） 。系爭契約書及系爭同意書既經兩造簽立，經原審認定兩造 已合意以後者來補充、修正前者之條件，被上訴人主張因受 詐欺始締約一節為不可採，被上訴人於本院第二審中亦不再 爭執契約效力問題，僅主張援引民法第227 條準用第226 、 256 條規定以「上訴人洩漏底價予粘晋瑋構成給付瑕疵」為 由解除契約，堪認兩造間以系爭同意書為修正條件之委託銷 售契約業已有效成立。復觀被上訴人之解約存證信函，係以 未提供審閱期、委託書與同意書價格不一致、未解釋合約內 容、收受定金出售價格未達理想價格致其產生不信任感等事 由為據，顯與上訴人有無洩漏底價之行為無關，衡情居間人 洩漏委託銷售底價係屬重大義務之違反，被上訴人如知悉有 此情事，不可能於解約之意思表示中對此隻字未提，堪認被 上訴人解約當時僅係以存證信函明載之事由為限。核其主張 各項事由，均不生給付遲延或給付不能之問題，顯與法定解 除權之行使要件不合，自非有據，上訴人亦不同意被上訴人 之解約，系爭委託書或系爭同意書亦無保留解除權之明文約 定，是委託銷售契約未經合法解除甚明，被上訴人之解約行 為不生效力。 五、被上訴人確有洩漏底價之行為，不得請求報酬 ㈠按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託 人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受 利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第568 條第1 項、第571 條定有明文。觀諸民法第571 條立法理由 略以：「居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務， 居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者 ，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報 酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益， 一方示予居間人之制裁也」，綜其文義及立法目的解釋，須 居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或 違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，始不得向委託人 請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相 對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利 益者，依本條之反面解釋，如居間契約已成立，且契約因居 間人報告或媒介而成立者，居間人仍得請求委託人給付報酬 ；至於委託人得否另向居間人主張債務不履行損害賠償責任 ，係屬另事。次按「經紀人員對於因業務知悉或持有之他人 秘密，不得無故洩漏」，不動產經紀業管理條例第25條定有 明文。 ㈡被上訴人以上訴人有違反民法第571 條之前揭情事置辯，雖 為上訴人所否認，然依粘晋瑋另案支付命令聲請狀及起訴狀 均記載：「起初向俊國房屋口頭出價每坪15000 元被拒絕， 經過幾天討價還價後，原告（指粘晋瑋）覺得談價過程實在 繁瑣，直接向俊國房屋要求：買賣沒有不殺價的，既然地主 專任委託你們銷售，最低價格多少可以賣，如果可以我就直 接付定金，最後在每坪16000 元的價格下，經原告確認俊國 房屋確實有專任委託及授權每坪16000 元收定之同意書後… 」等語（見簡上卷第95頁、臺灣新北地院102 年度司促字第 16987 號卷第3 頁），上訴人訴訟代理人曾憲基並為粘晋瑋 另案第一審訴訟代理人，自承另案支付命令聲請狀及起訴狀 均為其所代撰（見簡上卷第51頁、臺灣高等法院102 年度上 字第1214號卷第101 頁），其於該案及本案中均未否認此事 實，並於原審當庭陳稱：「（法官問：是否有把同意書給買 方看？）是的，因為買方要支付定金，買方要確認原告是否 有權利收取定金。實務上土地買賣，賣方都會有授權一個最 低的價格，專任委託書上面的價格一定會高於授權的最低成 交價格」、本院當庭陳稱：「一開始我是先將系爭委託書給 粘晋瑋看，因為粘晋瑋要確認我是否有權利收定金，我認為 粘晋瑋要看委託書合理，我就拿給他看，這份沒有遮掩。系 爭同意書是最後粘晋瑋很堅持，我沒辦法才出示，因為粘晋 瑋說沒有看到不願意付定金，我怕契約成立不了才拿給粘晋 瑋看，這份也沒有遮掩」等語（見原審卷第25頁、簡上卷第 123 頁背面），顯見上訴人確實有在粘晋瑋直接要求告知最 低委託銷售價格之後、收受定金之前出示系爭契約書及系爭 同意書之行為，衡情賣方之委託價額關乎最終成交價額之高 低，係賣方授權仲介業者與買方談判之籌碼，若任意洩漏底 價予買方知悉，粘晋瑋既已知悉被上訴人之底價，即不可能 以高於底價之價格承買，此舉明顯有違不動產經紀業管理條 例第25條之保密義務，並構成民法第571 條之「違反居間人 對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為」。 ㈢上訴人雖一再主張係粘晋瑋已出價每坪16000 元而與其達成 價金之合意後始為了證明其有代收定金權限而出示系爭委託 書及系爭同意書云云，然粘晋瑋以證人身分於本院結證稱： 「（上訴人訴訟代理人問：我出示專任委託書的時候是你以 經決定好每坪16000 元買，並已經付定金，我才給你看？） 是」、「（法官問：可以確認於你交付定金之後才看到這兩 份文件〔系爭委託書、系爭同意書〕嗎？）是」云云（見簡 上卷第122 、123 頁），核與上訴人主張係被迫先出示系爭 委託書和系爭同意書，粘晋瑋才願意交付定金之順序不符， 亦與上訴人訴訟代理人曾憲基為粘晋瑋代撰之另案起訴狀內 容不符，其等就同一事實先後所為陳（證）述既有矛盾，則 其等有利於己之部分是否可信，已非無疑，況衡情粘晋瑋於 另案起訴時所為書面陳述，最接近其與上訴人議價之時間點 ，較無心詳予考量其陳述對自己或他人所生之利害關係，亦 未因另案與本案第一審判決結果及當事人間攻擊防禦方法而 有致生避重就輕或偏頗之虞，顯然未受汙染而較堪採信，是 上訴人於上訴本院後之主張及粘晋瑋翻異前詞之證述，尚不 足為有利上訴人之認定。再者，揆諸社會常情，買方出價可 能斟酌標的本身價值、市場行情、本身資力、賣方求售之原 因等客觀因素，亦可能以低價試探賣方之底線，藉以磋合出 對己有利之價格。上訴人雖主張與粘晋瑋達成以每坪16000 元買賣系爭土地之合意，係其努力為被上訴人爭取提高賣方 出價之議價結果，惟既經被上訴人否認，上訴人自應依民事 訴訟法第277 條就其有利之事實負舉證責任，然其未舉證以 實其說，其空言主張尚非可採。 ㈣又觀系爭委託書第8 條：「委託期間內…乙方（即上訴人） 應將市場銷售狀況經常報告甲方（即被上訴人），以維護甲 方當機立斷之權益」（見臺灣新北地院102 年度司促字第16 987 號卷第6 頁），該條嗣未經系爭同意書變更或排除適用 ，堪認上訴人負有將銷售狀況向被上訴人報告之契約義務， 則舉輕以明重，倘一般市場銷售狀況均須向被上訴人報告， 遇有買方出價達底價時，為維護被上訴人當機立斷之權益， 上訴人焉得免除報告義務？蓋底價充其量是委託人授權居間 人談判斡旋之最低條件，居間人仍負有為委託人爭取更大利 益之忠實義務，豈有一達底價反而強迫委託人非賣不可之理 ？此在交易資訊不公開情況下更顯重要，核屬居間契約之當 然本質。上訴人雖主張被上訴人已以系爭同意書授權其於賣 方出價達到底價時收受定金，惟其於買方出價符合被上訴人 授權範圍時固有權自行收取定金，仍無解於其應負之報告義 務，其既已自承粘晋瑋出價至每坪16000 元後，未向被上訴 人確認意願即承諾成交，係事後才通知被上訴人以該價格成 交（見簡上卷第142 頁背面），顯亦違反系爭委託書第8 條 之委託義務，而使相對人受有以底價買受系爭土地之利益， 亦屬違背民法第571 條忠實義務之情事。況粘晋瑋得以底價 出價，業經認定係上訴人洩漏底價所致，是上訴人依法已喪 失報酬請求權。 七、綜上，上訴人固主張被上訴人尚未給付報酬，然其違反其對 於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，故被上 訴人援引民法第571 條之規定拒絕給付，非無理由。從而， 上訴人依居間之法律關係，訴請被上訴人應給付354,000 元 ，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息，於法不合，不應准許。原審依此駁回其訴，經核 並無違誤，上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方 法，核對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第 3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 9 日 民事第三庭審判長法官 黃漢權 法 官 顏世翠 法 官 毛松廷 上列正本證明與原本無異。 不得上訴。 中 華 民 國 104 年 1 月 13 日 書 記 官 范升福