臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1331號
原 告 邱顯炉
訴訟
代理人 高守正
被 告 葉添製刀股份有限公司
法定代理人 余遠志
訴訟代理人 康勝男
律師
上列
當事人間請求排除侵害
拆屋還地事件，本院於民國103 年12
月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更
訴訟標的，而補充或更正事實上或
法律上之陳述，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。
經查
：原告起訴時
訴之聲明原為：「⒈被告應將坐落桃園市○○
區○○段○○○○○號土地（下稱
系爭土地），地上違章建築之
房屋及圍牆拆除，返還土地予原告。⒉被告應自民國103 年
7 月2 日原告取得
所有權之日起至還地清楚之日止，按月給
付原告相當於租金之損害新臺幣（下同）18,228元。」（見
本院卷第3 頁），於本院103 年8 月29日當庭補充說明
上開
訴之聲明第2 項所謂「還地清楚」即係拆除
地上物後將土地
騰空返還（見本院卷第60頁），
嗣於103 年11月18日依據複
丈成果圖即本判決附圖將訴之聲明第1 項更正為如後述聲明
所示（見本院卷第96頁），此
核屬補充、更正事實上之陳述
，非為訴之變更或追加，
合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國102 年2 月27日經由
鈞院101 年度司執字第9102
1 號
拍賣抵押物強制執行事件，得標買受系爭土地，
惟系爭
土地因位於被告公司門口圍牆內，其上有被告公司如附圖所
示之鐵皮建物（編號A1、面積166.01平方公尺）、（編號A2
、面積0.1 平方公尺）、植栽區（編號B 、面積40.06 平方
公尺）、花台（編號C 、面積2.3 平方公尺）、柱子（編號
D1、面積0. 45 平方公尺）、（編號D2、面積0.48平方公尺
）、（編號D3、面積0.44平方公尺）、（編號D4、面積0.39
平方公尺）、（編號D5、面積0.38平方公尺）、圍牆（編號
E1、面積3.52平方公尺）、（編號E2、面積、3.07平方公尺
）、（編號E3、面積7.38平方公尺）、（編號E4、面積、0.
32平方公尺）等地上物（下合稱系爭地上物），然被告無任
何正當權源占用系爭土地，並獲有每月18,228元【計算式：
系爭土地面積951.01平方公尺103 年1 月公告現值 2,300
元10% 12＝18,228元，元以下四捨五入】相當於租金之
不當得利。為此，
爰依
所有物返還請求權及不當得利之
法律
關係，提起
本件訴訟等語。
㈡
並聲明：⒈被告應將系爭土地上違章建築如附圖所示之鐵皮
建物（編號A1、面積166.01平方公尺）、（編號A2、面積0.
1 平方公尺）、植栽區（編號B 、面積40.06 平方公尺）、
花台（編號C 、面積2.3 平方公尺）、柱子（編號D1、面積
0.45平方公尺）、（編號D2、面積0.48平方公尺）、（編號
D3、面積0.44平方公尺）、（編號D4、面積0.39平方公尺）
、（編號D5、面積0.38平方公尺）、圍牆（編號E1、面積3.
52平方公尺）、（編號E2、面積、3.07平方公尺）、（編號
E3、面積7.38平方公尺）、（編號E4、面積、0.32平方公尺
）拆除，並將土地返還原告。⒉被告應自103 年7 月2 日原
告取得所有權之日起，至拆除上開地上物將土地騰空返還原
告之日止，按月給付原告相當於租金之損害18,228元。⒊願
供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告並無系爭地上物之事實上之處分權：
系爭土地上之地上物均屬訴外人余遠東所建，
迭經余遠東於
臺灣高等法院102 年度上字第1250號（鈞院102 年度訴字第
489 號）訴訟程序中詳敘在卷。
㈡訴外人余遠東與原地主鄧純敦之被
繼承人鄧仁愛就系爭土地
存有租賃關係，並非
無權占有：
余遠東與鄧仁愛就系爭土地存有租賃關係乙節，業經鈞院10
2 年度訴字第489 號判決、臺灣高等法院102 年度上字第12
50號判決確定在案，於本件即有
爭點效之
適用，則依
民法第
425 條第1 項
買賣不破租賃之規定，原告於買受系爭土地後
，與余遠東間即有租賃關係之存在，系爭地上物並非無權占
有系爭土地。
㈢原告訴請拆屋還地，實屬
權利濫用及違反
誠信原則：
系爭土地經編定為農牧用地，週遭均為工廠及住宅，無灌溉
之水路，要難為有效之利用；又原告經由系爭土地強制執行
事件之
查封筆錄、拍賣公告與被告於101 年12月19日具狀陳
報之系爭土地使用權同意書，均明知系爭土地於拍定後不點
交之緣由，是原告於拍定後
迄今，始利用各種管道要求被告
以拍定價金雙倍或以上倍數之價格，向其買受系爭土地，故
原告訴請拆屋還地，實屬權利濫用及違反誠信原則。
㈣原告請求不當得利之計算基礎顯屬無據：
系爭土地無法為農地有效利用，依耕地三七五減租條例第 2
條第1 項規定，其地租額不得超過主要農作物正產品全年收
穫總量千分之375 ，又系爭土地為城市土地，應以申報現值
為每平方公尺320 元為計算基準，且余遠東僅一小部分占用
系爭土地興建建物，餘均未加利用，則原告以公告現值之年
息10% 為本件相當於租金之不當得利計算基礎，顯屬無據等
語，資為
抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判
決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、
兩造不爭執之事實（見本院卷第61頁）：
㈠余遠東與系爭土地原地主鄧純敦之被
繼承人鄧仁愛於81年 7
月6 日訂立系爭土地同意使用證明書（下稱系爭使用證明書
，見本院卷第69頁及反面）。
㈡執行
債務人鄧純敦所有之系爭土地於102 年2 月27日經本院
執行處為第1 次拍賣，由原告以351 萬元得標買受（見本院
卷第7-8 頁、第11-14 頁）。
㈢系爭地上物占用系爭土地之位置、面積與範圍如附圖所示（
見本院卷第91頁）。
㈣余遠東前主張其就系爭土地具有優先承買權，對原告提起確
認優先承買權存在之訴，經本院102 年度訴字第489 號判決
、臺灣高等法院102 年度上字第1250號判決駁回確定在案（
見本院卷第50-58 頁）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第61頁反面至第62
頁）：
㈠臺灣高等法院102 年度上字第1250號判決於本件是否有爭點
效之適用？
㈡系爭地上物之事實上處分權是否屬於被告？被告是否有拆除
之權限？
㈢系爭地上物與系爭土地間是否依民法第425 條第1 項有租賃
關係存在？上開租賃關係是否屬於
通謀虛偽意思表示？是否
違反民法第425 條第2 項、第449 條？是否因違反區域計畫
法及民法第71條而無效？系爭地上物占用系爭土地是否有正
當權源？
㈣原告提起本件訴訟是否屬權利濫用及違反誠信原則？
㈤被告占用系爭土地是否無法律上之原因而受利益，致原告受
有損害？如是，相當租金之不當得利金額應如何計算？
五、臺灣高等法院102 年度上字第1250號判決於本件是否有爭點
效之適用？
㈠按「學說上所謂之爭點效，係指法院於
確定判決理由中，就
訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之
結果已為判斷時，除有顯然違背
法令，或當事人已提出新訴
訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要
爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不
得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭
點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭
點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以
推翻原判斷
等情形
始足當之。」、「又學說上所謂之爭點效
，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主
張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯
然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之
情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟
，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民
事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩
訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令
，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當
之。」最高法院99年
台上字第781 號、97年台上字第2688號
判決
可資參照。
㈡經查：本院102 年度訴字第489 號判決、臺灣高等法院 102
年度上字第1250號判決之原告為余遠東，被告為邱顯炉即本
件原告，本件被告則為葉添製刀股份有限公司，是本件訴訟
與本院102 年度訴字第489 號判決、臺灣高等法院102 年度
上字第1250號判決之當事人並非同一，
揆諸前揭說明，自尚
難認有爭點效理論之適用。
六、系爭土地上物之事實上處分權是否屬於被告？被告是否有拆
除之權限？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民事訴訟法第767 條第1 項前段定有明文。而拆屋還地之訴
，應以對土地上之地上物有拆除權能之人為被告，而有拆除
權能之人，不以所有權之人為限，尚包括事實上處分權人在
內。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。原告主張系爭地
上物之事實上處分權屬於被告乙節，為被告所否認，揆諸
上
揭舉證責任分配原則之說明，自應由原告就此有利於己之事
實負舉證責任。
㈡經查：原告雖主張於本院102 年度訴字第489 號判決中，兩
造均不爭執系爭地上物為被告公司所有，然上開判決之兩造
當事人與本件並非完全同一，已如前述，且該案判決不爭執
事項係記載為：「系爭土地經地政人員到場指界稱現場為葉
添製刀公司門口圍牆內之空地，又有部分上為建物，即系爭
土地部分為葉添製刀公司大門及圍牆內之空地，部分為81年
後所建之違章建築，與葉添製刀公司所有之402 建號建物相
比鄰。」（見本院卷第52頁反面），並未認定系爭地上物之
事實上處分權誰屬。原告又稱臺灣高等法院102 年度上字第
1250號判決第2 頁第2 段已詳細說明被告就系爭地上物有事
實上處分權
云云（見本院卷第113 頁反面），然查上開段落
實係該案之
上訴人即本件原告主張之內容（見本院卷第28頁
反面），並非法院之認定。原告徒摭取另案判決中之隻字片
語、斷章取義，不足為其有利之證據，而原告就此於本院審
理中未再提出其他證據以供本院調查，自難認其主張系爭地
上物之事實上處分權屬被告公司乙節為真實可採，難認被告
公司有拆除之權能。
七、系爭地上物與系爭土地間是否依民法第425 條第1 項有租賃
關係存在？上開租賃關係是否屬於通謀虛偽意思表示？是否
違反民法第425 條第2 項、第449 條？是否因違反區域計畫
法及民法第71條而無效？系爭地上物占用系爭土地是否有正
當權源？
㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之
孳息充之」，民法第421 條定有明文。而租賃為諾成契約，
不以訂立書面契約為必要，只要物之出租人與承租人對租賃
物及租金有具體而確定之意思表示一致，即為成立。而「租
賃與
使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償，
如將物交由他人使用，而有收取
對價者，自係租賃
而非使用
借貸」（見最高法院72年度台上字第4295號
裁判要旨），又
「使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用
，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償
，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均
不得謂非
租賃」（見最高法院72年度台上字第835 號裁判要旨）。
㈡經查：系爭使用證明書係記載：「本人（即鄧仁愛）於81年
7 月6 日向余遠東先生借款110 萬元，並同意以本人所有系
爭土地提供於余遠東先生無償使用，直到清償借款為止。爾
後仍繼續使用時，當另訂租金付予本人，如有一方不願續租
，需提前半年通知對方」等語（見本院卷第69頁及反面）。
再據證人即知悉余遠東與鄧仁愛訂立系爭使用證明書過程及
原因之林美蓉於本院102 年度訴字第489 號案件審理中到庭
證稱：「（問：是否知道簽立系爭使用證明書的過程及原因
？）答：知道。當時原來原告就想要跟鄧仁愛租土地，鄧仁
愛也想要跟原告借錢，他們之前就有談這件事，我告訴他們
先談好，要如何支付，後來他們就過來我這邊，這份證明書
已經寫了，雙方在我面前蓋章交借款的錢，鄧仁愛向原告借
110 萬元，約定借款利息抵付租金，如果鄧仁愛還錢而原告
要繼續使用，要另訂租金，或原告不租了，要提前半年通知
。他們到事務所來簽同意書是讓我做個見證，因為都住在附
近，而且雙方有時有案件讓我們事務所做。（問：據你所知
後來鄧仁愛有無還原告110 萬元？）答：應該是沒有還，在
查封當天原告也有去」等語明確（見本院卷第109-110 頁）
。則由系爭使用證明書全文及證人所述可知，余遠東係以鄧
仁愛向其借款110 萬元所需支付之利息抵付其使用系爭土地
之租金，而余遠東使用系爭土地既為有償，則其與鄧仁愛間
就系爭土地自係租賃而非使用
借貸關係已可認定。
㈢按民法第87條第1 項前段規定，表意人與
相對人通謀而為虛
偽意思表示者，其意思表示無效，如
第三人主張表意人與相
對人通謀而為虛偽意思表示，應負舉證之責（最高法院48年
台上字第29號判例意旨參照）。
贈與或
買賣契約，亦不能僅
因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該
贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865
號裁判意旨參照）。原告主張余遠東與鄧仁愛間系爭使用證
明書係屬通謀虛偽意思表示云云，為被告所否認，原告就此
全未舉證
以實其說，其主張
自難憑採。
㈣按
租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。
前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用
第1 項之規定，民法第449 條定有明文。「民法第449 條第
1 項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃
而言。」、「民法第449 條第1 項之規定，不適用於不定期
租賃，此觀之該條項所定『逾二十年者縮短為二十年』，可
以瞭然。」最高法院62年台上字第3128號、65年台上字第27
22號判例要旨可資參照。經查：鄧仁愛與余遠東間就系爭土
地所訂立之系爭使用證明書並未定有期限，核屬不定期租賃
契約，自不受民法第449 條之限制。
㈤按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法88年4 月21日修正
前第425 條定有明文。88年4 月21日修正公布之該條則為：
「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定
，於未經
公證之
不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，不適用之。」，並自89年5 月5 日施行。民法債編修正
施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正
施行後之規定，此亦為民法債編施行法第1 條後段所明定。
余遠東與鄧仁愛既係於81年7 月6 日訂立系爭土地同意使用
證明書，其租賃關係成立於89年5 月5 日民法債編修正施行
前，修正後民法第425 條第2 項自無適用之餘地。
㈥按「土地法第82條所謂：『凡編為某種使用之土地不得供其
他用途之使用』，係取締規定，而非效力規定。以此，
上訴
人於原審主張：系爭土地為農地，范○湘出租與被上訴人經
營木器加工廠，係違反該規定行為，依民法第71條之規定，
應屬無效云云。原判決
予以駁斥，無適用法規不當或不適用
法規之違法可言。」、「土地法第82條所定：『編為某種使
用地之土地，不得提供其他用途之使用』，僅係取締規定，
而非效力規定，違反此項規定所為之買賣契約，尚不能認為
無效。」最高法院71年台上字第4423號、79年台上字第2417
號判決意旨可資參照。原告雖主張系爭使用證明書違反土地
法及區域計畫法之規定云云，惟揆諸前揭說明，上開規定僅
係取締規定，而非效力規定，縱違反此項規定所為之租賃契
約，尚不能認為無效。
㈦從而，余遠東與鄧仁愛間就系爭土地有租賃關係，依繼承及
買賣不破租賃原則，與原告間就系爭土地亦有租賃關係存在
，並非無權占有，亦非無法律上之原因而受利益，原告主張
系爭地上物係無權占有系爭土地，請求被告拆除返還，並賠
償相當於租金之不當得利云云，
即屬無據。
八、
綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁
回，其假執行之聲請
失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎
已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，
附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 1 月 27 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
書記官 塗蕙如