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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　103年度訴字第2004號 原　　　告　游麗芳 訴訟代理人　魏雯祈律師 　　　　　　徐慧齡律師 被　　　告　名第大廈管理委員會 法定代理人　林孟昭 上列當事人間請求確認停車位使用權等事件，本院於民國105 年 7月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元及自民國一○三年九月三十日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一○三年十月一日起至返還原告中壢名第大廈社區 地下室第一、二層之其中二個停車位之日止，按月給付原告新臺 幣參仟伍佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，得假執行。 事實及理由 一、被告之法定代理人原為曾建榮，於民國104 年1月1日變更為 林孟昭，有桃園市中壢區公所函文、推選會議及公告等件可 稽（見本院卷㈠第285頁、卷㈡第36、37頁），原告於105年 2月3日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第41頁），於法尚無 不合，應予准許。 二、原告主張：伊前於93 年1月27日因拍賣取得訴外人湯國盛所 有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段485 6建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號3樓房屋（下合 稱系爭房地）。而系爭房地所在之中壢名第大廈（下稱系爭 大廈）原係由伊前手湯國盛之父即訴外人湯金春、湯劉益妹 及湯金昌（下稱湯金春等3 人）於81年間提供土地與訴外人 新僑建設企業股份有限公司（下稱新僑公司）合作興建，其 等於合建契約中約定湯金春等3 人可取得系爭大廈地下室第 1、2層產權持分2分之1，可見湯金春等3 人已與新僑公司就 系爭大廈停車位之使用成立分管協議；而新僑公司亦於與各 承購戶所簽訂之買賣契約中告知前揭分管情形，是共有人間 均應受該協議拘束。再依據85年1 月13日第一次管理委員會 會議記錄，可知地主共取得地下室第1、2層合計36個停車位 ，湯金春復依其等3 人間協議，可取得地下室第1、2層合計 16個停車位，故湯金春死亡後，其繼承人湯國盛、湯朋坤、 湯國清、湯朋輝各得繼承地下室第1、2層合計4 個停車位使 用權。再因湯國盛於85年間受分配系爭大廈中3 戶建物，已 分別移轉建物所有權予他人（伊僅買受其中1 戶），依伊與 另2 戶建物所有權人間就地下室停車位（即同段4944建號） 應有部分比例，依公平原則，伊可取得地下室第1、2層合計 3 個停車位使用權。詎被告擅將伊前開停車位出租他人，伊 因而受有每一停車位每月相當於租金之損害新臺幣（下同） 1,750 元，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於 5 年租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應給付原告42萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈡被告應自103年10月1日起至返還停車位之日止 ，按月給付原告7,000元。 三、被告則以：系爭大廈地下室第1、2層停車位屬於全體住戶共 有，又伊曾於87 年10月1日召開住戶大會，並通過住戶管理 規約，其中第12條規定地下室第1、2層停車位統一由管委會 管理；且被告係拍賣取得系爭房地，並無購得停車位等語置 辯，並聲明：原告之訴駁回。 四、兩造不爭執事項： ㈠湯金春、湯劉益妹及湯金昌於81年5月2日就其等所有坐落桃 園市○○區○○段2512之2、2513之9、2434之7、2511之2及 2513之7 等地號土地與新僑公司訂立「提供土地合作建築房 屋契約書」（下稱系爭合建契約），約定由湯金春等3 人提 供土地，新僑公司提供資金，合作興建系爭大廈。 ㈡湯金春於84年4 月23日死亡，湯劉益妹、湯朋輝、湯朋坤、 湯國清、湯國盛、湯梅蘭、湯梅香為其全體繼承人。 ㈢原告於93年2 月11日以拍賣為原因取得原為湯國盛所有之系 爭房地。 五、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，原始起造人與各 承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由 特定共有人管理使用者，除別有規定外，應認共有人間已合 意成立分管契約。又共有人於與他共有人訂立共有物分管契 約後，將其應有部分讓與第三人，受讓人如已知悉有分管契 約，或有可得而知情形，受讓人仍應受分管契約之拘束（司 法院釋字第349 號解釋意旨），倘共有人已按分管契約占有 共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人 ，除有特別情事外，應認其受讓人對於分管契約之存在，通 常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。經查： ⒈系爭大廈內之平台、屋頂突出物、騎樓、雨遮、地下1 層、 2 層等公共設施係編列於同段4944建號，就「地下室停車位 」並無獨立建號（見本院卷㈠第223 頁登記謄本）；且系爭 大廈所屬社區住戶就該共有部分即4944建號部分所登記之應 有部分係依其主建物大小按比例登記應有部分，與有無購買 停車位無關等節，亦據被告提出4944建號持分面積明細表在 卷可佐（見本院卷㈠第76頁），足見系爭大廈地下室第1、2 層停車位係附屬於4944建號建物中，且包含地下室第1、2層 停車位在內之共同使用部分係屬全體住戶共有。 ⒉次查系爭大廈係由湯金春等3 人提供土地與新僑公司合作興 建（見不爭執事項㈠），並有原告提出系爭合建契約在卷可 佐（見本院卷㈠第9至11頁背面）。依據系爭合建契約第4條 約定：「土地及建物權利分配等有關事項列明於左：…二、 本件土地持分之分配為甲（湯金春3 等人）乙（新僑公司） 各得2分之1。三、地上房屋：本大樓建蓋後A 部分甲方分得 地面第1 層至第6層，乙方分得第7層至第12層全部…。四、 地下室及A 部分屋頂：甲方分得A部分及B部分地下1、2層產 權持分2 分之1，乙方分得地下1、2層產權持分2分之1及A部 分屋頂突出部、平台。地下室為防空避難室兼停車場採坡道 車道。五、公共設施及使用說明：…⑵按照本條分屋之地下 室內有停車位、電器室、機械室…，停車位之分配為甲乙協 議各半取得…」（見本院卷㈠第9 頁背面），核其性質應係 合建雙方就合建後建築物權利之分配及地下室停車位使用權 等之分管約定。 ⒊再觀諸原告提出之新僑公司與各承購戶簽訂之房屋預定買賣 契約書附件即「規格、管理公約、詳細說明」部分，第12條 約定為：「公共設施及使用說明：本大樓之公共設施為除屋 頂瞭望台之屋頂突出部分、地面層之電樓梯間、門廳、門廳 前騎樓、地下室1、2層。有關地下室第1、2層空間供為防空 避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法 定及增設汽車停車位計49位，對於車位之使用由甲方（新僑 公司）與地主間協議分配取得持分2分之1後歸A棟7至12樓全 部、B棟1至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。即對於 其他車位不得主張停車權，並不占用車道，停車位空間均不 得圍堵塞及放置物品，限停車在甲方所劃之界線範圍內及不 使用他號停車位及不使用其他空間停車，地下室在防空避難 時，依法應優先無償供兼防空避難用，乙方（買受人）不得 異議。」（見本院卷㈠第14頁背面、15頁）；及各承購戶之 房屋買賣契約書第3 條亦約定為：「乙方（買受人）完全瞭 解，訂購本戶以外之本大樓任何空間、他戶均非買賣之內， 劃分使用如左：…。⑵有關地下室第1、2層樓空間供為防空 避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法 定及增設汽車停車位計49位如現狀，對於車位之使用由甲方 （新僑公司）與地主間協議分配取得持分2分之1後歸A棟7至 12樓全部、B棟1至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。 地下室在防空避難時，依法應優先無償供兼防空避難用。」 （見本院卷㈠第16頁）。而上開契約書為新僑公司擬定之制 式契約書，足認出售房屋之建商（新僑公司）不論在最初之 預售屋買賣以及嗣後之成屋買賣契約書中，均明確告知系爭 大廈地下室第1、2層停車位由地主取得2分之1使用權之分管 協議。復查證人即新僑公司法定代理人黃沺禮於本院另案88 年度壢簡字第703 號給付管理費案件中證稱：「當初契約內 容是伊與湯朋坤簽訂，伊已將16個停車位移轉給他了…，當 初契約內載為建商與地主各平分1 半車位，但管理委員會成 立後，就將所有車位之使用交由管委會統一管理。」等語（ 見本院88 年度壢簡字第703號卷第65頁背面），亦足證新僑 公司在系爭大廈所屬管委會成立以前，即已依前述分管協議 將其中16個停車位交付湯金春使用。 ⒋綜上，系爭大廈由湯金春等3 人提供土地與新僑公司合建， 並於合建契約中約定房屋建築完成後，系爭大廈地下室停車 位2分之1歸地主使用，足認系爭停車位已經合建雙方約定歸 地主分管使用2分之1，而建商預售房屋時，並將地下停車位 分歸地主使用2分之1之約定告知承購戶，則建商、地主、預 售屋承購戶於房屋建築完成之際，已就停車位之使用成立分 管協議，且湯金春亦於系爭大廈完工後本此協議取得占用地 下停車位共計16個，復為原來分管協議之後手（即原告及其 他先後移轉取得系爭大廈內之建物所有權人）所得知悉，自 應同受上開分管協議之拘束。 ⒌承前所述，地主湯金春依前述分管協議取得系爭大廈地下室 第1、2層共計16個停車位使用權，然湯金春已於84年4 月23 日死亡，其繼承人雖有湯朋坤、湯國盛、湯國清、湯朋輝、 湯梅蘭、湯梅香等6 位（見不爭執事項㈡），惟湯梅蘭、湯 梅香並未受分配系爭大廈內之房地（見被告提出之85年1 月 13日召開第一次協調會前A 棟之區分所有權人名冊，本院卷 ㈠第322至324頁），可見湯金春之前揭16個停車位，應由湯 國盛與其他3 兄弟依比例各取得4 個停車位。又查原告向湯 國盛買受取得系爭房地（見不爭執事項㈢），同時受前開分 管協議拘束，並取得湯國盛原來之停車位使用權。再查湯國 盛除前揭之系爭房地外，其於系爭大廈內另有2 戶建物即門 牌號碼桃園市○○區○○路○○○號及559號6樓之3（同上開頁 數），而前揭二建物所有權業已分別移轉於訴外人陳韻如、 吳美英，本院審酌原告、陳韻如及吳美英就地下室停車位所 坐落建號（前述4944 建號）之應有部分比例，各為30000分 之984、30000分之236、30000分之324（見本院卷㈡第69至7 4頁建物登記謄本），原告持分顯較陳韻如、吳美英多出2至 3 倍，惟衡諸不動產交易常情，湯國盛原擁有3戶建物、4個 停車位，其出售轉讓各該建物時，依交易常情，至少每戶建 物應搭配1 個停車位出售，方屬合理，再者，若如原告之主 張其分得3 個停車位，另1個停車位由另2戶共用，顯礙難使 用，且原告持分雖較另2 人多，然系爭社區每戶建物登記之 應有部分面積與停車位無涉，已如前述，故原告主張其應按 應有部分比例分配3 個停車位，尚屬無據。本院認應由原告 取得地下室1、2層合計共2 個停車位使用權，陳韻如及吳美 英各取得1個停車位使用權為公允適當。 ⒍被告雖辯稱管委會於87年10月1 日召開住戶大會，通過住戶 管理規約，其中第12條規定系爭大廈地下室第1、2層停車位 屬全體住戶共有，並統一由管委會管理云云。惟查，建商、 地主及承購戶於系爭大廈建築完成之際，已就地下室停車位 之使用成立分管協議，復於建築完成後將停車位交由地主占 用等情，已詳如前述，是全體共有人均受該分管協議拘束。 而日後之住戶大會暨管理委員會議均係多數決，該分管契約 既未經全體共有人之同意終止，自不因日後之區分所有權人 會議僅採多數決之決議另訂規約而失其效力，被告所辯，自 不足採。至被告另辯以原告係拍賣取得系爭房地，並無購得 停車位云云，惟按強制執行之拍賣行為屬私法買賣關係，以 執行債務人為出賣人，拍定人為買受人，原告依拍賣取得系 爭房地所有權，自同時繼受取得其前手湯國盛之停車位使用 權，其所辯亦不足取。 六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。查原告因買受湯國盛原有 之系爭房地，而取得系爭大廈地下室第1、2層合計2 個停車 位使用權，被告將停車位出租他人，原告自受有無法使用收 益2個停車位之損害，是原告請求被告返還因使用2個停車位 所受之不當利益，洵屬有據。又兩造不爭執原告請求停車位 以每車位1,750 元計算（見本院卷㈡第47頁背面），是原告 自得請求本件起訴回溯5 年期間（98年9月17日起至103 年9 月16日）之不當得利數額21萬元（計算式：3,500元×12月× 5年＝210,000元）及自起訴狀繕本送達送達翌日（即103年9 月30日，見本院卷㈠第53頁）起至清償日止，按週年利率5% 計算之遲延利息，暨及自103年10月1日起至返還占用停車位 之日止，按月給付3,500元。 七、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付21萬 元及自103年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，暨自103年10月1日起至返還停車位日止，按月給付原告 3,500 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則為無理 由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所用之證 據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 8 月 23 日 民事第一庭 審判長法 官 林曉芳 法 官 華奕超 法 官 彭怡蓁 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 24 日 書記官 張琬婷