裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2091號 原　　　告　吳麗臻 訴訟代理人　李鳴翶律師 被　　　告　文鎮股份有限公司 法定代理人　張秀琴 訴訟代理人　李哲賢律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104 年5 月 11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明：「㈠ 被告應給付原告新台幣（下同）400 萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔 保請准宣告假執行」（見本院卷第2 頁）。嗣於民國103 年 11月13日具狀減縮聲明之本金為2,000,600 元（見本院卷第 21頁），原告所為核屬聲明之減縮，合於上揭規定，應予准 許。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠兩造透過仲介公司居間，由被告將坐落桃園市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍全部），及同段69建號 建物，門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000號（權利範圍 全部，下稱系爭房地），以2,900 萬元出賣予原告，雙方並 於103 年2 月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），系爭買賣契約第15條約定，原告應於103 年3 月14日 前確認貸款額度已達契約總價之七成即2,030 萬元。嗣103 年3 月14日，原告雖然未依約辦妥貸款，然被告之法定代理 人張秀琴仍持續協助原告辦理貸款乙事，應認兩造已合意延 長貸款期限，且原告於下列時間仍積極辦理貸款事宜：1.於 103 年4 月7 日以坐落桃園市○○區○○路○○○ 巷○○號之房 屋向國泰世華商業銀行辦理增貸200 萬元；2.於103 年4 月 10日以桃園市○○區○○路0 段000 號廠房向上海商業儲蓄 銀行（下稱上海銀行）貸款1,850 萬元、個人信用貸款100 萬元；3.於103 年4 月15日以桃園市○○區○○街○○○○○ 號 房屋向上海銀行貸款475 萬元。詎於103 年4 月11日，原告 接獲仲介公司經理人即訴外人葉燕玲來電表示，被告不願意 賣屋，被告復於103 年4 月18日發函以原告未於約定期限前 履行貸款總價款之7 成為由主張解約，原告為表善意，亦發 函催告被告限期出面商討履約事宜，惟被告仍置之不理，顯 已違約，原告自得以本件民事起訴狀為解除契約之意思表示 。 ㈡原告另於103 年11月11日自兩造及仲介公司三方委任之僑馥 建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）履約保證帳戶 領回扣除應付履約保證費600 元後，餘款為1,999,400 元之 簽約金，爰依系爭契約第10條第3 款、民法第184 條第1 項 前段之規定，請求被告賠償原告已付同額價款200 萬元之懲 罰性違約金及履約保證費600 元。 ㈢並聲明： ⒈被告應給付原告2,000,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠依系爭買賣契約第15條之其他約定事項內容可知，原告於買 賣契約之前階段負有先於103 年3 月14日前確認貸款額度達 總價70% 之契約義務，如原告未能履行，系爭買賣契約即無 條件解除而回復原狀，亦即被告於原告履行上開義務前根本 尚無任何契約義務發生，與一般買賣契約雙方互負給付價金 、移轉登記義務有間，遑論被告有何系爭買賣契約第10條第 3 款所指未依約履行、不為給付、給付不能或違約之債務不 履行情事，故本件適用第15條特別約定之效果顯已排除原告 主張之第10條關於違約、解除契約暨賠償責任之約定，況原 告已自認迄至103 年3 月14日止，其並未依約貸款至70％之 額度，故系爭買賣契約已自動解除而失效。 ㈡依證人葉燕玲證述內容可知，原告就系爭買賣契約價金出價 2,800 萬元，因未達被告理想金額2,900 萬元，被告始建議 於系爭買賣契約加註短期核貸之出賣條件，原告既無法完成 特約條款之約定，被告自無可能同意展延貸款期限，否則該 特約條件豈非形同虛設。是以，原告仍應就被告有何違反契 約義務及其所主張合意延長貸款期限各節負舉證責任等語， 資為抗辯。 ㈢並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告於103 年2 月28日就系爭房地與原告簽訂系爭買賣契約 ，該契約第15條其他約定事項約定：「雙方同意買方銀行貸 款如無法貸至本約總價款百分之七十，本約無條件解除，恢 復原狀。買方至遲應於民國103 年3 月14日前確認銀行貸款 額度。」，第10條第3 款約定：「本約簽訂後，乙方（即被 告）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本 約解除時，除應負甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失 收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意 甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲 方」（見本院卷第4 至7 頁不動產買賣契約書）。 ㈡原告先後於103 年2 月20日、103 年3 月17日支付第一期簽 約款10萬元、190 萬元，合計200 萬元，並匯入僑馥建經公 司之履約保證專戶。嗣上開200 萬元簽約款扣除履約保證費 600 元後，餘款1,999,400 元於103 年11月11日匯入原告所 有帳戶（見本院卷第11、12頁履約保證申請書，第22頁撥款 確認書，第45、46頁收款/ 繳款單及支票）。 四、本院之判斷： 原告主張系爭買賣契約內容約明貸款期限為104 年3 月14日 ，惟該期限屆至後，被告之法定代理人仍積極協助聯繫原告 向上海銀行辦理貸款，顯見被告已經同意延長貸款期限，原 告片面解約無理由等語，為被告否認，是本院應審酌如下： ㈠兩造於貸款期限屆至後，是否有合意延長貸款期限？㈡原 告主張解約並請求賠償懲罰性違約金及履約保證費是否有理 由？分述如下： ( 一) 查系爭買賣契約契約第15條其他約定事項約定：「雙方同 意買方銀行貸款如無法貸至本約總價款百分之七十，本約無 條件解除，恢復原狀。買方至遲應於民國103 年3 月14日前 確認銀行貸款額度。」（見本院卷第7 頁），參以證人即住 商不動產營業員葉燕玲於審理時證稱：系爭房地是被告委託 出售的。當時在契約中約定103 年3 月14日，是賣方給買方 的一個貸款期限，當時3 月14日前後原告跟伊說無法準時核 貸，然後伊就聯絡被告，被告表示願意請上海銀行看看可否 貸款，之後原告就自己跟上海銀行聯繫。伊無法確定被告提 供上海銀行聯絡方式是在103 年3 月14日之前還是之後等語 （見本院卷第48至49頁），是兩造確約定以103 年3 月14日 為原告之貸款期限，逾期即無條件同意解除契約等情，應可 認定。 ( 二) 按意思表示乃法律行為之核心要素，表意人透過行為意思 而行諸於外，以形成法律行為，而基於交易安全之考量，我 國民法原則採表示主義，例外採意思主義。亦即，除意思表 示之形成有不一致或不自由之瑕疵存在，原則應以行為人表 示於外之內容為解釋及認定之基礎，以兼顧相對人之信賴併 減少交易風險與相對人需一再確認或探求之成本。準此，意 思表示之判斷同此原則，主張成立特定法律關係者需就行為 人有此意思表示及兩造間合致之意思表示內容負舉證之責。 查證人即上海銀行承辦楊中元於審理時證稱：伊目前任職於 上海銀行中壢分行，本件廠房的貸款是伊經手的，原告跟上 海銀行借款是被告的法定代理人張秀琴介紹的，當時張秀琴 跟伊聯繫後，伊就開始幫原告進行擔保品的評估，原告當時 要申請貸款一千九百五十萬，擔保品估價後還差一百萬，所 以授信人員就權限內用中期放款的方式核貸，最後放款一千 九百五十萬，核貸的日期是103 年4 月10日。過程中原告跟 被告法定代理人都有跟伊聯繫，在估價完成後，中間有一段 時間停下來，可能因為原告有其他的往來銀行，後來被告法 定代理人又才跟伊聯繫，時間不太記得了，好像是103 年3 月底左右，因為伊往上簽呈的時間是4 月2 日，在此之前， 約三月二十幾日伊跟經理還有到原告的廠房去看。伊沒有辦 法確認被告法定代理人請求辦理貸款的確切時間，也無法確 定103 年3 月14日後被告法定代理人有無請求伊幫原告辦理 貸款等語（見本院卷第63至64頁），顯見證人楊中元並無法 確定張秀琴是否曾於103 年3 月14日貸款期限屆至後，再以 電話請求其協助辦理抵押貸款，更遑論證明被告有延長貸款 期限之同意。其次，所謂「延長貸款期限」之合意，需兩造 當事人明確表示變更原契約約定之期限，而另有新期限之約 定，而本件新期限約定為何，被告曾為如何之表示，又兩造 以何方式約定等情，均非明確，要難以證人前揭證詞即認被 告與原告間有延長貸款期限之合意。 ( 三) 原告固然以已經於103 年4 月10日共貸款2,050 萬元，已 逾總貸款成數之七成，然該期限已經逾系爭契約所約定之10 3 年3 月14日，被告並於103 年4 月18日以林口郵局存證號 碼000413號存證信函通知原告解約，有存證信函1 份在卷可 查（見本院卷第8 至9 頁），依系爭買賣契約第15條之約定 ，被告解除契約有理由，是自原告收受上開存證信函之日起 ，系爭買賣契約已經因被告合法解除而消滅，原告於103 年 10月24日以以起訴狀為解約之表示，並請求被告給付懲罰性 違約金200 萬元及遭扣款600 元，難謂有理由。 ( 四) 綜上，原告並未證明被告於系爭買賣契約約定之貸款期限 經過後，被告續有延長貸款期限之表示，及該表示內容為何 ，原告違反系爭買賣契約約定之貸款期限，被告解除契約有 理由，被告抗辯系爭買賣契約已經合法解除等語，即屬可採 。 五、系爭買賣契約已經被告合法解除，原告依系爭買賣契約請求 被告給付原告懲罰性違約金200 萬元及扣款600 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請亦失所附麗，併 予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 5 日 民事第一庭 法 官 黃裕民 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 6 月 9 日 書記官 沈佩霖