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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第351號 原　　　告　劉富美 訴訟代理人　張泰昌律師 複代理人　　陳淑玲律師 被　　　告　方濬川 訴訟代理人　劉純增律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年10月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○街○○○號十四樓之房屋遷 讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣玖拾陸萬元及自民國一百零三年四月三十 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一百零三年二月二十二日起至遷讓第一項房屋之日 止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣陸拾壹萬貳佰元為原告供擔保，得免為假 執行。 本判決第二項於原告以新臺幣參拾貳萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣玖拾陸萬元為原告供擔保，得免為假執 行。 本判決第三項於原告按月以新台幣伍仟元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如按月以新台幣壹萬陸仟元為原告供擔保後，得免 為假執行。 事實及理由 一、原告主張：坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號（應有部分36 4/100000）及其上建物（合稱系爭房地），為訴外人劉麗華 於民國84年間所購買。當時因被告與劉麗華乃係男女朋友關 係，被告與劉麗華生前亦共同居住於系爭房屋，嗣劉麗華於 95年1 月間過世，其繼承人為訴外人劉鄭岳、劉東海、劉東 隆、劉麗玲及原告等人，經協議為遺產分割，系爭房地於95 年8 月30日以分割繼承為原因登記為原告所有。系爭房地因 劉麗華與被告間前為男女朋友關係，將系爭房地供被告暫時 共同居住，並未與之有其他約定，劉麗華既已過世，系爭房 地所有權為原告所有，被告即應遷出，惟被告不但拒絕遷出 ，竟誆稱系爭房地係其為香里有限公司（下稱香里公司）所 有，僅借名登記於劉麗華之名下，於99年1 月間向本院提起 民事訴訟請求返還系爭房屋，經本院99年度訴字166 號判決 敗訴確定。系爭房地既非被告所有，被告亦無占有系爭房屋 之正當權源，原告自得依民法第767 條之規定，請求被告遷 空交還系爭房屋。被告無權占有系爭房地如前所述，則其獲 有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得請 求被告給付相當於租金之不當得利及損害賠償。計算如下： ㈠本件系爭房地附連附屬建物及共有部分面積共計182.25平方 公尺，約為55.31 坪，而經查詢租屋網站同一曦園社區，50 坪房屋之租金行情為新臺幣（下同）14,000元，是本件原告 所受損害、被告所受有之不當得利應以每月16,000元計算。 原告請求自本件訴訟繫屬之日103 年2 月21日回溯五年期間 即為98年2 月22日起，被告應依同社區之租金行情按月給付 相當於租金之不當得利共960,000 元及自起訴狀繕本送達被 告翌日起至清償日止之法定遲延利息。 ㈡因被告拒絕返還系爭房地，足以堪認原告有預為請求之必要 ，是原告依法請求自本訴訟繫屬本院之翌日起至遷空交還系 爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利16,000元，亦屬 有據。 ㈢並聲明：①如主文第1 、2 、3 項所示。②願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以：系爭房地雖係原告自劉麗華處繼承所取得，然系 爭房地實際上確為香里公司所有，劉麗華自84年9 月21日購 得系爭房地後，即向台灣土地銀行申辦房貸330 萬元，並於 84年11月8 日入賬，以支付房地價金；嗣於84年12月8 日起 逐月繳付分期付款金額，初時均以現金繳納，且自85年5 月 6 日起即以香里公司簽發之即期支票繳納，直到94年10月11 日止，金額達有329 萬餘元。況房屋室內擺設家俱，均係香 里公司出資購入，香里公司固然曾向劉麗華之繼承人提起返 還房地之訴訟，遭獲敗訴判決，然劉麗華以公司資金繳付房 貸329 萬餘元乙節確係事實，且原告及其他繼承人迄今未歸 還前揭款項。是被告身為香里公司負責人，自系爭房地購入 後，即入住此處，且為原告之債權人，在債務解決前，自為 有權占用，原告請求遷讓房屋，並無理由。再者，原告主張 系爭房地之每月租金為16,000元，被告認為過高，應以房屋 之申報現值為610,200 元，依土地法第97條規定，應以610, 200 元乘上百分之十年息，再除十二，即為每月租金數額， 即610,200 ×10% ÷12 = 5,085元，始為合理。原告請求之 租金數額過高等語為辯。並聲明：①原告之訴駁回。②願供 擔保，請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事實：原告於95年1 月19日因繼承分割協議取 得系爭房地，並於同年8 月30日登記為所有權人。被告目前 仍居住於系爭房地內。 四、本件之爭點： ㈠原告得否請求被告系爭房地遷出，並返還系爭房地予原告？ ㈡原告得否向被告請求不當得利？數額為何？ 五、本院之判斷： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。第按以無權占 有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之。被告固然以系爭房地之貸款 有部分為香里公司所繳納，其為香里公司負責人，且屋內傢 俱購置費用均為香里公司所支付，自屬有權占用，並提出卷 附之估價單1 紙為證。然查，系爭房地於84年9 月間，劉麗 華為買受人名義向訴外人劉東隆購入，並登記為所有權人， 有土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書及公證書各1 份 在卷可參（見本院卷第6-8 頁），蓋不動產登記名義人與實 質所有權人為同一人究屬社會事實之常態，主張登記名義人 非實質所有權人者，需就此變態事實負舉證責任。被告雖然 抗辯系爭房地部分貸款為香里公司所繳納，然迄於言詞辯論 終結前，均未就款項來源為香里公司「實際」支出乙節，提 出與本件貸款有關之公司會計憑證或財務報表以實其說，其 空言稱本件貸款由香里公司繳納329 餘萬元云云，已難採為 真實，況劉麗華生前曾擔任香里公司董事一職，與香里公司 並非毫無財務往來，縱該貸款為香里公司所開立之支票所繳 付，香里公司與劉麗華間究存在何種債權債務關係，實際出 資者究為香里公司或劉麗華，亦非此形式證據所得證明，被 告並未提出香里公司為實際出資者之證據資料以供本院審酌 認定，此部分主張，自難採信。再者，香里公司為有限公司 之法人資格，被告雖為香里公司之法定代理人，權利主體究 非同一，香里公司出資與被告出資在法律意義上乃屬二事， 由被告之抗辯內容以觀，香里公司之出資何以得作為被告有 權占有系爭房地之依據，渠等間法律關係為何，並亦未見被 告提出證據以明，是被告就其有權占有系爭房地之權源，並 未充分其舉證之責，要難採為真實。 ㈡況香里公司於99年間以原告及劉麗華之繼承人等人為被告， 向本院提起返還借名登記不動產事件，主張系爭房地在香里 公司與劉麗華間為借名登記關係，爰終止借名登記關係後請 求返還系爭房地，經本院以99年度訴字第166 號判決敗訴確 定，有判決書影本1 份在卷可參（見本院卷第14-16 頁）， 亦見香里公司與劉麗華間並不存在任何借名登記關係，被告 再執同詞為辯，要難憑採。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地， 可獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院 61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。被告辯稱應以土 地法第97條城市房屋租金認定相當於不當得利之利益範圍， 然該條制定當時係考量承租人之經濟弱勢，避免遭經濟強勢 之出租人以租金為剝削手段，併保障承租人居住權此一基本 需求，與不當得利之所受利益之認定本不存在必然關連，而 無權占用他人之物所受之利益為占用標的物本身，因此等利 益無法現實返還予受損害之人，依民法第181 條但書規定， 受利益者應償還其價額，至價額之認定，如以其他方式得認 定社會一般行情相當於租金數額為何，則應以接近最客觀市 場行情之標準為認定，非必以土地法第97條為惟一依據。查 系爭房地坐落於桃園縣中壢市○○路「曦園社區」內，位於 西園路與南園二路交叉口，為一大型社區之14樓，雙電梯四 拼住宅，鄰近內壢交流道及中壢工業區，社區門口有公車站 牌，交通尚屬便利，系爭房地附屬一車位供屋主使用，有本 院103 年9 月2 日現場勘驗筆錄1 在在卷可稽（見本院卷第 59頁），系爭房地之坪數換算約55.31 坪，以曦園社區100 年間45坪為例，租金為每月15,000元，以103 年間50坪為例 ，租金為每月14,000元（見本院卷第17頁、79頁），是以系 爭房地之使用面積及條件，及參酌上開租金為計算，原告主 張每月16,000元為認定被告受有相當於租金之價額認定，尚 屬合理，為有理由。 ㈣本件原告為系爭房地所有權人，被告占有系爭房地並無合法 權源，已如前述，則原告依首開規定，以系爭土地所有權人 之地位，請求被告自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還 原告為有理由，應予准許。又被告無權占有系爭房地，參諸 前開規定，被告自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益 ，致原告受有損害，應將該利益返還予原告，被告按月應給 付原告不當得利之數額為16,000元，故原告請求被告自本件 繫屬本院之103 年2 月21日起回溯5 年即98年2 月22日止之 不當得利960,000 元（計算式：16,000元×12個月×5年＝ 960,000 元），及自103 年2 月22日起至返還系爭房地之日 止，按月給付16,000元，亦屬有據。 六、綜上所述，原告基於所有物返還侵害請求權及不當得利之法 律關係，請求被告自系爭房地遷出，並給付原告960,000 元 及起訴狀繕本送達翌日（即103 年4 月29日）起按週年利率 5 ％計算之利息，及自103 年2 月22日起至返還系爭房地之 日止，按月給付原告16,000元，為有理由，均應准許。 七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78 條、第390 條、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 11 月 19 日 民事第一庭 法 官 黃裕民 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 11 月 26 日 書記官 沈佩霖