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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第521號 原　　　告　黃茂連 訴訟代理人　劉德壽律師 　　　　　　李致詠律師 被　　　告　唐世美 　　　　　　保利開發建設有限公司 上　一　人 法定代理人　陳芷淳 上　二　人 訴訟代理人　邱清銜律師 複　代理人　張必昇律師 被　　　告　安信建築經理股份有限公司 法定代理人　高志尚 訴訟代理人　邱創智 被　　　告　唐惠里 訴訟代理人　彭首席律師 　　　　　　李文傑律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年4月8日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告唐世美應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零三年十 一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 本判決第一項如強制執行無效果時，由被告保利開發建設有限公 司給付之。 本判決第一項如強制執行無效果時，由被告安信建築經理股份有 限公司給付之。 本判決第二項、第三項如一被告已為給付，他被告於其給付範圍 內免給付義務。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告唐世美負擔十五分之一，餘由原告負擔。如原告 對被告唐世美之財產強制執行無效果時，由被告保利開發建設有 限公司、安信建築經理股份有限公司負擔；又被告保利開發建設 有限公司、安信建築經理股份有限公司如一已為給付，他被告於 其給付範圍內免給付義務。 本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告唐世美、保利開發建設 有限公司、安信建築經理股份有限公司如以新臺幣伍拾萬元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、被告安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經）經合法通 知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯 論而為判決。 二、原告主張： ㈠原告為坐落桃園市○○區○○段○○○段0000000 地號土 地所有權人，緣被告保利開發建設有限公司（下稱保利開發 ）於民國102 年6月1日與原告簽訂委託銷售契約，受原告委 託仲介前開土地之買賣事宜；俟經被告保利開發仲介，被告 唐世美於同年月19日同意以總價金新臺幣（下同）4,975 萬 7,000元買受原告前開土地，復當場簽發第1 期簽約款1,492 萬7,100 元支票與地政士即被告唐惠里，存入至被告安信建 經價金履約保證專戶（下稱系爭買賣契約）。詎被告唐惠里 於當日簽約後，雖一度將上揭支票存入被告安信建經設在玉 山銀行帳戶以便進行票據交換，卻聽從被告保利開發指示， 於同日折返玉山銀行抽回上揭支票，致原告無法取得第1 期 簽約款1,492萬7,100元；俟原告迭經催告被告唐世美依約履 行未果，遂依系爭買賣契約第8條第2項約定，以被告唐世美 價金給付違約為由，送達本件起訴狀繕本為解除契約之意思 表示。 ㈡則系爭買賣契約既經原告適法解除，被告唐世美即負有給付 違約金責任，且原告得據以其應給付之第1期簽約款1,492萬 7,100 元，作為違約損害賠償數額；復斟酌該違約金數額為 原告與被告唐世美間合意，又內政部成屋買賣契約書範本預 定以總價金15% 作為違約金標準，原告遂縮減違約金數額為 750 萬元。固被告唐世美表示其係誤認原告前開土地坐落桃 園航空城特定區計畫（下稱航空城計畫）範圍乃應允購買， 實則前開土地不在航空城計畫範圍內，故有意思表示錯誤情 事得予撤銷；惟航空城計畫尚在草案階段，且有政治、經濟 、社會等無法預測因素，有高風險性存在，而被告唐世美並 透過專業之被告保利開發居間成立，該動機錯誤應由被告唐 世美自行承擔，無由據此撤銷締約之意思表示。是被告唐世 美就系爭買賣契約確有價金給付遲延之違約，且無意思表示 錯誤得撤銷情形，其本應給付違約金1,492萬7,100元，今原 告願縮減為750萬元，被告唐世美當負有給付義務。 ㈢再被告保利開發與原告間既訂有委託銷售契約，其本應代理 原告收受被告唐世美給付之購屋定金1,492萬7,100元；詎被 告保利開發竟在系爭買賣契約仍屬有效情形下，命地政士即 被告唐惠里將應存入支票抽回，致原告無法取得被告唐世美 應給付之第1 期簽約款1,492萬7,100元，其悖於對原告應負 之有償委任善良管理人注意義務，復違反不動產經紀業管理 條例第26條第2 項規定，有違反保護他人之法律，致生損害 於原告情形，與被告唐世美間負不真正連帶責任。另被告安 信建經之特約地政士即為被告唐惠里，而被告唐惠里既代理 被告安信建經與原告締結買賣價金履約保證契約，依約被告 安信建經應擔保系爭買賣契約價金之履行；然被告安信建經 卻容許被告唐惠里逕自抽回被告唐世美存入之第1 期簽約款 ，該支票尚且註明受款人為被告安信建經價金履約保證專戶 ，其以不當行為抽回該支票阻止被告唐世美之價金存入，應 視為條件已成就，對原告負有履約保證義務，縱原告與被告 安信建經間契約尚未成立，但此係被告安信建經以悖於誠信 原則方式為之，亦應對原告擔負過失締約責任，與被告唐世 美間為不真正連帶給付關係。至被告唐惠里依地政士法第26 條規定，本負有辦理產權移轉登記義務，今被告唐惠里違反 與原告間價金履約保證事宜，且未依被告安信建經既訂撤票 流程為之，不僅悖於與原告間委任關係，更有違反保護他人 之法律情事，應與被告唐世美共負不真正連帶責任。 ㈣故被告唐世美有違反系爭買賣契約情形，經原告適法解除契 約，應賠償違約金750 萬元，且被告保利開發、安信建經及 唐惠里均有違反與原告間各該委任關係，復分別有違反保護 他人之法律，及以不當之方法阻止條件成就情事，應與被告 唐世美負不真正連帶責任，就被告唐世美應給付違約金經強 制執行不足額部分，負連帶清償責任等語。併為聲明：⒈被 告唐世美應給付原告750 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告唐世美未給 付聲明第1 項所示金額之部分並經強制執行未清償時，被告 保利開發、安信建經、唐惠里應連帶給付與原告；⒊前項之 給付，被告保利開發、安信建經、唐惠里間，如任一被告已 為給付，於給付範圍內，其餘被告免給付義務；⒋原告願供 擔保以代釋明，請准宣告假執行。 三、被告方面： ㈠被告唐世美、保利開發略以：被告唐世美雖與原告簽訂系爭 買賣契約，然締約前經告知原告所有前開土地坐落航空城計 畫範圍內，並由專責之被告保利開發居間，被告唐世美遂應 允以每坪7萬餘元價格買受，此與一般農地每坪3萬餘元相差 甚遠，且原告曾有多次買賣交易，但其卻對被告唐世美就標 的之性質誤認乙事隻字不提，影響本件買賣重要之點，被告 唐世美自無重大過失存在，得依意思表示錯誤為由據以撤銷 ，不受系爭買賣契約之拘束，復該時第1 期簽約款尚未存入 被告安信建經履約保證專戶，原告當不得主張據以沒收充作 違約金。況本件乃因原告未對被告保利開發據實以告所惹， 被告保利開發為免後續衍生更多紛爭，便指示被告唐惠里抽 回被告唐世美交付之支票，並無何過失及越權行為，亦未致 原告受有何損害，且被告保利開發至多僅不得向原告請求居 間報酬而已，當不應擔負委任之賠償責任等語，資為抗辯。 併為聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡被告安信建經雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前陳 述則以：原告與被告唐世美簽訂之買賣價金履約保證申請書 未送交被告安信建經，且該簽約款亦未存入被告安信建經履 約保證專戶，又被告唐惠里並無代理被告安信建經情事，故 被告安信建經與原告間不生買賣價金履約保證關係，原告亟 不得向被告安信建經主張權利等語置辯。併為聲明：原告之 訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢被告唐惠里另以：被告唐惠里乃自85年間即開始執行地政士 業務，並非被告保利開發之特約地政士，其與原告、被告唐 世美均不認識，祇應被告保利開發通知受託代渠等辦理系爭 買賣契約之房地產權移轉登記、抵押權塗銷及設定、貸款申 辦及償還作業等相關事宜，自無擔負價金履約保證責任；且 有關履約保證責任係在被告安信建經，本件祇不過受被告保 利開發指示代辦相關程序，為輔佐人地位，被告唐惠里與原 告間並無存在何契約關係，更無悖於善良風俗情事，原告要 無由對被告唐惠里請求賠償等語，資為抗辯。併為聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，被告唐 惠里願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、經查：原告為坐落桃園市○○區○○段○○○段000000 0 地號土地所有權人，復經被告保利開發居間而與被告唐世美 於102年6月19日簽訂買賣契約，約定總價金為4,975萬7,000 元，被告唐世美復當場簽發第1 期簽約款1,492萬7,100元支 票，嗣經地政士即被告唐惠里於當日將上揭支票存入被告安 信建經價金履約保證專戶後，經被告保利開發指示旋於同日 將上揭支票抽回，迄後被告唐世美便無依約給付價金等情， 為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、買賣價金履約保 證申請書、委託銷售契約書、支票影本等在卷可參（見本院 卷㈠第9頁至第20頁、第51頁至第53頁），自堪信為真實。 五、是本件爭點在於：㈠被告唐世美能否以系爭買賣契約之土地 未坐落航空城計畫範圍內為由，據為意思表示錯誤之撤銷？ ㈡原告可否以被告唐世美價金給付遲延，解除系爭買賣契約 ？㈢被告保利開發指示被告唐惠里抽回被告唐世美交付之簽 約款支票，應否對原告擔負賠償責任？㈣被告安信建經與原 告間究否存在價金履約保證關係，其需否就被告唐惠里抽回 上揭支票行為，視為停止條件成就，擔負違約責任？㈤倘原 告得對被告為損害賠償請求，違約金數額應以多寡為適當？ 另被告彼此間關係為何？茲分述如下： ㈠被告唐世美能否以系爭買賣契約之土地未坐落航空城計畫範 圍內為由，據為意思表示錯誤之撤銷？ ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤，民法第88條定有明文。而民法第88條之規 定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為 意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字 第3311號著有判例可資參照。又其立法理由謂：凡關於意 思表示內容之錯誤，（關於當事人標的物及法律行為種類 之錯誤）及於交易上認為重要，而當事人之資格或物之性 質有錯誤等，（如信用交易之買主支付能力或房屋賃貸契 約之房屋性質）若表意人知其事情即不為其意思表示者， 均當然謂之錯誤。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人 對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示 內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言；依第1 項前段之規 定，其可分為意思表示之內容有錯誤（內容錯誤），或表 意人若知其事情即不為意思表示（表示行為錯誤）等態樣 ；而該項但書所謂之過失，依多數學者及實務見解，均認 係採具體之輕過失或重大過失，而不採抽象之輕過失，以 免對表意人失之過苛，直使表意人無行使撤銷權之機會。 至形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，並非意 思表示內容有錯誤，原則上不影響意思表示之效力，惟當 事人之資格或物之性質，雖本屬動機錯誤，但就其決定為 某特定內容意思表示具有重要性之事實，倘表意人主觀上 知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷，亦 係如此者，其錯誤在主、客觀上俱為嚴重，得依第2 項規 定應視同其表示內容之錯誤，給予表意人撤銷之權。 ⒉查原告與被告唐世美於102年6月19日，就原告所有、坐落 桃園市○○區○○段○○○段0000000 地號土地簽訂買 賣契約乙節，為兩造所不爭執，已如前述；則被告唐世美 依系爭買賣契約本負有給付價金義務，苟其就買賣標的物 之性質有錯誤情事，在交易上認為重要者而得予撤銷意思 表示，當應由被告唐世美負舉證責任。參酌原告與被告保 利開發於102 年6月1日就前開土地簽訂委託銷售契約時， 原告願出售之土地單價為每坪7 萬元（見本院卷㈠第51頁 ），與被告保利開發於該段期間居間航空城計畫範圍內土 地成交價格相當（見本院卷㈠第163頁至第182頁），顯見 原告係以此為居間條件，被告保利開發自應依此尋覓買方 以遂行居間義務；然觀諸桃園市政府城鄉發展局建置之航 空城計畫〔再公展草案〕查詢系統（見本院卷㈠第57頁） ，原告前開土地未坐落在航空城計畫範圍內，且經詢桃園 市政府城鄉發展局亦函覆如是（見本院卷㈠第69頁），則 為何原告要以相當於航空城計畫範圍內之土地價格委託被 告保利開發居間，此與被告唐世美以每坪單價7 萬餘元允 諾買受有何關連，不無疑問。復對照被告唐世美亦委託被 告保利開發居間購買坐落航空城計畫範圍內土地，相較航 空城計畫範圍外農地每坪單價僅3萬5,000元（見本院卷㈠ 第183 頁），相差近倍，此情亦為本院職務上所已知，足 徵當事人間就買受土地屬航空城計畫範圍否，在交易上認 為重要；故不論原告究否確知其前開土地是否坐落航空城 計畫範圍內，又是否以此為居間條件，惟被告唐世美主觀 上既係以相當於航空城計畫範圍內土地價格買受原告前開 土地，依一般客觀上之判斷，其意思表示錯誤在主、客觀 上俱為嚴重，有物之性質錯誤情形，依民法第88條第2 項 規定應視同其表示內容之錯誤，如符合同條第1 項但書規 定，應許其行使撤銷權之機會，始為公允。 ⒊然被告唐世美於該段期間除向原告購買前開土地外，另向 他人以每坪單價8 萬元價格，購買坐落航空城計畫範圍內 土地（見本院卷㈠第180頁至第182頁），且每一買賣成交 總價金約莫5,000 萬元，價值不斐，可見其對航空城計畫 涉獵、著墨甚深，理應有相當程度瞭解；何以被告唐世美 在締結系爭買賣契約之時不知原告前開土地未坐落航空城 計畫範圍內，不利用唾手可得之桃園市政府城鄉發展局建 置之航空城計畫〔再公展草案〕查詢系統？著實令人費解 。復互核證人即時任被告保利開發業務員彭振臺於本院審 理時證稱：伊當時係持被告保利開發交付之航空城計畫地 主名單，記載地號、姓名、電話及地址，俟詢問原告有無 意願出售土地並完成系爭買賣契約後，始查詢原告土地資 料，因被告保利開發剛開幕，故原告較具專業知識等語（ 見本院卷㈡第7頁反面至第9頁），似謂被告保利開發因處 於公司草創階段，亦不具專業知識，故不清楚原告前開土 地是否確坐落在航空城計畫範圍內；惟被告唐世美既有意 大筆購買坐落航空城計畫範圍內土地，對此買賣物之性質 重要之點當予以深究，怎會任由不具專業知識之被告保利 開發擺布，未稍加查證？此與一般鉅額交易之事前縝密查 證情形迥異，無由以其委託被告保利開發居間，卸免其注 意義務。是被告唐世美就系爭買賣契約締結過程中，關於 原告前開土地是否坐落航空城計畫範圍內乙事，不僅欠缺 與處理自己事務為同一注意，更顯然欠缺普通人之一般注 意，足徵其對此物之性質重要之點，具有重大過失，至為 灼然。 ⒋故原告與被告唐世美簽訂之系爭買賣契約，就原告前開土 地是否坐落航空城計畫範圍內乙事，雖屬交易上認為重要 之點，且原告前開土地不在航空城計畫範圍內，確有物之 性質錯誤情形；然被告唐世美對此物之性質錯誤，其本可 於事前查閱相關公開資料，以辨明原告前開土地究否確坐 落航空城計畫範圍內，其卻捨此不為逕行締約，欠缺普通 人之一般注意，有重大過失存在，依民法第88條第1 項但 書規定，不得行使表意人撤銷之權。是被告唐世美抗辯其 已盡注意義務，可以系爭買賣契約之土地未坐落航空城計 畫範圍內為由，有物之性質重要之點錯誤，得據為意思表 示錯誤之撤銷，委屬無據。 ㈡原告可否以被告唐世美價金給付遲延，解除系爭買賣契約？ ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿 時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方 當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時， 得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表 示為之，民法第345條第1項、第229條第1項、第254 條、 第258條第1項分別定有明文。是以，當事人間若無特別之 約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有 履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時 ，始得解除其契約，最高法院95年度台上字第1075號判決 意旨可資參照。 ⒉查原告與被告唐世美間簽訂之系爭買賣契約，被告唐世美 雖在簽約時交付第1 期簽約款1,492萬7,100元支票，但迄 後抽回而未兌現等情，為兩造所不爭執，如前所述；則依 系爭買賣契約第3條第2項約定，被告唐世美本應在簽約時 給付第1 期款，其未依約履行而有遲延給付情形，且無意 思表示錯誤得撤銷事由存在，原告自得依系爭買賣契約第 8條約定及民法第254條規定，催告其履行並據以解除契約 。又依系爭買賣契約第3條第2項約定，被告唐世美應給付 之第1 期簽約款時間為簽約時，即102年6月19日，核屬給 付有確定期限，其未依約履行，經原告多次催告未果，最 近一次經被告唐世美於103年8月12日收受催告函（見本院 卷㈠第36頁至第40頁），限7 日內依約履行，但被告唐世 美仍未如期照付，經原告以本件起訴狀繕本送達為解除系 爭買賣契約之意思表示，當即生效力；亦即，被告唐世美 在103 年11月24日經寄存送達起訴狀繕本生效後（見本院 卷㈠第71頁），原告與其之間系爭買賣契約關係已經合法 解除，要堪信實。 ⒊是系爭買賣契約因被告唐世美有第1 期簽約款給付遲延情 事，經原告催告履行未果，且無意思表示錯誤得撤銷事由 存在，其以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示， 自當適法，洵屬有效。 ㈢被告保利開發指示被告唐惠里抽回被告唐世美交付之簽約款 支票，應否對原告擔負賠償責任？ ⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之 指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者， 應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠 償之責；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人就 其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權， 為民法第528條、第535條、第544條、第565條、第574 條 所明定。謹按居間人任務，僅以報告訂約之機會或為其媒 介為止，至於當事人間如因契約而有所給付，或有所受領 時，均須由各當事人自己為之，居間人無為當事人代為給 付或受領給付之權也，民法第574 條立法理由可資參照。 是居間人任務僅單純報告訂約之機會或為其媒介為止，如 其另有受當事人委託受領給付之權，此已不屬居間範疇， 而應定性為兼含有受託允為處理之契約關係，為居間與委 任之混合契約，並基此釐清彼此間權利義務關係。 ⒉查原告與被告保利開發簽署之委託銷售契約，除規範原告 委託被告保利開發銷售前開土地之居間意旨外，尚在第 8 條第3 項約定「契約成立後，委託人同意授權受託人代為 收受買方支付之購屋定金」（見本院卷第51頁至第52頁） ，核渠等意思應係被告保利開發除擔負居間義務外，另包 括代為收受被告唐世美支付第1 期簽約款之委任關係，當 應定性為居間與委任之混合契約性質，復以此作為渠等間 法律關係之依據。則被告保利開發除媒介居間被告唐世美 與原告締結系爭買賣契約外，其負有代理原告收受被告唐 世美交付第1 期簽約款1,492萬7,100元支票義務，此參被 告唐惠里於當事人訊問陳明：伊係受被告保利開發委託， 並指示存入復行抽回支票等語明確（見本院卷㈡第5 頁反 面），顯見被告保利開發確有代理原告收受被告唐世美給 付購屋定金事務，並指示被告唐惠里充作使者處理委任事 務，就此所生事項自應循委任關係以茲處理。惟被告保利 開發卻指示被告唐惠里將應存入被告安信建經履約保證專 戶之支票抽回，且未徵得原告同意，致原告無法獲得被告 安信建經履約保障，顯未具備與處理自己事務為同一之注 意，自應就原告日後無法取得被告唐世美交付之第1 期簽 約款1,492萬7,100元所生之損害，負賠償責任。至被告唐 惠里與原告間不存在何契約關係，依系爭買賣契約第2 條 第2 項約定，其僅負責房地產權移轉登記、抵押權塗銷及 設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜（見本院卷㈠第10 頁），無關乎買賣價金之履行；充其量被告唐惠里祇為被 告保利開發之使者，與被告安信建經代理人身分（詳如後 所述），皆非因己身地政士職務所生責任，要無何契約義 務為反，更未有違反保護他人之法律情事，自無庸對原告 擔負賠償責任。 ⒊故被告保利開發與原告間兼含有居間與委任之法律關係， 被告保利開發就原告委任收受被告唐世美交付之第1 期簽 約款1,492萬7,100元支票，其本應依原告指示存入被告安 信建經履約保證專戶，然其卻指示使者即被告唐惠里抽回 ，致原告無法獲得被告安信建經履約保障，自有違反委任 事務情形，應賠償原告因此所生之損害。 ㈣被告安信建經與原告間究否存在價金履約保證關係，其需否 就被告唐惠里抽回上揭支票行為，視為停止條件成就，擔負 違約責任？ ⒈按有承受委託處理一定事務之公然表示者，如對於該事務 之委託，不即為拒絕之通知時，視為允受委託，為民法第 530 條所明定。謹按委任契約之關係，因一方委託他方處 理事務，他方允為處理其事務而成立，設他方不欲允為處 理其事務，自應為積極的拒絕之表示，方為適當；若已有 承受委託處理之公然表示，而對於該事務之委託，不即為 拒絕之通知時，自應視為允受委託，俾法律關係，得以從 速確定，亦據該條立法理由揭示綦詳。另附停止條件之法 律行為，於條件成就時，發生效力；附條件之法律行為當 事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所 應得利益之行為者，負賠償損害之責任；代理權係以法律 行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行 為之第三人，以意思表示為之，民法第99條第1項、第100 條、第167條亦分別定有明文。 ⒉查原告與被告唐世美簽訂之系爭買賣契約書，其係以制式 預定用於同類契約之條款繕打，在第2 條第1項、第2項記 載委由被告安信建經辦理買賣價金履約保證，各期價金並 應存入被告安信建經履約保證專戶意旨，復印製「一式四 聯：白聯－地政士，黃聯－買方，綠聯－賣方，藍聯－安 信收執」字樣（見本院卷㈠第9 頁至第17頁），而渠等共 同書立之買賣價金履約保證申請書，亦敘明乃本於系爭買 賣契約書之意，被告安信建經並提供本案專屬繳款帳號供 被告唐世美存匯價金之用，同為一式四聯形式，並有相同 流水編號（見本院卷㈠第18頁至第20頁），顯見被告安信 建經有以提供買賣價金履約保證，復授權特定地政士制式 契約書使用，作為承受委託處理一定事務之公然表示，依 民法第530 條規定，除有立即為拒絕之通知情事，應視為 允受委託。又被告唐惠里於當事人訊問表示：伊係被告安 信建經特約之地政士，有特約授權，被告安信建經並會支 付報酬，俟填寫完相關契約書後寄回被告安信建經即可， 以往不曾發生拒絕情事等語（見本院卷㈡第5頁至第7頁） ，足見被告唐惠里關於價金履約保證部分，係表彰為被告 安信建經代理人身分，被告安信建經並授與其特約地政士 資格，俟經原告與被告唐世美簽署買賣價金履約保證申請 書，因被告唐惠里未立即為拒絕之通知，渠等與被告安信 建經間即發生價金履約保證之委任契約關係，被告安信建 經因此而生履約保證責任。固被告安信建經所負履約保證 責任應待買賣價金存匯後始克發生，為附停止條件之法律 行為，惟被告唐惠里不待被告唐世美交付之第1 期簽約款 支票經票據交換存入被告安信建經履約保證專戶前，旋即 應被告保利開發指示抽回，此舉已有害原告因條件成就得 受被告安信建經承擔履約保證之應得利益，因被告唐惠里 兼負被告安信建經代理人身分，其所為行為效力即於被告 安信建經，被告安信建經當應就其代理人即被告唐惠里在 該停止條件成否未定前，損害原告可得享有價金履約保證 應得利益之行為，對原告負賠償損害之責任。 ⒊是被告安信建經就價金履約保證部分有承受委託處理一定 事務之公然表示，且其代理人即被告唐惠里未立即為拒絕 之通知，應視為允受委託，其與原告間即存在價金履約保 證關係，其需就被告唐惠里抽回上揭支票行為，對原告擔 負違約責任。 ㈤倘原告得對被告為損害賠償請求，違約金數額應以多寡為適 當？另被告彼此間關係為何？ ⒈按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定 債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事 人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；損害賠償， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受 損害及所失利益為限，民法第260條、第250條第1項、第2 項前段、第252條、第216條分別定有明文。惟無論所受損 害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上 之損害為成立要件；故衡量賠償之標準，首應調查被害人 實際上之損害額，始能定其數額之多寡；另當事人約定之 違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當 事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享 受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦 得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠 償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極 損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高 法院89年度台上字第678 號、88年度台上字第1968號判決 意旨均可資參照。 ⒉查原告與被告唐世美在系爭買賣契約第8 條約定「買方若 不依合約履行各項義務或支付價金，或已支付之票據無法 兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納 金予賣方，自逾期日起至完成給付日止，並應於買賣標的 點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時， 賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票 據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異 議」（見本院卷㈠第13頁）；經核渠等就解約違約金部分 ，乃約定以被告唐世美已繳價款或已付之票據作為賠償總 額，屬損害賠償總額預定之性質，自應衡酌原告實際上所 受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過 高。惟觀之系爭買賣契約總價金為4,975萬7,000元，而被 告唐世美抽回之第1 期簽約款支票為1,492萬7,100元，占 總價金30% ，然原告祇單純無法收取被告唐世美應給付之 總價金，前開土地仍屬原告所有，實際上所受損害甚微， 渠等基此已被告唐世美已付價金作為損害賠償總額預定之 違約金，誠屬過高而有酌減之必要。爰斟酌原告就被告唐 世美債務不履行一事，其實際上僅受有未能依約取得買賣 價金之損害，但被告唐世美既擬以航空城計畫範圍內土地 作為買賣標的，雖其係因己身存有重大過失而不得行使表 意人之撤銷權，然原告本身亦持有多筆航空城範圍內之土 地，詳知範圍內外土地價格差異甚大，其利用被告唐世美 重大過失之便，見獵心喜，硬是要取得不相當之鉅額買賣 價金，在一般客觀情形上已可歸屬土地炒作情事，對長遠 社會經濟狀況發展更有不良示範，在在顯見原告實際上所 受損害甚為輕微，僅有勞力、時間徒費而已，縱原告已自 行酌減至750 萬元，亦嫌過鉅。故本院綜合上情，並參酌 被告唐世美債務不履行，迄後亦未主動與原告商談賠償事 宜，致其多耗之勞力、時間、費用等節，遂認原告所得請 求違約金應酌減至50萬元為適當。 ⒊第按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履 行債務時，由其代負履行責任之契約；保證人於債權人未 就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒 絕清償：數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付 之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成 立，以法律有規定者為限，為民法第739條、第745條、第 272 條所明定。而所謂不真正連帶債務，係指數債務人以 單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務 之履行，他債務亦同歸消滅者而言；故不真正連帶債務人 中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕 對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償，最高法 院95年度台上字第2259號判決意旨可資參照。查被告唐世 美應依系爭買賣契約，給付原告違約金50萬元乙節，業如 前述；惟被告保利開發同時違反與原告間代收價金之委任 關係，且被告安信建經亦有損害原告可得享有價金履約保 證應得利益之行為，均應對原告擔負損害賠償責任，亦即 在原告無法自被告唐世美處實際獲償違約金50萬元時，應 由被告保利開發、安信建經擔負賠償責任，其性質類同於 一般保證關係。然被告保利開發、安信建經彼此發生債之 原因不同，但皆須對原告負起全部給付之責任，核屬不真 正連帶債務性質，故渠等應就被告唐世美不履行違約金債 務時，各負全部給付之責任。 ⒋故被告唐世美就系爭買賣契約確有價金給付遲延之違約情 事，經本院酌減後原告得請求違約金50萬元，並由被告保 利開發、安信建經各自擔負被告唐世美不履行違約金債務 之全部給付責任。 六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條 分別定有明文。本件被告唐世美就系爭買賣契約不存在表意 人錯誤之撤銷權，自仍應依約給付價金與原告，然被告唐世 美確有價金給付遲延情形，經原告催告履行未果，即得以起 訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，復經本院酌減違約金 數額後，得請求被告唐世美給付50萬元；另被告保利開發、 安信建經分別有委任契約違反情形，應各自依約就被告唐世 美不履行違約金債務時，擔負全部給付之責任；至被告唐惠 里與原告間不存在契約關係，亦無構成侵權行為情事，自無 庸負起賠償責任。從而，原告依系爭買賣契約及解除、違約 損害賠償之法律關係，訴請被告唐世美給付50萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日，即寄存送達生效後之103 年11月25日（ 見本院卷㈠第71頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，如強制執行無效果時，並分別由被告保利開發、安信建 經負不真正連帶責任，即如主文第1項至第4項所示，為有理 由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。 七、末本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法 第389條第1項第5 款規定，應依職權宣告假執行；另依同法 第392條第2項規定，衡量被告唐世美、保利開發、安信建經 因本件判決所受之不利益，依職權酌定相當之擔保金額，准 預供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 即失所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 5 月 8 日 民事第三庭 法 官 黃翊哲 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 8 日 書記官 金秋伶