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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第105號 上　訴　人　威尼斯影城股份有限公司 法定代理人　卓美菊 訴訟代理人　唐永洪律師 　　　　　　楊雅馨律師 被　上訴人　世紀宮廷管理委員會 法定代理人　徐海章 訴訟代理人　許淑玲律師 　　　　　　許啟龍律師 上　一　人 複 代 理人　林其玄律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國104年5月 22日本院中壢簡易庭103年度壢簡字第710號第一審判決提起上訴 ，本院於民國106年3月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人世紀宮廷管理委員會之法定代理人呂俊宏於本院第 二審繫屬中變更為徐海章，有桃園市中壢區公所函文在卷可 稽（見本院卷㈠第114 頁），並據其具狀聲明承受訴訟（見 本院卷㈠第100頁），核無不合，應予准許。 二、被上訴人主張：世紀宮廷社區（下稱系爭社區）曾於民國10 0年1月15日召開區分所有權人會議決議（下稱系爭大會決議 ）通過「世紀宮廷社區公共區域廣告物【含裝飾品】管理辦 法」（下稱廣告物管理辦法），其中第3條、第8條規定，使 用○○○區○○○街○道之旗幟燈桿（下稱系爭旗幟燈桿） 懸掛廣告物者，一般旗幟燈桿（短支）每支每月租金為新臺 幣（下同）1,200 元，大型旗幟燈桿（長支）每支每月租金 則為3,000元。詎上訴人自100年2月1日起至102年9月30日止 ，使用如附表所示數量之系爭旗幟燈桿，應給付租金共計47 萬5,200 元，屢經伊催告給付均置之不理，爰依廣告物管理 辦法第8 條規定、民法不當得利之法律關係，於原審聲明求 為：上訴人應給付被上訴人47萬5,200 元及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。【原 審判決被上訴人全部勝訴。上訴人全部不服提起上訴】。答 辯聲明：上訴駁回。 三、上訴人則以：系爭旗幟燈桿所坐落基地屬於供公眾使用之開 放空間，非屬系爭社區之共用部分，而開放空間依法令除供 公眾通行、綠化外，不得作其他使用；另原始買賣契約書明 文約定屬開放空間者，係供公眾使用，任何人不得圈圍佔用 ，且系爭社區之公共設施亦未約定包括人行道在內，以上足 見被上訴人於開放空間設置系爭旗幟燈桿於法未合。又○○ ○區○○○○街步道屬開放式空間，業經桃園市○○○○○ 道路」管理及使用，管理權人應為桃園市政府；又竣工圖乃 標示「照明設備」，「旗幟燈桿」則未標示於使用執照竣工 圖說內，故於燈桿上刊登廣告顯逾使用執照範圍，是被上訴 人自不得就已屬於供公眾通行、不得為其他使用之道路照明 設備另為收費營利。基上，應認系爭大會決議通過制訂廣告 物管理辦法第8 條規定之決議內容應屬違法無效。縱認該辦 法、規定為有效，收費範圍應僅適用社區共用部分，而不及 ○○○區○○○街○道之開放空間。況被上訴人並未具體指 明伊使用系爭旗幟燈桿之期間，且伊亦無義務負擔訴外人美 寶食品行所經營「愛的爆爆」使用系爭旗幟燈桿部分之費用 等語資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人於第一審之訴駁回。 四、被上訴人主張：系爭旗幟燈桿所坐落基地為系爭社區共用部 分，伊得依據系爭大會決議通過之廣告物管理辦法，向上訴 人收取使用系爭旗幟燈桿之租金等語，然為上訴人所否認， 並辯以：系爭旗幟燈桿所坐落基地屬供公眾使用之開放空間 ，非屬系爭社區共用部分云云。經查： ㈠系爭旗幟燈桿所坐落基地屬「沿街步道式開放空間」，且係 依據廢止前「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」所獎 勵設計等節，此有桃園市政府建築管理科、桃園市政府工務 局函文在卷可佐（見本院卷㈠第145頁；原審卷第246頁）。 依前述獎勵辦法第3 條第1項第1款規定：本辦法所稱之開放 空間，係指建築基地內連通道路，常時開放供公眾通行或休 憩之下列空間：一、沿街步道式開放空間：係指建築基地臨 接道路全長所留設寬度2 公尺以上之步行專用道空間，且其 供步行之淨寬度在1.5 公尺以上者。」，足見此種沿街步道 式開放空間乃係「於建築基地內」連通道路並開放供公眾通 行或休憩使用所獎勵設計。據此，堪認系爭旗幟燈桿所坐落 基地自仍屬建築基地之範圍內。 ㈡按「公寓大廈」係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；建築物 之「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分， 並就其共用部分按其應有部分有所有權；又公寓大廈之「專 有部分」係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且 為區分所有之標的者；公寓大廈之「共用部分」係指公寓大 廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供 共同使用者，公寓大廈管理條例第3 條第1至4款規定甚明。 可知就區分所有公寓大廈，「基地」所有權應為全體區分所 有權人共有（共用部分），而就區分所有建築物部分而言， 則可區分為「專有部分」及「共用部分」，且凡屬「專有部 分」以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物則為「共用部 分」（區分所有人按其應有部分共有所有權）。再按共用部 分包括專有部分以外之其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地 下室。不屬專有之附屬建物，則可分為二種：①建築物之附 屬物，如排水設備、給水設備、空調設備、防火設備、各種 配管線等；②建築物之附屬設備，如天井、水塔、消防設備 、游泳池、停車場、建築物外之照明設備等（參王澤鑑所著 民法物權，103年3月出版，第220頁）。 ㈢查○○○區○○○街式步道開放空間所坐落基地仍屬建築基 地範圍，已如前述，該基地所有權應為全體區分所有權人共 有，應無疑義。次查，系爭沿街步道及其上照明設備（系爭 旗幟燈桿），顯非「專有部分」，該沿街步道應屬「專有部 分以外之其他部分」，另其上照明設備，衡其性質應屬「建 築物之附屬設備」，而均屬公寓大廈管理條例第3條第4款規 定之「共用部分」。此亦可觀公寓大廈管理條例第7 條規定 ：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：一公寓大廈本身所占之 地面。二連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之 通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三公寓大廈基礎、 主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四約定專用有 違法令使用限制之規定者。五其他有固定使用方法，並屬區 分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」，亦可知系爭 沿街步道及其上照明設備乃連通系爭大廈之專有部分對外聯 絡通道及作為行人通行所需照明之用，依法亦不得為約定為 專用部分。準此，系爭沿街步道及其上照明設備（系爭旗幟 燈桿）均屬系爭公寓大廈之「共用部分」而供共同使用，所 有權則為區分所有人按其應有部分共有之。至系爭沿街步道 雖依「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」設計而須作 為開放空間，提供供公眾通行、休憩之用，然此僅係使用用 途之限制，核與系爭沿街步道所坐落之建築基地原即屬區分 所有人共有，而該沿街步道及其上照明設備屬系爭公寓大廈 共用部分（所有權則為區分所有人按其應有部分共有）之性 質並不相衝突。 ㈣再按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定 ，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。查系爭沿街步道 及其上照明設備（系爭旗幟燈桿）既屬「共用部分」，則依 前揭規定，有關該共用部分之使用、收益之權利及管理使用 之方式，自得由依規約或全體區分所有權人會議之決議定之 ，並由全體區分所有權人共同遵守，洵無疑義。查有關系爭 燈桿之使用、收益（即出租燈桿設置廣告物之租金）業經系 爭大會決議通過，並制定廣告物管理辦法等節，有區分所有 權人會議紀錄影本乙份存卷為據（見原審卷第31至42頁）， 且為兩造所不爭執（見本院卷㈠第168 頁），依前揭說明， 包括上訴人在內之區分所有權人自應一體遵循。職此，堪認 被上訴人主張：其依廣告物管理辦法，向上訴人收取使用系 爭旗幟燈桿之租金等語，核自非無據。 ㈤至卷附桃園市中壢地政事務所函文雖稱：旨揭建物坐落地號 上所有共有部分建號之建物測量成果圖均不包括來函說明二 所述綠色標示大1、2、3 及粉紅色標示1、2、3、4、5、6等 語（見本院卷㈡第5 頁）。按區分所有建物所屬共有部分， 除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性 質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區 分所有權人共有，土地登記規則第81條第1 項固有明定。然 查系爭沿街步道及其上照明設備（系爭燈桿）為基地上之開 放空間而供公眾通行、照明使用，使用性質上自無須「另編 建號」單獨登記為各相關區分所有權人共有，從而，地政機 關前揭函覆意旨於法無違，併予敘明。 ㈥上訴人雖以下詞為辯： ⒈上訴人抗辯：系爭旗幟燈桿所坐落基地屬於供公眾使用之開 放空間，非屬系爭社區之共用部分云云。惟查區分所有公寓 大廈之「基地部分」應為全體區分所有權人共有（即為共用 部分），要無疑義。而系爭旗幟燈桿所坐落之基地，屬系爭 公寓大廈建築基地之範圍內，該基地自應屬全體區分所有權 人共有（共用部分），上訴人辯稱該基地非屬「共用部分」 云云，洵不足採。 ⒉上訴人另辯以：系爭沿街步道屬開放空間，依法令除供公眾 通行、綠化外，不得作其他使用云云。按住戶對共用部分之 使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從 其約定。前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計 畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第 9 條第2、3項固有明定。另依據未實施容積管制地區綜合設 計鼓勵辦法第9條第1項前段規定：開放空間除應予綠化及設 置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或作其他使用。可見 開放空間除應予綠化外，並得設置遊憩設施。查系爭旗幟燈 桿使用情形，業經桃園市政府建築管理處函覆以：卷內開放 空間圖面載有「做活動廣告物，雕塑品展示平台，休憩座椅 用」之用途標示，本件開放空間所設置旗桿並無不可等語（ 見本院卷㈠第145 頁）。足見上訴人前揭主張系爭旗幟燈桿 設置違反法令云云，顯不足採。 ⒊上訴人復辯以：原始買賣契約書明文約定屬開放空間者，係 供公眾使用，任何人不得圈圍佔用云云。查系爭燈桿（照明 設備）屬系爭公寓大廈建築物之附屬設備之性質，而屬「共 用部分」，已如前述，就該共用部分之使用、收益，亦經系 爭大會決議通過出租燈桿設置廣告物（即旗幟）之租金，核 無不合，足見系爭燈桿之使用收益已於廣告物管理辦法明定 ，上訴人前揭辯詞亦屬無據。 ⒋上訴人又辯以：系爭沿街步道，經桃園市○○○○○道路」 管理及使用，管理權人應為桃園市政府云云。查系爭沿街步 道依據「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」所設計， 依該法令即須開放供公眾步行。故而桃園市政府方認：系爭 沿街步道開放空間為道路交通管理處罰條例第3 條第1項第1 款所稱「其他供公眾通行之地方」而納入「道路」管理（見 原審卷第247 頁公告），此乃桃園市○○○○○街步道之性 質已符合道路交通管理處罰條例所定「道路」之定義而為之 說明，上訴人據此指陳管理權人應為桃園市政府云云，要難 可採。 ⒌上訴人再辯以：竣工圖乃標示「照明設備」，「旗幟燈桿」 則未標示於使用執照竣工圖說內，廣告刊登顯逾使用執照範 圍，被上訴人不得就該照明設備另為收費營利云云。然查， 桃園市政府建築管理處已函覆本院「本件開放空間設置旗桿 並無不可」（見本院卷㈠第145 頁），而系爭沿街步道上之 燈桿即照明設備，既屬系爭公寓大廈之共用部分（建築物之 附屬設備），則上訴人對系爭燈桿之之使用、收益（即設置 廣告物出租），自應遵守系爭大會決議通過制訂之廣告物管 理辦法，故其所辯亦無足取。 五、被上訴人另主張上訴人於如附表所示期間，使用如附表所示 數量之旗幟燈桿，應給付47 萬5,200元租金部分等語，惟經 上訴人所否認，並以上情為辯。茲查： ㈠被上訴人主張上開事實，業據其提出現場照片、管委會會議 紀錄等件在卷為證（見原審卷第17至29、107至111、322至3 29頁）。次查，系爭社區自興建完成時起，於1 樓外圍沿街 步道原即設置大型旗幟燈桿3支、一般旗幟燈桿28支，於102 年8 月間，颱風吹倒一般旗幟燈桿2 支等情，為兩造所不爭 執（見本院卷㈠第168 頁）；又依前揭管委會會議紀錄可知 ，被上訴人曾於94年11月25日召開管理委員會會議，並決議 「同意94年11月15日起1 樓廣場花圃由威尼斯認養，社區以 旗杆8 支（3 長杆、5 短杆）供威尼斯無償使用」；及於95 年9 月13日召開管理委員會會議決議通過「認養騎樓花圃管 理辦法」，內容有：「認養收養基準以燈桿數為依據，扣除 威尼斯已認養5 支」等語（見原審卷第18、24頁），此亦為 兩造所不爭執（見本院卷㈠第168 頁），由此足見上訴人確 曾申請並使用系爭旗幟燈桿共計8 支（含3支長杆、5支短杆 ）之事實。參以證人即系爭社區總幹事杜建民於原審證稱： 伊自95年7 月擔任總幹事迄今，負責社區公共設施管理業務 ，系爭社區1樓外圍有大燈桿3支、小燈桿22至25支，上訴人 在九和一街即威尼斯影城售票處使用有大燈桿3支、小燈桿3 支，恩德街小燈桿2 支，總共3支長的、5支短的燈桿，上訴 人於伊94年到職前可以無償使用旗幟燈桿，後來社區取消所 有旗幟燈桿無償使用，並規定全部都要支付租金，但上訴人 一直不給付，上訴人認為那裡是他的商場，但燈桿一直都是 上訴人在使用，使用數量一直維持3支長的、5支短的燈桿， 但102年間颱風有刮斷2支，上訴人有時掛電影旗幟，有時是 掛「愛的爆爆」旗幟，電影院及「愛的爆爆」當時在3 樓， 直到去年（103 年）才改在1樓，連同1樓原威尼斯影城的招 牌也改「愛的爆爆」，後來被上訴人提告發了1 個函，上訴 人就把廣告都撤掉，包括「愛的爆爆」也一併撤掉等語（見 原審卷第362頁背面至364頁背面），亦足徵上訴人確有於九 和一街、恩德街使用系爭旗幟燈桿共計8 支，數量則為大型 旗幟燈桿3支、小型旗幟燈桿5支（102年間颱風吹斷2支）。 再者，被上訴人曾發函促請上訴人繳付使用旗幟燈桿所積欠 租金（見原審卷第43頁函文），上訴人則以律師函函覆：其 已認養旗桿，被上訴人應遵守前述94年11月、95年9 月管理 委員會會議決議內容，不應另行收費等語（見原審卷第44頁 ），亦可證上訴人確有持續使用系爭旗幟燈桿無訛，否則其 無須委請律師代為向被上訴人發函重申籲請被上訴人應遵守 前揭會議決議內容之必要。綜此，堪認上訴人有於如附表所 示期間繼續使用如附表所示數量之旗幟燈桿。 ㈡上訴人雖辯稱其無義務負擔訴外人美寶食品行所經營「愛的 爆爆」使用系爭旗幟燈桿部分之租金云云，並以證人即美寶 食品行負責人鄧景銓之證詞為據。查證人鄧景銓雖於本院到 庭證稱：威尼斯影城樓下有一間「愛的爆爆」是伊開設，大 約從100年8月開設，伊有在燈桿上懸掛伊店面旗幟，伊看過 別人掛旗幟，伊就跟著掛，影城想怎麼樣做是影城的事情云 云。然證人鄧景銓所開設「愛的爆爆」主要販售爆米花、麵 包、熱狗、飲料等食品，且消費者持上訴人影城電影票即有 折扣（見本院卷㈠第163頁之證人鄧景銓證詞；本院卷㈠第1 26至129 頁之電影票根影本、廣告看板），足見其等間有營 業共通利益而互為經營策略行銷結盟；又美寶食品行自承未 曾向被上訴人申請使用旗幟燈桿，卻得於上訴人影城前方位 置（九和一街、恩德街）持續使用上訴人主張認養之旗幟燈 桿（見原審卷第109 至111、322頁照片），再斟諸前開上訴 人委請律師代發律師函可知上訴人認為其已認養旗桿、得無 償使用等情，亦可知上訴人自認九合一街、恩德街上之大型 及小型旗幟燈桿均為其得自行管領使用範圍，殊無可能未在 上訴人同意下，任由「愛的爆爆」使用旗幟燈桿，顯見美寶 食品行所營「愛的爆爆」顯係徵得上訴人之授意方得使用旗 幟燈桿。是以，證人鄧景銓前述稱其跟著別人懸掛旗幟云云 ，不足採信。 ㈢查被上訴人於100年1月15日召開系爭大會決議通過有關系爭 旗幟燈桿之使用、收益，另行制訂廣告物管理辦法等節，詳 如前述。依據廣告物管理辦法第3條、第8條規定，使用一般 旗幟燈桿懸掛廣告物者，每支每月租金1,200 元，使用大型 旗幟燈桿懸掛廣告物，每支租金每月3,000 元。而上訴人有 於如附表所示期間繼續使用如附表所示數量之旗幟燈桿，被 上訴人依據前揭辦法或依民法不當得利，請求上訴人給付租 金共計47萬5,200元（計算式如附表），核屬有據。 六、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係、廣告物管理辦 法第8條規定，請求上訴人給付47萬5,200元及起訴狀繕本送 達翌日即103年6月13日（見原審卷第59頁）起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 5 日 民事第一庭 審判長法 官 林曉芳 法 官 郭俊德 法 官 彭怡蓁 以上正本係依原本作成 本判決不得上訴 中 華 民 國 106 年 4 月 6 日 書記官 呂欣蓉 附表： ┌─────────┬───────────────┬──────┬─────┐ │ 使用期間 │ 使用旗幟位置、數量 │每支每月單價│ 合計 │ │ │ │（新臺幣） │（新臺幣）│ ├─────────┼────────┬──────┼──────┼─────┤ │自100 年2 月1 日起│九和一街 │大型（長支）│ 3,000元 │450,000元 │ │至102 年7 月31日止│ │3支 │ │ │ │（合計30個月） ├────────┼──────┼──────┤ │ │ │九和一街（3 支）│一般（短支）│ 1,200元 │ │ │ │恩德街（2 支） │5支 │ │ │ ├─────────┼────────┼──────┼──────┼─────┤ │自102年8月1日起至 │九和一街 │大型（長支）│ 3,000 元 │ 25,200元 │ │102 年9 月30日止 │ │3支 │ │ │ │（合計2 個月） ├────────┼──────┼──────┤ │ │ │九和一街（1 支）│一般（短支）│ 1,200元 │ │ │ │恩德街（ 2 支） │3 支 │ │ │ │ │（102 年間颱風吹│ │ │ │ │ │斷九和一街2 支）│ │ │ │ ├─────────┴────────┴──────┴──────┴─────┤ │總計：475,200元 │ └──────────────────────────────────────┘