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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度簡上字第28號 上　訴　人　新麗企業股份有限公司 法定代理人　簡瑞瑞 訴訟代理人　黃榮謨律師 被　上訴人　李肇祿 訴訟代理人　李劉玉嬌 上列當事人間履行協議事件，上訴人對於中華民國103 年12月30 日本院桃園簡易庭102 年度桃簡字第734 號第一審判決提起上訴 ，本院於104 年7 月21日辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：上訴人興建桃園市大溪區建案品川新墅 共8 戶（下稱系爭建案），被上訴人於民國94年12月向上訴 人購買系爭建案中坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上 、門牌號碼為桃園市○○區○○街0 段00巷00號之房屋（下 稱系爭房屋）。被上訴人於95年初入住時即發現各牆面皆有 漏水狀況，曾於95年間通知上訴人系爭房屋漏水情形，又於 96年1 月22日寄發存證信函定期要求上訴人修繕，嗣於96年 5 月3 日兩造及其他住戶至桃園市大溪區調解委員會進行調 解，約定上訴人應就系爭建案之房屋所有外牆依達成調解之 會議紀錄內容方式重新施作防水層（下稱系爭協議），依系 爭協議，上訴人應將被上訴人所有之系爭房屋3 面外牆【即 如原審判決附圖（下稱附圖）一所示三角視圖之A 、B 外牆 及C 外牆】均重新施作防水層，惟上訴人僅就C 外牆重新施 作防水層，如附圖一所示之A 、B 外牆（示意圖如附圖一所 示，實際外觀如附圖二所示，下稱系爭A 、B 外牆）因不易 施作，故迄今未重新施作防水層，漏水問題仍未改善，被上 訴人屢次催請上訴人依約施作系爭A 、B 外牆之防水層，上 訴人均置之不理。又系爭房屋因長期漏水而造成屋內之牆壁 產生壁癌、油漆脫落之情形，而該屋內壁癌之修繕費用為新 臺幣（下同）25,500元，應由上訴人負擔，爰依系爭協議及 不完全給付之法律關係，提起本件訴訟等語。並於原審聲明 :1. 上訴人應將系爭房屋之系爭A 、B 外牆依系爭協議所示 方式修繕至不漏水程度，不漏水程度應由桃園縣土木技師公 會鑑定。2.上訴人應給付被上訴人25,500元，及自追加訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。 二、上訴人則以：兩造於96年5 月3 日至桃園市大溪區調解委員 會進行調解，肇因於系爭房屋有滲漏之情形，故調解之重點 應係針對滲漏部分如何修補，系爭協議之真意乃上訴人就系 爭房屋有漏水外牆重新施作防水層，而非系爭房屋之所有牆 面均需重新施作防水層，又系爭房屋之A 、B 外牆當時並無 漏水之情形，故上訴人僅針對當時已漏水之C 牆面重新施作 防水層，上訴人於96年間已依約履行系爭協議；又前開防水 層工程之保固期為1 年半，被上訴人遲至102 年3 月8 日始 以桃園二支郵局第131 號存證信函向上訴人表示系爭房屋外 牆有漏水之情形，顯逾保固期間；復與系爭房屋B 外牆相鄰 之房屋於系爭房屋交屋後始開始興建，該屋在興建過程中因 鷹架搭接等行為，可能導致B 外牆防水層之破壞，且該屋未 在兩建物棟距間施作防水伸縮縫，另臺灣氣候潮濕多雨，房 屋會因坐落地區、使用時間及個人生活方式不同，而產生不 同程度之壁癌情形，是系爭房屋內牆產生壁癌之原因，非可 歸責於上訴人，再者被上訴人請求修補之費用所列施工細目 多有重複，難認為真等語，資為抗辯。並於原審聲明: 被上 訴人之訴駁回。 三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人應將系爭房屋 之A 、B 外牆依系爭協議所示方式修繕至不漏水程度；另應 給付被上訴人25,500元，及自102 年12月25日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，並就被上訴人勝訴部分 依職權為假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴（被上訴 人就其敗訴部分未據上訴，已告確定）。上訴人就其敗訴部 分提起上訴，其上訴聲明：原判決不利被上訴人部分廢棄； 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。 四、兩造不爭執事實（見本院卷第38頁反面、第65頁反面、第66 頁）： ㈠被上訴人於94年12月8 日向上訴人購買系爭建案之系爭房屋 。 ㈡系爭房屋於95年2月19日完成交屋。 ㈢兩造於96年5 月3 日在桃園市大溪區調解委員會調解，上訴 人同意依原審卷一第15頁之會議紀錄內容即系爭協議施作及 保固。 ㈣上訴人僅施作系爭房屋C外牆之防水層。 ㈤系爭房屋之A、B牆有滲漏水之情形。 五、本件之爭點厥為（見本院卷第40頁反面）： ㈠系爭協議兩造約定之真意是否包含上訴人應將系爭A 、B 牆 面修繕至不漏水程度？被上訴人依據系爭協議請求上訴人依 如系爭協議所示方式，將系爭A 、B 牆面修繕至不漏水程度 ，是否有理由？ ㈡系爭房屋壁癌及油漆脫落之情形是否因可歸責於上訴人之原 因所造成？被上訴人依據不完全給付之法律關係請求上訴人 賠償修繕系爭房屋壁癌及油漆脫落費用25,500元，是否有理 由？ 六、系爭協議兩造約定之真意是否包含上訴人應將系爭A 、B 牆 面修繕至不漏水程度？被上訴人依據系爭協議請求上訴人依 如系爭協議所示方式，將系爭A 、B 牆面修繕至不漏水程度 ，是否有理由？ ㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。意思表示解釋之客體，為依表示 行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意 思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其 內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有 對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍， 表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事， 應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意 思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能 逸出交易慣行的意義。契約之解釋，首在於探求當事人共同 主觀之意思，惟當事人意見不一致者，即須為契約客觀之解 釋，並依民法第98條之規定為之。又為平衡契約當事人的利 益及合理分配危險，其解釋方法應以客觀上表示價值作為認 定意思表示內容之準據，一方面要求表意人於表示其意思時 ，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意 以正確了解表意人之所欲，所以在解釋上應特別斟酌相對人 明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀 態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。 ㈡經查：系爭協議約定：「外牆施作方式：先將原舊有磁磚剔 除。防水層重新施作（作樓層接縫、窗框防水，然後再作全 面性防水，重新貼新磁磚完成）。原有私人之採光罩、鐵窗 、冷氣機若有損害，公司負責修復。…施作範圍：⑴採光罩 下之牆面不施作。⑵屋頂層之屋簷下之牆面不施作。⑶廚房 陽台外側之牆面不施作。」，此有系爭協議附卷可稽（見原 審卷一第15頁），觀諸前開內容顯示系爭協議未特別標註應 予施作之牆面，或特別註明施作牆面僅限於斯時漏水部分， 反僅記載外牆施作之方式及不予施作之範圍，顯見系爭協議 就施作範圍係採反面表列之方式為記載，是依前開協議內容 反面解釋可知，系爭房屋除系爭協議上記載不予施作之範圍 外，其餘範圍均應施作。且參被上訴人及系爭建案之其餘 6 戶之住戶於96年1 月共同寄予上訴人大溪崎頂郵局3 號存證 信函之記載：伊於95年入住後均即發現有嚴重滲漏之情形， 要求上訴人應就系爭建案之所有房屋做「全面性」的修復等 語（見原審卷一第16頁），並佐以兩造及其餘住戶係寄發前 開存證信函後始簽定系爭協議乙情，堪認兩造於簽定系爭協 議時之真意乃上訴人需針對系爭房屋之「所有」外牆為修繕 ，而非僅限於斯時漏水牆面。又佐以證人黃明杉（即被上訴 人之鄰居，同時與上訴人簽訂相同協議之人）證稱：「（問 ：會議紀錄記載『外牆原舊有磁磚剔除』之意思為何? ）房 子會吹到風淋到雨的就是外牆，上訴人原本不同意，後來同 意修繕全部的外牆。」、「（問：會議紀錄記載之施作範圍 為『採光罩以下、屋頂層之屋簷、及廚房陽台外側之牆面不 施作』，為何如此記載? ）因採光罩已搭好，採光罩下之外 牆應不會淋到雨，要拆很麻煩；屋頂層之屋簷3 樓半凸出部 分也很少會淋到雨，故同意其不處理；廚房陽台外側即為後 院之小圍牆，不做防水。」、「（問：施作時上訴人是否有 拍照？）因當時上訴人答應的是全部的外牆，故無需註明是 哪一面牆」等語（見原審卷一第178 頁至第180 頁），斟諸 證人黃明杉與兩造間並無何利害關係，衡情當無可能甘冒偽 證罪之風險而為虛偽陳述之動機及必要，其所述應可採信， 足見當時兩造之約定乃係上訴人應對系爭房屋之所有外牆重 新施作防水層，且就無需施作防水層之範圍為特別排除之約 定。綜上，堪認系爭協議所提及之「外牆」係除系爭協議明 列排除範圍外之系爭房屋之「所有」外牆，非限於斯時漏水 之外牆。證人即原任上訴人公司董事長秘書呂秀蘭固到庭證 稱：「當時是約定只有針對漏水的外牆。」云云（見原審卷 一第135 頁），惟證人自62年起至90多年均任職上訴人公司 （見原審卷一第134 頁反面），與上訴人間曾有長期僱傭關 係，其證詞本難期悉無偏頗，況於締約當時所為之陳述倘有 其重要性，當事人間自當涵括於契約之內，成為契約條款之 一部分；反之，當事人一方之陳述如未能列明為契約條款， 顯見雙方對該陳述內容之完全實現並無合意。倘系爭協議係 僅針對斯時有漏水之外牆為修繕，自會於協議書中載明，而 非於協議書中允諾作全面性防水，而僅就不予施作之範圍以 上開反面表列之方式為記載。是證人呂秀蘭之證詞與上開客 觀書證顯現之情狀不符，不足為有利上訴人之認定。 ㈢至上訴人辯稱：於協調當日，伊與被上訴人另將系爭房屋漏 水詳列記載: 「一、本戶4 樓頂防水膠已經林特助同意重新 處理舊有拋光。二、1 樓至2 樓地板滲水處理。三、樓下廁 所通氣孔漏水處理。四、3 樓頂樓有水需處理。」，伊均依 前開記載施工完畢云云，固據提出兩造簽立之防水修補書面 記錄及工程保固書為證（見原審卷一第72頁），惟觀諸前開 內容記載，施作之範圍係系爭房屋3 、4 樓頂及1 、2 樓地 板，其均未提及外牆防水層之施作等語，核與系爭協議書約 定之施作範圍明顯不同，難認前開防水修補書面紀錄係系爭 協議書之詳列記載，且觀諸前開工程保固書，其一係於95年 10月3 日即兩造簽訂系爭協議前所出具，益難認與系爭協議 內容有關，又另一於97年3 月28日之工程保固書，至多僅能 證明上訴人於97年間已重新施作系爭房屋屋頂PU防水工程， 然仍與本件外牆之防水工程無涉，是被上訴人所辯，不足採 信。又上訴人另稱：坐落系爭B 外牆相鄰土地之房屋（下稱 系爭A 屋），於系爭房屋交屋後始興建，但與B 牆之棟距約 為5-10公分，根本無法將外牆磁磚剔除重作防水層，上訴人 豈可能明知系爭B 牆已因施工空間不足，而無法施工之情形 下，再允諾被上訴人就全部牆面施作防水層云云，固提出系 爭A 屋之測量成果圖為證，惟觀諸被上訴人所提出之系爭 B 外牆照片及原審判決附圖一所示B 外牆部分可知，系爭B 外 牆乃系爭房屋外凸部分，且距離該牆5-10公分處並無建築物 阻擋，核與被上訴人陳稱：系爭房屋與系爭A 屋並無縫隙， 系爭B 牆係系爭房屋與系爭A 屋搭接凸出來部分等語相符， 又觀諸專業技術防水抓漏工程報告書上記載，頂樓與鄰戶相 接牆面有多處滲漏水現象，其建議修繕方式為：1.磁磚全面 剔除至結構體；2.清潔保麗龍；3.高滲透型底材塗佈；4.高 抗拉強度複合式防水材料工；5.聚丙烯防水材塗佈；6.打水 泥砂初底；7.磁磚復原；8.耐黃變透明防水材塗佈乙節，且 依證人莊傑皓（即曾至系爭房屋勘漏之人）證稱: 伊所出具 之報告書上所記載頂樓與鄰戶相接之牆面即為系爭B 外牆， 因系爭A 外牆窗框開口較多，施工面積較小，故較系爭B 外 牆之修繕費用低等語（見原審卷一第181 、182 頁），堪認 系爭B 外牆非無法修繕，僅係修繕費用較高。況上訴人所提 出之前開測量成果圖僅得看出系爭A 屋各樓層之面積，無法 得出系爭房屋與系爭A 屋僅間隔5-10公分，難認上訴人所述 為真。是上訴人稱系爭房屋與系爭A 屋棟距間隔僅5-10公分 ，無法施作防水層，而認當時兩造約定時，並無包括系爭 B 外牆，並進而推認當時兩造僅針對漏水牆面施作，即屬無據 。再者上訴人又稱：依會議紀錄，每一階段施工完成後上訴 人負責保固1 年半，原告於102 年3 月8 日始寄出存證信函 ，顯已逾保固期間，然上訴人尚未依系爭協議重新施作系爭 房屋A 、B 外牆之防水層，已認定如前，保固期間無從起算 ，即無已逾保固期間之情，上訴人前開所辯，尚難憑採。 ㈣上訴人雖復主張C 牆於96年就完工了，若系爭協議確實有要 施作A 、B 牆，被上訴人應該會寄發存證信函要求施作，但 遲至102 年後才提出云云，為被上訴人所否認，並陳稱：「 我有跟工地主任反應，A 、B 牆部分尚未施作，之後上訴人 有要求簽署完工同意書，我也以A 、B 牆未施作為原因，拒 絕簽署。」、「當時工地主任有提到A 、B 牆因為搭鷹架比 較不好施作，但他們會處理，他們是用打針（高壓灌注之俗 稱）的方式處理，這6 年來陸陸續續的來家裡修繕。只是都 不是依照調解會約定的施工方式在執行，一直無法解決，之 後因為跟對方聯繫，開始對我們不理睬，我們才會提起訴訟 。」等語，證人即曾至現場施作之得城工程有限公司員工鍾 爵明雖到庭證稱：「725 地號上房屋做完後，去做722 地號 時，沒有725 地號屋主反應還有沒有做的。」等語（見本院 卷第54頁反面），然證人鍾爵明並非上訴人現場工地主任， 況且債權人於時效內何時行使權利、提起訴訟，為權利人之 自由，自不得遽以權利人未立即行使權利，率爾反推該權利 不存在。是證人鍾爵明之證詞不足為不利被上訴人之認定， 上訴人之上開主張亦不足採。 ㈤綜上，堪認兩造於96年5 月3 日於訂定系爭協議之真意乃被 告須就系爭房屋除系爭協議明列排除範圍外之所有外牆防水 層重新施作，是被上訴人依據系爭協議請求上訴人依原審判 決附件所示方式，修繕系爭A 、B 外牆至不漏水程度，即屬 有據，應予准許。 七、系爭房屋壁癌及油漆脫落之情形是否因可歸責於上訴人之原 因所造成？被上訴人依據不完全給付之法律關係請求上訴人 賠償修繕系爭房屋壁癌及油漆脫落費用25,500元，是否有理 由？ ㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條定有明文。按債務人應依債之本旨提出給付為債法上之 大原則，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不 履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害， 即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發 生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任， 如未能舉證證明，自不能免責。而房屋之通常效用即為供居 住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而 屬物之瑕疵。系爭房屋於交屋前漏水原因即存在，而於交屋 後顯見，自應認屬系爭契約買賣標的物之瑕疵。查「不漏水 」是屬房屋之重要基本品質，本件為新成屋買賣，衡情一般 人購買新成屋時即可期待其所購買之房屋無漏水之狀況，是 上訴人即應交付無漏水之房屋始符合債之本旨。惟查：系爭 房屋於被上訴人入住後即發現滲水之情形，此有其於96年 6 月10日所拍攝之照片及前開存證信函在卷可稽（見原審卷一 第16、86頁），可見上訴人所交付之房屋有瑕疵。並佐以證 人呂秀蘭證稱：系爭房屋交屋後有漏水之情形，可能係因發 包時未全面監督好等語（見原審卷一第136 頁）；且證人莊 傑皓亦證稱：若外牆有施作防水層，下雨時，牆面應僅會有 局部或小部分漏水，而不會有大面積之滲漏情形，則可推認 A 、B 外牆並無施作防水層等語（見原審卷一第181 頁）， 堪認系爭房屋前開瑕疵係可歸責於上訴人之原因所致。另參 以原審會同兩造至系爭房屋勘驗，勘驗結果為：漏水位置為 3 樓前面之房間A 、B 外牆內側及2 樓主臥室A 、B 外牆之 內側，而C 外牆內側目前並無滲漏之痕跡，此有勘驗筆錄在 卷可稽（見原審卷二第30頁），上訴人亦不爭執A 、B 牆確 有滲漏水之情形（見本院卷第66頁）。而由C 外牆已修繕完 畢，其內側即無滲漏及壁癌痕跡，且屋內壁癌及滲漏情形均 集中在A 、B 外牆之內側乙節，可推知系爭房屋屋內滲漏情 形係因外牆未施作防水層或施工品質不佳所致；再衡以一般 常情，牆壁若有滲漏情形，甚可能造成壁癌之產生，堪認系 爭房屋室內壁癌及油漆脫落之情形乃係因防水層之瑕疵，而 導致滲漏所致。是系爭房屋既有漏水之瑕疵，顯見上訴人交 付系爭房屋已構成不完全給付，上訴人亦未舉證證明有何不 可歸責之情事，被上訴人自得依此規定，請求上訴人負損害 賠償責任。而系爭房屋經被上訴人委請修繕公司估價，預估 修繕室內壁癌須花費25,500元，業據被上訴人提出報價單在 卷可稽（見原審卷一第25頁），而前開報價單所列之修繕項 目及金額並無明顯過高或非必要之情形，均尚在合理價格範 圍內，則其請求上訴人給付受損之修復費用25,500元，為有 理由，應予准許。 ㈡至上訴人辯稱系爭房屋壁癌係臺灣氣候多雨潮濕所造成，惟 若系爭房屋壁癌產生，係因臺灣氣候潮濕多雨所致，則屋內 之壁癌位置，應會散落各處，然查系爭房屋屋內，壁癌之情 形均在A 、B 兩牆之內側，C 牆均未見有壁癌之情形，此有 本院勘驗筆錄及勘驗照片附卷可查（見原審卷二第30-72 頁 ），且為兩造所不爭執，則系爭房屋屋內之壁癌是否係因臺 灣氣候多雨潮濕所致，即非無疑。又上訴人辯稱：系爭房屋 B 牆內側滲漏係因系爭A 屋，於系爭房屋交屋後才興建房屋 ，於施工過程中因鷹架搭接施工方式或架設工程等因素，可 能會造成B 牆面防水層破壞云云，惟查系爭房屋於95年2 月 19日交屋，而系爭A 屋於95年4 月3 日興建完成，此有交屋 證明書及前開建物登記謄本在卷可查（見原審卷一第74、11 4 頁），兩者相距未達2 個月，尚難想像系爭A 屋何以得於 未滿2 個月之時間興建完成，上訴人所述是否屬實，甚有疑 義。另上訴人又稱：被上訴人提出之報告單，項目多有重複 ，難認為真云云，惟證人即系爭報告單之製作者莊傑皓到庭 證稱：施工處理方式重複記載乃因相同的步驟必須重複兩次 ，如塗防水膠要塗兩次，因只塗一次可能防水結構不夠厚而 影響使用年限，為讓客戶理解才如此記載等語（見原審卷一 第181 頁背面），核與前開報價單，均僅有就防水材施工部 分為重複之記載等情相符，亦未違背一般壁癌修繕之工法， 是前開報價單之金額尚屬合理，上訴人所辯，洵屬無據。 ㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段及第203 條分別定有明文。經查，本件追加起訴狀繕本於 102 年12月24日補充送達於上訴人之受僱人（見原審卷一第 126 頁送達回證），並於當日發生送達及催告效力，是被上 訴人請求上訴人給付自追加起訴狀送達翌日起即102 年12月 25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬 有據。 八、綜上所述，被上訴人依據系爭協議及不完全給付之法律關係 請求：㈠上訴人應將系爭房屋如原審判決附圖一所示系爭 A 、B 外牆依原審判決附件所示方式修繕至不漏水程度。㈡上 訴人應給付被上訴人25,500元，及自102 年12月25日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由。原審 就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告 ，核無違誤。上訴意旨仍執前詞，就此部分指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 九、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查， 民事訴訟法第286 條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之 證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或 法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方 法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參 照）。上訴人雖復聲請傳喚證人余春得、黃紹鎮（見本院卷 第57-58 頁），惟其待證事實與證人呂秀蘭相同，而就證人 呂秀蘭之證詞是否可採，業據本院析述如前，另就上訴人與 訴外人凱森建設有限公司就發包工程如何約定乙節，基於債 之相對性，本不得拘束被上訴人，被上訴人自仍得依系爭協 議行使權利，故均無傳喚之必要。本件為判決之基礎已臻明 確，兩造其餘主張、陳述並所提證據暨調查證據之聲請均與 本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第 3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 18 日 民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜 法 官 郭琇玲 法 官 游智棋 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 104 年 8 月 19 日 書記官 塗蕙如