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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1241號 原　　　告　趙毓菁 訴訟代理人　林楊鎰律師 被　　　告　川睦建設開發股份有限公司 法定代理人　林天財 被　　　告　許碧霞 上二人共同 訴訟代理人　廖健智律師 上列當事人間請求返還價金事件，於民國105 年2 月3 日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 被告川睦建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣肆萬玖仟伍佰 元，及自民國一０四年七月二十五日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。 被告許碧霞應給付原告新臺幣叁拾壹萬陸仟元，及自民國一０四 年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告川睦建設開發股份有限公司負擔百分之一，被告 許碧霞負擔百分之七，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告川睦建設開發股份有限公司如以 新臺幣肆萬玖仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項得假執行。但被告許碧霞如以新臺幣叁拾壹萬陸仟 元為原告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄；當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由 一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第10條、第24條 第1 項分別定有明文。查本件兩造係因不動產買賣之法律關 係涉訟，而被告之主營業所、住所地雖分別在「新竹縣」、 「臺中市」，惟兩造間既業以如後所述不動產預定買賣契約 書約定以本件不動產所在地法院為第一審管轄法院（見本院 卷一第15、35頁），復本件不動產係在本院轄區，則依上揭 規定就本件返還價金訴訟本院自有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 、7 款分別定有明文。查本件原告起 訴時聲明第1 、2 項原係：「被告川睦建設開發股份有限公 司（下稱川睦公司）應返還原告新臺幣（下同）240 萬元、 被告許碧霞應返還原告247 萬元，及均自民國104 年5 月19 日至返還日為止，按年息5%計算利息」，嗣先於104 年8 月 12日變更為先位請求：「被告川睦公司返還原告240 萬元、 被告許碧霞返還原告247 萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日按年息5%計算利息；願供擔保請准宣告假執行。備 位請求確認被告於104 年5 月19日以竹北嘉豐郵局第192 號 存證信函對原告沒受買賣價金240 萬元及247 萬元均無效； 願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷一第50、51頁）。復 於104 年9 月17日變更聲明如下列聲明欄所示（見本院卷一 第87、88頁），經核原告上開所為訴之變更，其請求之基礎 事實均屬同一，且其變更遲延利息之起算日僅係減縮應受判 決事項之聲明，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開 規定，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告主張： （一）原告於102 年6 月13日分別向被告許碧霞、被告川睦公司 購買坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（該應 有部分比例以分區所有主建物面積與區分所有全部主建物 面積之比例計算）及其上編號B2棟15樓房屋及地下二層編 號87、88及89號停車位（下合稱系爭房地），買賣價金分 別為1436萬元、1567萬元，並簽立土地預定買賣契約書( 下稱系爭土地契約）及房屋預定買賣契約書（下稱系爭房 屋契約）。原告依約業已分別給付被告許碧霞、川睦公司 買賣價金247 萬元及240 萬元。然被告川睦公司嗣違反系 爭房屋契約第11條所約定之開工期限，並有未符合原告繳 款條件，卻通知原告繳款之情事，例如5 樓底板未完成即 通知原告繳款之情事，且在原告派人至被告川睦公司查看 付款階段是否已完成時，被告川睦公司亦不准原告進入系 爭房地之工地查看，原告因此對被告失去信賴，而依系爭 房屋契約第12條約定，如有違反房屋買賣契約之約定時， 視同違約，原告即依系爭房屋契約之約定及民法第264 條 、第258 條第1 項、第2 項規定解除系爭房屋契約及系爭 土地契約。詎被告竟稱原告上開解除契約不合法，並發函 解除系爭土地及房屋契約，復沒收原告已給付之價金247 萬元及240 萬元。然原告並未違約，已如前述，是被告許 碧霞、川睦公司沒收原告給付之價金247 萬元、240 萬元 為無理由。縱認原告違約，然被告並無損害，且系爭工程 仍在施工中，其沒收之金額顯屬過高，應予酌減違約金。 為此，爰依系爭房屋契約第26條第1 項、第2 項、系爭土 地契約第12條及民法第258 條、第259 條規定請求被告返 還價金等語。 （二）對被告抗辯所為之陳述： 1、依建築規則解釋所謂開工，係指建築基地實際拆除原有房 屋、整地、挖地、打樁及從事安全措施等工程而言，而系 爭房地工程辦理基礎勘驗日係於102 年10月25日，顯見被 告川睦公司於102 年10月15日以後尚未完成打樁及從事安 全措施工程，被告川睦公司已違反102 年7 月15日前應實 際開工之約定。再依系爭房屋契約第27條約定，就契約條 款有疑義時，應為有利於買方之解釋，是無論就「實際開 工」係採取「建商實際上為興建系爭房屋之主體做連續性 、持續性之施作」或「係指建築基地實際拆除原有房屋、 整地、挖地、打樁及從事安全措施等工程」何種定義，均 應認被告川睦公司未於102 年7 月15日前為挖地、打樁及 從事安全措施等工程實際開工無訛。遑論被告川睦公司於 102 年7 月15日前實際上未為興建系爭房屋之主體做具連 續性、持續性之施作，原告自得依系爭房屋契約第26條第 1 項約定解除契約。 2、依系爭土地契約第12條約定：「雙方同意對房屋預定買賣 合約書」所規定之義務亦與應負履行責任。如有違反房屋 預定買賣合約書之約定亦同違約」，該條意指兩造若違反 系爭房屋買賣契約所規定之義務者，等同違反系爭土地買 賣契約之約定。是被告川睦公司構成解除契約事由，原告 自得依系爭房屋買賣契約第12條約定解除與被告許碧霞之 系爭土地契約。 3、系爭土地契約付款明細表載明原告應在特定條件成就時給 付一定款項予被告，有開工款階段150 萬元、地下3 樓底 版完成階段49萬元等，而依該付款條件可知，工程是否完 成並非由被告許碧霞單方說了算，衡情應有可資文件資料 為憑始為合理，且系爭土地契約為一定型化契約，依消費 者保護法第11條第2 項規定，如有疑義時，應為有利於消 費者之解釋。然被告請求原告給付工程款時，卻未提被證 2 所示勘驗記錄表之可資證明文件或同意原告進入查看該 階段工程是否完成。況該特定工程階段是否完成，亦非被 告單方書面通知即謂條件成就，故原告向被告許碧霞主張 同時履行抗辯應有正當理由。 4、本件原告已給付被告川睦公司訂金階段60萬元、簽約金階 段180 萬元，然被告川睦公司迄今尚未取得申請使用執照 ，故就系爭房屋契約而言，原告根本無須給付款項予被告 川睦公司，被告川睦公司無由解除系爭房屋買賣契約。再 以，原告與被告川睦公司簽訂之系爭房屋契約，亦未約定 違反系爭土地契約之約定即等同違反系爭房屋契約，此不 同於系爭土地契約。況依系爭房屋契約第27條約定，就各 條款有疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項規定，為 有利於買方之解釋，是系爭房屋買賣契約，更不可能解釋 為違反系爭土地契約之約定等同違反系爭房屋契約之約定 。 5、被告就其主張受有3,933,930 元之損害一節，未舉證以實 其說，且系爭房地為尚在興建中之預售屋，故被告以成屋 之同業利潤利率為依據，亦無可採。又所謂給付遲延利息 須給付條件成就時始生遲延給付責任，並非被告通知即代 表條件成就，然本件被告於原告提起本件訴訟時始提出條 件成就之證明，難認當時原告無正當理由拒絕給付，故被 告指稱原告應給付遲延利息，並無理由。被告另以成屋之 住宅價格指數為跌價損失570,570元之依據，亦無理由。 6、預售屋買賣之違約金約定予以限制企業經營者約定可沒收 之違約金不得超過房屋總價15% ，該90年9 月3 日內政部 頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規 範之目的在保護消費者並非企業經營者，是縱使企業經營 者之損失超過房屋總價款15% ，企業經營者亦不得約定可 沒收之違約金超過房屋總價15% 。反面言之，企業經營者 之損失未超過房屋總價款15% ，上開行政命令之規定更無 適用之餘地。況民法第250 條所規定之違約金，除當事人 另有約定外，即是損害賠償性質之違約金，既是損害賠償 性質，即以損害之範圍來決定賠償之範圍，若企業經營者 之損失超過房屋總價款15% ，則有上開行政命令之適用。 （三）並聲明：被告許碧霞應給付原告247 萬元、被告川睦公司 應給付原告240 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執 行。 二、被告則以： （一）系爭房地工程經桃園市政府以桃縣工建執照字第會壢587 號建造執照核准於102 年6 月30日開工，桃園市政府並於 102 年7 月11日起為放樣勘驗作業，而放樣勘驗本身亦屬 開工，核與建築法第54條及桃園縣建築管理自治條例之開 工定義相符，故系爭房地工程實際上已開工；且依系爭房 屋契約所約定完工日期為取得使用執照之日，可徵兩造就 開工與完工之定義，均以依行政機關之核可之日為依據， 故被告並無原告所稱違反約定開工期限之情事。又系爭房 地工程5 樓底板（即地上4 樓頂板）於103 年6 月23日完 成，被告則於同年月25日通知繳款，故亦無原告指稱不符 給付繳款條件之情事。縱被告川睦公司有逾期開工之情事 ，然依系爭房屋買賣契約第11條第2 項約定，應有逾期3 個月仍未開工之情事，原告始得主張解除契約，否則僅得 請求逾期之遲延利息。況依系爭房屋買賣契約第8 條第1 項及系爭土地買賣契約第5 條第1 項約定，原告應於接獲 被告通知後，依付款明細表分期繳納價金，並未約定被告 於每次通知繳納時，需證明工程進度之義務，且被告均於 完成每期工程項目後再為通知繳款，原告自應依約繳納價 金，是被告並未違反系爭契約之約定，原告解除契約不合 法，自不得請求被告返還價金。 （二）被告川睦公司分別於103 年6 月23日完成地上4 樓頂板工 程、103 年9 月10日完成地上9 樓頂板工程、103 年11月 27日完成地上14樓頂板工程、104 年2 月9 日完成地上19 樓頂板工程，故原告應依系爭土地契約第5 條約定，分別 於103 年7 月7 日、103 年9 月26日、103 年12月12日及 104 年2 月24日分別繳交期款各49萬元，然經被告通知原 告繳納，原告均拒絕支付，被告於104 年3 月9 日以存證 信函催告原告繳納，原告於次日收受後本應於104 年3 月 17日繳納期款，仍未繳納，已為遲延給付，經被告再於10 4 年5 月1 日以存證信函催告原告繳納，原告於同年月4 日收受後仍拒絕繳納價金，已違反系爭契約之約定，被告 許碧霞自得依系爭土地契約第11條第3 款約定解除契約， 被告川睦公司自得依系爭房屋契約第26條第4 款約定解除 契約。被告於104 年5 月19日以存證信函為解除系爭買賣 契約之意思表示，並於同年月20日送達予原告，兩造間就 系爭房地之買賣契約業已解除，被告許碧霞自得依系爭土 地契約第11條第3 項之約定、被告川睦公司自得依系爭房 屋契約第26條第4 項之約定，沒收原告已給付之買賣價金 。而依系爭土地買賣契約第12條約定，兩造與本土地契約 同時簽訂之房屋契約，與本契約有不可分之併存關係，故 系爭房屋、土地契約為不可分之聯立契約。是原告違反系 爭土地契約之約定，經被告解除契約，系爭房屋契約自無 法單獨有效成立，已同時解除。 （三）本件原告未就約定違約金過高之事實舉證以實其說，又原 告係為投資之目的買受系爭房地，其後因政府政策因素， 無法繼續履行契約，故意拒絕給付買賣價金而違約，原告 違約情節甚重，如原告仍可就違約金金額過高要求酌減， 將不履行契約之不利益由被告分擔，顯屬不公。況違約金 之約定，除損害賠償之填補外，並有懲罰寓意以達強制履 約之目的，避免投機取巧之情形，如法院任為酌減，則違 約金損害賠償之預定功能盡失意義，故本件實無酌減違約 金之必要。再內政部自90年9 月3 日頒布「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」以來，均就預售屋買賣 之違約金予以限制企業經營者可約定沒收之違約金不得超 過房屋總價款15% ，此款歷經98至103 年多次修正，均未 就此上限比例進行修正，應認此比例係平衡買賣雙方之利 益，為一般社會經濟狀況所認可接受之標準，故定型化契 約就違約金之約金，既屬法規命令，自應不再行酌減，而 違反法之安定性。縱認有酌減違約金之必要，惟被告因系 爭房地建案已投入相當之成本並已支付代銷獎金，其中包 含代銷廣告費用約買賣總價金5.5%、開發規劃設計費用約 買賣總價金1.8%、人事費用約買賣總價金1.2%、利息成本 約買賣總價金4.6%，合計買賣總價金13.1% ，以系爭房地 買賣總價金3003萬元計算為3,933,930 元。而原告如能履 行，依財政部公布103 年不動產投資開發同業利潤10% 計 算，被告可享受之一切利益為3,003,000 元。又被告許碧 霞因原告遲延給付可請求之遲延利息為70,561元。另系爭 房地位於桃園市，系爭房地買賣契約於104 年5 月20日解 除，依內政部營建署發布之104 年第1 季住宅價格指數， 桃園市價格指數為116.34% ，較上季下跌1.90% ，以系爭 房地買賣價金3003萬元計算，被告等於契約解除前，財產 減少570,570 元，亦屬被告之跌價損失。全國自105 年1 月1 日起實施房地合一課稅制度，跌價之損失更難以估算 。 （四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： （一）原告於102 年6 月13日向被告許碧霞購買系爭土地（面積 約4079.84 平方公尺，原告購買之應有部分比例以分區所 有主建物面積與區分所有全部主建物面積之比例計算）， 買賣價金為1436萬元，並簽立系爭土地契約。 （二）原告於102 年6 月13日向被告川睦公司購買坐落系爭土地 上編號B2棟第15樓房屋及地下二層編號87、88及89號停車 位，買賣總價金為1567萬元，並簽立系爭房屋契約。 （三）原告已分別給付被告許碧霞247 萬元及被告川睦公司240 萬元。 （四）系爭房地經桃園市政府以桃縣工建執照字第會壢587 號建 造執照核准於102 年6 月30日開工，桃園市政府於102 年 7 月11日起為被證2 所示之勘驗作業，詳如被證1 及被證 2 所示。 （五）被告2 人於104 年3 月9 日以竹北嘉豐郵局存證號碼88號 存證信函發函予原告，原告於104 年3 月10日收受。 （六）被告等2 人於104 年5 月1 日以竹北嘉豐郵局存證號碼 202 號存證信函發函予原告，原告於104 年5 月4 日收受 。 （七）被告等2 人於104 年5 月19日以竹北嘉豐郵局存證號碼19 3 號存證信函發函予原告，原告於104 年5 月20日收受。 四、得心證之理由： 原告主張其分別向被告被告川睦公司、許碧霞購買系爭房地 ，並簽立系爭房屋、土地契約，亦已依約給付被告許碧霞、 川睦公司買賣價金247 萬元及240 萬元。然被告川睦公司違 反系爭房屋契約第11條所約定之開工期限，並有未符合原告 繳款條件，卻通知原告繳款之情事，又不准原告進入系爭房 地之工地查看而有違反系爭房屋契約之約定，且系爭房屋契 約違約視同系爭土地契約違約，故原告自得依系爭房屋、土 地契約及民法第264 條、第258 條第1 項、第2 項規定解除 系爭房屋、土地契約，並請求返還已支付之價金。另被告前 以原告未遵期繳款有違反系爭土地契約，而解除系爭土地、 房屋契約，復沒收原告已給付之價金247 萬元及240 萬元， 應無理由。又縱認原告違約，該違約金亦屬過高，應予酌減 等語。是就本件爭點論述如下： （一）按原告有於上揭時間向被告被告川睦公司、許碧霞購買系 爭房地，並簽立系爭房屋、土地契約，買賣價金分別為15 67萬元、1436萬元。原告依約業已分別給付被告許碧霞、 川睦公司買賣價金247 萬元及240 萬元。嗣原告自103 年 7 月7 日之後即未再支付價金，被告2 人先於104 年3 月 9 日以竹北嘉豐郵局存證號碼88號存證信函通知原告（原 告於同年月10日收受）：原告已有積欠工程款4 期未予繳 納，限於7 日內繳清，否則將沒收價金及解除契約等語。 嗣於104 年5 月1 日以竹北嘉豐郵局存證號碼202 號存證 信函通知原告（於同年月4 日收受）：原告於前開期限內 仍未繳納價款，函告原告於7 日內繳納，逾期即解除契約 及沒收已繳納價金等語；另原告有於104 年5 月8 日以桃 園中路郵局存證號碼515 號存證信函通知被告2 人：被告 2 人有違反系爭房屋契約第26條第1 項、第2 項規定，及 系爭土地契約第12條規定，對被告2 人主張解除契約，並 請求返還價金及違約金等語。而被告2 人即於104 年5 月 19日以竹北嘉豐郵局存證號碼193 號存證信函通知原告： 因原告經前揭2 次通知後，迄今均未給付價金，爰依法解 除契約，並沒收已給付價金等語。此為兩造所不爭，並有 系爭土地、房屋契約及前揭存證信函共4 份存卷可佐，則 上開事實，應堪認定。 （二）就原告依上開規定主張解除系爭土地、房屋契約是否有理 由： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又原告於其所主 張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實 ，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20 年上字第2466號判例意旨參照）。再認定事實所憑之證據 ，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立 之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此 他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可， 斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判 斷。 2、按系爭房屋契約第26條第1 項雖約定：「賣方（即被告川 睦公司）違反『開工及取得使用執照期限』之規定者，買 方（即原告）得解除本契約」，且系爭土地契約第12條亦 約定：「土地、房屋契約併存關係：雙方與本土地契約同 時簽定之『房屋預定買賣合約書』，與本契約有不可分之 併存關係，故雙方亦同意對『房屋預定買賣合約書』所規 定之義務亦與應負履行責任。如有違反『房屋預定買賣合 約書』之約定時亦同違約。」；而參以系爭房屋契約第11 條第1 款約定：「本預售屋之建築工程應於102 年7 月15 日以前開工」。就所謂「開工」，原告雖以「開工」，係 指建築基地實際拆除原有房屋、整地、挖地、打樁及從事 安全措施等工程而言，而系爭房地工程辦理基礎勘驗日係 於102 年10月25日，顯見被告川睦公司於102 年10月15日 以後尚未完成打樁及從事安全措施工程云云；然查，依原 告前開主張，其既認「開工」包括實際拆除原有房屋、整 地、挖地、打樁及從事安全措施等工程，而非僅限打樁及 從事安全措施等工程，是其單以被告2 人未完成前開事項 ，而主張被告2 人有逾開工期限，自屬有疑。復核「開工 」之意，依其定義，本非指須完成全部之行為及產生一定 之結果後方謂開工，且原告就被告2 人於102 年7 月15日 之前究竟有無或僅施作何等工程內容及程度之情事，亦未 舉證以實其說，是難單憑系爭房地工程辦理基礎勘驗日係 於102 年10月25日，即遽謂被告2 人有違開工期限。反之 ，參酌被告所提出之桃園市政府（102 ）桃縣工建執照字 第會壢00587 號建照執照（見本院卷第70頁），其上業已 記載系爭房地工程核准開工日期為102 年6 月30日，而依 桃園市政府102 年7 月4 日府工建字第0000000000號函， 則載被告川睦公司申報系爭房地工程102 年6 月30日開工 准予備查等語（見本院卷第135 頁），復參以被告川睦公 司工程日報表，102 年6 月18日之工程紀要：「安盈微型 樁用鋼筋進場，. . . 北側檔土樁施工8 支，. . . 南側 集水溝挖掘，. . . 」等語（見本院卷第134 頁），及系 爭房地工程之桃園市政府勘驗紀錄表，其上亦載系爭房地 工程已於102 年7 月11日進行放樣勘驗（見本院卷第21頁 ），且系爭房地工程監造人李天鐸及桃園市政府承辦人員 均於其上蓋印確認，而依證人李天鐸於另案（即本院104 年度訴字第998 號返還價金案件）審理中證稱，系爭房地 工程係由伊擔任監造人，開工報核日期是102 年6 月30日 ，如上開建照執照及桃園市政府函文所載，而主管機關核 准開工後，業者可以選擇任何時間開始動工，依相關法令 規定，只要有拆屋、整地、動土、打樁或安全措施都已經 算是開工；工程日報表係由施工單位負責填載，勘驗紀錄 表上則會有伊的章，因監造人都要蓋章，有些部分要監造 人親自到場，如放樣勘驗或政府規定監造人要到場之情形 ，有些部分監造人可以委託其他人到場，而系爭房地工程 之勘驗紀錄表是主管機關承辦人到現場所填載；系爭房地 工程依工程日報表之記載，被告川睦公司於102 年6 月18 日已進行打樁工程，此已經算是開工，另依桃園市政府勘 驗紀錄表之記載，被告川睦公司於102 年7 月11日進行放 樣勘驗，放樣勘驗非常重要，決定房子要蓋在基地何位置 ，是開工過程之一部份，而放樣勘驗前會清除地面雜物， 這都算是動工，主管機關也會到現場確認等語（見本院卷 第149 ～151 頁），可見被告川睦公司辯稱其有於系爭房 屋契約所約定102 年7 月15日開工期限前為開工等情，尚 屬可採，至原告雖以證人李天鐸坦護被告川睦公司，且其 證述前後不一，主張其證述不足採信云云；惟查，證人李 天鐸身為系爭房地工程之建築師及監造人，其本會與被告 川睦公司具相當之利害關係，此為證人訊問前即存在之情 事，然亦因證人李天鐸身兼上開身份，其方對系爭房地工 程之施作具相當之瞭解，而原告就證人李天鐸之證述究竟 有何顯然偏頗不實之情事，並未提出證據予以說明，又參 酌證人李天鐸於另案審理中雖就打樁工程係在放樣勘驗前 或後，證述有不一之處，然其亦證稱，工程有時候會混著 做，只要有拆屋、整地、動土、打樁或安全措施都已經算 是開工，放樣勘驗也是開工過程之一部分等語（見本院卷 第166 頁），是難單憑其前開證述之差異，即遽謂其證述 均不足採。原告復主張，依系爭房屋契約第27條約定，各 條款有疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項規定，為 有利於買方之解釋云云；但查，所謂有利於買方之解釋， 係指法院於解釋疑義條款時，不應僅拘泥於文字，而應綜 合各種內容、利益、態樣及兼顧雙方地位之平等，以調合 定型化契約條款所造成一方不利益之狀態，而使消費者免 受不公平之對待，但非指就所有事項之認定，均應依買方 之主張以為認定，而承上所述，就上開「開工」期限之認 定，係參酌原告之主張，且考量桃園縣建築管理自治條例 第21條第5 項亦規定：「所稱之開工，係指建築基地實施 拆除原有房屋、整地、挖地、打樁或從事安全措施等工程 。但僅搭建工寮或設圍籬者，不得視為開工。」，新北市 建築管理規則第20條規定：「所稱之開工，係指建築基地 實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁及從事安全措施等 工程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不在此限。」，及內政 部73年2 月28日台內營字第203531號函釋：「所稱『開工 』係指起造人會同監造人依建築法之規定向主管建築機關 申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁 、從事安全措施而言，其僅搭建工寮或圍籬及呈送開工報 告而尚無其他實際工作者，不得視為開工，前經本部63.1 2.03台內營字第六零八五二八號函釋在案。」，均採相同 之解釋，而為解釋認定，然依上，縱依上開解釋，亦無法 認定被告2 人有違開工期限，是原告前開主張，亦不足採 。 3、原告主張系爭房地工程5 樓底板尚未完成，被告川睦公司 即通知原告繳款，又不准原告進入系爭房地之工地查看， 而有違反系爭房屋契約之約定云云；惟查，參以被告提出 之桃園市政府勘驗紀錄表所載，被告川睦公司於103 年6 月23日即已施作5 樓底板（即4 樓頂板）完成等情（見本 院卷第21頁），且證人李天鐸於另案審理中亦證稱：伊在 勘驗紀錄表上蓋章，即表示當時工程已進行至地上4 樓頂 板完成等語（見本院卷第150 頁），而原告就被告川睦公 司於斯時是否有5 樓底板未完成之情事，又未舉證以實其 說，尚難認原告前開主張係屬有據。原告復主張被告不准 原告進入系爭工地查看，而有違約云云；然查，參諸系爭 房屋、土地契約，其上雖未約定原告得於施工期間進入工 地內查看之權利，但核因原告分期價款給付係按施工完成 之進度以為繳納，則系爭房地工程施工之完成進度，確實 與價金給付之義務，具對待之關係，是系爭房屋、土地契 約縱未約明被告應向原告說明施工進度，而僅於系爭房屋 契約第8 條約定：「一、本條付款辦法買方應依『付款明 細表」如附件（四）之規定，於接獲賣方繳款通知七日內 自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票 如數一次繳清。」、系爭土地契約第5 條約定：「一、本 條付款辦法買方應依『付款明細表」如附件（一）之規定 ，於接獲賣方繳款通知七日內自行向賣方指定之繳納地點 或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。」等語，但 基於雙方給付關係之對等性，仍應認被告有此適度說明工 程進度之義務，然非謂原告即有於施工期間得任意進入系 爭工地內查看之權利，經核系爭標的為預售屋，在系爭房 地建造期間被告本有其一定之獨立施作裁量權限，而被告 基於安全考量不讓原告進入系爭房地查看，亦認屬正當之 理由，是難認被告不准原告進入系爭工地查看，有何違反 契約之情事，是原告主張，亦不足採。 4、綜此，原告前開主張均認屬無據，是其據以被告2 人有違 反系爭房屋、土地契約之約定，而主張解除契約，並請求 被告返還其已繳納之全部買賣價金云云，為無理由，不予 准許。 （三）被告2 人得否以原告有違反系爭房屋、土地契約，而沒收 其已繳納之價金： 1、依系爭土地買賣契約第5 條第1 款約定：「買方（即原告 ）應依『付款明細表』如附件( 一) 之規定，於接獲賣方 （ 即被告許碧霞）繳款通知日起7 日內自行向賣方指定 之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票壹次繳清」、同 條第3 款約定：「如買方逾期1 個月不繳者，並經賣方以 存證信函催繳後7 日內仍未繳納，雙方同意依違約之處罰 規定處理」、第11條第2 款約定：「買方違反第5 條第3 款規定者，賣方得沒收依土地總價15％計算之違約金，但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方 並得解除本契約」。系爭建物買賣契約第26條第4 款亦約 定：「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方 （即被告川睦公司）得沒收依房屋總價15％計算之金額， 但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣 方並得解除本契約」。查被告川睦公司於103 年6 月23日 5 樓底板（即4 樓頂板）完成後，被告即有通知原告依系 爭土地契約付款明細表之約定給付該期價款，然原告迄今 均未再繳納任何價款，而被告2 人先後於104 年3 月9 日 、同年5 月1 日以存證信函通知之方式，催促原告繳納， 但因原告仍未繳納，被告2 人即於104 年5 月19日以存證 信函通知原告解除契約等情，此為兩造所不爭，並有系爭 土地契約付款明細表、桃園市政府勘驗紀錄表等在卷可參 ，而原告就其未遵期繳那上開款項雖不爭執，惟主張系爭 土地契約第12條雖有規定，違反系爭房屋契約亦視同違反 系爭土地契約，但系爭房屋契約並無相同之約款，則原告 縱未遵期繳納土地之價款，被告2 人仍不得將全部之係張 土地、房屋契約均予解除云云；然查，依系爭土地契約第 12條約定：「土地、房屋契約併存關係：雙方與本土地契 約同時簽定之『房屋預定買賣合約書』，與本契約有不可 分之併存關係，故雙方亦同意對『房屋預定買賣合約書』 所規定之義務亦與應負履行責任。如有違反『房屋預定買 賣合約書』之約定時亦同違約。」，已明確約明系爭房屋 、土地契約具不可分之併存關係，且參以系爭房屋、土地 契約之內容，其均係針對同一建案之同一標的以為約定（ 如上開2 契約均明確標明係針對被告川睦公司「叡極」之 建案，因原告購買B2棟15樓乙戶及停車位，而以此確認購 買土地、建物之各項內容），僅係因我國採房地分離之政 策，方製作成2 份契約，是本院審酌當事人間之真意，認 系爭房屋、土地契約實質上屬共同不可分之關係，並不因 系爭房屋契約無類似於系爭土地契約第12條之約款，而有 不同之解釋，是原告既已違反系爭土地契約所約定之給付 各期價款期限之情事，除原告不得再就此主張同時履行抗 辯外，被告2 人依系爭土地契約第5 條第1 款、第3 款後 段、第11款第2 項、第12條及系爭房屋契約第26條第4 款 之約定，以如兩造不爭執之又依系爭土地買賣契約第12條 約定，解除系爭房屋、土地契約，及就原告已繳納之全部 價金依房地總價15％計算之違約金予以沒收，自屬有據， 應予准許。 2、原告雖主張依民法第252 條規定，就被告沒收之違約金請 求予以酌減云云。惟按，約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係 賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況 並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須 依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高 之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依 辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為 當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位 自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而 顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否 確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正 義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字第 1065號裁判意旨參照）。經查，按預售屋之買賣，其有別 於一般成屋買賣，在於買方購買預售屋當時，因該預售屋 尚未建造完成，故買方無實體之標的得予查看確認（至多 僅有樣品屋可得觀看），且須等待該預售屋之建造及此建 造期間所可能經歷之社會環境、景氣變化甚或天災人禍等 風險，故於現今市場交易實務，購買預售屋者，其所購買 之價格通常會較一般成屋價格為低，且買方亦無須一次支 付全部之價金，亦可以分期支付之方式，以減輕自身價金 給付之壓力，而系爭房地買賣即屬之，是就預售屋買賣， 對買賣雙方而言，均有較有利或不利之點，並非有一方須 完全承擔較不利之狀態，而參以系爭房屋契約第11條約定 ，可知系爭房地建造期間將約近3 年之久，此段期間買方 如有違約未遵期支付價金之情事，賣方仍須面對繼續興建 之成本支出，及嗣後另覓新買方所可能造成價格波動風險 ，是對賣方而言，確須承擔相當之風險及成本支出，則審 酌於系爭房屋、土地契約簽立時，原告既已衡量自身履約 之意願及經濟能力而本諸其自由意識同意該等約定之內容 ，且本件係原告拒絕給付各期價款而單方片面違約，若其 仍可就兩造於系爭不動產買賣契約所約定之違約金額以過 高為由要求酌減，豈非形同將其片面不履行契約所致不利 益轉嫁由被告共同分擔，對被告而言尚非公允，並佐以兩 造於系爭契約關於被告得沒收依房地總價15％計算違約金 之約定，核與內政部所頒佈之「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」第24條第4 款規定之內容相符，足 見該限制預售屋買賣企業經營者即被告所得沒收之違約金 額比例，應係平衡買賣雙方利益，且為現今一般社會經濟 狀況所認可接受之標準，尚無再予核減之必要。是原告主 張違約金額過高，應予酌減云云，自無足採。 3、 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。查系爭不動產買賣契約已經被告合 法解除，業如前述，而原告已分別給付被告許碧霞、川睦 公司價金247 萬元、240 萬元，則被告許碧霞、川睦公司 依系爭土地、房屋契約前揭約定，得沒收之違約金額至多 應分別為2,154,000 元（計算式：1436萬元15％＝2,15 4,000 元）、2,350,500 元（計算式：1567萬元15％＝ 2,350,500 元），故被告許碧霞、川睦公司所沒收之金額 均已逾上開違約金上限，揆諸前揭規定，原告基於不當得 利之法律關係，分別請求被告許碧霞返還316,000 元（計 算式：2,470,000 元－2,154,000 萬元＝316,000 元）、 被告川睦公司返還49,500 元（計算式：2,400,000 元－ 2,350,500 元＝49,500元），為有理由，應予准許；至逾 此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。 （四）綜上，原告以被告2 人有違反系爭房屋、土地契約之情事 ，主張解除契約並請求返還其已支付之價金云云，均無理 由，應予駁回。另被告以原告有違反系爭房屋、土地契約 之情事，而解除契約雖有理由，然被告2 人據以沒收之違 約金，已逾原告應給付之違約金範圍，是原告依不當得利 之法律關係，請求被告許碧霞、川睦公司分別給付原告31 6,000 元、49,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。 五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第 203 條分別定有明文。查本件原告訴請被告返還不當得利部 分，係屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，則參依上揭 法律規定，原告依不當得利之法律關係，請求被告川睦公司 應給付49,500元、被告許碧霞應給付316,000 元，及均自10 4 年7 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 為有理由，應予准許；逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回 。又本判決主文第一、二項所命被告應給付原告之金額未逾 50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職 權宣告假執行，是原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟 此乃促使本院注意，此部分本院不另為准駁之諭知，附此敘 明。被告則均陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執 行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告 敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、 第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 2 日 民事第一庭 法 官 華奕超 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 7 日 書記官 黃敏維