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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1404號 原　　　告　世界鴻廣告事業股份有限公司 法定代理人　林傳傑 訴訟代理人　吳梓生律師 被　　　告　春田建設股份有限公司 法定代理人　廖萬全 被　　　告　黃正園 　　　　　　黃宗元 共　　　同 訴訟代理人　李銘洲律師 複代理人　　洪珮菱律師 　　　　　　陳宏廷律師 上列當事人間請求給付服務費報酬事件，於民國105 年3 月31日 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應共同給付原告新台幣肆佰肆拾柒萬伍仟叁佰元，其中新台 幣貳佰陸拾柒萬伍仟伍佰伍拾元自民國一０四年一月二十一日起 至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；其中新台幣壹佰柒 拾玖萬玖仟柒佰伍拾元自民國一０四年八月二十一日起至清償日 止按週年利率百分之五計算利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣肆佰肆拾柒萬伍仟叁佰元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求：「 被告應共同給付原告新臺幣（下同）4,982,900 元，及其中 2,693,150 元自民國104 年1 月21日起至清償日止，2,289, 750 元自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年利率 5%計算之利息」，嗣於105 年1 月19日具狀變更訴之聲明如 其後述聲明所示，核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明， 依前開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）被告春田建設股份有限公司（下稱春田公司）與被告黃正 園、黃宗元合作興建「幸福一綻」建案（下稱系爭建案） 之建物，並其三人於民國102 年9 月30日與原告簽訂委託 銷售合約書（下稱系爭銷售契約），委託原告負責廣告仲 介銷售房地之相關業務。原告依照契約約定得按月向被告 請領銷售佣金、銷售佣金之計算方式及請款方式等相關事 項。而原告初時被告請領各期之銷售佣金，被告尚均依約 給付，惟自103 年8 月20日起原告檢具相關單據文件陸續 向被告請領各期銷售佣金：⑴第三期佣金：請款日期103 年8 月20日，請款金額新台幣（下同）392,500 元，扣除 A4-09 戶之刷卡手續費1,900 元，為390,600 元。⑵第四 期佣金：請款日期103 年11月14日，請款金額790,975 元 ，扣除C2-08 、C2-13 戶之刷卡手續費3,800 元及1,900 元；A4-08 戶客戶簡美鳳之1 萬元介紹費等項後，為775, 275 元。⑶第五期佣金：請款日期104 年1 月20日，請款 金額1,509,675 元。⑷第六期佣金：請款日期104 年6 月 17日，請款金額2,289,750 元。總計為4,965,300 元，另 扣除原告銷售數戶房屋因有低於底價（破底）應扣除差額 49萬元後，被告尚應給付4,475,300 元。詎被告卻無故拒 絕給付，迄今未依約履行，爰依系爭銷售契約之法律關係 ，起訴請求被告給付前開服務費報酬。 （二）對於被告抗辯所為之陳述： １、被告逕以其已與客戶合意解除買賣契約為由，辯稱先前已 給付予原告之服務費應予扣除返還被告云云，與契約約定 不符，要屬無據，更有違誠信。原告先前已成功將A1-10 戶之房屋銷售，並使該戶客戶於103 年5 月8 日與被告簽 訂買賣契約，並給付94萬元之簽約金（成交價860 萬元， 簽約金已逾10％之買賣價金），故原告嗣後依約於103 年 6 月30日向被告請款，被告已給付該戶之佣金213,375 元 ，確屬有據，並無不當。至於A1-10 戶客戶嗣後與被告合 意解除買賣契約，然查系爭銷售契約中並未有任何約定， 在買家解除買賣契約後，被告可向原告請求退還已支付之 銷售佣金。況該客戶解除買賣契約非可歸責於原告之事由 所致，且原告為銷售A1-10 戶之房屋，與客戶接洽磋商， 業已付出相當之勞力，亦係依約向被告請領銷售佣金；另 原告起訴請求被告給付之服務費報酬中，亦未包含A1-10 戶後續之銷售佣金。基此，被告嗣後自行與A1-10 戶客戶 合意解除買賣契約，係被告自己之行為，與原告無涉。 ２、被告以A4-07 戶之客戶未清償貸款為由，辯稱原告不得請 領該戶之佣金云云，然依據系爭銷售契約第4 條第1 項第 3 款約定意旨，係指原告銷售房屋應協助客戶申辦銀行貸 款或其他種類貸款，以利客戶能夠繳清買賣價金，該條款 中所載「客戶全額繳清」，係指客戶申辦貸款後繳清全部 之買賣價金，而非指繳清貸款金額。蓋系爭銷售契約係關 於系爭建案之建物委託銷售契約，原告依系爭銷售契約可 向被告請領者，為原告替被告銷售房屋之服務費報酬，故 與原告請求服務費報酬相關者，乃建案房屋之買賣價金； 系爭銷售契約約定原告須協助客戶申辦貸款，其目的係在 使客戶能夠以貸款金額繳清房屋買賣價金，盡到房屋買賣 契約之給付價金義務。至於客戶之借貸契約關係，要與原 告請領服務費報酬無涉。另原告協助客戶向被告之關係企 業申辦貸款，並不影響客戶已繳清房屋買賣價金之事實。 因此，被告以A4-07 戶之客戶未清償貸款為由，主張原告 不得請領該戶之佣金221,550 元云云，完全與系爭契約之 約定不符，要屬無稽，更有違誠信。 ３、被告辯稱原告有答應給予A3-08 戶、A4-08 二戶安裝二台 熱水器及每戶各2 萬元之折扣，及為C2-04 戶之客戶拆除 衛浴浴缸部分，為原告所否認，且觀被告就此所提證據， 概為自行製作之明細表、備忘錄或他人開立之發票影本， 實無從證明為客戶提出之附加購屋條件。且房屋銷售人員 在與客戶洽談購屋買賣契約時給予客戶折扣優惠，本屬一 般常見之促銷手法，目的在藉由買賣價金之小額折讓，使 客戶有獲利之滿足感，增加其購買之誘因，以促成買賣交 易之成立，故原告在銷售房屋時給予客戶價格上之折扣優 惠，並非客戶所提出之附加購屋條件，只要房屋成交售價 在被告所定底價之上，均應在原告銷售房屋之可議價空間 。因此，縱認原告銷售房屋時曾給予客戶價格折扣，亦無 系爭銷售契約第8 條適用之餘地，且被告未因此增加支出 之費用，原告亦係基於折扣後之房屋售價總額向被告請領 服務費，被告無從主張自原告之佣金中扣除。另就C2-04 戶之客戶要求拆除衛浴浴缸乙事，雖可認為該客戶有提出 附加之購屋條件，然由該客戶於103 年4 月27日所提之切 結書而觀，其上蓋有被告春田公司之大小章，可知被告春 田公司在當時有同意確認該客戶所提拆除浴缸之附加購屋 條件，依系爭銷售契約第8 條約定，該附加購屋條件既經 被告同意並簽章，則被告應不得將增加支出之費用要求由 原告之佣金中扣除。故被告辯稱原告有同意給予A3-08 戶 、A4-08 戶各2 萬元折扣，及C2-04 戶之客戶要求拆除衛 浴浴缸，A3-08 戶、A4-08 戶要求安裝熱水器，應可扣除 相關費用云云，與契約約定不符，不足採信。 ４、被告所提收款證明單，乃原告於系爭建案首波開賣期間為 製造話題性所使用之銷售手法，並非一般業界俗稱之「紅 單」交易，且為被告於當時早已明知，其從未表示有何不 當，故原告並無任何違約情事，被告辯稱原告違約要扣款 ，實屬臨訟辯駁之詞，被告在原告提起本件訴訟訴請求給 付服務費報酬後，始主張原告先前之促銷方式有違約，要 以罰款抵銷服務費報酬云云，不僅與事實不符，更有違誠 信，顯屬臨訟辯駁之詞，不足採信。 （三）並聲明：被告應共同給付原告4,475,300 元，及其中2,67 5,550 元（即第三期至第五期佣金總和）自104 年1 月21 日起至清償日止，1,799,750 元（即第六期佣金）自本起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年利率5%計算之利 息；願供擔保，請准為假執行之宣告。 二、被告則以：原告本得請領第三期至第六期之佣金應各為390, 600 元、775,275 元、1,296,300 元、1,989,450 元，合計 為4,451,625 元。蓋原告減縮後請求第三、四期佣金金額， 被告不爭執。惟查： （一）就第五期佣金部分：A1-10 戶買方陳淑靜業於103 年12月 30日解除買賣契約，原告顯未完成兩造約定之條件，自不 得請領佣金213,375 元，該筆佣金被告已給付，應自本期 佣金中扣除返還被告，扣除後第五期佣金原告得請領金額 應為1,296,300 元（1,509,675 －213,375 ＝1,296,300 ）。 （二）就第六期佣金部分：因A4-07 戶買方林美珠除向銀行貸款 596 萬元外，就不足之部分又設定第二順位抵押權向天地 心廣告有限公司借款，此部分原告並未負責協助辦理，且 林美珠之借款尚未清償完畢，依約該戶尚無法請領佣金， 本期佣金應扣除該戶之佣金221,550 元。另原告於銷售期 間未經被告同意，自行答應C2-04 戶客戶協助拆除衛浴浴 缸，拆除費用15,750元；A3-08 、A4-08 二戶安裝二台熱 水器，共花費23,000元，以及每戶各2 萬元之折扣，依約 即應由原告自行負擔。是扣除前開款項後，第六期佣金原 告得請領金額應為1,989,450 元（2,289,750 －221,550 －15,750－23,000－40,000＝1,989,450 ）。 （三）按系爭銷售契約第4 條第1 項第4 款已載明：「成交價若 有破底，須經甲、乙、丙方同意才可銷售，無溢價時，須 由佣金中扣除（依備忘錄或拆款表簽訂）。」，然原告於 銷售A1-04 、A1-06 、A1-08 、B3-10 、A1-05 、A4-07 、A1-03 、A3-08 、A4-08 等戶房屋時，皆低於兩造約定 之底價，經與溢價銷售之金額扣抵後，仍有490,000 元之 差額，依約應由原告之佣金中扣抵。 （四）原告於銷售期間自行印製系爭證明單之行為，違反系爭銷 售契約第10條第2 項約定，被告得扣款705 萬元。 （五）基上，原告本得請領第三期至第六期之佣金合計為4,451, 625 元，然扣除破底銷售之490,000 元差額及紅單違約罰 款705 萬元後，原告已不得再請求被告給付任何款項。並 聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）就第三期佣金被告尚積欠390,600。 （二）就第四期佣金被告尚積欠775,275 。 （三）原告銷售之A1-03 、A1-04 、A1-05 、A1-06 、A1-08 、 A3-08 、A4-07 、A4-08 、B3-10 ，皆低於雙方約定之底 價，差額為490,000 元，依照雙方之約定，原告應負擔此 差額，被告自得原告請求之佣金扣抵此數額，原告不爭執 。 （四）就第五期佣金被告主張尚積欠1,296,300 ，惟原告主張得 請求之款項為1,509,675 （雙方差距為被告主張應扣除A1 -10 陳淑靜於103 年12月30日解除契約，故應扣除其佣金 213,375 元）。 （五）就第六期款被告主張尚積欠1,989,450 元，原告主張得請 求2,289,750 元（雙方差距為A4-10 林美珠之佣金221,55 0 元，拆除C2-04 衛浴浴缸費用15,750元,A3-08、A4-08 安裝熱水器共計23,000元，及兩戶各二萬元共計四萬元之 折價，亦即2,289,750-221,550-15,750-23,000-40,000＝ 1,989,450 元）。 （六）編號55、83號之收款證明單上所蓋被告三人之收款專用章 （見本院卷第236 、237 頁），確為被告等所有。 四、得心證之理由： （一）就被告主張原告A3-08 、A4-08 兩戶各給2 萬元折價，共 計四萬元之折價部分，應由原告負擔部分。惟查：代銷業 者銷售之價格僅需要在業主所定之底價上，均是代銷業者 可議價空間，被告主張原告代銷係爭二戶給予比其他戶低 二萬元之售價，然其是在被告所定之銷售底價之上，並不 違反雙方所訂之代銷銷售契約，且原告請求之代銷佣金亦 是以折扣後之房屋銷售價總額向被告計算請領，故被告主 張須扣除此部分之差額，顯無理由，委無足採。 （二）就A-10購買戶陳淑靜解除契約後，被告先前已給付之佣金 213,375 元，被告主張原告應返還。惟查：被告先前給付 該承購戶之佣金給原告時，顯見原告已完成兩造之契約義 務，至於事後被告同意與購買戶合意解除契約，至於解除 契約之原因為何被告並未見提出加以說明，且解除契約之 原因是否可歸責原告，被告亦未提出任何證據加以證明， 故被告以與承購戶合意解除契約，故原告應將被告先前給 付之佣金退回，為無理由，不足採信。 （三）就A4-07 承購戶林美珠部分之佣金221,550 元，被告主張 在林美珠所有貸款尚未繳清之前，被告應無給付之義務。 惟查：被告在意的應是購買戶是否能夠繳清房屋購買價金 ，至於購買戶與銀行貸款或其他貸款係存在購買戶與貸款 者間，與原、被告間並無關連性，且購買戶是否繳清貸款 亦不影響與被告間之買賣契約。故係爭契約第4 條第1 項 第3 款約定：「本案客戶除銀行貸款外，另有其他貸款， 由丁方全權負責，待客戶全額繳清後，始得請領本戶之佣 金。」應係指原告銷售房屋，應協助客戶申辦銀行貸款或 其他種類貸款，以利客戶能夠繳清買賣價金，故條文中所 謂「客戶全額繳清」係指客戶申辦貸款後繳清全部之買賣 價金，而非指繳清貸款金額。故被告主張A4-07 之承購戶 林美珠有部分之貸款尚未繳清，原告不得請求該戶之佣金 ，為無理由，不足採信。係爭購買戶既然已完成貸款將係 爭買賣房屋價金繳清，則原告自得依據契約約定，請求該 戶之佣金。 （四）就被告主張拆除C2-04 衛浴浴缸費用15,750元；A3-08 、 A4- 08安裝熱水器共計23,000元，應由原告負擔云云。惟 查：就C2-04 客戶拆除衛浴浴缸乙事，當初被告同意費用 由溢價支付，不足由佣金扣除，此有被告之備忘錄在卷可 稽（詳見本院卷一第195 頁），惟被告主張所謂溢價應該 是總銷售款之溢價，原告則主張該戶成交買賣價款，原告 代銷每戶成交之價款不一，有些低於總價，有些有溢價； 衡諸常情，應該依每戶之銷售價格而定，非如被告主張依 總銷售價格是否有溢價而定。依原告所提原證十一編號十 四之資料，該戶之銷售價格溢價14萬元，此為被告所不爭 執，既然該戶銷售價格有溢價，而被告在該備忘錄又記載 同意由溢價支付，故被告主張原告應負擔此部分費用，為 無理由。另就A3-08 、A4-0 8之安裝熱水器，被告僅提出 購買二張熱水器之發票，並無記載安裝在何處及為何安裝 ，原告否認當初有答應購買戶如此條件，而被告亦無提出 任何證據證明當初是原告答應之條件，故被告主張應扣除 此金額，亦為無可採。 （五）就被告主張原告簽發收款證明單違反兩造契約約定，得主 張罰款705 萬元部分：按系爭收款證明單是原告所製作， 並且製作141 張，此為原告所不否認，然原告否認證明單 是為市場上所稱之紅單，僅是銷售手法之一種。惟查：所 謂紅單並無一定之規格模式，其是房屋銷售之手法之一， 但主要在能夠將紅單所表示之標的物轉賣賺取價差，然依 照原告之收款證明書，僅是證明收取客戶之訂金，保留客 戶訂金所預定之房屋標地物在一定期限內完成是否簽訂買 賣契約之權利，並無將收款證明書轉讓他人獲取買賣房屋 價差之權利，且被告並無提出任何證據足以證明有繳納收 款證明單之買受人將系爭收款證明書轉讓他人以獲得利益 。故原告主張，係爭收款款證明單並非市場上所謂之紅單 ，應可採信。再者，如果收款證明單是紅單而違反兩造之 約定，原告豈可能將全部之收款證明單交付被告，而讓被 告來扣款。此外被告於102 年11月21日就知悉原告另行製 作收款單據，且在部分單據上用印並收取部分款項，被告 在此時就應該制止原告不得再有此行為，被告非但沒有提 出制止；再原告請求前期佣金時被告已經部分給付，針對 此部分被告之前均未提出原告違反契約及扣款之主張。另 依照被告所提出之被證十一之備忘錄（102 年11月21日製 作）中記載：「關於銷售現場於11月20日前已收取120 戶 預約保留款問題，依貴我簽立之委託銷售合約書第十條相 關內容：『第二項，銷售現場不得自行另立收款單據，經 確認每次扣款五萬元』，貴公司違反規定開立單據120 張 ，合計罰款600 萬元」，本公司保留扣款之權利（詳見本 院卷一第301 頁）。原告抗辯並未收受上揭備忘錄，而被 告亦未提出原告收受上揭備忘錄之證明，被告如認為原告 違反兩造之契約約定，為何直至原告提起本件訴訟才提出 如此主張，並主張原告如此銷售手法有違反契約約定，顯 有違誠信原則，故被告此部分抗辯，顯無可採。 （六）從而，被告主張原告應予扣款之事由均不足採，故原告得 請求之金額4,475,300 元，為有理由，應予准許。 五、綜上所述，原告依兩造委託承攬銷售契約規定，請求被告春 田建設股份有限公司、黃正園及黃宗元應共同給付原告4,47 5,300 元，其及中2,675,550 元自104 年1 月21日起至清償 日止；其中1,799,750 元自起訴狀繕本送達翌日（即104 年 8 月21日）起至清償日止，按年息5%給付計算之利息，為有 理由，應予准許。 六、末查，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行 之宣告，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 民事第三庭法 官 張益銘 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 書記官 鄭慧婷