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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第288號 原　　　告　禾潤不動產有限公司 法定代理人　楊海霞 訴訟代理人　劉楷律師 複　代理人　蔡政峯律師 被　　　告　陳盛双 訴訟代理人　巫宗翰律師 複　代理人　陳建源律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104 年10月26 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自一百零四年三月十八日起 至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後， 得假執行；被告如以新臺幣捌拾萬元為原告供擔保後，得免為假 執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 但書第2 款定有明文。查原告起訴時聲明原為：被告應給付 原告新臺幣（下同）80萬元，嗣於審理中追加利息請求及聲 請宣告假執行，並變更上開聲明為：㈠被告應給付原告80萬 元及自民國104 年3 月18日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。經核原告上開聲明 之變更，係屬追加應受判決事項之聲明，因其請求之基礎事 實同一，按諸首揭規定，要無不合，應予准許。 二、原告起訴主張： ㈠被告前經原告居間，於103 年10月26日與訴外人林玉鏜簽定 不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以5,622 萬元買受 林玉鏜所有坐落桃園市○鎮區○○段899 、899-1 、899 -2 、899-3 地號土地（下合稱系爭土地，如係個別土地則逕以 地號稱之），並簽署給付服務費同意書承諾給付仲介費80萬 元。原告於居間過程確實已向被告說明系爭土地地目為「墓 」，係出賣人來臺祖塔所在。詎料被告竟委託律師發函稱原 告未告知系爭土地地目變更前為殯葬用地及系爭899 地號土 地曾為殯葬使用墓地之情事，要求依民法第92條及第354 、 359 條對出賣人林玉鏜，撤銷及解除買賣契約，並拒絕給付 原告居間報酬。 ㈡系爭土地於36年總登記時本為農牧用地，作為林姓家族來台 祖塔墓地使用，於76年間變更為墳墓用地，又於101 年間回 復原農牧用地，使用上並不因為前曾為墳墓用地而受影響， 且究其沿革，其地目於36年總登記時，本即為農牧用地，被 告爭執未受告知899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目曾為 墳墓用地，實與本件無關。況且原告仍善盡告知義務，除由 業務員巫建漢、店副總廖照婷前往被告家中說明外，並於買 賣契約之特別約定事項及土地現況說明書中載明，被告既受 告知系爭土地曾做林姓家族來台祖塔之事實，不避諱而仍願 買受，嗣後又執曾做墳墓用地為由拒絕履約，顯係簽約後反 悔不願買受之藉口。 ㈢另自證人巫建漢及廖照婷之證述，渠等於仲介過程中確已告 知899 地號土地地目為「墓」之事實，並將謄本留與被告參 考。且被告所執有之系爭買賣契約書正本，經法庭勘驗亦確 實附有系爭899 地號之謄本，被告自無諉為不知之理；且據 證人即代書溫春玉證述，被告事實上知悉899 地號地目為殯 葬用地之事實。再者，被告買受系爭899 地號土地之目的， 係供做道路使用，而系爭899 地號土地上現即鋪設柏油，做 為供公眾通行之道路使用，則被告買受899 地號土地既為做 道路使用，則地目為何，應非重點；抑且，其知悉系爭土地 上曾做祖塔使用之事實仍願買受，足見被告爭執899 地號土 地之地目為「墓」乙節，實為毀約之藉口。 ㈣系爭買賣契約業經本院103 年度重訴字第541 號判決認定買 賣契約並無詐欺及契約無效之事，足徵原告確實已盡告知義 務。又被告於該案中對於簽約當日有附899 地號土地謄本一 事並不爭執，要難認其於簽約時不知悉899 地號土地謄本記 載之「地目」及「使用地類別」分別為「墓」、「殯葬用地 」及於其他登記事項欄記載「因分割而增加地號：899-1 、 899-2 、899-3 」乙情。另由證人即被告之子陳耀民於本院 104 年8 月19日審理時證述：伊曾詢問仲介3 筆土地為何正 好分割各為310 坪之原因，因為農業發展條例規定不能低於 756 坪等語，即知陳耀民為具備土地買賣相當知識及經驗之 人，其既陪同被告到場簽約，並已知悉系爭土地之真實情況 及歷來變動，並與賣方、巫建漢及廖照婷在場參與討論及閱 覽契約及土地謄本，則被告勢必於簽約當下確實認為特約條 款約定事項與地目記載墓地乃同一資訊，否則被告豈可能與 林玉鏜簽定買賣契約，且在契約中加諸特別約定事項；被告 若仍主張不知情，亦屬未善盡一般人之注意義務而有重大過 失，亦具有可歸責事由，其拒絕給付居間報酬顯無理由。為 此，依民法第565 條、第568 條第1 項及給付服務費同意書 提起本訴，請求被告給付居間報酬。並聲明：被告應給付原 告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日（104 年3 月18日）起至 清償日止按週年利率5 % 計算之利息；願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告則以： ㈠兩造簽立之要約書所載標的為系爭899-1 、899-2 、899-3 地號等3 筆土地，並無899 地號土地，是該時原告並未提供 899 地號之土地謄本供被告閱覽，若要約時原告有提供899 地號之土地謄本予被告，被告則會立即發現899-1 、899 -2 、899-3 地號乃自899 地號分割而來且係墓地之事實，被告 絕對不會購買殯葬用地。又被告與林玉鏜簽定系爭買賣契約 時之899 地號土地僅記載係道路用地，而非記載墓地、使用 類別為殯葬用地，顯然原告與林玉鏜刻意隱瞞系爭土地為墓 地之事實。此一契約重要內容，被告於簽約後始發現此事， 立即以電話聯絡原告副理廖照婷、仲介巫建漢、代書溫春玉 ，並隨即委託溫思廣律師於103 年10月31日發函林玉鏜、原 告、溫春玉、僑馥建築經理股份有限公司主張民法第92條撤 銷買受之意思表示，並依民法第354 條、第359 條解除買賣 契約，因林玉鏜置若罔聞，被告遂於103 年11月13日對林玉 鏜提起訴訟，經鈞院103 年度訴字第541 號判決後，被告不 服提起上訴，現由臺灣高等法院審理中。 ㈡原告未告知899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目變更前為 殯葬用地，亦未告知899 地號土地為殯葬用地之墓地，僅告 知「曾經是來台祖塔所在」、「業已遷移」，並未針對系爭 土地地目為說明；且自林玉鏜及原告告知被告「來台祖塔業 已遷移」乙節，乃為使被告相信系爭土地現已無風俗民情不 喜之物，益證被告對於買賣標的不可有風俗民情不喜之物一 事甚為重視。惟本件買賣於磋商階段，均未揭諸上開重要事 實，簽約時出賣人林玉鏜提出之土地謄本係記載農牧用地， 並未就系爭土地變更前為墓地一事告知，雖買賣契約特別約 定事項記載有「本買賣標的物，曾經作為來台祖放骨罐，但 已確實清除乾淨」，土地現況說明書中於「地下方是否曾取 砂石、掩埋垃圾、廢棄物、營建廢棄或風俗民情所不喜之物 品」項目下雖亦記載有「曾經是來台祖塔，業已遷移」等語 ，然曾經「放置祖先骨罐」與土地地目係記載為「墓地」一 事完全不同，無法解為被告知悉系爭土地地目為墓地，更難 認有確實告知被告系爭土地地目為墓地之事。 ㈢被告於簽立系爭買賣契約時，契約書上並未記載第16條其他 約定事項第2 項手寫部分「標的物899 地號就位於899-1 、 899-2 、899-3 正前方位置（詳附圖著紅色）若得分割為獨 立所有權者，乙方同意分割予甲方，按複丈坪數依公告現值 計價移轉登記予甲方，倘無法分割者，則以持分方式過戶予 甲方，所生作業、分割費用由（空白）方交付，本標的作道 路用，謄本載為殯葬用地，地目：墓，甲方均已明瞭；3 米 寬度。」之文字，係被告自代書處取回契約書時始發現，此 觀系爭買賣契約塗改處皆有雙方用印，但關於第16條其他約 定事項如此重要之事實，卻未蓋有雙方之印章，可知雙方就 此並未有合意。再自該項約定事項內，就所生作業、分割費 用約定由何人負擔，尚留有空白，而未載明係由何人負擔， 亦足佐雙方對此並無合意，此項約定事項並無任何效力可言 。原告身為專業土地仲介人員，理應查知系爭土地之地目為 「墓」並加以告知，或於系爭買賣契約中註明並經雙方簽名 蓋章，其竟未據實報告，違反誠實及信用方法，依民法第56 7 條第1 項前段、第571 條、第148 條自不得請求居間報酬 。 ㈣又依民法第568 條立法理由以：「…居間之報酬，俟居間人 報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之 意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求 報酬」，而被告業已撤銷、解除系爭買賣契約，是縱認原告 未違反居間人義務而得請求報酬，亦因系爭買賣契約經被告 依法撤銷、解除後，原告自無權請求被告給付居間報酬等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供 擔保准為宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 原告前居間被告與訴外人林玉鏜買賣系爭土地，被告並簽署 給付服務費同意書，承諾給付原告仲介費80萬元。被告與賣 方林玉鏜於103 年10月26日簽訂買賣契約，約定總價5,622 萬元。而系爭土地重測前為桃園縣平鎮市○○段○○○ ○號， 於36年間總登記時之地目為「墓」，編定使用種類為「特定 農業區農牧用地」，嗣於79年5 月14日變更使用種類為「特 定農業區墳墓用地」，地目仍為「墓」，系爭土地重測後為 桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地，再於101 年6 月間分割 出同段899-1 、899-2 、899-3 地號三筆土地，系爭買賣契 約簽訂時，899 地號地目為「墓」，土地使用分區為「特定 農業區」，使用地類別為「殯葬用地」，899-1 、899-2 、 899-3 地號土地地目欄空白，土地使用分區為「特定農業區 」，使用地類別為「農牧用地」，有卷附之系爭土地第二類 謄本及土地登記簿資料在卷可參（見本院卷第15至18、82頁 ），而上開第二類謄本作為系爭買賣契約之附件，為兩造所 不爭，並經本院勘驗被告所持有之契約正本屬實，此部分事 實應堪認定。原告主張其已盡告知義務，完成契約之締結， 被告自應給付服務報酬，被告則抗辯原告故意隱匿系爭土地 為墓地之事實，以詐欺方式使伊陷於錯誤，未盡據實報告義 務、違反誠實信用，其已撤銷買賣契約之意思表示，並解除 契約，原告不得請求居間報酬等語，是本件主要爭點厥為： ㈠原告居間仲介被告簽訂系爭買賣契約是否有隱匿墓地、殯 葬用地未盡據實報告義務、違反誠實信用之情形？㈡原告依 給付服務費同意書約定向被告請求居間報酬80萬元，有無理 由？㈢被告抗辯已撤銷或解除買賣契約，原告不得請求居間 報酬，有無理由？茲分別論述如下： ㈠原告居間仲介被告簽訂系爭買賣契約是否有隱匿墓地、殯葬 用地未盡據實報告義務、違反誠實信用之情形？ ⒈證人即原告業務員巫建漢具結證稱：系爭土地是被告陳盛双 與伊電話聯絡說要購買，被告有帶兒子及老婆前往現場看土 地，隔了兩天，伊去被告家中寫購買意願書，當時伊有告知 被告899 、899-1 、899-2 、833-3 地號土地是墓地，及之 前該地是來台祖墳墓，因為伊是仲介，所以要主動告知這部 分，被告說可以接受，還問地下還埋放有東西嗎，伊有回答 以前是大座的墳墓，下面有放骨罐，出賣之前已經挖乾淨， 現況是一般的農地，簽約當天所有資料一式三份，買方、賣 方、代書各一份，所有地籍圖及謄本都有附資料，被告不可 能不知道899 地號土地是墓地等語；與證人廖照婷證稱：被 告知道899 地號土地是殯葬用地，伊有陪同巫建漢去被告家 中，有告知被告899-1 、899-2 、899-3 地號土地是地主曾 經來台祖墳墓地及899 地號土地是墓地，被告來有問現在裡 面還有東西嗎，伊回答已經清乾淨了，當天有攜帶899 、89 9-1 、899-2 、899-3 地號土地謄本及地籍圖等語，合相一 致；並與證人即代書溫春玉證稱：在簽約前，伊有拿899 地 號土地謄本跟被告說謄本記載是殯葬用地，簽約當天伊到場 後，看了四筆土地謄本，因為發現899 地號土地是殯葬用地 比較特別，伊詢問原告公司主管廖照婷有無將殯葬用地告知 對方，她答覆有，然後伊就走進簽約室，向被告說明這塊地 是殯葬用地，被告沒有反對，伊等才會簽約等語相符，足見 證人巫建漢、廖照婷前揭所稱並非虛妄。再參以系爭買賣契 約書特別約定事項第10項記載：「本買賣標的物，曾經作為 來台祖放骨罐，但已確實清除乾淨。」等語（見本院卷第13 頁），而系爭買賣契約書第16條其他約定事項第2 項手寫字 樣亦經證人溫春玉證稱：這是在簽約時寫的，伊有告知被告 等語明確（見本院卷第64頁），益見原告在簽約前已經知悉 系爭土地為殯葬用地，且曾作為墳墓用地使用，應可認定。 ⒉被告雖然辯稱上開約定事項與地目記載墓地完全不同，無法 證明原告確實有告知系爭土地地目為墓地一事云云。然系爭 土地之第二類謄本，於簽約時均已列為系爭買賣契約之附件 ，此為兩造所不爭執，而上開謄本關於899 地號土地就其「 地目」及「使用地類別」分別記載為「墓」、「殯葬用地」 ，有第二類謄本1 份在卷可參（見本院卷第18頁），而899 -1、899-2 、899-3 地號土地均分割自899 地號土地，雖然 第二類謄本「地目」記載為空白，分割後之土地地目與分割 原土地地目應屬相同，則899-1 、899-2 、899-3 地號土地 地目自應與899 地號土地相同，要難認為被告於簽約時全然 不知悉。 ⒊至證人陳耀民雖證稱：被告簽要約書時並無提到要買899 地 號土地，是以當天原告沒有拿899 地號土地謄本給伊等看， 899 地號是簽約當天才決定購買，但因伊等認知899 地號是 作道路使用，故並無要求賣方或仲介提出土地謄本給看，而 簽約當天原告亦無提出899 地號土地謄本給看；簽約當日只 知道有契約特別約定事項第1 到12項而已，伊不知道代書有 寫第16條其他約定事項第2 項這一條；原告在磋商及簽約過 程都沒有告知被告899 地號係墓地等語（見本院卷第65頁背 面至66頁背面）。惟證人陳耀民上開所述，已與證人巫建漢 、廖照婷、溫春玉所證不符，且其為被告之子關係親近，所 為證述自有偏頗之虞；況系爭買賣契約書第1 條有關出售土 地標示欄位，就899 地號土地並記載其面積，倘若原告或賣 方均未提出899 地號土地謄本，其又如何得知該地號面積並 予以記載之可能，是證人陳耀民所證尚難採信。系爭買賣契 約既附有系爭4 筆土地謄本，且由原告主動提供該項資料， 並經代書溫春玉再次確認告知殯葬用地之事實後始由買賣雙 方進行交易，是以被告辯稱簽約時原告未提供系爭899 地號 土地謄本云云，要無可採。 ⒋雖被告另以：系爭買賣契約書第16條其他約定事項第2 項中 就899 地號土地所生作業、分割費用由何人負擔之記載尚留 有空白，足認雙方對此條項內容並無合意等語為辯，然證人 溫春玉對此已證述：該分割費用簽約當時原本是賣方要付， 因談的很愉快，伊先空下來，但後來伊忘了寫等語（見本院 卷第65頁）；另觀諸買賣契約中土地標示業將899 地號列入 為系爭買賣標的，且於特別約定事項第12項中約定：「標的 899 地號，甲方（指被告）暫定購買20坪，依公告現值計價 ，持分登記，增稅由乙方交付…，」顯已就買賣契約必要之 點價金、面積、稅賦負擔等意思表示一致，僅手續費用漏載 ，此並不影響899 地號土地買賣契約之成立；並經代書溫春 玉親自記載於契約第16條其他約定事項之第2 項：「標的物 899 地號就位於899-1 、899-2 、899-3 正前方位置（詳附 圖著紅色）若得分割為獨立所有權者，乙方同意分割予甲方 ，按複丈坪數依公告現值計價移轉登記予甲方，倘無法分割 者，則以持分方式過戶予甲方，所生作業、分割費用由（空 白）方交付，本標的作道路用，謄本載為殯葬用地，地目： 墓，甲方均已明瞭；3 米寬度。」等文字，並就出售899 地 號土地位置標示於附圖，及依公告現值計價，標的之原地目 為殯葬用地、現作道路用途，均詳予載明。被告辯稱並未有 合意云云，洵非可採。 ⒌綜上，買賣契約書上既已載明899 地號土地為殯葬用地，並 附有土地登記謄本，899-1 、899-2 、899-3 地號土地謄本 上亦均載明係分割自899 地號土地，復經代書溫春玉於簽約 時再次闡述告知，被告應知系爭土地為墓地。原告已盡告知 義務，並完成締約，其依兩造間之約定請求給付居間報酬， 要無違反誠實及信用原則，被告所辯委不足採。 ㈡原告依給付服務費同意書約定向被告請求居間報酬80萬元， ，有無理由？ 按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。」民法第568 條定有明文。本件買賣雙方之契約已然 成立，且被告亦不否認與原告約定居間之服務費為80萬元， 並有被告書立之給付服務費同意書在卷足憑（見本院卷第21 頁），被告自應依約給付原告居間報酬80萬元。 ㈢被告抗辯已撤銷或解除買賣契約，原告不得請求居間報酬， 有無理由？ 被告另以其係遭詐欺而為買賣之意思表示，現已撤銷並解除 買賣契約，原告不得請求居間報酬等語為辯。然查，被告以 撤銷被詐欺所為買賣意思表示為由，對賣方林玉鏜提起返還 定金事件訴訟，業經本院以103 年度訴字第541 號事件受理 ，並以被告主張撤銷被詐欺所為買賣之意思表示係屬無據為 由，判決駁回被告之請求，是被告抗辯系爭買賣契約業經撤 銷或解除，而不得請求居間報酬，亦難認有據。 四、綜上所述，原告以其完成系爭買賣之居間義務，依民法第56 8 條第1 項及給付服務費同意書，向被告請求居間報酬80萬 元及自104 年3 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之 法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保 ，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰 分別酌定相當之擔保金額宣告之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 25 日 民事第二庭 法 官 林文慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 26 日 書記官 陳志誠