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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第36號 原　　　告　賀康不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　黃玉堂 訴訟代理人　鄭國成 被　　　告　許素幸 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年2 月10日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、原告主張：被告於民國103 年8 月23日與原告簽訂一般委託 銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定由被告委託原 告以新臺幣（下同）1380萬元代為出售其所有門牌號碼桃園 市○○區○○○路○ 段○○○ ○○ 號6 樓之房地（下稱系爭房 地）。原告受被告委託後，於103 年12月5 日尋得買方即訴 外人楊淑華願以1100萬元購買系爭房地，原告與楊淑華即簽 立附停止條件定金委託書契約，楊淑華並當場開立票面金額 10萬元之支票予原告保管，作為附停止條件定金之給付。原 告將上情通知被告後，被告於103 年12月10日改同意以實收 1175萬元出售系爭房地，並與原告簽立委託銷售契約內容變 更同意書（下稱系爭契約內容變更同意書）。原告旋再與楊 淑華溝通，於103 年12月11日獲楊淑華同意，將其原先之購 買價1100萬元增加至1200萬元。原告隨即通知被告上情，而 被告亦確認同意楊淑華之上開交易條件，故訴外人即原告賀 康公司所屬不動產營業員王毓華方於同日向訴外人即被告許 素幸之配偶張明雄告知被告應於103 年12月21日出面與楊淑 華簽訂不動產買賣契約。足證，被告與楊淑華間已成立系爭 房地之買賣契約。詎被告竟未依約於103 年12月21日出面與 楊淑華簽訂不動產買賣契約，經原告催告其履約，仍置之不 理。依據系爭委託銷售契約第貳部分第3 條第4 項約定：「 買賣契約成立後，如賣方違約不賣時，甲方（即被告）應加 倍返還所收受之定金（或價金）予買方，且乙方（即原告） 受託任務視為履行完成，甲方應給付按實際成交價百分之四 服務報酬及百分之二之違約金予乙方」。查被告既有上開違 約情事，則原告受託任務視為履行完成，爰依據系爭委託銷 售契約，請求被告給付上揭實際成交價額1200萬元6 ％之違 約金、服務報酬即72萬元予原告（計算式：12,000,000元× 6 ％＝720,000 元）。並聲明：被告應給付原告72萬元及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息。願供擔保請准宣告假執行。 貳、被告則以：依據系爭委託銷售契約壹、銷售條件第4 條約定 ：定金（及附停止條件定金）之收取及其效力：附停止條件 定金在被告同意出售並於「附停止條件定金委託書」上簽認 時，方生定金效力，且買賣契約已有效成立。原告與楊淑華 簽立之附停止條件定金委託書第貳條、承購條件、三亦明定 ：「附停止條件定金及其效力：…附停止條件定金於賣方同 意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效 力，買賣契約已成立。」被告從未於附停止條件定金委託書 上簽認，故系爭房地之買賣契約並未成立，原告主張依據系 爭委託銷售契約壹、銷售條件第4 條之約定，請求被告給付 違約金或服務報酬，顯與約定要件不符，均無理由。退步言 之，本件被告果真涉有違約，原告請求72萬元之違約金顯然 過高，況且被告根本毫無違約，也未同意簽認附停止條件定 金委託書，豈有賠償原告高達72萬元違約金之理，故依民法 第252 條規定，亦應予酌減，併此抗辯。並聲明：駁回原 告之訴。願供擔保，請准宣告免為假執行。 叁、兩造不爭執之事項： 一、兩造於103 年8 月23日簽定系爭委託銷售契約，被告委託原 告銷售系爭房地，委託之銷售總價為1380萬元。 二、系爭委託銷售契約壹、銷售條件第4 條約定：附停止條件定 金在被告同意出售並於「附停止條件定金委託書」上簽認時 ，方生定金效力，且買賣契約已有效成立，被告於「內政部 版要約書」簽認同意出售，並經原告送達買方者亦同（見本 院卷第9 頁背面）。 三、系爭委託銷售契約貳、甲、乙雙方權利義務第3 條第4 項約 定：買賣契約成立後，如被告違約不賣時，被告應加倍返還 所收受（包括由原告代收）之定金（或價金）與買方，且原 告受託任務視為履行完成，被告應給付按實際成交價4 ％服 務報酬及2 ％違約金與原告（見本院卷第9 頁背面）。 四、楊淑華於103 年12月5 日與原告簽定附停止條件定金委託書 ，同意以1100萬元購買系爭房地，楊淑華並交付10萬元之支 票與原告（見本院卷第11頁、第12頁）。 五、兩造復於103 年12月10日簽定系爭契約內容變更同意書，兩 造合意委託價格調整為1175萬元（見本院卷第13頁）。 六、楊淑華復於103 年12月11日與原告合意更改附停止條件定金 委託書，同意以1200萬元購買系爭房地（見本院卷第14頁） 。 肆、本件之爭點為： 一、被告與楊淑華是否成立系爭房地之買賣契約？ 二、原告依系爭委託銷售契約貳、甲、乙雙方權利義務第3 條第 4 項之約定，請求被告給付72萬元之服務報酬及違約金，有 無理由？ 伍、茲就爭點論述如下： 一、按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成 前，推定其契約不成立；按訂約當事人之一方，由他方受有 定金時，推定其契約成立；再按附停止條件之法律行為，於 條件成就時，發生效力。民法第166 條、第248 條、第99條 第1 項分別定有明文。 二、經查，兩造於系爭委託銷售契約壹、銷售條件第4 條既有如 兩造不爭執事項所示之約定可知，系爭房地買賣契約之成 立，除被告同意出售系爭房地外，尚須被告簽認附停止條件 定金委託書，買賣契約始成立，換言之，系爭房地之買賣契 約以被告簽認附停止條件定金委託書為停止條件，被告簽認 附停止條件定金委託書之停止條件成就，系爭房地之買賣契 約始成立，原告始有依據系爭委託銷售契約請求被告給付違 約不出賣系爭房地之系爭房地實際成交價4 ％服務報酬及2 ％違約金，此從系爭委託銷售契約貳、甲、乙雙方權利義務 第3 條第4 項之約定，亦以系爭房地之買賣契約成立為前提 自明。本件楊淑華於103 年12月5 日先簽立承購總價為1100 萬元之附停止條件定金委託書（見本院卷第11頁），復將承 購總價更改為1200萬元（見本院卷第14頁），惟賣方簽認欄 位均為空白，顯然未經被告簽認，依據兩造間之系爭委託銷 售契約壹、銷售條件第4 條之約定，系爭房地之買賣契約尚 未成立，已甚顯然，原告主張系爭房地之買賣契約成立，被 告違約不賣系爭房地，依據系爭委託銷售契約貳、甲、乙雙 方權利義務第3 條第4 項之約定，請求被告給付按實際成交 價4 ％服務報酬及2 ％違約金，則無理由，不應准許。 三、原告雖提出公司業務人員與被告配偶張明雄之LINE通訊紀錄 ，然該LINE通訊紀錄僅記載張明雄向原告公司人員詢問出賣 系爭房地增值稅數額之問題，並無法知悉被告本人有無同意 出售系爭房地（見本院卷第15頁），且依上所述，本院認系 爭房地之買賣契約為要式行為，須被告在附停止條件定金委 託書上簽認，買賣契約始成立，然被告並未在附停止條件定 金委託書上為簽認，亦經認定如上，故原告以LINE之通訊紀 錄主張系爭房地之買賣契約成立，亦不足採。 陸、綜上所述，被告並未在附停止條件定金委託書簽認，依據兩 造簽定之系爭委託銷售契約壹、銷售條件第4 條之約定，系 爭房地之買賣契約尚未成立，又系爭委託銷售契約貳、甲、 乙雙方權利義務第3 條第4 項之約定，原告得向被告請求給 付實際成交價4 ％服務報酬及2 ％違約金之前提在於系爭房 地之買賣契約有效成立，而系爭房地之買賣契約既未成立， 原告本於系爭委託銷售契約，請求被告給付72萬元及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息， 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請，即失所附麗，應併予駁回。 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。 捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 3 月 5 日 民事第一庭 法 官 高維駿 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 5 日 書記官 林彥汝