裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第432號 原　　　告　大台北世外桃源互助協進管理委員會 法定代理人　陳崗熒 訴訟代理人　蕭萬龍律師 複代理人　　張百欣律師 　　　　　　劉明昌律師 　　　　　　李庚道律師 被　　　告　吉寶建設股份有限公司 法定代理人　林勝杭 訴訟代理人　鍾儀婷律師 複代理人　　張繼政 被　　　告　洪永裕　 （於國內無住居所，現應為送達處所不 　　　　　　黃馨儀 　　　　　　鍾楊素珠（鍾根貴之繼承人） 　　　　　　鍾招焜　（鍾根貴之繼承人） 　　　　　　鍾招棠　（鍾根貴之繼承人） 　　　　　　鍾招銘（鍾根貴之繼承人） 上五人共同 訴訟代理人　陳進文律師 　　　　　　劉楷律師 上　一　人 複 代 理人　莊秉澍律師 上列當事人間請求確認使用權存在事件，本院於民國105 年10月 6 日辯論終結，判決如下： 主 文 確認原告就被告黃馨儀所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○ ○○○○○號土地，如附圖一所示溜冰場（面積一八一平方公尺 ）、籃球場A （面積五八八平方公尺）、網球場A （面積五０六 平方公尺）、樓梯及圍牆（面積三０平方公尺）、平台A （面積 二一平方公尺）範圍內之土地有永久使用權。 確認原告就被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘所有坐落桃 園市○○區○○○段○○○○○○○○○號土地（面積六三四平 方公尺）、同段一九七之一一六七地號土地如附圖一所示網球場 B （面積三平方公尺）、涼亭B （面積一０平方公尺）、同段一 九七之一０八九地號土地如附圖二所示籃球場（面積六四六平方 公尺）、羽球場（面積二三二平方公尺）、公園（面積二七一平 方公尺）範圍內之土地有永久使用權。 確認原告就被告吉寶建設股份有限公司所有坐落桃園市○○區○ ○○段○○○○○○號土地（面積三七六七平方公尺）有永久使 用權。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。本件原告起訴時聲明原為：「先位聲明：確認原告對於 被告洪永裕及黃馨儀所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○ ○○○號，如附圖紅色線所示範圍內之土地有永久使用權（實 際位置面積，以地政機關測量為準）。請求確認原告對於 被告洪永裕及鍾根貴所有坐落於○○區○○○段000-0000、 00 0-0000 、000-0000等地號內，如附圖藍色線所示範圍內 之土地有永久使用權（實際位置面積，以地政機關測量為準 ）。請求確認原告對於被告洪永裕及吉寶建設股份有限公 司（下稱吉寶公司）所有坐落於○○區○○○段○○○○○ ○號 內，如附圖黃色線所示範圍內之土地有永久使用權（實際位 置面積，以地政機關測量為準）。訴訟費用由被告負擔。 備位聲明：被告洪永裕應給付華勤建設股份有限公司（下 稱華勤公司）新臺幣（下同）165 萬元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並由原 告代位受領。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔請准宣 告假執行。」（見本院卷㈠第4 、5 頁）；嗣於民國（下同 ）105 年6 月14日最後一次更正聲明為：「先位聲明：確 認原告就被告黃馨儀所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○ ○○○號土地，如附圖一所示溜冰場（面積181 平方公尺）、 籃球場（面積588 平方公尺）、網球場A （面積506 平方公 尺）、樓梯及圍牆（面積30平方公尺）、平台A （面積21平 方公尺）範圍內之土地有永久使用權。確認原告就被告鍾 楊素珠、鍾招焜、鍾招業、鍾招銘所有坐落桃園市○○區○ ○○段○○○○○○○○○號土地（面積634 平方公尺）、000-0000 地 號土地如附圖一所示網球場B （面積3 平方公尺）、涼 亭B （面積10平方公尺）、000-00 00 地號土地如附圖二所 示籃球場（面積646 平方公尺）、羽球場（面積232 平方公 尺）、公園（面積271 平方公尺）範圍內之土地有永久使用 權。確認原告就被告吉寶公司所有坐落桃園市○○區○○ ○段○○○○○ ○號土地（面積3767平方公尺）有永久使用權。 訴訟費用由被告負擔。備位聲明：被告洪永裕應給付華 勤公司165 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，並由原告代位受領。訴訟費 用由被告負擔。原告願供擔請准宣告假執行。」（見本院 卷㈡第89頁），經核前後請求之基礎事實同一，屬擴張或減 縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘 明。 二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條 至172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為 承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法 第168 條、第175 條分別定有明文。經查，坐落桃園市○○ 區○○○段○○○○○○○○○號、000-0000地號、000-0000地號土 地所有權人鍾根貴於104 年6 月12日本件訴訟繫屬中死亡， 其繼承人有鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘，有除戶謄 本、戶籍謄本、繼承系統表及死亡證明書等件附卷可稽（見 本院卷㈠第204 頁至第209 頁、第219 頁），茲據鍾楊素珠 、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘於104 年9 月17日具狀聲明承受 訴訟（見本院卷第217 頁），揆諸前開規定，於法並無不合 ，應予准許。 三、本件被告洪永裕經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一 造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠緣坐落於桃園市○○區○○○段之社區房屋係訴外人洪恭蘭 所屬光裕建設企業股份有限公司於69年間出資興建，斯時洪 恭蘭為有利房屋銷售，於79年4 月30日出具同意書（下稱系 爭同意書），將其所有桃園市○○區○○○段○○○ ○號土地 ，無條件提供予經其授權負責銷售房屋之訴外人華勤公司使 用，期間無限期，然華勤公司因屢次與社區發生衝突，幾經 協調，於83年5 月15日與社區管理委員會即「大台北世外桃 源社區住戶自治管理委員會」簽訂協議書（下稱系爭協議書 ），達成由華勤公司將授權之系爭197 地號等土地、建物（ 即社區公共設施與社區道路）無償提供社區住戶永久使用。 詎洪恭蘭過世後，其繼承人即被告洪永裕自始明知系爭197 地號等土地存在社區住戶之球場、游泳池等公共設施，且長 期供社區住戶休閒使用，仍於98年至102 年間陸續出售坐落 桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○號土地予被告黃馨儀，同 段000-0000、000-0000、000-0000地號土地予被告鍾楊素珠 、鍾招焜、鍾招業、鍾招銘之被繼承人鍾根貴，及同段196 -2地號土地予被告吉寶公司，並完成所有權移轉登記完畢， 且由被告等人自98年起陸續著手拆除上開公共設施，致社區 住戶使用權利遭受侵害，被告等人就其買受之土地有上開使 用權存在之事實難諉為不知，自應受系爭同意書、協議書之 拘束。又被告洪永裕既明知存在系爭同意書之協議內容，仍 將上開土地出賣致華勤公司合法使用收益之權利遭受侵害， 而華勤公司依系爭協議書之約定，亦有提供系爭土地供伊社 區使用之義務，依民法第226 條第1 項規定，華勤公司得請 求被告洪永裕賠償其所受損害，原告對華勤公司亦有債務不 履行之損害賠償請求權，然華勤公司因怠於行使上開權利， 且已陷於無資力狀態，依民法第242 條規定，伊得代位華勤 公司請求被告洪永裕賠償損害，並由伊代位受領。 ㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈依桃園市楊梅區公所104 年2 月26日函文及103 年12月28日 大台北世外桃源社區區分所有權人臨時大會會議記錄可知， 伊「大台北世外桃源互助協進管理委員會」係經大台北世外 桃源社區區分所有權人合法開會表決同意更名，並於社區規 約第16條明確記載「大台北世外桃源互助協進管理委員會」 其沿革乃承襲「大台北世外桃源社區住戶自治管理委員會」 所設立，故系爭協議書中之乙方本屬同一主體，僅名稱變更 ，伊提起本件訴訟之適法性並無疑異。 ⒉被告黃馨儀於95年間曾遭當時伊社區主委廖文樑等人以其涉 嫌破壞公共設施而提起刑事毀損罪之告訴，檢察官於偵查中 之96年5 月24日曾會同被告黃馨儀與廖文樑前往現場實地會 勘，廖文樑並提出載有各項公共設施之廣告單供比對，被告 黃馨儀雖否認為其僱工破壞，且經檢察官為不起訴處分，然 此已足以證明被告黃馨儀於斯時已知悉伊所主張對社區公共 設施有使用權乙情。被告吉寶公司係以出資建造房屋出售為 業，衡諸一般社會常理，建設公司興蓋房屋、買賣土地時必 定謹慎規劃、詳加勘查土地使用情形，故被告黃馨儀、鍾根 貴、吉寶公司於以買賣為原因向前手購買繼受取得系爭土地 之時，就系爭土地為伊所屬大台北世外桃源社區內公園、游 泳池等公共設施使用之事，當知之甚稔，實難推諉為不知。 被告黃馨儀、鍾根貴、吉寶公司買受系爭土地時，既已知悉 系爭土地使用情形，自應受到前手使用同意書之拘束，是以 伊對於系爭土地其上之使用權自應繼續存在。 ㈢聲明： ⒈先位聲明： ⑴確認原告就被告黃馨儀所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○ ○○○○○號，如附圖一所示溜冰場（面積181 平方公尺）、籃 球場（面積588 平方公尺）、網球場A （面積506 平方公尺 ）、樓梯及圍牆（面積30平方公尺）、平台A （面積21平方 公尺）範圍內之土地有永久使用權。 ⑵確認原告就被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘所有坐 落桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○號（面積634 平方公尺 ）、000-0000地號如附圖一所示網球場B （面積3 平方公尺 ）、涼亭B （面積10平方公尺）、000-0000地號如附圖二所 示籃球場（面積646 平方公尺）、羽球場（面積232 平方公 尺）、公園（面積271 平方公尺）範圍內之土地有永久使用 權。 ⑶確認原告就被告吉寶公司所有坐落桃園市○○區○○○段○○ ○○○ ○號土地（面積3767平方公尺）有永久使用權。 ⒉備位聲明： ⑴被告洪永裕應給付華勤公司165 萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並由原告 代位受領。 ⑵原告願供擔請准宣告假執行。 二、被告方面： ㈠被告黃馨儀則以： 伊買受系爭000-0000地號土地時，其上雖有地上物，然據出 賣人即被告洪永裕告知，皆屬違章之地上物，無合法占用之 權源，且不知為何人所有，復經伊等向主管機關查閱土地登 記事項後，亦無產權不清或設定物權之情事，是上開土地自 屬合法之買賣標的，伊對原告主張之系爭同意書、協議書既 一無所知，自不受拘束，更遑論系爭協議書於刑事毀損告訴 案件中尚經證人廖文樑質疑其真實性。「大台北世外桃源社 區住戶自治管理委員會」無設立紀錄，亦無規約章程可資參 照，更無獨立之財產，難認具權利主體之資格。又原告自認 自98年起管理委員會未能組成，故原來之管理委員會已不存 在，且原告遲至104 年1 月14日始向主管機關申請備查，復 無任何移交資料佐證繼受大台北世外桃源社區住戶自治管理 委員會之權利義務，是原告陳稱其為同一主體並無理由。依 系爭協議書內容觀之，其性質應為使用權讓與契約，而華勤 公司讓與使用權予大台北世外桃源社區住戶自治管理委員會 時，並未對洪恭蘭有任何通知之行為，依民法第297 條第1 項本文規定，對洪恭蘭及其繼承人即被告洪永裕不生效力等 語，資為抗辯。並聲明：⒈請求駁回原告之訴及假執行之聲 請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘則以： 伊等對系爭同意書、協議書毫無所悉，且原告復未舉證證明 其就系爭00 0- 0000、000-0000、000-0000地號土地有何使 用權源之依據等語為辯，均聲明：㈠請求駁回原告之訴及假 執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。 ㈢被告吉寶公司則以： 系爭196-2 地號土地為伊向被告黃馨儀買受，購入斯時現場 均為樹林、綠草及土礫等，甚至雜草叢生，未有任何公共設 施或建物存在，且有圍籬與其他土地相區隔，故自系爭土地 客觀外貌，無法認定係供原告社區住戶作為休閒之用。其次 ，原告就其主張伊買受前乃知悉系爭同意書、協議書內容乙 節應負舉證責任，且不論該文書內容是否為真，其性質亦非 屬分管契約書，依債之相對性原則，被告吉寶公司自不應受 拘束。再者，原告大台北世外桃源互助協進管理委員會與系 爭協議書所載大台北世外桃源社區住戶自治管理委員會，兩 者契約主體並非同一，屬不同之非法人團體，權利歸屬既不 同，何以援引作為本件請求之依據，原告此部分之主張顯有 疑義。此外，依99年至103 年林務局農林航空測量所拍攝之 現場空照圖所示，系爭196-2 地號土地均為一片樹林，完全 無公共設施存在，且被告吉寶公司自102 年9 月起長達2 年 時間雇工整理現場、清理樹林雜物及進行地質鑽探工程，施 工期間均為白天，社區住戶均未曾表示意見或主張權利，況 且每年所繳納相關之費用及稅負亦已高達700 餘萬元，實則 ，被告吉寶公司係因系爭196-2 地號土地鄰近之一座籃球場 及其他設施遭地主拆除並圍起圍籬，而無端遭受波及所致等 語為辯。並聲明：⒈請求駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈣被告洪永裕均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡第112 頁、第113 頁）： ㈠被告黃馨儀向被告洪永裕購買桃園市○○區○○○段○○○○○○ ○○○號土地，並於102 年6 月18日登記為所有權人。 ㈡被繼承人鍾根貴向被告洪永裕購買桃園市○○區○○○段00 0-0000、000-0000、000-0000地號土地，並分別於102 年6 月18日、102 年6 月18日、98年1 月20日登記為所有權人。 鍾根貴於104 年6 月30日死亡，被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾 招棠、鍾招銘為鍾根貴之繼承人。 ㈢被告黃馨儀向訴外人華勤公司購買桃園市○○區○○○段○○ ○○○ ○號土地，並於94年9 月6 日登記為所有權人，嗣被告 吉寶公司向被告黃馨儀購買系爭土地，並於102 年6 月27日 登記為所有權人。 ㈣桃園市○○區○○○段000-0000、000-0000、000-0000、00 0-0000地號土地均分割自桃園市○○區○○○段○○○ ○號。 ㈤桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地乃分割自196 地號， 而合併自000-0000、000-0000、000-0000地號土地。其中00 0-0000、000-0000地號土地均分割自桃園市○○區○○○段 ○○○ ○號土地。 ㈥訴外人洪恭蘭於79年4 月30日簽立系爭同意書予華勤公司。 ㈦華勤公司與大台北世外桃源社區住戶自治管理委員會於83年 5 月15日簽立系爭協議書。 ㈧104 年11月4 日履勘期日，000-0000地號土地上有籃球場、 網球場、溜冰場、連接藍球場與溜冰場通行之樓梯、平台、 圍牆等存在；000-0000地號土地上有網球場、涼亭等存在； 000-0000地號土地上有遭拆毀之涼亭存在；000-0000地號土 地上有籃球場、羽球場及公園等存在。相關位置及面積如楊 梅地政事務所複丈成果圖所示。 ㈨104 年11月4 日履勘期日，196-2 地號土地上現狀尚存有部 分圍籬扶手。 ㈩被告黃馨儀曾遭原告社區住戶廖文樑等人以涉嫌毀損游泳池 、圍牆等公共設施，以利實施人工湖填平工程為由提出刑事 毀損告訴及再議，先後經台灣桃園地方法院檢察署95年度調 偵字第489 號、97年度偵續字第92號案件以無法證明游泳池 、圍牆等設施為被告黃馨儀毀損為由為不起訴處分。 四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第 1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第130 頁 反面），本件之爭點乃為：㈠原告於本件訴訟是否有確認利 益？㈡原告大台北世外桃源互助協進管理委員會與原證四之 大台北世外桃源社區住戶自治管理委員會是否具同一性？㈢ 原證三所示之同意書及原證四所示之協議書其性質係屬於何 種契約？被告黃馨儀、被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾 招銘、被告吉寶建設股份有限公司是否應受原證三同意書、 原證四協議書效力之拘束？㈣若原告先位之訴無理由，原告 得否依據民法第242 條規定代位訴外人華勤建設股份有限公 司向被告洪永裕請求債務不履行之損害賠償？茲將前開爭點 分述如下： ㈠原告於本件訴訟是否有確認利益？ 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高 法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張原 告社區就系爭土地如先位聲明所示之範圍有永久使用權存在 ，惟為被告等所否認，而原告對系爭土地是否有永久使用權 即攸關原告社區能否繼續使用系爭範圍之土地為公共設施， ，兩造間就原告於系爭土地永久使用權存在與否已發生爭執 ，則原告對之法律上地位即處於不明確之狀態，且此種不安 之狀態能以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟，應 認有即受確認判決之法律上利益，於法即無不合，被告主張 原告對此並無確認利益，自非足取。 ㈡原告大台北世外桃源互助協進管理委員會與原證四之大台北 世外桃源社區住戶自治管理委員會是否具同一性？ ⒈按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為 明確或補充規範者。台灣地區都市化情形甚為明顯，在84年 6 月28日公寓大廈管理條例公布施行前，公寓大廈或社區經 由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理 負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈 區分所有人或社區建物所有人亦多願遵守規約，公寓大廈管 理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅是就既有 公寓大廈或社區管理之現狀為明確或補充之規範，自不得認 制定在公寓大廈管理條例公布施行前之規約，因該條例施行 而失其效力。且於管理條例制定前，經公寓大廈區分所有權 人會議決議組成之管理委員會，有一定之名稱及事務所，設 有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈之公共基金，即不 得認在公寓大廈管理條例施行前，已經由所有權人會議組成 之管理委員會，因該條例公布施行而不得再繼續執行其職務 ，否則在新管理委員會未依管理條例規定程序組成之前，無 任何組織得執行公寓大廈管理職務，將致住戶群居生活之安 全及品質，受重大影響，如有之前由舊管理委員會與他人訂 定有關公寓大廈清潔、保全等契約，亦將因之陷於不安狀態 ，對住戶及交易第三人，均無保障，當非該條例立法本意所 在。又所謂「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居 住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思 表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協 調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數 區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從 多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行 為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約 應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成 的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體 協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質， 所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國 公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的 乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈住戶規約具團體 規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶 群居生活之安全及品質，則基於相同理由，應認公寓大廈管 理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前 ，尚不因該條例施行而失其效力。再參酌公寓大廈管理條例 於84年6 月28日公布時，第43條第1 項雖有：「本條例施行 前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組 織」之規定，然對該項所示於管理條例施行前已取得建造執 照，而於該條例施行後，仍未依其規定成立管理組織並報備 之公寓大廈，於92年12月31日修正公布之該條例於第55條第 2 項增列：「直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分 類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分 所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄 市、縣（市）主管機關報備」之規定，均在期公寓大廈管理 逐漸步入正軌，非有否定公寓大廈管理條例制定施行前已組 成之公寓大廈管理委員會繼續執行職務之權限，應認縱於該 條例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會 ，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會之 同一性，如是方符合公寓大廈安全、管理職務執行之一貫性 與持續性。是以社區於公寓大廈管理條例公布施行前所組成 之管理委員會，於該條例施行後，自得繼續執行職務，且經 區分所有權人會議通過規範住戶權利義務之共同約定，各住 戶即應遵守之，殊不因該規約制定於公寓大廈管理條例之前 而有異。 ⒉經查，依原告所提出之桃園市楊梅區公所104 年2 月26日桃 市楊工字第1040005316號同意備查函說明欄載明：「…四、 另本管理委員會名稱原為『大台北世外桃源社區管理委員會 』經貴會區分有權人臨時會議決議更改為『大台北世外桃源 互助協進管理委員會』」等語（見本院卷㈠第68頁），復徵 諸原告社區規約第16條規定：「管理委員會正式名稱為『大 台北世外桃源互助協進管理委員會』，其沿革為承襲『大台 北世外桃源社區住戶自治管理委員會』所設立。…」（見本 院卷㈠第27頁），足認依公寓大廈管理條例規定召開區分所 有權人會議決議通過新成立之原告「大台北世外桃源互助協 進管理委員會」，仍不變其與原告社區於公寓大廈管理條例 制定施行前已組成之「大台北世外桃源社區住戶自治管理委 員會」之同一性，方符合公寓大廈安全、管理職務執行之一 貫性與持續性。是被告等辯稱原告「大台北世外桃源互助協 進管理委員會」與系爭協議書所載「大台北世外桃源社區住 戶自治管理委員會」，兩者契約主體並非同一，本件原告請 求之適法性存疑云云，要非可採。 ㈢原證三所示之同意書及原證四所示之協議書其性質係屬於何 種契約？被告黃馨儀、被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾 招銘、被告吉寶建設股份有限公司是否應受原證三同意書、 原證四協議書效力之拘束？ ⒈訴外人洪恭蘭於79年4 月30日簽立系爭同意書予華勤公司， 此為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈥），同意書上載 明：「茲本人所有坐○○○鎮○○○段○○○ ○號無條件提供 華勤建設股份有限公司使用，期間無限期，恐口說無憑特立 此書」等語（見本院卷㈠第39頁），此無償提供系爭土地予 他人使用之同意書，核其法律性質應屬使用借貸。又華勤公 司與原告具同一性之「大台北世外桃源社區住戶自治管理委 員會」於83年5 月15日簽立系爭協議書，亦為兩造所不爭執 （見兩造不爭執之事項㈦），系爭協議書上記載：「…茲因 甲方（指華勤公司）所有及經授權處分○○○鎮○○○段○○ ○ ○號等土地、建物（即社區公共設施與社區道路），無償 提供予乙方永久使用事宜，經甲、乙（指大台北世外桃源社 區住戶自治管理委員會）雙方當事人員完成合法授權程序後 ，訂定本協議書…」等語（見本院卷㈠第40頁），亦係無償 提供系爭土地等予他人使用，其法律性質同屬使用借貸無訛 。參諸證人黃慶霖於本院結證稱：「（《請提示原證四協議 書》在簽立該協議書時，你是否有在場？）我有參與簽協議 書，我當時是管理委員會副會長。」、「（簽立該協議書的 地點、時間？）約83或84年，是在楊梅集賢樓七樓還是五樓 ，事先都已跟張達夫協議好，早期規劃的公設游泳池、籃球 場、大樓旁二塊地、中央公園、社區畸零地都已經用圖規劃 好了，張達夫代表華勤公司提供給住戶共同永久使用，張達 夫是華勤公司董事長，當時是洪恭蘭授權給張達夫，因為土 地是在洪恭蘭名下，至於洪恭蘭有無授權給華勤公司，我們 要確定，張達夫就當場拿原證三同意書出來，因為簽協議書 前一定要確定洪恭蘭有無授權給華勤公司，當天有里長邱清 村、楊梅調解委員主席、管委會會長、張達夫及其他管委會 委員在場。」、「（簽立原證四協議書當天洪恭蘭有無在場 ？）沒有。」、「（洪恭蘭知道華勤公司要跟大台北社區管 委會簽立協議書？）張達夫要跟我們簽協議書是有涉及法律 問題，若洪恭蘭不知道的話，張達夫跟我們簽立是不行的， 觸犯法律，張達夫有跟我們說他有跟洪恭蘭照會過，因為張 達夫提供洪恭蘭授權書給他，但要同意的話張達夫是有跟洪 恭蘭照會過。」、「（你們看到原證三同意書上面有洪恭蘭 簽名，有無跟洪恭蘭本人確認同意書是她簽立的嗎？）沒有 ，若是張達夫偽造的話，張達夫要負法律責任。洪恭蘭不在 臺灣。」、「（簽立協議書迄今，洪恭蘭或其子孫有無來爭 執什麼？）後續我就不知道了。因為我們已經離開管委會。 我擔任管委會委員時並未見洪恭蘭或其子孫來爭執。」、「 （你方稱張達夫有照會洪恭蘭是用什麼方式，你是否知道？ ）他是說他有跟洪恭蘭提過這問題。」等情（見本院卷㈡第 187 頁反面、第188 頁），並稽之原告社區係由訴外人洪恭 蘭所屬光裕建設股份有限公司出資興建並陸續銷售，此由原 告所提出之大台北世外桃源服務手冊載明：「投資興建/ 裕 成集團屬下光裕建設股份有限公司；關係企業/ 裕成集團… 」、「本社區乃新加坡裕成集團主席洪恭蘭督導其所屬台灣 光裕建設企業股份有限公司，以篤實、誠懇態度……目前本 社區已經全部完成，所有的公共設施也在開放使用中……」 、「４公共設施：a 游泳池\ 成人池（105M×25M ）兒童池 （5M×10M ）網球場3 座，c 社區休憩公園10座，d 兒童遊 戲場2 處，籃球場1 座，f 羽球場1 座……溜冰場…等」等 情（見本院卷㈠第29頁至第38頁），是洪恭蘭之所以與華勤 公司簽立系爭同意書乃係因洪恭蘭將系爭社區房屋之銷售事 宜轉讓予華勤公司，由華勤公司承接出售系爭社區之房屋， 為免社區住戶或消費者對於是否能合法使用系爭公共設施產 生質疑，故簽立系爭同意書釋疑，足認洪恭蘭確實同意由與 原告具有同一性之「大台北世外桃源社區住戶自治管理委員 會」系爭土地範圍之公共設施應屬無疑。 ⒉坐落桃園市○○區○○○段000-0000、000-0000、000-0000 、000-0000地號土地均分割自桃園市○○區○○○段000 地 號；坐落桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號土地乃分割自19 6 地號，而合併自000-0000、000-0000、000-0000地號土地 。其中000-0000、000-0000地號土地均分割自桃園市○○區 ○○○段○○○ ○號土地，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事 項㈣、㈤）。至於000-0000地號土地雖非分割自197 地號土 地，而係分割自原屬中華民國所有之000-0000地號土地，而 000-0000地號土地乃洪恭蘭於76年7 月21日以買賣為登記原 因取得所有權，嗣並同意併入196-2 地號土地，且由華勤公 司取得所有權，而華勤公司與「大台北世外桃源社區住戶自 治管理委員會」於83年5 月15日簽立系爭協議書第2 點載明 ：「前開土地之建物包括游泳池、網球場等建築物及已完成 之公共設施亦一併按現狀交付乙方使用收益，惟乙方應自負 維修管理責任。」等語（見本院卷㈠第40頁），參以被告黃 馨儀於臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）95年度 偵字第489 號毀棄損壞案件中所出具之刑事答辯暨聲請調查 證據狀內載明：「…與相鄰之楊梅鎮二重溪196-2 土地原本 均為華勤建設股份有限公司所有，前曾供作『大台北世外桃 源社區』社區游泳池及人造景觀池塘之用……」等語（見同 上偵查卷第106 頁），足認系爭196-2 地號土地上原確存有 游泳池、人工湖等公共設施（見本院卷㈠第128 頁），是系 爭196-2 地號土地亦屬前開協議書所載華勤公司交付與原告 具同一性之「大台北世外桃源社區住戶自治管理委員會」使 用收益之範疇無訛。 ⒊被告黃馨儀向被告洪永裕購買桃園市○○區○○○段○○○○○○ ○○○號土地，並於102 年6 月18日登記為所有權人；鍾根貴 向被告洪永裕購買桃園市○○區○○○段000-0000、000-00 00、000-0000地號土地，並分別於102 年6 月18日、102 年 6 月18日、98年1 月20日登記為所有權人。鍾根貴於104 年 6 月12日死亡，被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘為 鍾根貴之繼承人；被告黃馨儀向訴外人華勤公司購買桃園市 ○○區○○○段○○○○○ ○號土地，並於94年9 月6 日登記為 所有權人，嗣被告吉寶公司向被告黃馨儀購買系爭土地，並 於102 年6 月27日登記為所有權人，是被告黃馨儀繼受取得 系爭000-0000地號土地，被告鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、 鍾招銘繼受取得系爭000-0000、000-0000、000-0000地號土 地，被告吉寶公司繼受取得系爭196-2 地號土地等情，為兩 造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠㈡㈢）。查系爭土地原存 有公園、涼亭、游泳池、網球場，兒童遊戲場，籃球場，羽 球場、溜冰場、人工湖等公共設施之地上物在在，此有原告 提出之廣告傳單、服務手冊及人工湖舊景照片在卷可稽（見 本院卷㈠第29頁至第38頁、第128 頁）。經本院於104 年11 月4 日履勘現場，系爭000-0000地號土地上尚有籃球場、網 球場、溜冰場、通行樓梯、平台、圍牆等設施存在，系爭00 0-0000地號土地上有網球場、涼亭等設施，系爭000-0000地 號土地則尚有遭拆毀之涼亭，系爭197-189 地號土地上則有 籃球場，羽球場及公園，而系爭196-2 地號土地則有部分圍 籬扶手及蓮花池欄杆及游泳池基座，有本院勘驗測量筆錄在 卷可按（見本院卷㈠第236頁、第237頁）。 ⒋按「民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定 人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就 該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有 權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓 人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」（最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨參照）；又「惟按權利之行使 ，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利 ，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文 。而不動產之使用借貸等債之關係，固僅於當事人間有其效 力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以 對抗未繼受該法律關係之第三人，是受讓該不動產之第三人 行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，固 應認係權利之正當行使，但受讓人若明知占有人係基於與債 務人間之債之關係而占有該不動產，非屬無權占有，惟為使 占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義 務而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權 占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為 主要目的，而為法所不許。」（最高法院98年度台上字第13 19號判決意旨參照）；再「買賣不動產非如同買賣日常生活 用品，其價格不菲，衡情買受不動產，尤其是土地之人，必 屬慎重，不可能會在不知土地占有情形及緣由之情況下輕率 購買土地，則上訴人在向訴外人陳石林價購系爭土地時，就 系爭土地係因陳石林與福城公司簽訂合建契約而將系爭土地 及周邊其他土地供興建房屋銷售，而提供系爭土地供幸城公 司及其購屋人通行使用之事，當知之甚稔，自難諉為不知。 」（最高法院98年度台上字第1424號判決意旨參照）。查被 告黃馨儀於95年間即遭當時原告社區主委廖文樑以被告黃馨 儀涉嫌破壞原告社區之公共設施而提出毀損罪之告訴（見桃 園地檢署95年度調偵字第489 號），於該刑事案件，檢察官 曾於96年5 月24日會同告訴人廖文樑及被告黃馨儀前往現場 實地會勘，告訴人廖文樑並當場提出載有各項公共設施之廣 告單及原告社區住戶游泳證供現場比對參辦（見該案偵查卷 第91頁至第93頁、第99頁），復參以被告黃馨儀於該刑事毀 損案件中，於94年11月15日所具名提出之「申復書」中載明 ：○○○鎮○○○段197 、196-2 地號為楊梅大台北世外桃 源社區已興建完成三十年有餘，本次將蓮花池及游泳池整地 填平為社區所需，歷年來游泳池維護經費有限友出龐大…… 」等語（見同上偵查卷第81頁），足認被告黃馨儀早已知悉 原告社區與建完成時便有前開多數公共設施存在，且原告對 於公共設施有使用權存在之事實。另徵諸被告黃馨儀及訴外 人鍾根貴、黃益山係以「大台北好家園資產管理有限公司籌 備處」之籌備人名義，因該公司尚未經核准設之登記，為承 受坐落桃園縣楊梅鎮二重溪000-0000、000-0000地號之不動 產，由全體籌備人協議公推鍾根貴為代表人，並以代表人之 名義申請產權移轉登記等情，有被告黃馨儀、鍾根貴及黃益 山等3 人於102 年5 月16日所書立之協議書可按（見本院卷 ㈠第108 頁）。被告黃馨儀、鍾根貴等既係以「大台北好家 園資產管理有限公司籌備處」之籌備人名義購買系爭000-00 00、000-0000、000-0000地號土地，並將系爭土地登記在代 表人鍾根貴名下，而依前述知，被告黃馨儀早於95年間即已 知悉原告社區有前開公共設施使用權之爭議及相關訴訟案件 ，則被告黃馨儀與鍾根貴等人以「大台北好家園資產管理有 限公司籌備處」之籌備人名義向前手購買系爭3 筆土地，應 係投資買賣土地牟利為業，買賣系爭土地前，必詳查土地使 用現況，以杜爭議，是就系爭土地為原告所屬大台北世外桃 源社區內公園、游泳池等公共設施使用乙節，當知之甚稔， 應堪予認定。再者，被告吉寶公司係以投資興建房屋出售為 業，衡諸一般社會常情，其於買賣土地興建房屋時，必經縝 密評估規劃，詳加勘查系爭土地使用現況後方投資購買，以 避紛爭。況依被告黃馨儀、吉寶公司所簽立之不動產買賣契 約書第7 條約定：「賣方保證本買賣產權及使用權並無任何 瑕疵，如有出租、設定權利或來歷不明發生糾紛等情事，除 本約另有約定外，應由賣方於第3 次款前負責塗銷、理清。 」等語（見本院卷㈠第101 頁）。又依前開說明，原告社區 早於95年間與被告黃馨儀間即有前開毀損訴訟案件，以及關 於公共設施使用權之爭議及相關訴訟案件，如非被告吉寶公 司明知前情，於102 年間向被告黃馨儀購買系爭196-2 地號 等土地時，被告黃馨儀焉有甘冒詐欺犯行或違約賠償，隱匿 系爭土地可能涉及原告社區前開爭議故意不告知之理？綜上 足認被告黃馨儀、鍾根貴、吉寶公司於以買賣為原因向前手 購買繼受取得系爭土地時，就系爭土地為原告所屬大台北世 外桃源社區內公園等公共設施使用之事，自難諉為不知。揆 諸前揭說明，被告黃馨儀、鍾根貴（依繼承法律關係由被告 鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘承受鍾根貴之權利義務 ）、吉寶公司均係明知原告社區係基於與被告洪永裕之被繼 承人洪恭蘭、華勤公司間之債之關係而占有系爭不動產，非 屬無權占有，惟為使占有人原告社區無從基於債之關係為抗 辯，脫免債務人洪永裕、華勤公司容忍占有之義務而受讓系 爭不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之 占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的 ，而為法所不許，自應受到前手使用同意書之拘束，從而， 原告對於系爭土地之使用權應繼續存在，被告黃馨儀、鍾楊 素珠、鍾招焜、鍾招棠、吉寶公司應受系爭同意書、協議書 效力之拘束。是被告抗辯系爭同意書、協議書係訴外人洪恭 蘭與華勤公司間、華勤公司與原告間所簽立，依債之相對性 ，無拘束被告等云云，要非可採。 ⒌至被告黃馨儀、鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘訴訟代 理人於105 年10月6 日當庭請求調取本院100 年度簡上字第 154 號全案卷證，以查明系爭同意書是真正云云。按「當事 人就其主張之爭點，經依第1 項第3 款或前項為協議者，應 受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事 由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟 法第270 條之1 第3 項定有明文。查本件兩造於本院105 年 7 月12日言詞辯論期日當庭整理並協議簡化爭點，關於「訴 外人洪恭蘭於79年4 月30日簽立系爭同意書予華勤公司」乙 節，為兩造所不爭執事項，況本院100 年度簡上字第154 號 全案卷證資料於當次辯論期日即已存在，要無不可歸責於當 事人之事由而有不能使用或主張情形，是被告黃馨儀、鍾楊 素珠、鍾招焜、鍾招棠、鍾招銘訴訟代理人對於系爭同意書 之真正既已當庭表示不爭執，依前開規定，應受其拘束，自 無再調取本院100 年度簡上字第154 號全案卷證之必要，附 此敘明。 ㈣若原告先位之訴無理由，原告得否依據民法第242 條規定代 位訴外人華勤建設股份有限公司向被告洪永裕請求債務不履 行之損害賠償？ 原告先位之訴請求確認系爭土地如主文第一項至第三項範圍 之永久使用權存在，為有理由，應予准許，已詳述前，其先 位之訴既有理由，備位之訴自毋庸再予審酌，併此敘明。 五、綜上所述，原告依系爭同意書、協議書約定，先位聲明請求 確認原告就被告黃馨儀所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○ ○○○○○號土地，如附圖一所示溜冰場（面積181 平方公尺） 、籃球場A （面積588 平方公尺）、網球場A （面積506 平 方公尺）、樓梯及圍牆（面積30平方公尺）、平台A （面積 21平方公尺）範圍內之土地有永久使用權；確認原告就被告 鍾楊素珠、鍾招焜、鍾招業、鍾招銘所有坐落桃園市○○區 ○○○段○○○○○○○○○號土地（面積634 平方公尺）、000-00 00地號土地如附圖一所示網球場B （面積3 平方公尺）、涼 亭B （面積10平方公尺）、000-0000地號土地如附圖二所示 籃球場（面積646 平方公尺） 、羽球場（面積232 平方公尺 ）、公園（面積271 平方公尺）範圍內之土地有永久使用權 ；確認原告就被告吉寶公司所有坐落桃園市○○區○○○段 ○○○○○ ○號土地（面積3767平方公尺）有永久使用權，均為 有理由，應予准許。其先位之訴既有理由，備位之訴自毋庸 再予審酌，併予敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。 七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 10 月 28 日 民事第一庭 法 官 汪智陽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 28 日 書記官 洪明媚