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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第486號 原　　　告　登寶有限公司 兼　法　定 代　理　人　王田云 前　列二人 共　　　同 訴訟代理人　陳若軍律師 　　　　　　吳宜臻律師 被　　　告　中壢站前獅子座管理委員會 法定代理人　吳淑媛 訴訟代理人　陳鄭權律師 　　　　　　王建偉律師 上列當事人間請求確認管理費債權不存在事件，於民國107 年5 月24日辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告王田云新臺幣捌萬陸仟參佰零捌元，及自民國一 百零三年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔四分之三，餘由被告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣捌萬陸仟參佰零捌元供 擔保後，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查本件原告於本院中壢簡易庭104 年度壢簡 字第163 號（下稱壢簡卷）之起訴意旨略以：㈠原告二人之 專有部分遭被告所溢收之管理費用及共用部分之修繕費用共 計11萬2,493 元，請求被告返還之；㈡確認被告就原告等人 應分擔之管理費用外，逾此部分之管理費請求權不存在；㈢ 被告應就原告等人之專有部分所在樓層，設置滅火器、照明 及監視錄影設備；㈣被告應就原告等人所有之法定退縮空地 遭他人堆置之餿水桶予以排除並淨空。惟查，兩造就原告之 部分請求即設置一定設備等，嗣經本院103 年度司壢簡調字 第1113號為部分調解成立，就調解不成立之部分，則另於民 國（下同）104 年2 月11日以民事準備一狀為本件原起訴之 聲明：㈠被告應給付原告王田云9 萬9,493 元，及自本起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息；㈡確認被告對原告登寶有限公司所有門牌號碼桃園 縣○○市○○路○○○ 號地下1 樓及同址地下1 樓之1 建物， 每月每坪管理費超過50元之部分，其管理費請求權不存在； ㈢確認被告對原告王田云所有門牌號碼為桃園縣○○市○○ 路○○○ 號1 樓建物、中平路137 號12樓及同址12樓之1 建物 ，每月每坪管理費超過50元之部分，其管理費請求權不存在 ；㈣被告應於桃園縣○○市○○路○○○ 號1 樓設置如附件1 之滅火器2 支；㈤被告應於桃園縣○○市○○路○○○ 號1 樓 及同址地下1 樓，設置如附件3 之監視錄影設備1 組；㈥被 告應修繕桃園縣○○市○○路○○○ 號地下1 樓及中平路137 號12樓等樓層如附件4 之防火門；㈦被告應將桃園縣○○市 ○○路○○○ 號1 樓法定退縮空地內之餿水桶排除，並保持淨 空；㈧第1 項、第4 項至第7 項之聲明，如獲勝訴之判決， 原告願供擔保請准為假執行（見壢簡卷第87頁）。迭經聲明 之變更，原告復於107 年4 月20日具狀就請求內容變更聲明 如後述聲明所示（見本院卷三第43頁）。經核原告後述聲明 之變更，係基於請求給付管理費及履行特定行為義務之同一 基礎事實，所用之證據資料亦具同一性，合於前揭法律規定 ，應予准許，先予敘明。 二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。又法 律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害 之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得 依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴；過去之法律關 係，固不得為確認之訴之標的，惟所謂過去之法律關係，係 指過去曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，現已不 復存在之情形而言；倘過去成立或不成立之法律關係延續至 現在尚存爭議者，仍不失為現在之法律關係（最高法院52年 台上字第1240號判例、95年度台上字第2891號判決意旨參照 ）。本件原告主張被告聲稱對原告擁有管理費每月每坪70元 之管理費債權，並要求原告按月繳交，而被告於本事件中亦 主張依社區規約及區分所有權人會議之決議，原告應有繳納 前開管理費之義務，雙方對於上開管理費債權債務請求權關 係是否存在，顯然有所爭執，堪認兩造間就該管理費債權請 求權債務關係存在與否，仍不明確，致原告是否須負擔該筆 債務，在法律上之地位存有不安狀態，並得以確認判決加以 除去，是原告對被告提起本訴，自有確認之法律上利益。 三、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訟以前當然停止；民事訴訟法第168 條至第172 條、第175 條所定之承受訴訟人，於得為承受時應即為承受之聲明，民 事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。經查， 本件被告之法定代理人原為主任委員賴紹達，於本件訴訟繫 屬中於106 年4 月26日經區分所有權人會議決議推舉吳淑媛 為主任委員，是為法定代理人之變更，並經其以書狀聲明承 受訴訟（見本院卷二第167 頁至170 頁），參諸首揭規定， 要無不合，自應准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠緣設址桃園市○○區○○路○○○ 號及中平路137 號，位處道 路交會轉角之三角窗，為地上12層、地下1 層之住商混合建 物（下稱系爭大樓），所屬社區為「中壢站前獅子座」，系 爭大樓坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○號，被告為系爭 大樓之管理委員會（下稱管委會）。原告登寶有限公司（下 稱登寶公司）為桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之 區分所有權人（門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○ 號地下 1 樓及地下1 樓之1 ），其自102 年10月1 日起將系爭大樓 地下1 樓、地下1 樓之1 （樓地板面積共計131.8 坪）出租 予訴外人陳國璋使用迄今，約定由承租人繳納管理費；原告 王田云則為同段9037、9141、9142建號建物之區分所有權人 （門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○ 號1 樓、中平路137 號12樓、中平路137 號12樓之1 ），其將系爭大樓位處1 樓 之店面（樓地板面積109.314 坪）於98年4 月1 日出租予訴 外人王仲涵、葉俊宏使用迄今，現為美髮業，亦合意由承租 人繳納管理費。然系爭大樓之區分所有權人曾於95年間召開 會議，作成管理費計收標準之決議：系爭大樓之地上12層， 以各專有部分之面積即以每月每坪60元計算之，地下1 層另 以每月每坪50元計收，業經臺灣板橋地方法院（現已改制為 臺灣新北地方法院）98年度板簡字第2412號判決確定在案。 惟被告無視區分所有權人會議決議及法院判決結果，自102 年9 月起至103 年6 月止逕向原告登寶公司之承租人陳國璋 、另自98年4 月起至103 年3 月止逕向原告王田云之承租人 王仲涵、葉俊宏，均以營業用戶為由以每月每坪70元超收管 理費。是管委會非經區分所有權人會議決議授權，逕向原告 之承租人溢收共計9萬9,493元之管理費，屬不當得利。嗣經 承租人陳國璋、王仲涵及葉俊宏於103年11月20日將該不當 得利之債權讓與原告王田云，復於103年11月25日以律師函 通知被告，故原告王田云本於債權受讓人地位，自得向被告 請求返還溢收之管理費；又原告等人及其專有部分之承租人 ，就系爭大樓之共用部分多未使用、周邊環境均自行清掃， 復經原告徵詢其他公寓大廈計收管理費之標準，1樓店面所 繳付之管理費均低於其他住戶，係因1樓區分所有權人就共 用部分之使用不及於電梯等設施，是系爭大樓之管理費計收 方式應依「使用者付費」為原則，即依使用比例計算各區分 所有權人應繳納之管理費，始符公平、公正原則。 ㈡為此，原告王田云本於債權受讓人地位，依民法第179 條、 第295 條第1 項前段規定，請求被告給付溢收之管理費共計 9 萬9,493 元；次以原告等人使用系爭大樓共用部分之比例 、受被告維護清潔之面積為基，計算原告等人就系爭大樓之 共用部分應分擔之管理費，故依民事訴訟法第247 條規定， 確認被告就超過伊等應分擔之金額部分之管理費請求權不存 在；並聲明（見本院卷三第43頁）：１被告應給付原告王田 云9萬9,493元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。２確認被告對原告登寶 有限公司所有門牌為桃園市中壢區（改制前為桃園縣○○市 ○○○路○○○號地下1樓及同址地下1樓之1建物，每月每坪管 理費超過11元之部分，其管理費請求權不存在。３確認被告 對原告王田云所有門牌號碼為桃園市中壢區（改制前為桃園 縣○○市○○○路○○○號1樓建物，每月每坪管理費超過7元 之部分，其管理費請求權不存在。４確認被告對原告王田云 所有門牌號碼為桃園市中壢區（改制前為桃園縣○○市○○ ○路○○○號12樓及同址12樓之1建物，每月每坪管理費超過14 元之部分，其管理費請求權不存在。５第1項之聲明如獲勝 訴判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭大樓自完工迄今已逾20年，曾因公共基金不 足支應社區管理、維護之用，於95年間召開區分所有權人會 議，提高管理費之計收標準（下稱95年區權會），即：系爭 大樓各專有部分，就各住戶之使用性質區分為「家用戶」及 「營業用戶」，其中家用戶之管理費以每月每坪50元提高至 60元，營業用戶之管理費則依共識及慣例，自每月每坪60元 提高至70元，斯時管委會之主任委員王名弘、財務委員陳德 聖均可證之，並無溢收，故就原告主張超過其應分擔額部分 之管理費請求權不存在，實無理由；系爭大樓電梯之設計是 否合於原告等人之需求、各區分所有權人就共用部分之使用 頻率多寡等，均無礙於管理費之計收，且被告於經費不足之 情況下，仍盡其所能維護社區各項公共設施之完備，已屬不 易，原告等人如就管委會於共用部分之修繕、維護或管理未 臻滿意，亦應先向管委會提出問題，而非一再興訟；另管理 費之收取依應有部分比例計算始為妥當等語，資為答辯。並 聲明：１原告之訴駁回。２如受不利判決，願供擔保，請准 免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷三第61頁背面、第62頁）： ㈠原告登寶公司及原告王田云為系爭大樓之區分所有權人，原 告登寶公司為系爭大樓號地下1樓、地下1樓之1建物所有權 人；原告王田云為系爭大樓1樓、12樓及12樓之1之建物所有 權人（見壢簡卷第17頁至第21頁）。 ㈡原告登寶有限公司於系爭大樓之專有部分即地下1 樓、地下 1 樓之1 部分，共計131.8 坪，其管理費以每月每坪50元計 收，業經臺灣板橋地方法院95年度簡上字第123 號、98年度 板簡字第2412號判決確定在案（見壢簡卷第4 頁；本院卷一 第30頁）。 ㈢原告之專有部分之承租人陳國璋、王仲涵及葉俊宏，均於10 3 年11月20日將9 萬9,493 元債權讓與原告，復由原告王田 云於103 年11月25日委由詠順法律事務所，以發文字號103 年度詠律字第000000000 號律師函通知被告，該通知已合法 送達被告（見壢簡卷第46頁至51頁背面）。 ㈣系爭大樓1 樓及地下1 樓之1 為店面，有獨立之出入口，系 爭大樓12樓、12樓之1則只有1部電梯可以使用。 ㈤系爭大樓之管理服務中心設置於系爭大樓1 樓及地下1 樓門 口後方，其平日主要工作為過濾、查驗樓上住宅訪客之身分 及登記作業，系爭大樓1 樓及地下1 樓、地下1 樓之1 完全 在管理服務中心管控範圍以外，管理服務中心並未為該二樓 層之訪客管制工作。 四、本院之判斷： 本件原告登寶公司主張其為系爭大樓地下1 樓、地下1 樓之 1 之區分所有權人，原告王田云則為系爭大樓地上1 樓、12 樓及12樓之1 之區分所有權人，被告為系爭大樓之管委會， 就其專有部分之管理費用有溢收之情，復經被告以營業用之 專有部分之計收標準以每月每坪70元計收，係基於社區共識 及慣例置辯；又原告另就系爭大樓管理費用之計收方式顯失 公平，且被告未善盡管理、維護義務，主張管理費用應依「 使用者付費」原則計算如其訴之聲明所示，為被告所否認， 並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告是否就原告王 田云之承租人陳國璋、王仲涵及葉俊宏溢收管理費用？如有 ，溢收金額為若干？原告王田云依據不當得利及債權讓與等 法律關係，請求被告返還溢收之管理費用共計9萬9,493元， 是否有理由？㈡被告對原告登寶公司所有之系爭大樓地下1 樓、地下1樓之1建物之管理費請求權，是否僅於每月每坪11 元之範圍內存在？被告對原告王田云所有系爭大樓1樓建物 之管理費請求權，是否僅於每月每坪7元之範圍內存在？被 告對原告王田云所有系爭大樓12樓及12樓之1建物之管理費 請求權，是否僅於每月每坪14元之範圍內存在？茲詳述如下 ： ㈠被告是否就原告之承租人即訴外人陳國璋、王仲涵及葉俊宏 溢收管理費用？如有，溢收金額為若干？原告依據不當得利 及債權讓與等法律關係，請求被告返還溢收之管理費用共計 9 萬9,493 元，是否有理由？ １按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。復按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之 公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金 額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員 會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈 管理條例第21條固定有明文。惟同條例第10條第2 項前段亦 規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，同條例18 條第1 項第2 款亦規定「公寓大廈應設置公共基金，其來源 如下：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」。本件 原告主張被告溢收上開管理費9 萬9,493 元，查原告所指被 告按月溢收之管理費，依其性質即係該條例所指公共基金， 並用以支付該大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，則揆 之上開說明，該屬公共基金性質之按月繳納之管理費，依法 自應經該公寓大廈社區自治團體之意思決定機關即區分所有 權人會議決議繳納或規約約定之，否則即無拘束全體區分所 有權人之餘地。經查，被告確實有向原告之承租人收取系爭 大樓1 樓及地下1 樓、地下1 樓之1 之管理費9 萬9,493 元 一情，為兩造所不爭執（見本院卷三第59頁背面）。又依95 年區權會決議，管理費由每年50元提高為60元（見壢簡卷第 22頁）；復觀諸系爭大樓106年11月5日召開之臨時區分所有 權人會議紀錄決議管理費每月每坪調整為70元（見本院卷二 第283頁），並經系爭大樓管委會決議自107年1月1日起施行 （見本院卷三第31頁、第32頁），故系爭大樓各住戶於95 年至106年12月即以每月每坪60元計算管理費之事實，應堪 認定。故本件被告於102年9月起至103年6月止向原告登寶公 司之承租人陳國璋以每月每坪70元收取管理費，其中每月每 坪10元即屬不當得利，是原告王田云請求被告給付13,211 元【計算式：（9,226－7,908）＋（9,230－7,908）×9＝ 13,211】，即屬有據。另被告自98年4月起至103年3月止逕 向原告王田云之承租人王仲涵、葉俊宏以每月每坪70元收取 管理費，其中每月每坪10元即屬不當得利，是原告王田云請 求被告給付7萬3,097元【計算式：（7,650－6,559）×67 ＝73,097】，即屬有據。 ２原告另主張臺灣板橋地方法院98年度板簡字第2412號確定判 決（見壢簡卷第23頁）、95年度簡上字第123 號確定判決認 定系爭大樓地下1 樓、地下1 樓之1 於94年3 月至98年3 月 間系爭大樓管理費每月每坪50元，則被告無故收取管理費每 月每坪70元，每月每坪20元之部分，已構成不當得利之云云 ；惟按所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟 標的以外當事人所主張之重要爭點，在前訴訟程序已列為足 以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻 防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷 ，且兩造所受之程序保障非顯有差異時，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於 同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為 相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上 之誠信原則而言（最高法院105 年度台上字第1077號、99年 度台上字第781 號、97年度台上字第2688號判決意旨參照） 。經查：臺灣板橋地方法院95年度簡上字第123 號確定判決 就系爭大樓94年3 月至同年9 月之管理費每月每坪50元之事 實，經法院為實質審理判斷，並於判決理由載明。而臺灣板 橋地方法院98年度板簡字第2412號確定判決，就系爭大樓94 年10月至98年3 月之管理費每月每坪50元，亦經法院實質審 理判斷，並於判決理由載明，因該案原告（即本件被告）未 提出證據佐證95年間系爭大樓有調高管理費為每月每坪60元 之證據一情，有該案判決1份在卷可資佐證（見壢簡卷第23 頁至第25頁），惟依95年區權會會議紀錄記載：「1.管理費 由每年50元提高為60元」（見壢簡卷第22頁），此亦為兩造 所不爭執，故此會議紀錄為臺灣板橋地方法院98 年度板簡 字第2412號確定判決所未及斟酌之證據，堪信該會議紀錄為 足以推翻臺灣板橋地方法院98年度板簡字第2412 號確定判 決評價系爭大樓管理費每月每坪50元之新訴訟資料，揆諸上 開說明，尚難認本院就系爭大樓95年後之管理費是否每月每 坪50元一節，不得與臺灣板橋地方法院98年度板簡字第2412 號、95年度簡上字第123號確定判決為不同之判斷，本件前 開確定判決自不生爭點效之效力，故原告主張系爭大樓地下 1樓、地下1樓之1之管理費應以每月每坪50元計算，應無理 由。 ３被告雖主張，系爭大樓各專有部分，就各住戶之使用性質區 分為「家用戶」及「營業用戶」，其中家用戶之管理費以每 月每坪50元提高至60元，營業用戶之管理費則依共識及慣例 ，自每月每坪60元提高至70元，並無溢收云云；惟按月繳納 之管理費依法自應經該公寓大廈社區自治團體之意思決定機 關即區分所有權人會議決議繳納或規約約定之，否則即無拘 束全體區分所有權人之餘地，故被告所指之「共識」，並未 提出相關會議紀錄或規約加以佐證，自屬無據。至被告亦抗 辯系爭大樓103 年9 月28日曾召開臨時區分所有權人會議， 決議住戶管理費每月每坪60元調漲至70元、營業用戶管理費 每月每坪70元調漲為90元云云，並提出系爭大樓103 年第2 次臨時區分所有權人會議會議紀錄1 份（見本院卷一第109 -6頁至第109-8 頁）相佐，然本院104 年度訴字第186 號確 定判決認定該次會議不存在（見本院卷三第66頁至第68頁） ，故被告此主張，應屬無據。另被告抗辯，系爭大樓106 年 11月5 日召開106 年臨時區分所有權人會議、106 年12月11 日召開管委會會議，決議管理費不分住家或店家一律調整為 每月每坪70元云云，並提出會議紀錄2 份（見本院卷二第28 3 頁、本院卷三第31頁、第32頁）相佐，惟觀諸106 年12月 11日召開管委會會議決議：「全體出席委員同意自民國107 年1 月1 日起依區權會決議調漲管理費為不分住家或店家均 為每坪70元」（見本院卷三第31頁）、106 年12月14日系爭 大樓調漲管理費公告：「本大樓管理委員會於106 年12月11 日之會議決議：自民國107 年1 月1 日起依106 年臨時區分 所有權人大會之決議，不分住家或店家管理費一律調漲為每 坪70元」（見本院卷三第32頁），是該106 年度調漲管理費 之決議，應僅能從107 年1 月1 日起生效，被告主張該等決 議回溯自98年起生效，應屬無據。 ㈡被告對原告登寶公司所有之系爭大樓地下1樓、地下1樓之1 之管理費請求權，是否僅於每月每坪11元之範圍內存在？被 告對原告王田云所有之系爭大樓1樓之管理費請求權，是否 僅於每月每坪7元之範圍內存在？被告對原告王田云所有之 系爭大樓12樓及12樓之1之管理費請求權，是否僅於每月每 坪14元之範圍內存在？ １按關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之 ，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實 際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同， 若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之 決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（ 最高法院93年度台上字第2218號裁定意旨參照）。復按公寓 大廈管理條例第10條第2 項前段已明定：「共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。」業已揭示上開費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則。故 區分所有權人會議固可經由決議而授權管理委員會調整上開 費用，然仍不得違反上開之公平原則。按大樓地下室之價值 及使用效益如何，與該大樓整體之外觀、結構、管理、維護 等要素息息相關，如整棟大樓之維護及管理良好，自亦有助 於地下室使用效益或交易價格之提昇，故縱地下室之使用有 獨立門戶進出，亦不得謂無庸分攤全棟大樓之管理費（臺灣 高等法院86年度上易字第121 號判決意旨參照）。按我國民 事法律係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其 相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反 公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無 效外，皆為民法所承認。蓋以何種管理費之負擔標準，可以 達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟 悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維護管理工作 交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此 除法律別有規定（如民法第252 條規定雙方約定違約金額過 高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司 法權不宜過度介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務 關係。且綜觀公寓大廈管理條例及系爭住戶管理規約，並無 賦予法院得以區分所有權人實際受益程度較低（如臨路戶、 公共管線經過戶、所在樓層電梯數較少）而行使管理費酌減 權之依據，故法院於審查住戶表決權多數所通過管理費數額 之決議，是否違反公平法理時，應審慎為之。 ２經查，本件系爭大樓規約第14條規定：「經常管理費按月繳 納，依住（用）戶持有之房屋總坪數分擔費用。」、系爭大 樓106 年11月5 日召開106 年臨時區分所有權人會議、106 年12月11日管委會會議決議管理費不分住家或店家一律調整 為每月每坪70元，有系爭大樓規約及會議紀錄2 份在卷可資 佐證（見壢簡卷第43頁、見本院卷三第31頁、第32頁），可 知被告係以系爭大樓住戶之房屋總坪數計算管理費，無違反 公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定。 ３被告對原告登寶公司所有之系爭大樓地下1樓、地下1樓之1 之管理費請求權，是否僅於每月每坪11元之範圍內存在？ 本件原告登寶公司雖主張系爭大樓地下1樓、地下1樓之1僅 有一台電梯可供使用，且因安全考量，唯一一台電梯亦無法 使用，均以爬樓梯方式至1樓，況地下1樓、地下1樓之1有獨 立之進出門戶，由其與其他住戶以相同費用繳交管理費，顯 不合理云云，然系爭大樓社區大樓有二部電梯，雖然到達地 下1樓、地下1樓之1之電梯只有一部，但原告登寶公司所有 之系爭大樓地下1樓、地下1樓之1與未到達該層樓之一部電 梯仍有不分之關係，系爭大樓有二部電梯，能增益系爭大樓 之建物價值，原告所有系爭大樓地下1樓、地下1樓之1，其 區分價值亦能受惠，故不能以系爭大樓地下1樓、地下1樓之 1 有獨立出入口、只有一部電梯到達即無庸分擔該部分管理 費。另原告登寶公司主張，被告未為系爭大樓地下1樓、地 下1 樓之1公共空間之清潔工作，故與其他住戶繳相同管理 費不合理云云，然依系爭大樓規約第12條第2款規定：「管 理服務中心任務包括，執行大廈公共環境之清潔維護，包含 門廳、電梯間、樓梯間、走道、中庭、法定公共空地平台、 週邊道路、垃圾處理等」（見壢簡卷第42頁背面），是被告 與住戶約定之規約就清掃範圍、垃圾處理已包括系爭大樓地 下1 樓之公共空間；且依系爭大樓清潔人員工作時間與工作 內容記載第8點、第9點記載：「各樓走道每隔一個工作天打 掃擦拭一次」、「樓梯每週打掃擦拭一次」（見本院卷二第 221頁），且有105年11月清潔工作紀錄表1份（見本院卷三 第222頁、第223頁）在卷可證，堪信被告之清掃範圍確實包 含系爭大樓地下1樓公共空間、倒垃圾之事實。雖原告登寶 公司提出86年、88年之照片四張（見本院卷二第206頁背面 ）佐證，然該等照片未能證明究係未打掃抑或打掃不乾淨， 未能認定被告未打掃之事實。至證人即承租人陳國璋證稱： 伊於103年承租系爭大樓地下1樓，被告並未清掃地下1樓之 公共空間，也無幫忙收垃圾等語（見本院卷二第123頁）， 雖能證明清潔人員在證人陳國璋承租期間未有系爭大樓地下 1 樓公共空間打掃、倒垃圾之事實，然揆諸前開系爭大樓規 約條文及清潔人員工作時間與工作內容，應可認定係清潔人 員、負責處理垃圾之人員未有確實執行被告之要求或未有良 好溝通，然此需由原告登寶公司與被告溝通加以解決，非能 即認原告登寶公司不需繳納此部分之管理費。另原告登寶公 司亦主張被告未於系爭大樓地下1樓裝設滅火器、監視器， 亦不修繕地下1樓之防火門云云，然該等主張於本件訴訟中 ，被告均陸續改善完成，原告登寶公司並於訴訟中撤回該部 分之訴之聲明，足證被告並未否認其有處理該等事務之義務 ，是原告登寶公司據此主張與其他住戶繳交相同之管理費， 應無理由。綜觀原告登寶公司所主張上開被告應依使用者付 費原理減少管理費每月每坪至11元之理由，因無理由，故無 違反公平法理、比例原則之情形，又系爭大樓規約並無違反 法令之處，故原告登寶公司確認系爭大樓地下1樓、地下1樓 之1建物之管理費請求權於每月每坪11元之範圍內存在之主 張，應無理由。 ４被告對原告王田云所有之系爭大樓1樓之管理費請求權，是 否僅於每月每坪7元之範圍內存在？ 本件原告王田云雖主張，系爭大樓1樓樓層是大坪數建物， 至於3樓以上則全為小套房，依據系爭大樓規約第15條規定 ，管理費係依住戶持有房屋之總坪數分擔費用，故原告王田 云就系爭大樓1樓樓層所繳納之管理費金額，遠比3樓以上小 套房住戶高出好幾倍；惟系爭大樓為使小套房住戶上下樓順 暢，除設置二部電梯外，又於小套房樓層之住戶至電梯門口 之設計較大之梯間，以方便住戶等候電梯，而原告王田云因 1樓無使用電梯之必要，雖繳較多之管理費，卻未能使用電 梯、梯間該等公共設施，實不合理云云，然縱使原告王田云 所有之系爭大樓1樓建物出入無庸使用系爭大樓設置之二部 電梯，但原告王田云所有之系爭大樓1樓與系爭大樓二部電 梯仍有不分之關係，系爭大樓有二部電梯，能增益系爭大樓 之建物價值，原告王田云所有系爭大樓1樓，其區分價值亦 能受惠，故不能以系爭大樓1樓1有獨立出入口，無使用電梯 必要即無庸分擔該部分管理費。另原告王田云主張，被告未 為系爭大樓1樓騎樓之清潔工作，故與其他住戶繳相同管理 費不合理云云，然依系爭大樓規約第12條第2款規定：「管 理服務中心任務包括，執行大廈公共環境之清潔維護，包含 門廳、電梯間、樓梯間、走道、中庭、法定公共空地平台、 週邊道路、垃圾處理等」（見壢簡卷第42頁背面），是被告 與住戶約定之規約就清掃範圍、垃圾處理已包括系爭大樓1 樓之公共空間；且依系爭大樓清潔人員工作時間與工作內容 記載第8點、第9點記載：「各樓走道每隔一個工作天打掃擦 拭一次」、「樓梯每週打掃擦拭一次」（見本院卷二第221 頁），且有105年11月清潔工作紀錄表1份（見本院卷三第 222頁、第223頁）在卷可證，堪信被告之清掃範圍確實包含 系爭大樓1樓公共空間、倒垃圾之事實。雖原告提出100年之 照片三張（見本院卷二第205頁背面）佐證，然該等照片未 能證明究係未打掃抑或打掃不乾淨，未能認定被告未打掃之 事實。至證人即承租人王仲涵證稱：伊租系爭大樓1樓，被 告並未清掃1樓之公共空間，也無幫忙收垃圾、巡邏等語（ 見本院卷二第122頁），雖能證明清潔人員在證人王仲涵承 租期間未有系爭大樓1樓公共空間打掃、倒垃圾之事實，然 揆諸前開系爭大樓規約條文及清潔人員工作時間與工作內容 ，應可認定係清潔人員、負責處理垃圾之人員未有確實執行 被告之要求或原告王田云與被告未有良好溝通，此需由原告 王田云與被告溝通加以解決，非能即認原告不需繳納此部分 之管理費。另原告亦主張被告未於系爭大樓1樓裝設監視器 云云，然該主張於本件訴訟中，被告亦改善完成，原告並於 訴訟中撤回該部分之訴之聲明，足證被告並未否認其有處理 該等事務之義務，是原告據此主張與其他住戶繳交相同之管 理費，應無理由。綜觀原告所主張上開被告應依使用者付費 原理減少管理費每月每坪至7元之理由，因無理由，故無違 反公平法理、比例原則之情形，又系爭大樓規約並無違反法 令之處，故原告確認系爭大樓1樓建物之管理費請求權於每 月每坪7元之範圍內存在之主張，應無理由。 ５被告對原告王田云所有之系爭大樓12樓及12樓之1之管理費 請求權，是否僅於每月每坪14元之範圍內存在？ 本件原告王田云雖主張，系爭大樓12樓樓層是大坪數建物 ，至於3樓以上則全為小套房，依據系爭大樓規約第15條規 定，管理費係依住戶持有房屋之總坪數分擔費用，故原告王 田云就系爭大樓1樓樓層所繳納之管理費金額，遠比3樓以上 小套房住戶高出好幾倍；惟系爭大樓為使小套房住戶上下樓 順暢，除設置二部電梯外，又於小套房樓層之住戶至電梯門 口之設計較大之梯間，以方便住戶等候電梯，而原告王田云 因12樓僅有一部電梯到達，雖繳較多之管理費，卻未能與3 樓以上之小套房住戶享有相同使用電梯、梯間該等公共設施 之權益，實不合理云云，然縱使原告王田云所有之系爭大樓 12樓建物出入僅有一部電梯可以使用，但原告王田云所有之 系爭大樓12樓與系爭大樓二部電梯仍有不分之關係，系爭大 樓有二部電梯，能增益系爭大樓之建物價值，原告王田云所 有系爭大樓12樓，其區分價值亦能受惠，故不能以系爭大樓 1 樓1有獨立出入口，無使用電梯必要即無庸分擔該部分管 理費。綜觀原告所主張上開被告應依使用者付費原理減少管 理費每月每坪至7元之理由，因無理由，故系爭大樓規約約 定管理費以無違反公平法理、比例原則之情形，又系爭大樓 規約依住戶持有之房屋總坪數分擔費用之約定並無違反法令 之處，故原告確認系爭大樓1樓建物之管理費請求權於每月 每坪14元之範圍內存在之主張，應無理由。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件係屬不當得利之債，自屬無確定期 限者，又以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告王田 云就其得請求被告給付之金額部分，請求自起訴狀繕本送達 翌日起加計週年利率5％之利息，亦屬於法有據，應予准許 。而本件民事起訴狀繕本係於103年12月11日寄存送達予被 告，有送達證書1紙在卷可參（見壢簡卷第60頁），是原告 王田云向被告請求遲延利息之起算日為103年12月12日，應 堪認定。 六、綜上所述，原告王田云本於不當得利之法律關係，請求被告 給付7萬3,097元，及自103年12月12日起至清償日止，按法 定利率即週年利率5％計算之利息，核屬有據，應予准許； 逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。又本件判決所命被 告給付之金額，既未逾50萬元，如前所述，本院爰依民事訴 訟法第389條第1項第5款之規定，就此部分依職權宣告假執 行，原告王田云就此雖聲請願供擔保求為假執行之宣告，即 無必要，其假執行之聲請，僅得認為係促使本院發動職權假 執行而已。但被告已陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行， 核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分既 經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述酌，併 此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 29 日 民事第一庭 法 官 謝伊婷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 6 月 29 日 書記官 楊郁馨