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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第844號 原　　　告　湯玉珊 訴訟代理人　王柯雅菱律師 被　　　告　易家建設有限公司 法定代理人　李明鏡 被　　　告　黃毓琇　　同上 共　　　同 訴訟代理人　黃世芳律師 　　　　　　黃齡巧律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105 年2 月1日言 詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾伍萬肆仟參佰元及自民國一百零四年 五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾伍萬肆仟參佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同 意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事 項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、 2 、3 款、第2 項定有明文。本件原告原起訴聲明為：「（ 一）被告應給付原告新臺幣（下同）1,771,500 元，及自支 付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於民國10 4 年9 月23日民事言詞辯論狀，變更起訴聲明為：「（一） 被告易家建設股份有限公司應給付原告708,000 元及自104 年5 月9 日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二） 被告黃毓秀應給付原告1,063,500 元及自104 年5 月9 日至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請 准宣告假執行。」（見本院卷第75頁正反面），嗣後於104 年11月2 日將前開聲明列為先位聲名，並追加備位聲明為： 「（一）被告易家建設股份有限公司應給付原告658,000 元 及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。（二）被告黃毓秀應給付原告1,013,500 元及自104 年5 月9 日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供 擔保，請准宣告假執行。」，上開訴之變更之請求基礎事實 均同一，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： ㈠原告於103 年8 月21日分別與被告易家建設有限公司（下稱 易家公司）及被告黃毓秀簽署「謙悅」大樓區房屋、土地預 定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定購買被告易家公 司坐落於桃園縣八德市（後改制為桃園市○○區○○○段 ○○○ ○號等27筆土地及同段393 之1 地號土地（下稱系爭土 地）內計畫興建之「謙悅」大樓區編號A1棟4 樓房屋（下稱 系爭房屋）1 戶（合稱為系爭房地）。系爭房屋、土地買賣 價金約定各為472 萬元、709 萬元，總價金為1181萬元。原 告依被告指示已給付房地期款274 萬元及暫收款25萬元，共 計299 萬元。 ㈡原告購買系爭房地，須向金融機構辦理貸款，房屋部分預定 貸款金額為176萬元；土地部分預定貸款金額為709萬元，共 計885萬元。原告已支付299萬元，經被告抗辯解約後沒收 177萬1,500元作為違約金，其餘121萬8,500元經被告提存後 經原告受領。 ㈢本件原告未給付款項之原因，係因中央銀行通令修正「中央 銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定 」之部分規定，致原告向被告委託之富邦商業銀行（下稱富 邦銀行）申請885 萬元貸款未能獲准，實屬不能歸責於兩造 之原因。嗣原告尋得元大商業銀行股份有限公司願意核准原 告600 萬元之貸款申請，其金額亦與原預定貸款之885 萬元 亦約有百分之32.2之差額。 ㈣依兩造所簽訂系爭土地契約第10條第2 項第1 款第3 目、系 爭房屋契約第15條第2 項第1 款第3 目均約定：「因政府變 更貸款政令、金融機構貸款政策變更，貸款金額少於預定金 額時，差額超過原預定金額百分之三十者，買賣雙方得選擇 前述方式辦理或解除契約。」原告乃依上開規定，主張本件 未能核貸之原因係不可歸責於兩造而有上開條文之適用，於 104 年4 月7 日發函解除與被告易家公司、黃毓秀間關於系 爭房屋、土地預定買賣契約法律關係，一併請求返還已繳付 之買賣價金。 ㈤況系爭房地簽約前，被告委託之代銷公司人員確實以本件貸 款一定可以通過為由遊說原告簽約，原告購買系爭房地純為 自住，非為投資用途，在得知房貸無法核貸後，原告也曾多 方尋求銀行協助，並無惡意違約，反悔不買之情。反觀被告 向原告解約後，可將系爭房地收回，另行出售他人，被告並 未因此蒙受鉅大損失。被告如得將原告已給付價金中之177 萬1,500 元沒收作為懲罰性違約金，顯然過高，實有違情理 ，亦失公允。因原告之夫係從事建設公司相關行業，熟知業 界雙方買賣交易習慣，如客戶因故無法通過銀行核貸，建設 公司通常會向客戶扣除解約手續費約3,000 至5,000 元，而 將其餘客戶已繳納之買賣價金無息返還。原告慮及本件糾紛 已進入司法程序，雙方對此事均有所耗費，爰以備位聲明請 求酌減違約金為新台幣10萬元，即賠償被告2人各5 萬元。 ㈥並聲明： 1.先位聲明：①被告易家建設股份有限公司應給付原告708,00 0 元及自104 年5 月9 日至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。②被告黃毓秀應給付原告1,063,500 元及自104 年5 月9 日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③願供擔保 ，請准宣告假執行。 2.備位聲明：①被告易家建設股份有限公司應給付原告658,00 0 元及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。②被告黃毓秀應給付原告1,013,500 元及自104 年5 月9 日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告於103 年9 月29日寄發對保通知函通知原告辦理貸款對 保手續。惟於103 年10月23日富邦銀行與原告辦理對保手續 時，發現系爭房屋為原告第二戶之房屋貸款，且原告先前對 於第一戶房屋又再增貸300 萬，富邦銀行考量原告還款能力 及第二戶房屋之貸款限制，故無法核予貸款。在此期間，原 告自行接洽貸款銀行，但未有銀行願配合承作。為此，原告 又再自行洽元大銀行辦理貸款，最終，原告因自身原因而未 續辦理貸款程序。 ㈡桃園縣工務局於103 年11月6 日核發本建案使用執照，被告 易家建設有限公司乃於103 年11月14日寄發繳款通知單，通 知原告應於103 年11月20日前繳付系爭房屋第4 期使用執照 取得款計170,000 元整。惟前揭繳款期限屆至後，被告又多 次以電話通知催請繳付，迄今原告均未履行。 ㈢被告遂於104 年2 月17日以桃園府前郵局存證號碼第000200 號存證信函，催告原告繳付系爭房屋第4 期款170,000 元暨 相當於貸款金額之現金計8,850,000 元，然未獲置理。被告 依系爭買賣契約第8 條第2 項、第24條第2 項及第7 條第2 項、第14條第2 項之相關約定，於104 年3 月5 日以桃園府 前郵局存證號碼第000230號存證信函，解除系爭買賣契約， 並沒收原告已繳納房地買賣總價金15％計1,771,500 元作為 懲罰性違約金，且本件違約乃可歸責原告之原因所致，並無 酌減事由等語為辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均 駁回。2.願供擔保，請准免予宣告假執行。 三、本院之判斷： ㈠不爭執事項 1.原告與被告等人於103 年8 月21日就系爭房地簽訂買賣契約 ，買賣價金共1.181 萬元（土地709 萬元，房屋472 萬元） ，原告已給付299 萬元，嗣契約解除後，被告向法院提存12 1 萬8,500 元，尚餘177 萬1,500 元尚未返還原告。 2.系爭買賣契約約定，系爭房地應貸款金額為885 萬元（土地 貸款709 萬元，房屋貸款176 萬元），與被告合作之富邦銀 行經審核原告提供之文件後表示無法承貸。 3.被告於104 年2 月25日寄發桃園府前存證號碼000200號存證 信函，通知原告應於文到10日內繳付貸款金額，逾期未繳付 ，即視為違約。被告於同年3 月5 日寄發桃園府前存證號碼 000230號存證信函通知原告解除系爭買賣契約。 4.原告於104 年4 月7 日以蘆洲空大郵局000018號存證信函通 知被告解約，並請求返還已經支付之款項。 ㈡爭執事項 1.原告無法經金融機構核貸約定之數額是否為可歸責原告或不 可歸責雙方所致？原告或被告解約有理由？ 2.承上，系爭買賣契約約定，如原告違反系爭契約條款而被告 解約時，被告得沒收總價百分之十五之違約金，是否有違約 金過高應酌減之情形？被告應返還之價金若干？ 四、本院得心證之理由： ㈠原告無法經金融機構核貸約定之金額，可歸責原告，被告解 約有理由，原告解約無理由。 1.查系爭房屋買賣契約第24條第2 項約定：「……倘甲方有減 少價金之要求或違約不買，或未按乙方通知日期繳交本約應 繳款項、所需文件、用印或未配合辦理貸款對保及交屋等手 續視同違約論，及違反本約其他條款約定者，經乙方定期通 知催告仍未繳交、補正或未辦理者，乙方除得以為解除契約 之意思表示並收回本房地逕行出售，且沒收本約買賣總價款 百分之十五計算之金額作為違約金，但該賠償之金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限。……」，系爭土地買賣契約 書第14條第1 項亦為相同之約定（見支付命令卷第13頁、第 34頁反面），原告對於並未如期向金融機構核貸系爭買賣契 約約定之金額乙情並不否認，抗辯因政府法令限縮及代銷人 員擔保核貸，故不可歸責云云。然查，證人錢哲宏即富邦銀 行房貸業務中心襄理到庭證稱：「（法官問：沒有核貸完成 的原因為何？）評估原告的償債能力，不符合當時每月應繳 貸款。（被告共同訴訟代理人問：（提示支付命令聲證三） 103 年6 月26日央行對於桃園四個行政區發布修正規定，本 案在八德區，上開規定是否會影響你們評估？）不會。只會 看申請人的償債能力而已。（被告共同訴訟代理人問：本件 最後無法貸款原因為何？）銀行評估不符銀行放款的規定。 （被告共同訴訟代理人問：是否和賣方易家建設或政府政策 有關？）沒有。」（見本院卷第86頁反面至87頁反面），證 人證人蕭怡芳即原大銀行業務襄理到庭證稱：「（法官問： 原告是否有申請貸款？）有。但最終沒有撥放貸款，因為原 告說不需要。（法官問：（提示支付命令聲證三及原告今日 提出的新聞稿）對於桃園四個行政區有貸款限制，這樣的限 制對於你們當初在核放房貸，是否有影響？）不影響，因為 系爭案子在八德區。（法官問：原告申請後，評估過程為何 ？）我們原先已經核准了原告申請的買價的八成，但後來跟 原告討論後，原告說只需要貸六百萬元，所以最終核定是六 百萬元。（被告共同訴訟代理人問：原告後來是否沒有跟元 大銀行承辦貸款？）是。（被告共同訴訟代理人問：你有無 跟原告詢問為何原告後來沒有要承辦？）有，原告說跟建商 還有一些事情要商量，所以先取消貸款。」（見本院卷第 88至89頁），足見被告合作之富邦商業銀行因評估原告之資 格條件不符規定而不予承貸，嗣後原告另洽元大銀行申請貸 款核貸後，係原告單方表示無辦理貸款需求，並非被告或其 他因素所致，應可認定。 2.再查，中央銀行於103 年6 月26日曾發佈新聞稿，桃園四個 行政區（桃園、蘆竹、中壢、龜山）之貸款限制（見支付命 令卷第64至65頁），惟系爭房地坐落桃園市八德區，並非上 開區域內，亦未受到上開新聞稿所指放貸之限制，業如證人 證述如前，原告以政府打房變更貸款政策，始未通過核貸云 云，要屬無據。 3.原告依系爭買賣契約等約定，本負有遵期繳納期款之義務。 抑且，被告自103 年9 月29日通知原告辦理對保手續迄於10 4 年2 月17日催請原告繳付系爭房屋第4 期款170,000 元暨 相當於貸款金額之現金計8,850,000 元止，前後近5 個月， 均未覓得金融機構願放貸相當之金額，足見其徵信資格條件 明顯不符於一般金融機構之放貸條件，況嗣後元大銀行同意 核予系爭房地買賣價款八成之貸款金額，惟原告仍表示無需 求而不辦理貸款，由證人蕭怡芳之證詞可證，益見系爭買賣 契約乃原告違約未遵期繳納款項在先，可歸責原告，應可認 定。 4.準此，原告係因自身原因不辦理貸款，亦不願繼續履行與被 告間之買賣契約，且於被告催告繳付系爭房屋第4 期款170, 000 元暨相當於貸款金額之現金計8,850,000 元，仍未遵期 繳付，被告據此解除契約，自屬有據。 ㈡本件之違約金是否過高？ 1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額 之預定，均有適用（最高法院50年臺抗字第55號判例意旨參 照）。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀 況、當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債 權人可得享受之一切利益等情形，以為酌定標準（最高法院 49年臺上第807 號、51年臺上字第19號判例意旨參照）。故 所約定之違約金數額，如與實際損害顯相懸殊，法院自得酌 予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。經查 ，兩造約定之違約金以總價之15％計算，該項違約金數額與 原告實際損害顯相懸殊，自有過高之情，應予酌減。本院審 酌被告因原告未能如期履行所受之損害，為不能及時利用該 款項之損失，被告倘如期給付，原告將該款項另行利用之利 益，認系爭違約金應酌減至總價款12％始為適當。依此計算 ，被告得請求之違約金數額應為1,417,200 元〔計算式：11 ,810,000元×12% ＝1,417,200 元〕。 2.綜上，被告得請求原告給付之違約金應為1,417,200 元，扣 除原告已經給付之1,771,500 元，被告尚應給付原告354,30 0 元。 五、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。」民法 第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別 定有明文。原告請求被告自支付命令狀送達翌日之104 年5 月9 日起（見支付命令卷第79至80頁）按週年利率百分之5 計算之遲延利息，尚屬可採。從而，原告依據系爭買賣契約 請求被告給付354,300 元及自104 年5 月9 日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，於法並無不合，堪予採 憑。 六、綜上所述，本件兩造間成立之系爭買賣契約因可歸責原告之 給付遲延，業經被告合法解除，從而原告請求被告應給付35 4,300 元及自104 年5 月9 日起，按年息百分之五計算之利 息，洵屬有據，應予准許。本件原告以先位聲明請求全部之 價款，備位部分請求扣除10萬元違約金之價款，依前所述， 原告先位部分無理由，備位部分僅354,300 元部分有理由， 其餘部分應予駁回。 七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，因本 件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟 法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，並依 同法第392 條第2 項之規定，就被告聲請宣告免為假執行之 部分酌定相當之擔保金額准許之。另原告敗訴部分，其假執 行之聲請已失所附麗，應予駁回。 八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一 詳予論駁之必要，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。 中 華 民 國 105 年 2 月 25 日 民事第一庭 法 官 黃裕民 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 3 日 書記官 沈佩霖