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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第229號 原　　　告　傅仁傑 訴訟代理人　曾朝誠律師 被　　　告　黃正祥 訴訟代理人　李銘洲律師 複 代理 人　陳彥廷律師 訴訟代理人　洪珮菱律師 被　　　告　嘉禾不動產投資顧問有限公司 法定代理人　簡宏汶 被　　　告　鄭宗裕 上二人共同 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　周福珊律師 　　　　　　王嘉斌律師 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國105 年6 月14日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： 伊於民國102 年12月9 日經由被告嘉禾不動產投資顧問有限 公司（下稱嘉禾公司）及所屬營業員被告鄭宗裕，與被告黃 正祥簽訂房地產買賣契約，以新臺幣（下同）3700萬元向被 告黃正祥購買坐落桃園縣蘆竹鄉（現已改制為直轄市○區○ ○○段○○○ ○號土地及其上194 建號建物（門牌號碼桃園縣 ○○鄉○○街○○巷○ 號）（下各稱系爭土地、房屋，合稱系 爭房地），簽約前被告黃正祥及鄭宗裕均向伊保證系爭土地 並無政府徵收事宜，並在系爭契約所附不動產現況說明書第 11項「是否位於政府徵收預定地內」欄勾選否，並均在現況 說明書上簽名。詎伊於103 年9 月間因廠房使用需要向桃園 市政府申請使用分區證明，赫然發現系爭土地將近4 分之1 已因變更南崁地區都市計畫案（下稱系爭都計）而成為道路 用地，無法供建工廠使用，始知受騙。因道路用地屬都市計 畫法之公共設施用地，使用用途受限制，將來隨時有遭地方 政府徵收的危險，建築通常使用上亦受有相當程度之限制， 雖然目前尚無明確徵收計畫，但已減低其通常與契約預定效 用及價值，並欠缺出賣人保證之品質，瑕疵於系爭契約成立 時即已存在。 被告黃正祥所負瑕疵擔保責任屬法定責任，不以有故意或過 失為必要。況被告黃正祥曾於102 年2 月27日向桃園市政府 查詢系爭房地是否徵收及拆遷情形，經函覆「系爭土地位於 『變更南崁地區都市計畫（第二次通盤檢討）案』範圍內， 案涉前開通盤檢討案變更28案」等語，足見被告黃正祥至遲 於102 年3 月間即已知悉此情，顯係故意隱瞞該事實，於不 動產現況說明書表示系爭土地無位於政府徵收預定地，爰依 民法第354、359條請求減少價金。 又系爭土地經系爭都計列為道路用地，被告黃正祥、鄭宗裕 於出售系爭土地時自應將此重要事項告知，竟不惟消極隱瞞 其事，甚且共同出具現況說明書而有積極欺瞞之行為，被告 鄭宗裕自應與被告黃正祥負共同侵權行為。 又被告鄭宗裕既有違反不動產經紀業管理條例第23條、第24 條之2 所定義務，被告嘉禾公司依同條例第26條第2 項、民 法第188 條亦應與被告鄭宗裕負連帶損害賠償責任。 因道路用地之徵收價格為土地公告現值再加計40％，對照系 爭土地面積為456.82平方公尺，買賣總價為3700萬元，換算 每平方公尺單價約80994 元；系爭土地103 年1 月公告現值 為18500 元，故徵收價格僅25900 元，兩者價差達55094 元 ；道路用地面積為114.205平方公尺，原告因此受有0000000 元價差之損害。 爰依瑕疵擔保之法律關係請求被告黃正祥、依共同侵權行為 之法律關係請求被告黃正祥及鄭宗裕、依不動產經紀業與經 紀人員之僱傭關係，分別賠償0000000 元，並為不真正連帶 債務。並聲明如附件所示。 二、被告黃正祥答辯略以： 兩造成立買賣契約前，伊已據實提供向交通部高速鐵路工程 局、改制前桃園市蘆竹鄉公所、改制前桃園縣政府城鄉發展 局函詢系爭土地是否徵收及建物拆遷情形，相關機關函文資 料均附於買賣契約如原證一所示，顯見伊已據實告知，伊焉 有施用詐術使原告陷於錯誤可言。 系爭都計發布實施日期係兩造訂立買賣契約（102 年12月9 日）後之同年月18日，伊無從於訂約前預知上情，伊雖曾於 102 年2 月27日向改制前桃園縣政府城鄉發展局查詢，但函 覆結果顯示系爭土地當時尚未經主管機關正式變更都市計畫 ，兩造訂約時系爭土地並無位於政府徵收預定地之情，況該 函亦於訂約前主動提供原告。原告係訂約前即已知悉系爭土 地將來可能因系爭都計變更，局部範圍列為道路用地之可能 ，將此因素納入考慮後仍同意買受系爭土地，始議價以3700 萬元達成合意，自難謂系爭土地有何瑕疵可言。 並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回；②願供擔保免 為假執行。 三、其餘被告答辯略以： 現況確認書為被告黃正祥所出具，伊僅係如實轉知原告，無 侵權行為。原告買受之系爭房地地目為建、建物亦為合法登 記，洵無權利瑕疵。至系爭都計變更，為伊所不知，況未來 縱然辦理重劃或區段徵收，亦會重新發給抵價地，系爭土地 之價值並無減損。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁 回；②願供擔保免為假執行。 四、兩造於102 年12月9 日簽訂買賣契約，以系爭房地為標的、 價金3700萬元，契約附有被告黃正祥、鄭宗裕分別以委託人 、受託人名義簽名之不動產現況說明書【第11點是否位於政 府徵收預定地內，勾選否】及交通部高速鐵路工程局102 年 3 月5 日函、桃園縣蘆竹鄉公所102 年3 月11日函、桃園縣 政府城鄉發展局102 年3 月6 日函等附件，嗣於103 年3 月 5 日點交完成，系爭土地依103 年10月8 日核發之土地使用 分區證明書係列為乙○○○區○道路用地等事實，業據原告 提出買賣契約、系爭房地謄本、103 年10月8 日桃園縣政府 都市計畫土地使用分區證明書、點交書等在卷（見北院卷第 13-31 頁、本院卷第38頁）可稽，復為被告所不爭執，被告 並不爭執系爭土地嗣後被規劃為道路用地（見本院卷第58頁 背面），堪信為真實。是兩造爭點厥為：①系爭道路嗣後經 系爭都計列為道路用地，是否構成瑕疵？②如為瑕疵，原告 請求減少價金是否有理由？ 五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。次按所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高 法院73年台上字第1173號判例參照）。次按道路用地係都市 計畫地區範圍內，應視實際情況設置之公共設施用地，由該 管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依徵收、區段徵收或市地重劃 方式取得之；依都市計畫法指定之公共設施保留地，不得為 妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙 目的較輕之使用；公共設施保留地在未取得前，得申請為臨 時建築使用，然該臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢 公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除，其不 自行拆除者，予以強制拆除。都市計畫法第42條第1 項第1 款、第48條、第51條、第50條第1 、2 項分別定有明文。 六、原告向被告購買系爭房地，並簽訂系爭契約，系爭土地依登 記第一類謄本所載，地目為「建」，是依一般交易觀念，建 地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效用。又兩造契 約所附不動產現況說明書，經被告黃正祥於「土地是否位於 政府徵收預定地內」欄內勾選為「否」，並經被告黃正祥、 鄭宗裕簽名確認（見本院卷第27頁），堪認被告黃正祥於出 售時，確有以不動產現況說明書保證系爭土地並非位於政府 徵收預定地內之情形。然系爭土地一部嗣經102 年12月18日 發布實施之系爭都計變更劃設為「道路用地」，土地取得方 式為徵收、主辦機關為改制前蘆竹鄉公所一節，為兩造所不 爭執，揆諸前揭規定，系爭土地一部經都市計畫劃設為「道 路用地」部分，屬都市計畫法規定之公共設施用地，已不得 為妨害指定用途之使用；且於地方政府取得其用地前，土地 所有人固得申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共 設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自 行拆除者，予以強制拆除，顯見系爭土地經劃設為「道路用 地」之部分，除使用用途受有限制，將來亦隨時可能遭政府 徵收及拆除地上物之危險，足見在建地之建築通常使用上， 因都市計畫法受有相當程度之限制，其通常效用自有所減少 ，且因物之瑕疵係以危險移轉於買受人為時點，應以103 年 3 月5 日點交之日為基準，故雖然買賣契約成立時系爭都計 尚未定案，系爭土地的確未位於政府徵收預定地內，但系爭 都計既於危險移轉前確定，形式上仍合於物之瑕疵。 七、惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項定有明文。 換言之，物之出賣人對於買受人，應擔保其物無減少其價值 之瑕疵者，以買受人於契約成立時不知其物有此項瑕疵為限 。其道理為雙方以買賣標的物有瑕疵為基礎約定其價金。從 而基於一分錢、一分貨的具體對價關係，該在締約時為買受 人所明知之瑕疵即不論為瑕疵。原告提出之原證一買賣契約 暨附件，既包含桃園縣政府城鄉發展局102 年3 月6 日函， 足徵系爭土地不排除未來有被列為公共設施用地之可能性， 原告自不得諉為不知，原告仍願意買受，衡情應已接受系爭 土地可能會被一部徵收之不確定風險，自屬知其物有物之瑕 疵者。是被告黃正祥依法不負瑕疵擔保責任。況被告既已提 出桃園縣政府城鄉發展局102 年3 月6 日函向原告揭露資訊 ，亦難認被告鄭宗裕有何隱瞞欺罔原告之行為，亦無侵權行 為可言；作為被告鄭宗裕雇主之被告嘉禾公司，即無連帶賠 償責任可言。 八、綜上所述，原告主張依瑕疵擔保之法律關係請求被告黃正祥 、依共同侵權行為之法律關係請求被告黃正祥及鄭宗裕、依 不動產經紀業與經紀人員之僱傭關係，分別賠償0000000 元 ，並為不真正連帶債務，均為無理由，應予駁回。又其訴既 經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 九、原告曾於訴訟繫屬後為訴之追加變更，嗣於言詞辯論期日當 庭撤回其追加變更（見本院卷第34頁），經被告同意其撤回 ；本判決事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經 核均與本判決結果無影響，爰不一一論駁。 據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 28 日 民事第三庭法 官 毛松廷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 29 日 書記官 林左茹