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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第302號 原　　　告　如鴻廣告股份有限公司 法定代理人　蔡姝祁 訴訟代理人　吳梓生律師 被　　　告　聖俯建設股份有限公司 法定代理人　呂理賢 被　　　告　黃正園 　　　　　　李良雄 共　　　同 訴訟代理人　李銘洲律師 複 代 理人　陳彥廷律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國105 年7 月27日辯 論終結，本院判決如下： 主 文 被告聖俯建設股份有限公司、被告黃正園應共同給付原告新臺幣 參佰玖拾貳萬零陸佰伍拾元，及自民國一百零三年十二月二十一 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告聖俯建設股份有限公司、被告李良雄應共同給付原告新臺幣 玖拾萬捌仟柒佰伍拾元，及自民國一百零三年十二月二十六日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告聖俯建設股份有限公司、被告黃正園共同負擔百 分之四十三，由被告聖俯建設股份有限公司、被告李良雄共同負 擔百分之十，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾壹萬元為被告聖俯建設股 份有限公司、黃正園供擔保後，得假執行。但被告聖俯建設股份 有限公司、黃正園如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰玖拾貳 萬零陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣參拾萬參仟元為被告聖俯建設股份 有限公司、李良雄供擔保後，得假執行。但被告聖俯建設股份有 限公司、李良雄如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾萬捌仟柒 佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： （一）緣被告聖俯建設股份有限公司（下稱聖俯公司）分別與被 告黃正園、李良雄合作興建「舞揚一綻」建案及「舞揚一 綻2 期」建案，並委託原告負責廣告、仲介及銷售。原告 與被告聖俯公司、被告黃正園於民國102 年1 月8 日簽訂 「舞揚一綻」建案之委託承攬銷售契約書；103 年6 月1 日原告與被告聖俯公司、被告李良雄簽訂「舞揚一綻2 期 」建案之委託承攬銷售契約書（以下合稱系爭委託銷售契 約）。關於原告請領建案銷售佣金之計算方式及請款方式 等事項，約定於系爭委託銷售契約第4 條。 （二）系爭委託銷售契約第4 條第1 項約定「銷售佣金計算方式 」：㈠、成交價（房＋車）高於底價（房＋車）時，以底 價（房＋車）為計算，若成交價（房＋車）低於底價（房 ＋車）時，以實際成交價（房＋車）為計算佣金之基礎； 但若丙方（即原告）於結案時，本案之總售價大於總底價 之差額佣金（需每次調整單價後之計算標準），丙方得一 次向甲方（即被告聖俯公司）、乙方（即「舞揚一綻」建 案之被告黃正園、「舞揚一綻2 期」建案之被告李良雄） 請領。因配合丙方要求之客戶付款方式因素，雙方同意甲 、乙方使用執照取得前，售出戶房屋、土地持分經乙方仲 介完成簽約手續後，丙方得於收款達銷售金額（或底價） 10 %時，先請領2.5%之佣金，收款達銷售金額（或底價） 累計至25 %時，得再請領1.5%之佣金，待客戶全額款項繳 清或銀行撥款且無欠款後，丙方始得請領1.5%之佣金。使 用執照取得後之售出戶，待客戶全額款項繳清或銀行撥款 後丙方始得請領5%之佣金；於銷售達5 成以上時，丙方始 得請領保留0.5%佣金，於總請領佣金合計為5.5%。同條第 3 項「支付方式」約定：㈠每月請款一次，當月20日送請 款單，同月25日結算，請款日為次月5 日，並以現金票50 % 、60天期票50% 一次付清。㈡丙方每次請款應附全額發 票（營業稅內含）予甲、乙方，並附當月請款戶數及累積 戶數明細表。可知原告依約以「底價」作為銷售系爭建案 之依據，而底價之訂定及調整，須經兩造簽訂之業務備忘 錄或簽約拆款表為據。 （三）原告前向被告請領各期佣金，被告均依約給付，惟自103 年6 月20日起，被告卻無故拒絕給付以下各期佣金，經原 告多次以電話聯繫並寄發臺中民權郵局第163 號存證信函 促請盡速給付，均仍置之不理。茲分述如下： ㈠「舞揚一綻」建案第9 期佣金：103 年6 月20日請款，請 款金額為新臺幣（下同）2,803,900 元。 ㈡「舞揚一綻」建案第12期佣金：103 年10月20日請款，請 款金額為3,365,450 元。 ㈢「舞揚一綻」建案第13期佣金：103 年12月20日請款，請 款金額為1,631,300 元。 ㈣「舞揚一綻2 期」建案第1 期佣金：103 年12月25日請款 ，請款金額為1,388,750 元。 ㈤合計被告聖俯公司、被告黃正園未給付之「舞揚一綻」建 案第9 期、第12期及第13期佣金共計7,800,650 元；被告 聖俯公司、被告李良雄未給付之「舞揚一綻2 期」建案第 1 期佣金為1,388,750 元。 （四）原告已完成上開建案之銷售義務，被告應依系爭委託銷售 契約給付原告服務報酬。並聲明： ㈠被告聖俯公司、被告黃正園應共同給付原告7,800,650 元 ，及自103 年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。 ㈡被告聖俯公司、被告李良雄應共同給付原告1,388,750 元 ，及自103 年12月26日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。 ㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。 （五）對被告抗辯所為之陳述： ㈠依系爭委託銷售契約第4 條第1 項第4 款，原告按被告所 提供之底價作為銷售依據，如成交價格低於底價時（下稱 「破底」），須事先經過被告同意；原告銷售結果經結算 後，成交價總額如未高於底價總額，就成交價總額低於底 價總額之差額，應從原告可得請領之佣金中扣除。再依系 爭委託銷售契約第3 條第4 項規定，兩造嗣後仍得依據銷 售情況及市場反應等因素調整銷售底價，然銷售底價之調 整須經兩造確認並同意，且須以備忘錄明文記載。 ㈡「舞揚一綻」建案自102 年3 月1 日起之底價定為每坪13 萬元，兩造於102 年4 月2 日簽訂有業務備忘錄，被告同 意於建案之使用執照取得前，原告銷售房屋之底價於每戶 每坪有3,000 元之操作空間。102 年5 月7 日兩造另簽訂 業務備忘錄，約定自即日起，銷售底價為每坪13.2萬元， 並取消先前約定使用執照取得前之每坪3,000 元之操作空 間。102 年5 月15日兩造又再次簽訂業務備忘錄，約定自 即日起建案1 至4 樓建物之底價為每坪13.2萬元，5 至9 樓建物之底價為每坪13.6萬元。被告雖提出其他業務備忘 錄，但除102 年5 月7 日及102 年5 月15日等2 張業務備 忘錄經兩造決定調漲銷售底價外，其餘均未經被告簽章確 認，不生效力。 ㈢被告另提出之200 多份簽約拆款表，乃被告公司內部簽核 之文件，未經原告審核，無從作為兩造同意調整銷售底價 之認定依據。 ㈣被告抗辯「舞揚一綻2 期」建案破底48萬元部分，原告並 不爭執。 二、被告共同抗辯如下： （一）原告請領佣金之流程為：原告之現場銷售人員依其簽約銷 售金額製作簽約拆款表後，原告將簽約拆款表提交被告， 再由原告檢附發票、依簽約拆款表製作當月請款戶數之明 細表，向被告請領佣金。依系爭委託銷售契約第4 條第1 項約定：「㈣、成交價若有破底，須經甲乙方同意才可銷 售，無溢價時，須由佣金中扣除。」，故原告銷售上開建 案時，其實際售價低於被告之委託底價時，就該差額應自 原告銷售佣金中扣除。再依系爭委託銷售契約第4 條第3 項第2 款約定，原告請款應提出各期銷售戶數及累積銷售 明細資料。 （二）觀諸原告所提「舞揚一綻」建案第13期請佣明細表，其內 已詳載「成交價」、「拆款底價」，並據以計算載明「溢 破底」（該次請款計有破底10萬元、1 萬元、12萬元、10 萬元，合計33萬元），且載明累計銷售202 戶之破底總額 為388 萬元，顯見上開破底金額係經原告確認並據以向被 告請款，原告焉能事後否認其先前製作據以請領佣金之請 佣明細表之真正。而「舞揚一綻2 期」建案之請佣明細表 中亦註記破底48萬元，足證「舞揚一綻」建案破底388 萬 元、「舞揚一綻2 期」建案破底48萬元，此揭金額均應由 原告得請領之佣金中抵銷扣除。 （三）被告委託原告銷售系爭建案，除於102 年5 月7 日、102 年5 月15日簽有業務備忘錄外，並於102 年6 月12日、10 2 年12月2 日、103 年2 月13日、103 年3 月14日、103 年5 月28日、103 年7 月2 日、103 年8 月16日另簽立業 務備忘錄，多次調整建案之平均銷售底價，此為原告所明 知，其猶執102 年5 月15日之備忘錄作為底價計算基礎， 顯屬不實。 （四）再依委託銷售契約第4 條第1 項第4 款、第10條第7 、8 項約定，簽約拆款表為兩造計算佣金之依據。被告就「舞 揚一綻」已提出簽約拆款表202 份，係原告現場銷售人員 所製作，於原告向被告請領佣金時提出，其後再由被告審 核，錯誤記載部分亦經被告更正，為原告請領佣金之重要 證據。尤其原告請款時，已將破底金額為388 萬元記載於 佣金請款單上，倘非原告已確認該金額，豈有可能任意記 載？原告現否認底價調整，係事後卸責之詞。 （五）綜上所述，原告就「舞揚一綻」建案請求佣金7,800,650 元，應扣除破底之388 萬元；就「舞揚一綻2 期」請求佣 金1,388,750 元，則應扣除破底之48萬元。 （六）至於原告請款先行開立之發票，若之後發現有應扣款情事 ，被告僅需另開立折讓單即可，並非原告提出發票請款， 即表示被告同意無庸扣除破底。況且，本件原告之請求， 尚未開立發票，被告亦未付款，須待應扣款項目確認後另 行給付佣金或開立折讓單。 （七）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 三、本院協同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷㈠第93頁反 面），並依判決用語、格式予以調整： （一）被告聖俯公司、黃正園於102 年1 月8 日與原告簽訂「舞 揚一綻」建案之委託銷售契約（見本院卷㈠第9 頁至第16 頁）。 （二）被告聖俯公司、李良雄於103 年6 月1 日與原告簽訂「舞 揚一綻2 期」建案之委託銷售契約合約（見本院卷㈠第17 頁至第24頁）。 （三）原告曾陸續向被告請領各期之銷售佣金，被告已依約支付 ，但有如下已屆清償期之佣金尚未支付（原告均已檢具請 款單、明細表及統一發票予被告）： ㈠被告聖俯公司、黃正園就「舞揚一綻」建案第9 期佣金2, 803,900 元，第12期佣金3,365,450 元，第13期佣金1,63 1,300 元均未付。 ㈡被告聖俯公司、李良雄就「舞揚一綻2 期」建案第1 期佣 金1,388,750 元未付。 （四）被告聖俯公司、李良雄主張「舞揚一綻」2 期建案部分因 破底48萬元，以此主張與佣金抵銷，原告不予爭執。 四、本件爭點： 被告聖俯公司、黃正園主張「舞揚一綻」建案部分因破底38 8 萬元，以此主張抵銷，有無理由？ 五、關於「舞揚一綻」建案是否破底388 萬元，首應確認兩造間 就建案之銷售底價，是否僅能以原告主張之102 年5 月7 日 、102 年5 月15日之2 張業務備忘錄作為證據，繼而以此計 算有無破底？被告所提其他日期之業務備忘錄是否均不能作 為銷售底價認定之基礎？經查： （一）被告所提102 年6 月12日、102 年12月2 日、103 年2 月 13日、103 年3 月14日、103 年5 月28日、103 年7 月2 日、103 年8 月16日之業務備忘錄（見本院卷㈠第161-16 6 頁、本院卷㈡第209-210 頁），雖其中部分代銷公司欄 有原告用印，而建設公司欄空白，但102 年6 月12日、10 3 年3 月14日、103 年7 月2 日、103 年8 月16日之業務 備忘錄，代銷公司欄均有龍建人之簽名，並有被告聖俯公 司業務部人員楊惠卿之用印，原告業已自承龍建人乃其現 場專案人員，為原告之使用人（見本院卷㈡第236-237 頁 ）。而原告所不爭執之102 年5 月7 日業務備忘錄（見本 院卷㈠第159 頁），代銷公司欄同係由龍建人簽名，堪認 102 年6 月12日、103 年3 月14日、103 年7 月2 日、10 3 年8 月16日之業務備忘錄，均係兩造合意簽訂，被告主 張銷售底價曾有多次調整，即屬可信。原告雖以業務備忘 錄須由三方用印或簽名置辯，惟查，102 年5 月7 日及10 2 年5 月15日業務備忘錄（見本院卷㈠第160 頁），其上 均無被告聖俯公司及被告黃正園之簽名，102 年5 月7 日 之業務備忘錄甚至無原告之蓋印，然原告仍承認此2 張業 務備忘錄之真正，足徵業務備忘錄之合意無須由三方均正 式用印或負責人簽名，僅須原告負責系爭建案之專案人員 龍建人與被告聖俯公司人員簽名或用印即可。 （二）至於前述代銷公司欄僅有原告用印、建設公司欄空白之多 份業務備忘錄，被告辯稱該期間之銷售底價確有調整，並 提出簽約拆款表202 份為證。參諸系爭委託銷售契約第4 條第1 項第4 款、第10條第7 、8 項約定：「成交價若有 破底，須經甲、乙方同意才可銷售，無溢價時，須由佣金 中扣除（依備忘錄或拆款表簽訂）」、「客戶之拆款表需 由現場銷售人員及專案簽核後，回傳經甲、乙方簽認同意 後方可簽約，未經甲、乙方確認同意丙方得自行負責，其 拆款表內容不得有誤」、「甲、乙方委託丙方與客戶簽訂 之契約書金額，須與訂購單及拆款表相符…」等節，則簽 約拆款表上關於每坪底價、售價、溢價、破底等之記載， 實為系爭建案之銷售底價、確切銷售價額、有無溢價或有 無破底之有力證據，尚不得因前述多份業務備忘錄之建設 公司欄為空白，即認定備忘錄所載各該期間之銷售底價均 未予調整。 六、承前所述，簽約拆款表乃兩造交易過程之重要文件，足資為 系爭建案銷售底價認定之依據，進而得以佐證是否有破底情 形，破底金額再由原告請領之佣金中扣除。對此被告業已提 出「舞揚一綻」建案之簽約拆款表202 份（見本院卷㈡第7 -208頁），其上均有原告專案人員龍建人、被告聖俯公司業 務部人員楊惠卿、財務部人員楊巧薇、經理婁秀珍之用印或 簽名。原告雖辯稱：該拆款表係被告單方製作，且其中有被 告聖俯公司業務部人員楊惠卿蓋印晚於龍建人簽名之情形， 故該拆款表係由被告之業務部先行處理云云。惟查，原告係 代銷公司，出售系爭建案房地之價格自須經被告聖俯公司核 認，且因原告負責第一線銷售，系爭建案各戶之銷售細目及 磋商詳情均由原告負責處理，衡情，僅原告可於客戶確認洽 購後第一時間製作簽約拆款表，填載承購戶購買房地之棟別 、樓層、車位、房屋售價、車位售價等細節。若非原告於客 戶購買後製作簽約拆款表，被告殊無可能知悉原告與承購客 戶談妥之各該買賣條件？是以，卷附202 份簽約拆款表，堪 認係原告公司製作，再交予被告聖俯公司人員核認。況且， 原告自承龍建人乃其現場專案人員，為其使用人，已如前述 ，再參諸龍建人於上開多份業務備忘錄上簽名，益徵經龍建 人簽名之202 份簽約拆款表確屬真正。原告雖又改稱：上述 簽約拆款表係原告現場銷售人員依被告指示，配合被告聖俯 公司內部簽核而幫忙製作云云。然若簽約拆款表僅供被告內 部簽核之用，實無需由原告代勞製作，且製作份數竟達202 份？如原告不承認該簽約拆款表之效力，又何須由現場銷售 人員背書？更遑論202 份拆款明細表均有原告現場專案人員 龍建人之簽章，倘原告現場銷售人員之確認不能認為屬實， 被告又何須多此一舉讓龍建人簽章？是原告前後說詞不一， 均委無可採。 七、上開簽約拆款表既為真正，其上所載之底價、售價、溢價、 破底等即為可信，經核與被告主張「舞揚一綻」建案累計破 底金額388 萬元一致。又觀諸原告所提之請佣明細表（見本 院卷㈠第26頁、第29頁、第32頁、第35頁），其上載有拆款 底價、溢破底等欄位，復經原告在佣金請款單上具名用印（ 見本院卷㈠第25頁、第28頁、第31頁、第34頁），且原告於 「舞揚一綻」第13次請款、「舞揚一綻2 期」第1 次請款時 ，分別註記「9/30止累計202 戶破底388 萬」、「9/30止累 計5 戶破底48萬」（見本院卷㈠第32頁、第35頁），原告並 以該請佣明細表向被告請款，足認原告於請款時業已同意「 舞揚一綻」、「舞揚一綻2 期」各破底388 萬元、48萬元。 從而，被告主張388 萬元應自原告得請領之「舞揚一綻」建 案佣金中予以抵銷扣除，洵屬有據。 八、綜上，原告就「舞揚一綻」建案得向被告聖俯公司、黃正園 請求之佣金，應係第9 期、第12期、第13期之佣金加總後， 扣除破底之388 萬元，即3,920,650 元（計算式：2,803,90 0 元+ 3,365,450 元+1,6 31,300 元- 3,880,000 元=3,920 ,650元）。原告就「舞揚一綻2 期」建案得向被告聖俯公司 、李良雄請求之佣金則為908,750 元（計算式：1,388,750 元-480,000元=908,750元）。又被告對於原告主張佣金應給 付之時點均無意見，是以，原告請求被告聖俯公司、黃正園 共同給付3,920,650 元，及自103 年12月21日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，暨請求被告聖俯公司、李良雄 共同給付908,750 元，及自103 年12月26日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾上 開數額之請求，則難謂有據，而應予駁回。 九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 能准許。 十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項 前段。 中 華 民 國 105 年 8 月 24 日 民事第一庭 法 官 李珮瑜 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 25 日 書記官 李玉華