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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第93號 原　　　告　廖達文 訴訟代理人　邱天一律師 被　　　告　陳松秀 　　　　　　陳芳宜 　　　　　　陳怡文 　　　　　　曾志忠 共　　　同 訴訟代理人　呂朝章律師 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國104 年9 月21日辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文應連帶給付原告新臺幣貳佰伍拾貳 萬捌仟元，及自民國一百零四年三月十四日起至清償之日止，按 週年利率百分之五計算之利息。 被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文、曾志忠應連帶給付原告新臺幣貳 佰伍拾伍萬柒仟零柒拾貳元，及自民國一百零四年三月十七日起 至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣捌拾肆萬貳仟陸佰陸拾柒元為被告 供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰伍拾貳萬捌仟元為原 告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣捌拾伍萬貳仟參佰伍拾柒元為被告 供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰伍拾伍萬柒仟零柒拾 貳元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經 查，本件原告起訴時原聲明為：被告應連帶給付原告新臺幣 （下同）761 萬3,072 元，及自民國103 年12月24日起至清 償之日止，按年利率5%計算之利息（見本院卷第1 頁）。嗣 原告於104 年9 月21日本院言詞辯論期日當庭更正訴之聲明 為：被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文應連帶給付原告新臺幣 252 萬8,000 元，及自104 年3 月14日起至清償之日止，按 週年利率百分之5 計算之利息；被告陳松秀、陳芳宜、陳怡 文、曾志忠應連帶給付原告新臺幣508 萬5,072 元，及自 104 年3 月17日起至清償之日止，按週年利率百分之5 計算 之利息（見本院卷第132 頁背面）。此因僅屬補充或更正事 實上或法律上之陳述，自不屬訴之變更或追加，其更正應屬 合法，合先敘明。 貳、實體事項： 一、原告主張： (一)緣原告與被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文於103 年2 月18日簽 立「配地權利買賣契約書」（下稱系爭契約），由原告向上 開三名被告購買渠等所有經新竹縣政府公○○○鄉○○○段 維東自辦重劃區」重劃後可配回之抵費地，買賣總價為5, 056 萬元，原告並於簽立時，依系爭契約第三條第一項，給 付252 萬8,000 元予上開被告三人。被告曾志忠則為居間介 紹系爭配地權利買賣之不動產仲介從業人員，任職於太平洋 房屋仲介公司，曾志忠並擔任賣方即被告陳松秀等三人之連 帶保證人，如賣方有違約等情事，與賣方負連帶債務責任。 (二)按原告之所以願向被告陳松秀等三人購買前開抵費地，係因 渠等與被告曾志忠承諾並擔保本件最遲可在103 年11月30日 前辦理點交土地結案，若無該結案日期之承諾與擔保，常人 均知抵費地涉及政府公告核准等不確定因素，並非已確定存 在之土地所有權利，因之，若無明確之點交結案日期，原告 自不可能支付數佰萬元訂金，並準備後續之相關資金。惟被 告等人於締約過程中，信誓旦旦向原告擔保本件可在103 年 11月30日前辦理土地點交予原告，被告等人為取信原告，乃 在系爭契約第13條「特約事項」第五項約定：「本案乙方應 於103 年11月30日前辦理點交土地結案」，亦即被告等人向 原告擔保：無論如何，賣方三人應在103 年11月30日前辦理 點交土地結案。 (三)然迄至103 年11月間，原告未獲被告通知可辦理點交土地等 作業事宜，經詢問後，被告始告知計劃尚未核准，不知何時 可辦理點交。 (四)嗣103 年11月30日屆至，被告等人未依系爭契約第13條第5 項將土地點交予原告，原告乃於103 年12月11日委託律師催 告被告等人於七日內辦理過戶點交事宜，然被告卻回覆「受 限於土地重劃時程而無法於103 年11月30日前辦理點交，而 約於104 年6 月相對人即可將土地移轉登記予台端」云云， 無視於渠等在系爭契約所為承諾及擔保之點交結案日期；原 告再於103 年12月23日委託律師通知被告等人解除系爭契約 ，並請求返還已付款項以及違約金，然被告等人卻置之不理 。 (五)依系爭契約第8 條第2 項：「乙方違反本契約約定時，每逾 一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方已給付價款萬 分之五計算之滯納金予甲方。如經甲方通知限期催告履行契 約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方除應 將所收之甲方已繳價款返還甲方，且除雙方另有協議外，乙 方應同時給付等同甲方已繳價款三倍給甲方作為懲罰性違約 賠償」。本件被告等人違反系爭契約第13條第5 項，已如前 述，原告亦已於103 年12月23日解除系爭契約，則依上開契 約條文，原告得請求被告給付之金額如下： １、請求陳松秀、陳芳宜、陳怡文返還252 萬8 仟元之價款:依 民法第259 條第1 款，被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文應返還 自原告受領之全部金額252 萬8 仟元。 ２、滯納金：自103 年12月1 日至12月23日，共計逾期23日，依 原告已給價款252 萬8 仟元之萬分之五計算滯納金，每日滯 納金為1,264 元（2,528,000*5/10,000=1,264），滯納金共 計2萬9,072元。 ３、懲罰性違約金: 依系爭合約第8 條第2 項，為原告已繳價款 三倍，即7,58萬4,000 元（2,528,000*3=7,584,000 ），原 告暫先以已繳價款二倍即5,05萬6,000 元（2,528,000*2=5, 056,000 ），作為求償範圍。 (六)對被告抗辯之陳述： １、就被告辯稱：原告配偶溫玉里於102年10月26日與訴外人楊 雅淇、曾炳焜、傅乾坤等人簽定之「配地權利買賣契約書」 云云，然查： (１)本件契約當事人係原告與被告，被告所提溫玉里與楊雅淇等 人之契約，與本件契約主體不同，標約內容不同。 (２)溫玉里解除其與楊雅淇等人間之「抵費地買賣契約」，乃其 個人權利之行使，與本件毫無關連。 ２、就被告辯稱：本件契約特約事項所載「103 年11月30日前」 ，係指此時點之前如出賣人業經公告取得特定抵費地即應辦 理點交，而非該時點屆至必然點交，蓋點交與否應係繫於出 賣人是否已經公告取得特定抵費地為準，此為系爭契約第1 條、第13條第2 項後段明文，亦為原告所明知云云，惟查： (１)系爭契約第13條「特約事項」第5項：「本案乙方應於103年 11月30日前辦理點交土地結案」，乃被告等人向原告所為之 「承諾與擔保，如同外國契約常見之Representations and Warranties，即被告承諾與擔保，是被告須在103 年11月30 日前辦理點交土地結案。 (２)如原告起訴狀所述，抵費地牽涉重劃時程等不確定因素，為 常人所知，但被告等人於締約前，向原告擔保依其以掌握訊 息，重劃案可在103 年11月前確定，原告認為口說無憑，被 告為取信原告，誘使原告簽約並支付訂金，乃於系爭契約加 註上開「103 年11月30日辦理點交土地結案」之特別約定， 其性質乃賣方「承諾與擔保」事項。 (３)被告稱「特約事項所載『103 年11月30日前』，係指此時點 之前如出賣人業經公告取得特定抵費地即應辦理點交，而 非該時點屆至必然點交」云云，查： Ａ、倘依被告之主張，出賣人於103 年11月30日前取得抵費地應 辦理點交，於該期日後取得卻不必辦理點交，顯然不合邏輯 ，實無可採。 Ｂ、若系爭土地之點交以出賣人是否已公告取得抵費地為準、何 時公告取得抵費地，係不確定條件，則被告等人自無需承諾 與擔保點交結案期限，然本件系爭契約在第13條第5 項加註 「103 年11月30日前」之特約規定，即係被告向原告擔保需 在該期日前點交結案，否則為何約定上開點交結案期限？倘 依被告之主張，該約定豈不形同毫無意義之具文？ Ｃ、綜上，上開特約事項既經雙方以特別事項約定，即屬有意義 之賣方「承諾與擔保」事項，不容被告於締約前向原告保證 可在103 年11月30日前點交結案而誘使原告簽約，卻在事後 罔顧上開特約條款而冀圖規免契約責任。 ３、被告另舉渠等與遠揚開發建設股份有限公司（下稱遠揚公司 ）成立之「買賣土地協議切結書」之契約內容作為抗辯云云 ，惟查： (１)依據「契約自由原則」與「債權相對性」，被告與遠揚公司 之約定，與本件無涉，無由拘束原告。 (２)本件契約係雙方在自由意志下所簽訂，包括系爭契約第13條 第5 項被告擔保承諾「應於103 年11月30日前辦理土地點交 結案」以及第8 條違約罰則（亦訂有買方違約罰則），豈可 於違約後提出與他人簽訂之合約主張免責或違約金過高？ (３)本件係被告等人信誓旦旦表示可在103 年11月30日前辦理土 地點交結案，並在系爭契約第13條第5 項擔保承諾，並約定 第8 條之違約金罰則，原告在有被告之擔保與違約金罰則下 ，認被告應不致於違約，乃願支付訂金簽立契約，然被告事 後卻以將上開擔保點交結案日期，解釋為毫無意義之具文。 ４、按原告買受系爭抵費地，係為將來整地開發之用，絕非作短 線投資，被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文等人方為作短線操作 之投資客，此觀渠等一手向遠揚公司購買抵費地，另一手迅 速將該抵費地再高價賣給原告，即可明瞭。 ５、被告曾志忠乃太平洋房屋公司之仲介人員，且多次以其了解 系爭自辦重劃案處理進度，擔保該重劃案可在103 年11月30 日前辦理土地點交結案而勸誘原告簽訂系爭契約，原告為求 慎重，要求其擔任被告之連帶保證人，曾志忠允諾並在契約 上簽名，然此皆為被告等人為取信原告、誘使原告簽約所為 之手段，被告等人利用此種「資訊不對稱」，訛稱並保證重 劃案可在103 年11月30日前完成辦理土地點交結案，嗣後無 法完成，無視上開系爭契約爭契約第13條第5 項擔保承諾、 第8 條之違約金罰等規定。 (七)按「約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即 不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多 寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約 金過高者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至 相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有 利於己事實之債務人負舉證責任」（最高法院92年度台上字 第697 號判決參照）、「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃賦與法 院得依照兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡 兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院得依職權蒐 集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而 因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應 負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由 ，私法自治之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素，本諸自由意識及平等地位，除非債務人主張並舉證約 定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審 酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額 ，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束 ，法院亦應予尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約 時，仍得任意指摘原約定之違約金過高而要求核減，無異將 債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人 難謂不公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護」（最高 法院92年台上字第2747號判決參照） 。準上，債務人若依 民法第252 條主張違約金過高而請求法院核減，應由其負舉 證責任，且依據契約自由，私法自治原則，雙方訂約時已衡 量履約意願、經濟能力，對方違約自己受損害之程度等因素 ，本諸自由意願與平等地位，即不容債務人於違約時，任意 指摘原約定違約金過高而請求法院核減，否則將有礙交易安 全及私法秩序之維護。 (八)本件被告違反系爭契約第13條第5 項，原告依契約第8 條第 2 項請求違約金，本屬適法有據，被告主張本件違約金過高 ，但從未舉證以實其說，依上揭最高法院判決意旨，其主張 委無可採。換言之，系爭契約違約金之約定，亦無過高之情 事，分述如下： １、系爭土地買賣總價額高達5,056 萬元，原告依第8 條第2 項 得主張滯納金2 萬9,072 元及懲罰性違約金( 原告已繳價金 三倍，即758 萬4,000 元) 合計761 萬3,072 元，僅占買賣 總價之15%( 7,583,072/50,560,000=15%)；況原告僅以已繳 價金二倍( 即5,056,000 元) 作為請求範圍，合計違約金請 求為5,08萬5,072 元，僅占買賣總價之10%(5,085,072/50, 560,000=10%) ，衡諸不動產買賣交易實務，以買賣總價 10% 作為違約金，合乎常情。更況本件乃懲罰性違約金，特 別著重約束雙方須誠信履約，且係在自由意識及平等地位( 系爭契約第8 條第1 項亦有買方違約三倍懲罰性違約金之規 定) 之情形下簽署，自屬有效。 ２、被告主張「違約金應以原告所給付價金之於總價金比例，於 約定點交時點迄今得以利用系爭土地之獲利為計算，即以系 爭土地103 年度公告現值* 土地面積1,305.79平方公尺 *0.33 年（自103 年11月30日迄今）乘以10%（ 依土地法第 105 條準用同法97條之10% 之規定）乘以0.05（原告已給付 價金252 萬8,000/總價金5,056 萬）方屬合理」云云，顯然 無稽。因土地法第105 條準用97條乃有關租金之規定，本件 原告購買總金額高過五千餘萬元之土地，絕非作為出租他人 之用，而係作為整地開發，推出建案之用，被告以土地法上 開規定作為計算違約金標準，至屬無理。 ３、按「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務 時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準」( 最高法院 51年度台上字第19號判例) ，「倘違約金係損害賠償總額預 定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損 害，以決定其約定之違約金是否過高」( 最高法院96年度台 上字第107 號判決) ，準此： (１)本件原告請求乃「懲罰性違約金」，並非損害賠償總額預定 性質之違約金，依上開最高法院判決之反面意旨，並必然須 審酌債權人所受積極及消極損害。 (２)縱使本件仍需審酌原告所受損害，如前所述，違約金是否過 高，應由被告負舉證責任，而非原告；原告雖不負舉證責任 ，仍說明因被告違反契約第13條第5 項規定，未於103 年 11月30日前辦理土地點交結案對原告所生之積極損害與可享 受之一切利益。茲說明如下： Ａ、所受損害：包括應支付予買方仲介之佣金50萬( 買賣總價 5,056 萬之1%) 。 Ｂ、可享受之一切利益：原告於雙方已就契約主要條件以及取得 被告擔保可在103 年11月30日前辦理土地點交結案，在簽約 前夕，由內部人員製作「維東重劃區透天別墅社區新建工程 之建築計劃書」，計劃書內包含「土地開發評估表」，依據 評估表，若被告能誠信履約使原告於擔保期限內取得系爭土 地，原告之淨毛利為1,732 萬元( 以2 年期淨毛利率計算) ，過高於系爭契約三倍違約金( 758 萬) 以及原告實際請求 之506 萬餘元，故系爭違約金並無所謂約定全部過高之情事 ，至為炯然。 (九)並聲明： １、被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文應連帶給付原告252 萬8,000 元，及自104 年3 月14日起至清償之日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。 ２、被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文、曾志忠應連帶給付原告508 萬5,072 元，及自104 年3 月17日起至清償之日止，按週年 利率百分之5 計算之利息。 ３、如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准為假執行宣告。 二、被告則以： (一)系爭買賣標的：即被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文所有，就新 竹縣政府公○○○鄉○○○段維東自辦重劃區」重劃後可配 回之抵費地（以下均稱系爭抵費地）因受限於政府公告核准 以及土地重劃配給時程，是原告廖達文與被告陳松秀、陳芳 宜、陳怡文於配地權利買賣契約書（下僅稱廖達文之抵費地 買賣契約）中約定，須待被告陳松秀等三人於取得重劃土地 後，方將土地移轉登記予原告廖達文或其指定之人。 (二)原告廖達文對於系爭抵費地「須待被告陳松秀、陳芳宜、陳 怡文三人經新竹縣政府公告取得特定土地後，方得將系爭特 定之抵費地移轉登記予原告並辦理點交」之限制，故移轉登 記及辦理點交應受限於土地重劃時程，而繫於被告陳松秀、 陳芳宜、陳怡文三人經公告取得土地時點乙情，已然知悉： １、原告廖達文之配偶溫玉里，於102 年10月26日與訴外人楊雅 淇、曾炳焜、傅乾坤，就新竹縣政府公○○○鄉○○○段維 東自辦重劃區」重劃後可配回之抵費地，訂立買賣契約（下 僅稱溫玉里之抵費地買賣契約），並約定因屬重劃地故未能 辦理所有權移轉登記，雙方約定待出賣人取得重劃土地後將 土地移轉登記予溫玉里或其指定之人。而與本件「廖達文之 抵費地買賣契約」須待出賣人經公告取得特定土地後方能辦 理移轉登記及點交情形相同。 ２、又上開「溫玉里之抵費地買賣契約」雖有約定應於103 年5 月30日前辦理點交土地結案之明文，惟亦於訂約當時口頭約 定如期限屆至出賣人尚未經公告取得特定土地致未能依限辦 理點交，則點交時間應再遞延。且原告廖達文於其妻溫玉里 訂立上開買賣契約後，又與被告陳松秀等三人另訂立系爭「 廖達文之抵費地買賣契約」，並於簽訂契約當時，原告配偶 溫玉里亦在現場，因原告與其配偶溫玉里均知悉按土地重劃 時程進行，必無法於103 年5 月30日前完成點交土地結案， 故於本件「廖達文之抵費地買賣契約」中關於辦理點交土地 時點暫定於103 年11月30日前，易言之：本件契約特約事項 所載「103 年11月30日前」，係指此時點之前如出賣人業經 公告取得特定抵費地即應辦理點交，而非該時點屆至必然點 交，蓋點交與否應係繫於出賣人是否已經公告取得特定抵費 地為準，此為系爭契約第1 條、第13條第2 項後段明文，亦 為原告所明知。 ３、再查，因溫玉里在現場亦知悉依土地重劃時程必然無法於 103 年5 月30日前完成點交土地結案乙情，訴外人楊雅淇、 曾炳焜、傅乾坤遂同時請溫玉里就「溫玉里之抵費地買賣契 約」併為更改契約記載辦理點交之時間，惟因溫玉里表示待 上開時點屆至之時再為修改即可而未當場修改契約，後於 103 年5 月30日屆至時，溫玉里雖曾透過存證信函促訴外人 楊雅淇等三人履行，惟經訴外人楊雅淇、曾炳焜、傅乾坤於 103 年5 月28日以台北北門郵局1759號存證信函通知溫玉里 其本當知悉按土地重劃時程無法於103 年5 月30日完成點交 ，且溫玉里亦係因知悉上情故同意將契約點交土地時間後延 ，此後溫玉里亦同意無條件解除系爭「溫玉里之抵費地買賣 契約」。 ４、從而，無論原告或其配偶溫玉里，就此種抵費地權利買賣契 約因涉土地重劃時程限制，致移轉登記及點交時點含有不確 定因素乙節，已然知悉。況查，原告廖達文與被告陳松秀、 陳芳宜、陳怡文三人訂立系爭「廖達文之抵費地買賣契約」 時，雙方亦於口頭上說明如於約定之點交時間屆至，仍因政 府未公告使出賣人取得特定土地而無法履約，將再另定延後 點交土地時點，其情形即同原告配偶溫玉里所簽訂之抵費地 買賣契約處理方式。 ５、又原告亦於起訴狀敘明：「常人均知抵費地涉及政府公告核 准等不確定因素，並非已確定存在之所有權利」等語，顯然 原告就被告陳松秀等三人取得系爭抵費地須待政府公告並配 合土地重劃時程乙事，係屬知悉，則按系爭契約第13條第2 項後段規定：「物權移轉需俟乙方取得農村社區土地重劃會 申請發給可配回之抵費地後始得辦理之」，土地點交自亦須 至出賣人實際「受發給可配回之抵費地後」始得辦理點交予 原告，乃屬當然。 (三)本件新竹縣湖口鄉「維東自辦農村社區土地重劃」，其重劃 後配給所有權人特定土地之時點實難確定，乃因影響重劃土 地因素眾多，舉例以言，如地號1945號土地，因所有權人眾 多，其中只要有一所有權人就重劃土地有異議，全體之重劃 分配即均須再重新規劃查核，如此公告配給土地之時間必然 後延，而上開地號土地即係因為有地主認為共有人數眾多， 提出異議，後再經新竹縣政府重新規劃查核，變更同塊土地 地號為1951號，並減少共有人數，如此均將使公告取得配給 土地時間後延。惟此均非出賣人得以掌控，且亦為原告訂立 系爭「廖達文之抵費地買賣契約」時已然知悉（按有原告配 偶溫玉里之抵費地契約，之後亦配合土地重劃遞延點交時間 在前；且原告自己之抵費地契約簽訂時，雙方即口頭說明於 約定點交時間屆至，仍因政府未公告使出賣人取得特定土地 ，再另議時間延後點交）。是被告並未違約。 (四)被告陳松秀等三人並無違約情事，且被告等人均無原告指稱 之置之不理、毫無誠信等情：被告分別於103 年12月25日以 函文寄原告律師邱清銜律師、103 年12月19日、104 年1 月 23日以台北北門郵局存證信函4483號、238 號寄送原告，通 知原告廖達文被告陳松秀等三人確係受限於土地重劃時程， 故仍未經公告取得土地而無法辦理點交予原告，為原告所知 悉，惟被告陳松秀等三人仍亟具履約誠意，且縱原告意欲解 除契約，被告亦表同意，僅希望雙方能共同協商處理後續事 宜。 (五)縱認被告確有違約情事，惟按約定之違約金過高者，法院得 減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當， 即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人 之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不 容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額 （最高法院79年台上字第1915號判例參照）。次按約定之違 約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可 得享受之利益，包括一般客觀事實，社會經濟狀況及常人所 損害情形，為衡量之標準（最高法院70年度台上字第3796號 裁判意旨參照）。 (六)雖被告未能於103 年11月30日前辦理點交系爭抵費地予原告 ，惟係因受限於重劃土地時程，新竹縣政府未公告使被告陳 松秀等三人取得土地，自無法移轉登記並點交予原告，實乃 不可歸責於被告之事由所致，且原告就抵費地涉及土地重劃 等變因將致辦理點交時間難以特定，亦非毫無所悉，業如前 述，被告非屬惡意不履行契約，是雖原告已給付價金252 萬 8,000 元，惟無論係以契約所載原告已給付價金3 倍即758 萬4,000 元、或原告起訴暫以已繳價金2 倍即505 萬6,000 元作為違約金請求，均實屬過高。從而，縱觀上情，違約金 亦應以原告所給付價金之於總價金比例，於約定點交時點迄 今得以利用系爭土地之獲利為計算，即以系爭土地103 年度 公告土地現值x 土地面積1305.79 平方公尺x 0.33年（自 103 年11月30日迄今）乘以10％（依土地法第105 條準用同 法第97條之10％之規定）乘以0.05（原告已給付價金252 萬 8,000/總價金5,056萬元）方屬合理。 (七)從而，原告訴請被告給付懲罰性違約金即原告已繳價金2 倍 （或契約所載3 倍）之部分，實屬無由。至按原告給付價金 1 日以萬分之5 計算滯納金、已受領價金252 萬8,000 元返 還原告部分，被告本即同意，亦於前開送達原告存證信函及 律師函中數度陳明。 (八)並聲明： １、原告之訴駁回。 ２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 緣原告與被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文於103 年2 月18日簽 立「配地權利買賣契約書」（下稱系爭契約），由原告向上 開三名被告購買渠等所有經新竹縣政府公○○○鄉○○○段 維東自辦重劃區」重劃後可配回之抵費地，買賣總價為新臺 幣（下同）5,056 萬元，原告並於簽立時，依系爭契約第3 條第1 項，給付252 萬8 仟元予上開被告三人。被告曾志忠 則為居問介紹系爭配地權利買賣之不動產仲介從業人員，任 職於太平洋房屋仲介公司，曾志忠並擔任賣方即被告陳松秀 等三人之連帶保證人，如賣方有違約等情事，與賣方負連帶 債務責任。 四、得心證之理由： 原告起訴主張被告應依民法第259 條第1 款返還自原告受領 之價金252 萬8,000 元、依系爭契約第8 條第2 項約定給付 滯納金2 萬9,072 元、懲罰性違約金5,05萬6,000 元，然為 被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：原告上開法 律規定及依系爭契約第8 條第2 項約定，請求被告給付上開 款項，是否有理？茲分敘如下： (一)原告與被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文於103 年2 月18日簽立 系爭契約，由原告向上開三名被告購買渠等所有經新竹縣政 府公○○○鄉○○○段維東自辦重劃區」重劃後可配回之抵 費地，買賣總價為5,056 萬元，原告並於簽立時，依系爭契 約第3 條第1 項，給付252 萬8,000 元予上開被告三人。且 被告曾志忠則為居問介紹系爭配地權利買賣之不動產仲介從 業人員，任職於太平洋房屋仲介公司，曾志忠並擔任賣方即 被告陳松秀等三人之連帶保證人，如賣方有違約等情事，與 賣方負連帶債務責任等情，為兩造所不爭執（即兩造不爭執 事項，見本院卷第117 頁至第118 頁），且有系爭契約書在 卷為憑（見本院卷第5 至10頁），堪信為真實。 (二)依據系爭契約第13條「特約事項」第5項約定：「本案乙方 應於103 年11月30日前辦理點交土地結案」，然迄至103 年 11月30日屆至，被告等人未依系爭契約第13條第5 項將土地 點交予原告乙事，業據被告自承在卷（見本院卷第36頁，被 告答辯狀理由六），且原告於103 年12月11日寄發中壢興國 郵局000304號存證信函催告被告於七日內依約辦理過戶點交 事宜，經被告於103 年12月19日寄發台北北門郵局004483號 存證信函回覆「受限於土地重劃時程而無法於103 年11月30 日前辦理點交，而約於104 年6 月相對人即可將土地移轉登 記予台端」等語，此有上開存證信函影本2 紙附卷可稽（見 本院卷第13頁至第19頁），足證被告並未依系爭契約第13條 第5 項約定於103 年11月30日前辦理點交土地結案甚明。且 原告於103 年12月23日寄發平鎮廣明郵局000587號存證信函 通知被告等人解除系爭契約，並請求被告返還已付款項以及 違約金，亦有存證信函影本1 紙附卷可稽（見本院卷第20頁 至第22頁）。 (三)依系爭契約第8 條第2 項約定：「乙方違反本契約約定時， 每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方已給付價 款萬分之五計算之滯納金予甲方。如經甲方通知限期催告履 行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方 除應將所收之甲方已繳價款返還甲方，且除雙方另有協議外 ，乙方應同時給付等同甲方已繳價款三倍給甲方作為懲罰性 違約賠償」等語（見本院卷第8 頁）。因本件被告等人違反 系爭契約第13條第5 項，已如前述，且原告已於103 年12月 23日寄發存證信函告知被告解除系爭契約並依法請求回復原 狀及給付違約金，則被告依法應負回復原狀義務，且應依前 開約定負給付滯納金及懲罰性違約金責任，被告曾志忠亦應 依同約定負連帶賠償責任，故原告依民法第252 條第2 款及 系爭契約第8 條第2 項之約定請求被告陳松秀、陳芳宜、陳 怡文返還價金及請求被告四人連帶給付滯納金及懲罰性違約 金，確屬有理，當予准許，原告得請求被告給付之金額如下 ： １、依民法第259 條第2 款規定，原告得請求被告陳松秀、陳芳 宜、陳怡文返還自原告受領之全部金額252 萬8,000 元及利 息。 ２、滯納金：自103 年12月1 日至12月23日，共計逾期23日，依 原告已給價款252 萬8,000 元之萬分之五計算滯納金，每日 滯納金為1,264 元（2,528,000*5/10,000=1,264），滯納金 共計2 萬9,072 元，是原告得請求被告陳松秀、陳芳宜、陳 怡文、曾志忠給付滯納金共計2 萬9,072 元 ３、懲罰性違約金: 依系爭契約第8 條第2 項，原告已繳價款一 倍，即252 萬8,000 元，是原告得請求陳松秀、陳芳宜、陳 怡文、曾志忠給付懲罰性違約金252 萬8,000 元。 (四)至被告爭執被告陳松秀等三人並無違約情事云云，並非有理 ：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年年上 字第1118號判例可資參照。經查，系爭契約第13條「特約事 項」第5 項既明文約定：「本案乙方應於103 年11月30日前 辦理點交土地結案」等語，其約定文句字義，即課予被告陳 松秀、陳芳宜、陳怡文依據系爭契約之約定日期履約之義務 ，故原告將系爭契約與訴外人溫玉里與訴外人楊雅淇、曾炳 焜、傅乾坤，就新竹縣政府公○○○鄉○○○段維東自辦重 劃區」重劃後可配回之抵費地，訂立之買賣契約混同討論， 實有曲解系爭同意書文義情形，更與兩造約定真意相悖，尚 無可取。 五、又按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條 第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經 查，系爭契約既經原告依法解除，自得依法請求被告履行回 復原狀及給付法定遲延利息之義務，被告未為給付，即應自 104 年3 月14日起負遲延責任，故原告依民法第252 條第2 款之規定，請求被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文連帶給付252 萬8,000 元，及自104 年3 月14日（起訴狀繕本係104 年3 月13日合法送達被告收受，故於104 年3 月14日起算遲延利 息，見本院卷第25頁至第27頁）起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之遲延利息，為有理由，予以准許。又被告有違約 情事，已如前述，則原告依系爭契約第8 條第2 項約定請求 被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文、曾志忠連帶給付滯納金計2 萬9,072 元及懲罰性違約金252 萬8,000 元，以及自104 年 3 月17日（起訴狀繕本係104 年3 月16日合法送達被告曾志 忠收受，故於104 年3 月17日起算遲延利息，見本院卷第28 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，為有 理由，予以准許。 六、從而，原告依系爭契約第8 條第2 項及民法第252 條第2 款 之規定，請求陳松秀、陳芳宜、陳怡文連帶給付252 萬8,00 0 元，及自104 年3 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之遲延利息，以及原告依系爭契約第8 條第2 項約定請 求被告陳松秀、陳芳宜、陳怡文、曾志忠連帶給付滯納金計 2 萬9,072 元及懲罰性違約金252 萬8,000 元（合計255 萬 7,072 元），以及自104 年3 月17日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之遲延利息，均有理由，予以准許。 七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為 假執行，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，依民事訴訟法第79 條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第二庭 法 官 陳雅瑩 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 書記官 吳仁心