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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第162號 上　訴　人　祥通建設股份有限公司 法定代理人　曾隆建 訴訟代理人　歐龍山律師 被 上 訴人　許金發 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國105 年3 月21 日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第79號第一審判決提起上訴， 並為訴之追加，本院於106 年9 月5 日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人於原審依租賃契約及債務不履行之法律關係為本件之 請求，於本院審理中在同一聲明下，追加依不當得利規定為 請求，核其追加與民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款規定相符，應予准許。 二、上訴人起訴主張：兩造前於民國101 年12月21日簽立房屋租 賃契約書（下稱系爭契約），由被上訴人向上訴人承租坐落 桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地上所建之1 至7 樓及地 下3 層停車場之建物（下稱系爭建物），系爭契約約定租賃 期間自102 年1 月1 日起至117 年4 月30日止，共16年4 個 月，系爭契約並約定，自102 年1 月1 日起至103 年4 月30 日為止之16個月期間供被上訴人就系爭建物修繕裝潢做旅館 業使用，並由被上訴人申請房屋使用執照及旅館業登記，此 段期間免給付租金，自103 年5 月1 日起開始繳付租金，第 一個5 年每月租金實收新臺幣（下同）35萬元，第二個5 年 每月租金實收45萬元。詎被上訴人自103 年11月起至104 年 12月31日止，共計14個月、合計490 萬元之租金未給付。又 被上訴人於所約定之103 年4 月30日免租期間屆滿後，有給 付103 年7 月至10月之租金，上訴人並為收受，即上訴人同 意延長免租期間至103 年6 月，故兩造已變更關於系爭契約 第4 條之約定，已同意不再以系爭契約第4 條所約定免租期 間屆滿未能取得使用執照、旅館登記證時為解除條件，並按 原系爭契約繼續履行。兩造系爭契約既未解除或終止，上訴 人自得依系爭契約關係請求被上訴人給付租金。縱使鈞院認 兩造間已無契約關係存在，被上訴人亦應負回復原狀之責任 ，被上訴人將系爭建物內65個浴缸拆除，並將1 至2 樓旋轉 樓梯拆除，惟均未回復原狀，被上訴人仍占有系爭建物，未 將系爭建物交還上訴人，致上訴人受有相當於租金數額之損 害，被上訴人則受有相當租金之利益，被上訴人自應按相當 租金之數額每月35萬元負債務不履行之損害賠償責任，或賠 償上訴人相當租金之不當得利。今上訴人屢次催討，被上訴 人均置之不理，為此爰依系爭契約、債務不履行之法律關係 提起本件訴訟，另於本院在同一聲明下，追加依不當得利規 定為本件之請求，並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人 490 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息；㈡請准宣告假執行。 三、被上訴人則以：系爭契約第4 條訂有履約保證金，且兩造約 定被上訴人若未能在16個月內取得系爭建物之使用執照及旅 館登記證，視同解約。之後兩造合意延長2 個月至103 年6 月讓被上訴人取得旅館登記，但被上訴人並未能在約定期間 內取得房屋使用執照及旅館登記證，被上訴人雖有於103 年 7 月至10月份繳付租金，但此段時間繳付租金之目的是為了 使被上訴人有充分時間與建築師討論是否終止此案，被上訴 人於同年10月1 日才做出最終決定與上訴人終止系爭契約， 不再繼續投資，並將系爭建物交還上訴人，被上訴人未再進 入系爭建物，系爭契約既經兩造於103 年10月1 日合意終止 ，上訴人即不得向被上訴人請求給付租金等語置辯，並於原 審聲明：請求駁回上訴人之訴。 四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並 為訴之追加，其於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應 給付上訴人490 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人於本院則聲明： 上訴及追加之訴均駁回。 五、兩造不爭執之事項（見本院卷第73頁、及本院106 年9 月5 日言詞辯論筆錄）： ㈠兩造於101 年12月21日簽訂系爭契約，由被上訴人向上訴人 承租系爭建物，租賃期間自102 年1 月1 日起至117 年4 月 30日止。租金金額為：⑴自102 年1 月1 日起至103 年4 月 30日止16個月期間供被上訴人修繕裝潢系爭建物、申請系爭 建物之使用執照、旅館業登記證，上訴人同意不收租金為免 租期。⑵自103 年5 月1 日起開始計租，第一個5 年間每月 實收租金35萬元，第二個5 年間每月實收租金45萬元，第三 個5 年間每月實收租金55萬元。 ㈡系爭契約第4 條約定：於租約訂立同時，被上訴人交付上訴 人210 萬元之履約保證金，若被上訴人未能於免租期之16個 月內取得系爭建物之使用執照、旅館業登記證，系爭契約視 為解除，被上訴人除應立即將系爭建物返還上訴人外，此履 約保證金歸上訴人沒收作為履約賠償。 ㈢被上訴人因未能於103 年4 月30日免租期屆滿前取得系爭建 物之使用執照、旅館業登記證等，故依系爭契約第5 條「乙 方（即被上訴人）整修裝潢租賃標的房屋，如因遭人力所不 能抗拒之天災、人禍致無法於免租期內完成時，得要求甲方 （即上訴人）將免租期展延之，惟展延期間最長不得超過兩 個月」之約定，要求上訴人展延免租期，經上訴人同意展延 2 個月至103 年6 月30日止。 ㈣被上訴人按期給付103 年7 月至10月之租金共140 萬元，之 後則未為任何給付。 ㈤被上訴人於前揭免租期間，將系爭建物原有3 至7 樓65個廁 所之浴缸、洗手台拆除，並將1 、2 樓之旋轉樓梯拆除，迄 未回復原狀。系爭建物目前除1 樓走廊由上訴人出租予訴外 人大江購物中心作為接駁車駐車點外，其餘部分均無人使用 。 六、本件經與兩造整理並協議簡化之爭點為㈠系爭契約是否因解 除條件成就而失其效力？㈡兩造是否已合意終止系爭契約？ ㈢原告請求被告給付租金，有無理由？㈣被上訴人是否已將 系爭建物返還予上訴人？㈤上訴人得否請求被上訴人給付相 當於租金之不當得利？茲就本院判斷分述如下： ㈠系爭契約是否因解除條件成就而失其效力？ 按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法 第99條第2 項定有明文。又附有解除條件之法律行為，於條 件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示（最高法院 31年上字第3433號判例意旨參照）。查系爭契約第4 條約定 ：「本租約訂立同時，乙方（即被上訴人，下同）交付甲方 （即上訴人，下同）210 萬元之履約保證金，若乙方未能於 免租期之16個月內取得租賃標的房屋之使用執照、旅館登記 證時，本租約視為解除，乙方除應立即將租賃標的返還甲方 外，此履約保證金歸甲方沒收作為履約賠償，乙方絕無異議 …」、第5 條約定：「乙方整修裝潢租賃標的房屋，如遭人 力所不能抗拒之天災、人禍致無法於免租期間內完成時，得 要求甲方將免租期展延之，惟展延期間最長不得超過2 個月 」等語（見原審卷第7 、8 頁），足認已明示被上訴人未於 免租期之16個月內即103 年4 月30日前取得系爭建物之使用 執照、旅館登記證時，為系爭契約之解除條件，且兩造得合 意延長免租期間至2 月即至103 年6 月30日。而被上訴人至 103 年4 月30日免租期間屆滿仍未取得系爭建物之使用執照 與旅館登記證，要求上訴人展延免租期，經上訴人同意展延 2 個月至103 年6 月30日止等情，為兩造所不爭執。系爭契 約固已發生解除條件，惟被上訴人於103 年4 月30日免租期 間屆滿後，經上訴人同意展延免租期至同年6 月30日，嗣並 給付103 年7 至10月每月35萬元之租金，經上訴人收受之事 實，亦為兩造所不爭執，則本件既有被上訴人繼續履行關於 系爭契約之義務，上訴人又未否認而予以受領之事實，堪認 兩造已另為約定繼續系爭契約，而有不使系爭契約因解除條 件成就而失其效力之合意，上訴人基此主張系爭契約並未因 解除條件成就而失其效力一節，即屬可採。 ㈡兩造是否合意終止系爭契約？ 1.依證人即為協助被上訴人取得系爭建物使用執照之建築師梁 忠權到庭證稱：「我們每次都會談要符合建築的相關法律， 有提及有困難取得執照就予以擱置，就是兩方不再有租賃關 係，就是被上訴人不再繼續承租；我只記得當時氣氛很和諧 ，印象中上訴人沒有反對的表示；據我的理解，兩造到我事 務所談的意思就是不再繼續這個案子，就是被上訴人不租了 ，因為法律上有困難，兩造間對此部分沒有意見，兩邊有提 到不租了，不租了也不做了，當時兩造的氣氛是愉快的，終 止就終止了」等情（見本院卷第48、49頁）。再觀諸系爭契 約之內容，可見被上訴人簽訂系爭契約之目的，即在於將系 爭建物修繕裝潢以經營旅館業，惟因系爭建物尚未取得使用 執照，系爭建物於簽訂系爭契約時之狀況，又非可立即取得 使用執照及旅館業之營業執照，故於系爭契約第7 條約定被 上訴人受系爭建物之交付後，得以自己之費用，為旅館營業 目的就系爭建物為變更設計、整修、裝潢等必要之行為（見 原審卷第8 頁），並於系爭契約第3 條第1 款尚約定自102 年1 月1 日起至103 年4 月30日止長達16個月之期間，供被 上訴人修繕裝潢系爭建物，以申請取得系爭建物之使用執照 及旅館業登記證，上訴人同意上開長達16個月之期間為不收 租金之免租期（見原審卷第6 頁），甚至於系爭契約第5 條 更約定若無法於上開免租期內完成整修裝潢，尚得要求上訴 人將免租期延至兩個月（見原審卷第8 頁），參以依證人梁 忠權所述：系爭建物為79年間所興建之老建物，沒有取得使 用執照等語（見本院卷第47頁），況實際上本件迄至103 年 10月間，被上訴人仍未能將系爭建物修繕裝潢至可取得使用 執照，更遑論取得旅館業登記證，此亦為兩造所不爭執，在 在可見欲將系爭建物修繕裝潢至可取得使用執照，並進而取 得旅館業登記證，確實具有相當之困難度，否則也不會有上 開最長可達18個月免租期之約定之必要。從而，衡情被上訴 人於103 年10月1 日通知上訴人之法定代理人至梁忠權建築 師事務所協商前，被上訴人為取得系爭建物之使用執照及旅 館業登記證，勢必已投入大量心力與鉅額資金，被上訴人經 評估後，認為縱使再投入相當資金，仍是困難重重，遂於10 3 年10月1 日邀集上訴人之法定代理人至梁忠權建築師事務 所協商，經梁忠權建築師說明取得使用執照確實有困難，由 於被上訴人承租系爭建物以經營旅館業之目的確實難以達成 ，縱再投入資金亦恐仍徒勞無功，被上訴人遂決定認賠之前 所投入之資金，並與上訴人終止系爭契約，洵屬符合情理。 況再參酌上訴人係遲至1 年後之104 年11月13日始寄發存證 信函請求被上訴人給付103 年11月起每月35萬元之租金（見 原審卷第13、14頁），衡諸兩造若未於103 年10月1 日合意 終止系爭契約，上訴人大可自103 年11月1 日起按月向被上 訴人催討租金，該租金數額又每月高達35萬元，可謂攸關上 訴人權益至鉅，上訴人若認系爭契約尚未合意終止，豈有不 立即催討之理。再者，依系爭契約第8 條約定「本租賃標的 物現有SOGO駐車點係由甲方（即上訴人，下同）出租予第三 人，該部分於本租賃標的物交付乙方（即被上訴人，下同） 後，仍繼續由甲方經營，所得租金亦歸甲方取得。若SOGO合 約到期，甲方欲出租予SOGO以外之第三人時，應經乙方同意 。（見原審卷第8 頁）」可見系爭契約若繼續有效，上訴人 欲將上開駐車點出租予SOGO以外之第三人時，即須經被上訴 人同意，然依上訴人自承上開駐車點，目前確實由上訴人出 租予訴外人大江購物中心作為接駁車駐車點（見本院卷第50 、84頁），並有相片在卷可佐（見本院卷第52至54頁），核 以上訴人又未舉證證明有經被上訴人同意後始出租予大江購 物中心，亦見上訴人確已明知兩造已合意終止系爭契約，否 則即應取得被上訴人同意後始得另外出租予他人至明。並佐 以證人梁忠權證稱當時協商時兩造氣氛很和諧、愉快等情， 已如前述，衡以被上訴人決定不再繼續承租，若上訴人堅決 不同意終止契約，而欲繼續收取租金，兩造必定會有相當歧 見及爭執，甚或表示將對簿公堂，氣氛斷難和諧、愉快，並 綜合被上訴人於協商後確未再對系爭建物進行修繕裝潢等工 程，上訴人更於長達1 年之期間未曾對被上訴人表示須收取 租金，甚至亦未依系爭契約第8 條之約定即自行將駐車點出 租予SOGO以外之第三人等客觀事實，均見證人梁忠權證述兩 造已終止系爭契約乙節，洵與事實相符。且系爭契約既已合 意終止，被上訴人實無再占有管領系爭建物之權利與必要， 被上訴人於上開協商終止系爭契約後，亦確未再對系爭建物 進行修繕裝潢等工程，上訴人更未依系爭契約第8 條之約定 即自行將駐車點出租予SOGO以外之第三人，足認被上訴人與 上訴人合意終止系爭契約時，並已將系爭建物返還上訴人占 有管領之事實，亦堪認定。 ⒉人之記憶能力及言語表達能力有限，本難期證人能鉅細無遺 完整記憶並陳述其所經歷事實發生過程之每一細節內容，更 無從期待其於法院審理時，能一字不漏完全陳述所見聞之事 實經過，自不得因證人所陳述之部分內容不確定，或於陳述 過程中，就同一或相似問題之回答有先後更正或稍不一致之 處，即全盤否認證人證言之真實性，或指摘證人之陳述即為 臆測之詞，故證人之陳述內容，前後縱稍有參差或部分有記 憶不清之處，事實審法院非不可本於經驗法則、論理法則， 並斟酌其他情形，作合理之比較，定其取捨。查上訴人主張 證人梁忠權既證稱沒有印象何人提起不再繼續這個案子、又 稱沒有印象有提到租約如何處理、沒有印象上訴人之法定代 理人有說不租了等語，指摘證人梁忠權所稱「兩邊談到不租 了」，顯然證詞矛盾、前後不一，亦為其想像、臆測之詞云 云（見本院卷第80、81頁）。惟證人梁忠權前開證述內容， 經本院斟酌其他情形，認應與事實相符乙節，業經詳述如前 ，至證人梁忠權所述「沒有印象何人提起不再繼續這個案子 」部分，證人梁忠權係證稱「（上訴人訴訟代理人問：所謂 不再繼續這個案子，是何人提起的？）沒有印象何人提起， 就是坐下來談，兩造間對此部分沒有意見。（見本院卷第49 頁）」顯見證人梁忠權對於該次協商，兩造究係何人先提起 欲終止系爭契約之細節，雖不復記憶，但對於兩造確有達成 合意終止系爭契約之意思表示，實無影響；又證人梁忠權所 稱「沒有印象有提到租約如何處理」部分，依證人梁忠權證 稱「（上訴人訴訟代理人問：有無提到兩造租約終止或解除 ？）我記得是說停止這個案子，沒有印象有提到租約如何處 理。（見本院卷第49頁）」，可見證人梁忠權亦已明確證稱 停止這個案子，然其非法律專業人士，對於租約究以終止或 解除之方式處理，其無印象，要不悖於常理；再就證人梁忠 權所述「沒有印象上訴人之法定代理人有說不租了」部分， 依證人梁忠權證稱「（上訴人訴訟代理人問：所謂兩方提到 不租了，是指上訴人的法定代理人有提到不再租？）開會裡 面有談到這個議題，上訴人法定代理人有沒有說不租了，我 沒有印象，只談到兩邊有說不租了，然後就不租了。（見本 院卷第50頁）」亦見兩造確實有表示不租了，至於上訴人法 定代理人一方如何表示不租之言語細節，證人梁忠權雖無法 完全記憶，仍無從影響系爭契約業已合意終止之認定。上訴 人徒以證人梁忠權有前揭無法完全記憶之證詞，指摘證人梁 忠權證述之情節不足採信云云，尚非可採。 3.綜上，系爭契約業經兩造於103 年10月1 日合意終止，被上 訴人並將系爭建物返還上訴人占有管領，洵堪認定。上訴人 主張其並未同意終止系爭契約，且被上訴人亦未返還系爭建 物云云，均不可採。 ㈢上訴人請求被上訴人給付租金，有無理由？ 兩造既已於103 年10月1 日合意終止系爭契約，有如上述， 故上訴人主張其得依系爭契約之約定，請求被上訴人給付10 3 年11月起至104 年12月31日止之租金合計490 萬元云云， 即屬無據。 ㈣被上訴人是否已將系爭建物返還予上訴人，被上訴人應否將 系爭建物負回復原狀之義務？ 1.上訴人主張縱認系爭契約已因解除條件成就或合意終止而失 其效力，但被上訴人仍應負回復原狀之責，即被上訴人前將 系爭建物內65個浴缸、洗手台拆除，且將1 至2 樓旋轉樓梯 拆除，惟並未回復原狀，應負相當於租金損害之債務不履行 之損害賠償責任乙節，為被上訴人所否認。 2.如前所述，系爭契約之目的，即在於由被上訴人將系爭建物 修繕裝潢以取得使用執照及旅館業登記證後，再由被上訴人 支付租金以承租系爭建物經營旅館業，故於系爭契約第7 條 約定被上訴人受系爭建物之交付後，得以自己之費用，為旅 館營業目的就系爭建物為變更設計、整修、裝潢等必要之行 為，並對照系爭契約第4 條約定：「本租約訂立同時，乙方 （即被上訴人，下同）交付甲方（即上訴人，下同）210 萬 元之履約保證金，若乙方未能於免租期之16個月內取得租賃 標的房屋之使用執照、旅館登記證時，本租約視為解除，乙 方除應立即將租賃標的返還甲方外，此履約保證金歸甲方沒 收作為履約賠償，乙方絕無異議…」，可見被上訴人就系爭 建物本即有變更設計及整修裝潢之權利，但縱經變更設計及 整修裝潢後，若仍未能取得使用執照及旅館業登記證，致無 法經營旅館業，系爭契約即視為解除，此時被上訴人即應將 系爭建物返還上訴人，前開210 萬元履約保證金並歸上訴人 沒收作為履約賠償，揆其意旨，顯在於系爭建物原本即無法 取得使用執照，又有變更設計及整修裝潢之必要，被上訴人 進行變更設計及整修裝潢等工程，即非人為故意或過失造成 之損害，但於變更設計及整修裝潢後，若仍未能取得使用執 照及旅館業登記證，致無法經營旅館業，系爭契約既視為解 除，此時被上訴人即應將系爭建物返還上訴人，即無回復原 狀之義務與必要，至於前開210 萬元保證金則作為上訴人履 約交付系爭建物供被上訴人進行變更設計及整修裝潢之賠償 ，實已兼顧若系爭契約無法持續履行時兩造利害關係之衡平 ，於本件兩造亦確因無法取得系爭建物之使用執照及旅館業 登記證而終止契約時，被上訴人並未請求返還前開210 萬元 履約保證金，其亦無將已進行之變更設計及整修裝潢予以回 復原狀之必要與義務，始符合終止系爭契約之本旨。從而， 上訴人主張被上訴人既未將系爭建物內已拆除之65個浴缸、 洗手台及將1 至2 樓拆除之旋轉樓梯回復原狀，應負相當於 租金損害之債務不履行之損害賠償責任，其得請求被上訴人 給付490 萬元云云，亦難准許。 ㈤上訴人得否請求被上訴人給付相當於租金共490 萬元之不當 得利？ 本件被上訴人於系爭契約終止時，即已履行返還系爭建物之 義務，已詳如前述，自難認被上訴人有何無權占有系爭建物 致獲有相當於租金之不當得利之情事，則上訴人主張依不當 得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金共490 萬元 之不當得利云云，仍無理由，不應准許。 七、綜上所述，上訴人依系爭契約之約定及債務不履行之法律關 係，請求被上訴人給付490 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由， 應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不 同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於 本院追加依不當得利之法律關係為請求，亦無理由，應予駁 回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 106 年 10 月 3 日 民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜 法 官 何宗霖 法 官 曾家貽 以上正本係照原本作成。 本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上 訴。如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上 訴狀。 中 華 民 國 106 年 10 月 3 日 書記官 吳秋慧