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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第192號 上　訴　人　信眾地產仲介有限公司 法定代理人　陳文鵬 被上訴人　　胡香 上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於民國105 年6 月 30日本院桃園簡易庭104 年度桃簡字第643 號第一審判決提起上 訴，本院於105 年12月29日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、按簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第 436 條之1 第3 項準用第446 條第1 項但書、同法第255 條 第1 項第2 款定有明文。上訴人於第二審準備程序時當庭追 加不當得利之法律關係為請求權基礎（見本院卷第24頁背面 ），核屬請求之基礎事實同一，核無不合，應予准許，合先 敘明。 二、上訴人起訴及於上訴補充：桃園市○○區○○段○○○ ○號土 地及其上3062建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○○ ○ 號8 樓，下稱系爭房地）原為被上訴人配偶謝錫聯所有， 謝錫聯死亡後則由被上訴人與訴外人謝麗玲、謝佳豪及謝惠 玲繼承，被上訴人與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲之共同代理人 曹明花（即謝錫聯之前配偶）於民國104 年2 月18日與伊簽 訂不動產專任委託銷售契約書（下稱專任委託書）約定以新 臺幣（下同）568 萬元之價格委託伊仲介銷售系爭房地，委 託銷售期間自同年2 月18日至5 月18日，復於同日簽訂委託 銷售契約內容變更合意書（下稱第一次變更合意書）調降委 託銷售金額為500 萬元；嗣於同年4 月9 日又簽訂委託銷售 契約內容變更合意書（下稱第二次變更合意書）調降委託銷 售金額為450 萬元。嗣伊與李明珅就系爭房地進行交易協商 ，李明珅願以450 萬元購買系爭房地，並交付定金5 萬元， 此亦經曹明花於同年4 月11日賣方定金收款憑證上簽認（下 稱系爭憑證），伊遂告知被上訴人及曹明花應於同年4 月14 日簽訂買賣契約，然被上訴人卻未到場，伊遂於同年月16日 以存證信函催告被上訴人應於同年月21日辦理簽約事宜，惟 被上訴人仍拒絕到場簽約，顯有違約之情事。伊既成功居間 李明珅願以450 萬元買受系爭房地，伊本可向賣方（被上訴 人）收取銷售價格4 ％之報酬，向買方（李明珅）收取銷售 價格2 ％之報酬，僅因被上訴人拒絕履約，伊就無法取得應 得之系爭房地成交價6 ％即27萬元之損害，伊自得依專任委 託書第11條約定，請求被上訴人給付依委託售價4 ％計算之 服務報酬18萬元及2 ％計算之違約金9 萬元。縱伊因被上訴 人毀約而省卻本需處理系爭房地相關事宜的人事、勞務費用 ，此部分成本亦未高達銷售金額3 ％即135000元，原審認定 似嫌率斷，且就違約金過高之事實，應由主張此有利於己之 債務人即被上訴人負舉證責任。 又因被上訴人拒絕出面簽約，買方李明珅遂以此為由解除契 約，伊基於「中人」亦屬就債之履行有利害關係之第三人立 場，除退還前已收受之定金5 萬元，更依系爭憑證約定先行 賠付原應由被上訴人負擔之加倍返還定金5 萬元予李明珅， 伊自得依民法第312 條於5 萬元限度內承受李明珅之權利， 或依民法第176 條或不當得利之法律關係，請求被上訴人賠 償。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人32萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。 三、被上訴人答辯略以：伊原係同意曹明花以500 萬元之價額委 託上訴人銷售，曹明花未經伊同意即擅自決定調降金額。上 訴人固稱已覓得買方李明珅，然未提出具體事證以實其說， 伊曾按照李明珅之電話地址去找，未有此人，伊否認李明珅 收受上訴人墊付5 萬元賠償收據（下稱系爭收據）之真正。 況專任委託書第11條約定屬違約金之性質，而自上訴人尋得 李明珅至李明珅解除契約之日止，期間僅有8 日，且仍於委 託銷售期間內，上訴人自得繼續依約銷售，尚難認上訴人有 何重大損害，上訴人請求給付之違約金顯屬過高，應予酌減 。又伊與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲同為系爭房地所有權人， 而專任委託書亦無約定於違約時應負連帶賠償之責，縱認伊 有違約之情事，該違約金之債務應屬可分之債，上訴人亦僅 能依比例請求賠償。至系爭憑證，僅屬兩造間之協議，與李 明珅並無關係，自難認李明坤得遽以請求伊賠償，則上訴人 墊付5 萬元難認係屬有利害關係之第三人所為清償，又伊拒 絕簽約與公序良俗無涉，更與無因管理要件不符。並於原審 聲明：駁回上訴人之訴。 四、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人應 給付上訴人33,750元及法定利息，並駁回上訴人其餘之訴， 暨就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部 分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：①原判決不利於上訴 人之部分廢棄；②上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人 286250元及自104 年5 月23日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項（見本院卷第34頁背面）： （一）系爭房地原為謝錫聯所有，嗣謝錫聯於103 年10月26日死 亡，而由謝錫聯之繼承人即謝麗玲、謝佳豪、謝惠玲及被 上訴人繼承，並於104 年3 月5 日辦理繼承登記。 （二）上訴人提出之原證一遺產分割協議書、原證三專任委託書 、原證四第一次變更合意書及原證五第二次變更合意書均 為真正。 （三）上訴人於104 年4 月16日寄發鶯歌郵局存證號碼000090存 證信函通知被上訴人應於104 年4 月21日至桃園市○○區 ○○街○ 巷○○弄○○號2 樓簽約等語，被上訴人並已收受。 六、上訴人得依專任委託書第11條收取違約金，但法院本得依職 權酌減違約金，原審所為酌減尚無不當 1.專任委託書約定：第五條「（服務報酬）一、受託人於買賣 成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價 額之百分之四……二、前項受託人之服務報酬，委託人於買 賣簽訂買賣契約時，應以現金一次支付予受託人……」；第 十一條「（違約之處罰）一、委託人如有下列情形者，視為 受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷 售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之 違約金予受託人：……4 、買方書面承購價格已達委託人之 最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人 簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」。是如委託 人即被上訴人未依約履行簽約義務，其債務不履行之違約金 即為合計委託銷售價格6 ％之金額。 2.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。此項「 違約金數額」之酌減裁量權，係為保護債務人之利益，而期 得公平之結果所由設（最高法院79年台上字第1915號判例、 105 年度台上字第263 號判決參照）。約定之違約金額過高 者，不論係懲罰性或損害賠償總額預定性質之違約金，法院 均得依民法第252 條規定，予以酌減至相當之數額（同院10 3 年度台上字第2527號判決參照）。是無論專任委託書第11 條約定之委託銷售價格6 ％之違約金性質為何，法院均得依 職權酌減之。 3.系爭房地既由謝麗玲、謝佳豪、謝惠玲及被上訴人4 人之共 同代理人曹明花委託上訴人銷售，曹明花並先後於104 年2 月18日及同年4 月9 日調降委託銷售價格，即應以第二次變 更合意書同意之委託銷售價格450 萬元為準。上訴人於委託 銷售期間內覓得買方李明珅，並代為收受定金5 萬元，復由 曹明花在系爭憑證上簽署確認，並分別經上訴人及曹明花要 求被上訴人出面簽訂買賣契約一節，業據上訴人提出被上訴 人不爭執真正之系爭憑證及上訴人、曹明花寄給被上訴人之 存證信函（見桃簡卷第19、20頁、本院卷第26頁）在卷可稽 。核與證人費淑貞於原審結證：伊與上訴人之法定代理人陳 文鵬為朋友關係，陳文鵬曾告知伊系爭房地要出售，請伊幫 忙介紹買家，嗣伊透過友人介紹得知李明珅有購買意願，遂 帶同李明珅授權之人看屋，嗣李明珅出價450 萬元願購買系 爭房地，並交付5 萬元定金等語（見桃簡卷第115 頁反面） 相符，堪認上訴人確於專任委託銷售期間覓得買主李明珅， 並經曹明花簽署確認，被上訴人復不爭執確實有悔賣事實， 堪認被上訴人確有事後拒不履行簽訂買賣契約之義務，上訴 人依專任委託書第11條約定請求被上訴人給付違約金，即屬 有據。 4.上訴人雖主張得請求被上訴人給付27萬元（計算式：450 萬 元6 ％＝27萬元），惟按民法第250 條第2 項前段「違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額」，兩造既未明文約定違約金為懲罰性違約金，即應視為 視為賠償性違約金，原審認上訴人依專任委託書所負之義務 ，除居間外，尚有過戶、貸款及交屋手續之協助，此觀專任 委託書第7 條、第9 條約定可明，被上訴人固有違約，但上 訴人亦省卻本應處理之過戶、貸款及交屋等事務所需付出之 人事、勞務費用，故上訴人請求違約金27萬元確屬過高，應 酌減至3 ％一節，尚無不合。是上訴人得請求違約金為13.5 萬元（計算式：450 萬元3 ％＝13.5萬元）。又專任委託 書並未約定違約金為連帶債務，復未約定委託人中1 人違約 即應負全部違約金債務，自仍應按民法第271 條「數人負同 一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或 契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之」，由謝麗玲、謝 佳豪、謝惠玲及被上訴人4 人各平均分擔，被上訴人應分擔 之違約金為33750 元（計算式：13.5萬元4 ＝33750 元） ，上訴人於此範圍內之請求即屬有據，逾此範圍則為無據。 5.至被上訴人雖辯稱並無李明珅其人，否認其真實性云云，但 證人曹明花、費淑貞均已於原審結證確認李明珅存在（見桃 簡卷第92頁背面、第115 頁背面），被上訴人空言否認，未 提出確切反證以實其說，尚非可採。 七、上訴人未能證明確有「加倍」返還定金之事實 上訴人主張其因被上訴人違約不簽訂買賣契約，其代被上訴 人先行加倍返還定金予李明珅云云，固據其提出系爭憑證及 系爭收據為證（見桃簡卷第19、21頁），然系爭憑證第7 條 約定：「倘甲方（謝麗玲、謝佳豪、謝惠玲及被上訴人）屆 時不賣則應加倍返還定金予買方」，足認負加倍返還定金責 任者為出賣人而非居間人即上訴人，上訴人並無代被上訴人 或其他出賣人加倍返還之義務。又系爭收據略以：「…因賣 方（謝麗玲、謝佳豪、謝惠玲及被上訴人）未能如期簽訂買 賣契約，由信眾地產仲介有限公司（上訴人）先行墊支賠付 定金新臺幣5 萬元整。並解除本件買賣契約」等語，僅記載 賠付定金5 萬元，而非「加倍」賠付定金「10萬元」，是上 訴人是否確於返還李明珅原本的定金5 萬元之外，又另行給 付李明珅5 萬元，合計給付李明珅10萬元，洵非無疑；上訴 人雖陳稱：原來的定金是直接返還，沒有給收據云云（見本 院卷第35頁），然定金之收受或返還，上訴人以居間不動產 為業務，理應慎重，焉有收受定金有簽訂系爭憑證，但返還 卻未立任何書據之理；況證人費淑貞於原審結證略以：簽立 系爭收據當日，確實有交付5 萬元給李明珅之友人（吳彥辰 ）等語（見桃簡卷第116 頁），足見當日只有給付李明珅授 權之人5 萬元而已，則上訴人顯無法證明確實業已「加倍返 還」李明珅10萬元，其既不能證明有代被上訴人墊付5 萬元 之前提事實，其主張依第三人清償、無因管理或不當得利等 法律關係請求被上訴人返還5 萬元，均失憑依。 八、綜上所述，上訴人依專任委託書第11條約定，請求被上訴人 給付33750 元及自104 年5 月23日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，駁回上 訴人之請求，及就上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決 ，並依職權為假執行宣告，均無不合。上訴人就其敗訴部分 提起上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，上訴人之上訴應予駁回。 九、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據， 核與判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。 據上論結，上訴人上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 13 日 民事第三庭審判長法官 周玉羣 法 官 顏世翠 法 官 毛松廷 以上正本係照原本作成 本件不得上訴 中 華 民 國 106 年 1 月 16 日 書記官 林左茹