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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1312號 原　　　告　薪曜國際開發股份有限公司 法定代理人　莊耀賢 訴訟代理人　林哲倫律師 被　　　告　寶鎂建設股份有限公司 法定代理人　鄭慶華 被　　　告　莊淑華 　　　　　　莊熾惠 共　　　同 訴訟代理人　宋英華律師 複 代理 人　陳羿妏律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國105 年12月30日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾壹萬參仟柒佰陸拾陸元，及自民 國一○五年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬肆仟陸佰元為被告供擔 保後，得為假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾壹萬參仟柒佰陸 拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應連 帶給付原告新臺幣（下同）4,813,766 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願 供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3 頁）。嗣於民國105 年10月19日具狀變更聲明為：㈠被告寶鎂建設股份有限公司 應給付原告4,813,766 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告莊淑華應給付 原告4,813,766 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息。㈢被告莊熾惠應給付原告4, 813,766 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息。㈣如被告中任一人給付時，其餘被告 就給付範圍內免給付義務。㈤願供擔保請准宣告假執行（見 本院卷第103 頁正、反面）。經核原告聲明之變更，與原訴 皆係基於同一之委託銷售契約書之基礎事實，揆諸前揭說明 ，核無不合，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張：兩造於102 年6 月10日簽訂委託銷售契約書 （下稱系爭契約書），約定被告委託原告自102 年5 月15日 至103 年5 月14日銷售坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○ ○號土地及其上建物，並約定以出售房地（含車位）之總金 額5.5 ％計算原告應得之銷售服務費，被告並於原告請款後 保留該次請款金額10％為保留款，另約定每戶及每車位之底 價，若出售價格超過底價時即為超價，超價部分經扣除約定 使用部分後，餘款之20％應歸原告所有。原告於銷售期間逐 期開立足額發票向被告請款，被告則依約扣除10％保留款共 計5,704,766 元尚未給付，嗣被告於105 年3 月間與其中一 名客戶談妥退戶，是被告尚未付之保留款應為4,813,766 元 ，詎被告迄今均藉故不願付款，爰依系爭契約之法律關係提 起本件訴訟，請求被告給付銷售服務費保留款等語。並聲明 ：如上開變更後之聲明所示。 二、被告則以： ㈠依系爭契約第1 條第1 項、第3 條第3 、4 項約定，原告銷 售房屋應以底價21萬元出售，如低於21萬元應得被告同意並 簽立會辦單，否則即應由原告補足差額，被告並得就此差額 自原告之銷售服務費中直接扣除。又原告銷售房屋若有超價 ，得以總價之50％補貼低於底價差額，每戶以0.3 萬元/ 坪 為限，且計算原告出售房屋是否有超價或低於底價時，房屋 與車位、露台之價格應分開計算，不應合併計入房屋底價內 。惟原告銷售房屋共有21戶低於每坪21萬元底價出售，其中 僅有9 戶（A3-06F、A1-14F、B1-09F、A1-13F、B-10F 、B- 11 F、A1-09F、A3-09F、A3-10F）經被告以會辦單同意以20 萬元售出，其餘12戶（C1-1F 、A1-1F 、A2-3 F、A2-5F 、 A3-2F 、A3-3F 、B1-2F 、B1-4F 、B2-13F、B2-14F、B3-2 F 、B3-9F ）則未經被告同意即擅自以低於每坪底價21萬元 之價格售出，而原告依系爭契約之約定得以超價補不足底價 之差額僅限於每戶每坪0.3 萬元，超過此部分之差額則應自 原告銷售服務費中扣除。是依上開12戶之各戶坪數、成交總 價（房地加車位加露台）、車位成交價，及系爭契約所附第 二階段之單價表格為基準，將每戶底價減去原告得以超價補 底之0.3 萬元/ 坪，可得出每戶每坪之最低應賣單價，以該 應賣單價與該戶坪數相乘後，即為原告應售之最低房地總價 ；再將原告實際賣出之成交總價減去車位及露台價格後，與 應售之最低房地總價相較，即為原告應補回之差額，被告得 就此差額自原告應得之銷售服務費中扣除，則以此計算後每 戶應補回之差額詳如附表一所示，共計為2,820,900 元，被 告自得主張自本件銷售服務費中扣除上開金額。 ㈡又兩造洽談本件銷售合作案時，原告公司副總經理、專案經 理皆曾口頭告知其公司於先前合作之建案交屋完成後，會全 額招待建商員工出國旅遊以示感謝，本件建案亦會比照辦理 等語。嗣於104 年4 、5 月間原告公司經理莊富凱告知改以 支付60萬元作為招待被告公司員工出國旅遊之費用，且原告 公司負責人莊耀賢於105 年6 月22日亦向被告莊淑華承諾願 支付該60萬元，並同意自本件銷售服務費結餘款中扣除，故 原告於本件請求銷售服務費保留款自應與此筆60萬元之員工 旅遊費用抵銷。 ㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造於102 年6 月10日簽訂委託銷售契約書，由被 告委託原告自102 年5 月15日至103 年5 月14日銷售坐落桃 園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上之建物，並約 定以出售房地（含車位）之總金額5.5 ％計算原告應得之銷 售服務費，被告並於原告請款後保留該次請款金額10％為保 留款，另約定每戶及每車位之底價，若出售價格超過底價時 即為超價，超價部分經扣除約定使用部分後，餘款之20％應 歸原告所有。原告於銷售期間逐期開立足額發票向被告請款 ，被告則依約扣除10％保留款共計5,704,766 元，嗣被告於 105 年3 月間與其中一名客戶談妥退戶，是總計尚餘保留款 4,813,766 元未給付予原告等情，業據提出委託銷售契約書 、銷售佣金請款明細、發票、支票、溢價結餘請款單、超價 核對表、客戶刷卡明細單、折讓證明單等件影本為憑（見本 院卷第6 至36頁），上情並為被告所不爭執（見本院卷第64 頁），自堪信為真實。 四、至於原告復主張被告應全額給付上開4,813,766 元之銷售服 務費保留款乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從 而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠被告辯稱原告前曾同意 支付60萬元招待被告公司員工出國旅遊，並以該等金額主張 抵銷，是否有理？㈡被告辯稱原告未經其同意，擅自以低於 底價之價格出售如附表一所示之12戶房屋，此部分差額共計 2,820,900 元應自本件銷售服務費保留款中扣除，是否有理 ？㈢被告3 人間是否具不真正連帶債務之關係？茲分別論述 如下： ㈠被告辯稱原告前曾同意支付60萬元招待被告公司員工出國旅 遊，並以該等金額主張抵銷，是否有理？ 被告辯稱原告前曾同意支付60萬元招待被告公司員工出國旅 遊，並以該等金額主張抵銷云云，無非係以證人陳俊旭、楊 玉華之證詞為據。然查： 證人陳俊旭即被告公司工務襄理證稱略以：「（問：關於原 告公司代銷費用的協商問題，你是否有參與或在場？）關於 我們公司要付給原告的代銷費，要付多少、怎麼付等的結算 事宜，我都沒有參與」、「（問：你是否知悉原告公司有承 諾所收取的代銷費用會招待被告公司人員出國？）知道。原 告公司的副總及莊經理在建案現場的辦公室跟我們公司的莊 淑華、工務副理，大概是今年4 、5 月時，討論招待我們公 司員工旅遊的費用，因為他們談事情的會議桌就在我的辦公 桌旁邊，所以我會聽到一些話，但我不是參與該討論會議的 人，我只聽到原告方的人願意支付我們公司員工旅遊費用60 萬元，但詳細內容我不是很清楚」、「（問：關於出國旅遊 招待的事，你只有在這次聽到嗎？）這件事我就親耳聽到這 一次」、「（問：據你當天所聽聞的內容，是否有提到該60 萬元可以直接從代銷服務費中扣除？）我沒有聽到」、「（ 問：你聽到60萬元的這件事，除了你講的那一次外，是否有 從被告公司的其他人口中聽到這件事？沒有」等語（見本院 卷第111 頁背面至112 頁）。另證人楊玉華即被告公司會計 證稱略以：「（問：你是否知悉原告公司的人曾經有答應要 招待你們公司的人出國旅遊？）有」、「（問：請詳述證人 所聽到的經過及人事時地物）原告公司的副總跟專案經理到 現場跟莊淑華開會時有提到，我不是會議中的人，只是辦公 桌在旁邊，所以有聽到。我個人至少有聽到3 次以上」、「 （問：招待出國旅遊的錢是多少錢？）60萬元。就開會時他 們在談」、「（問：最後有沒有給？）沒有。我不清楚原因 」、「（問：你在場聽到招待出國費60萬元的事情時，有無 聽到該筆款項可以從代銷服務費中直接扣？）沒有聽到這個 」等語（見本院卷第112 頁背面至113 頁）。由上可知，證 人陳俊旭、楊玉華均表示渠等並非兩造談及招待出國費用時 所直接全程在場之人，而係因辦公座位在附近而從旁聽聞部 分內容，惟由證人之證述內容尚無法得知兩造就招待出國費 用乙事最後是否確實達成共識？是否附有任何條件或期限？ 況上開證人均為被告公司之員工，對於招待出國費用乙事自 身亦有相當利害關係存在，本難期渠等為全然客觀公平之證 述，堪認原告表示兩造曾洽談若被告願意全額支付銷售服務 費保留款，則可提供員工旅遊費用60萬元，然被告並未同意 ，最終不了了之等情，非屬子虛，上開證詞自不得逕採為有 利於被告之認定。此外，被告就此復未提出其他證據以實其 說，則其辯稱應以60萬元抵銷本件銷售服務費保留款云云， 並不可採。 ㈡被告辯稱原告未經其同意，擅自以低於底價之價格出售如附 表一所示之12戶房屋，此部分差額共計2,820,900 元應自本 件銷售服務費保留款中扣除，是否有理？ 按系爭契約第3 條第6 項、第4 條第3 項第7 款、第13條第 4 項之約定：「各期請款甲方（即被告）以即期票支付乙方 （即原告）當期請款金額45％，以30天期票支付乙方當期請 款金額45％，剩餘10％為保留款」、「若因與客戶對於本約 房地買賣中產生銷售或交屋等買賣糾紛時，乙方同意依買賣 合約書相關條文解決，如無法處理導致退戶時、「結案後10 天內，提出結案報告書（結案報告書需經甲方確認無誤後， 始得請領保留款；付款方式：50％即期票50％30天期票）」 （見本院卷第8 、9 頁背面）。經查，原告於銷售期間內業 已依其銷售進度分9 次提出請佣核對表、發票等文書據以向 被告請領銷售服務費（見本院卷第19頁背面至36頁），而請 佣核對表上即已載明「戶別」、「坪數」、「房價」、「車 價」、「實際成交總價」、「房底」、「車底」、「總底」 、「超價」、「實際請佣金額」、「本次請領5.5 ％」等數 字及計算方式（系爭12戶房屋之請款資料詳如附表二所示） ，經被告審核後給付其中90％之銷售服務費予原告；另就超 價部分，原告檢附溢價結餘請款單、發票、超價核對表、客 戶刷卡明細單等文件（見本院卷第14、15頁正反面）向被告 請領溢價佣金時，亦經被告核對後全額付清在案（見本院卷 第16頁）。而原告提起本件訴訟僅係請求銷售服務費之10％ 保留款，若有被告所辯其中12戶低於底價出售之情，理應於 原告每期請款時即能發現並提出來討論，甚至被告逕自以自 己所理解之方式另行計算後核付款項即可，惟本件被告不但 在原告陸續9 次請款時均無異議，並就溢價佣金部分亦照原 告之計算方式全額給付，顯見被告所謂車位、露台價格應不 列入成交總價計算云云，係屬臨訟所辯之詞，不足為採，被 告此部分所辯，亦難認有據。 ㈢被告3 人間是否具不真正連帶債務之關係？ 原告另主張被告3 人間係為不真正連帶債務云云，惟按不真 正連帶債務係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因 ，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付 ，他債務人即應同免其責任之債務而言。本件原告係依同一 委託銷售契約之法律關係請求被告給付銷售服務費保留款， 縱被告均負給付義務，亦係基於與原告間之契約法律關係， 而屬基於相同之發生原因所負債務，自非屬不真正連帶債務 ，是原告此部分主張，應非有據。 ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段及第203 條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於105 年 8 月5 日送達予被告（見本院卷第51至55頁），是本件原告 請求利息之起算日為105 年8 月6 日，應堪認定。 五、綜上所陳，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被 告給付如主文第1 項所示之金額及利息，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明 願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核原告勝訴部分，於 法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 26 日 民事第三庭 法 官 周珮琦 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 1 月 26 日 書記官 莊琦華 附表一（幣別為新臺幣，單位皆為萬元） ┌──┬───┬───┬───┬──┬──┬───┬───┬───┬────┬────┐ │編號│戶數 │坪數 │成交總│露臺│車位│房地成│契約約│應賣單│應售房地│應補被告│ │ │ │ │價（房│價格│成交│交價（│定之每│價（每│總價（應│金額（應│ │ │ │ │地＋車│ │價 │成交總│坪底價│坪底價│賣單價×│售房地總│ │ │ │ │位） │ │ │價－車│ │－0.3 │坪數） │價－房地│ │ │ │ │ │ │ │位－露│ │萬/ 坪│ │成交價）│ │ │ │ │ │ │ │台） │ │） │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 1 │C1/1F │47.96 │1412 │ │155 │1257 │27.2 │26.9 │1290.12 │33.12 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 2 │A1/1F │35.38 │1038 │ │155 │883 │26.5 │26.2 │926.96 │43.96 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 3 │A2/3F │62.16 │1400 │ │160 │1240 │20.6 │20.3 │1261.85 │21.85 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 4 │A2/5F │62.16 │1399 │ │145 │1254 │21 │20.7 │1286.71 │32.71 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 5 │A3/2F │53.99 │1295 │58.5│150 │1086.5│20.7 │20.4 │1101.40 │14.90 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 6 │A3/3F │52.19 │1200 │ │145 │1055 │20.7 │20.4 │1064.68 │9.68 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 7 │B1/2F │74.19 │1830 │78 │290 │1462 │20.5 │20.2 │1498.64 │36.64 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 8 │B1/4F │68.68 │1488 │ │135 │1353 │20.4 │20.1 │1380.47 │27.47 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │ 9 │B2/13F│62.18 │1436 │ │145 │1291 │21.3 │21 │1305.78 │14.78 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │10 │B2/14F│62.16 │1420 │ │145 │1275 │21.1 │20.8 │1292.93 │17.93 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │11 │B3/2F │54.01 │1272 │58.5│145 │1068.5│20.2 │19.9 │1074.80 │6.30 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼────┤ │12 │B3/9F │52.20 │1218 │ │155 │1063 │21.1 │20.8 │1085.76 │22.76 │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼────┴────┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 共計：282.09 │ └──┴───┴───┴───┴──┴──┴───┴───┴───┴─────────┘ 附表二（幣別為新臺幣，單位皆為萬元） ┌──┬───┬───┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬────┬───────────┐ │編號│戶數 │坪數 │成交總│房屋│車位│房底│車位│總底│超價│實際│本次請領│備註 │ │ │ │ │價（房│成交│成交│21萬│底價│ │ │請佣│5.5％ │ │ │ │ │ │地＋車│價格│價 │均價│ │ │ │金額│ │ │ │ │ │ │位） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 1 │C1/1F │47.96 │1412 │1257│155 │1295│115 │1410│2 │1410│77.5500 │第一次請佣編號6 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第19頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 2 │A1/1F │35.38 │1038 │883 │155 │920 │115 │1035│3 │1035│56.9250 │第一次請佣編號9 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第19頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 3 │A2/3F │62.16 │1400 │1240│160 │1282│115 │1397│3 │1397│76.8350 │第九次請佣編號7 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第35頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 4 │A2/5F │62.16 │1399 │1254│145 │1307│105 │1412│-13 │1399│76.9450 │第五次請佣編號4 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第27頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 5 │A3/2F │53.99 │1295 │1145│150 │1197│110 │1307│-12 │1295│71.2250 │第八次請佣編號3 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第33頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 6 │A3/3F │52.19 │1200 │1055│145 │1081│105 │1186│14 │1186│65.2300 │第七次請佣編號1 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第31頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 7 │B1/2F │74.19 │1830 │1540│290 │1600│210 │1810│20 │1810│99.5500 │第九次請佣編號2 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第35頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 8 │B1/4F │68.68 │1488 │1353│135 │1399│95 │1494│-6 │1488│81.8400 │第六次請佣編號1 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第29頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │ 9 │B2/13F│62.18 │1436 │1291│145 │1326│105 │1431│5 │1431│78.7050 │第九次請佣編號5 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第35頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │10 │B2/14F│62.16 │1420 │1275│145 │1313│105 │1418│2 │1418│77.9900 │第六次請佣編號2 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第29頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │11 │B3/2F │54.01 │1272 │1127│145 │1162│105 │1267│5 │1267│69.6850 │第八次請佣編號1 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第33頁背面）│ ├──┼───┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────────┤ │12 │B3/9F │52.20 │1218 │1063│155 │1103│115 │1218│0 │1218│66.9900 │第三次請佣編號2 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │（見本院卷第23頁背面）│ └──┴───┴───┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴────┴───────────┘